Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 18 ноября 2015 года, которым ФИО1 отказано в иске к ОАО «Светлогорский», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Заслушав доклад судьи Гарматовской Ю.В., пояснения представителя ФИО1 по доверенности ФИО2, поддержавшего доводы жалобы, возражения на жалобу представителя ОАО «Светлогорский» по доверенности ФИО3, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском, указав, что 26 марта 2015 года между ним и внешним управляющим ОАО «Светлогорский» заключены договоры купли-продажи №, №, № трех нежилых зданий, площадью <данные изъяты> кв.м, <данные изъяты> кв.м, <данные изъяты> кв.м, расположенных в п. <данные изъяты>.

Комплекты документов на государственную регистрацию перехода прав собственности по указанным договорам были переданы им и управляющим 26 марта 2015 г. в Светлогорский отдел Управления Росреестра по Калининградской области, однако 08.04.2015 г. государственная регистрация была приостановлена до 07.05.2015 г. по причине отсутствия необходимых документов.

09 апреля 2015 г. необходимые документы были представлены в Росреестр, несмотря на это государственная регистрация не была проведена на основании заявления генерального директора ОАО «Светлогорский» Г.Н.М. об отказе от регистрационных действий.

Указал, что государственная регистрация перехода права была прекращена по заявлению неуполномоченного лица - генерального директора Г.Н.М.., которая была назначена на эту должность уже после заключения договоров.

Договоры купли-продажи заключены в рамках дела о банкротстве, подписаны надлежащими представителями сторон, оплачены в полном объеме.

Также полагал, что у регистрирующего органа не имелось оснований для приостановления регистрации и истребования дополнительных документов, поскольку стоимость объектов была определена надлежаще, не оспаривалась уполномоченными лицами, а при проведении правовой экспертизы Росреестр не вправе подменять иные органы, давая оценку заключенным договорам.

В связи с изложенным истец просил признать действия директора ОАО «Светлогорский» Г.Н.М. в части подачи заявления о возврате документов о государственной регистрации незаконными, признать отказ Светлогорского отдела Управления Росреестра по Калининградской области в государственной регистрации незаконным, понудить Светлогорский отдел Управления Росреестра по Калининградской области зарегистрировать за ним право собственности в отношении трех нежилых зданий.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель истца, продолжая настаивать на доводах иска, просит решение отменить, иск удовлетворить.

Автор жалобы не согласен с выводом суда о том, отчуждение недвижимого имущества ОАО «Светлогорский» без проведения торгов незаконно, поскольку действующее законодательство не исключает такую процедуру. Стоимость имущества определена на основании соответствующей оценки специалиста, не оспаривалась, а план внешнего управления ОАО «Светлогорский» позволял продавать имущество должника, стоимость которого составляет менее чем сто тысяч рублей, без согласования с собранием кредиторов.

Ссылку суда на то, что договоры купли-продажи недвижимости были заключены внешним управляющим уже после заключения мирового соглашения с кредиторами и в то время, когда арбитражным судом рассматривалось ходатайство должника об утверждении этого мирового соглашения, полагает несостоятельной, поскольку сделки совершены до утверждения мирового соглашения.

Настаивает на том, что объекты приобретены и оплачены, сделка является законной и переход права подлежит государственной регистрации.

В судебное заседание не явились ФИО1, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области и Светлогорского отдела Управления Росреестра по Калининградской области, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия находит его подлежащим оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Калининградской области от 09 апреля 2014 года в отношении ОАО «Светлогорский» была введена процедура банкротства – внешнее управление сроком на 18 месяцев. Внешним управляющим был утвержден ФИО2

26 марта 2015 года между ОАО «Светлогорский» в лице внешнего управляющего ФИО2 и гражданином ФИО1 были заключены три договора купли-продажи, в соответствии с которыми ОАО «Светлогорский» передало ФИО1 в собственность за <данные изъяты> рублей нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м, нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м, стоимостью <данные изъяты> рублей, нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м, стоимостью <данные изъяты> рублей, расположенные по адресу: <адрес>

В этот же день сторонами были составлены и подписаны три акта приёма-передачи вышеуказанных нежилых зданий от ОАО «Светлогорский» ФИО1

08 апреля 2015 года государственным регистратором Светлогорского отдела Управления Росреестра по Калининградской области в адрес заявителей было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации на основании п. 1 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с указанием на то, что в договорах купли-продажи отсутствует информация о земельном участке, на котором расположены здания, в связи с чем, необходимо представить дополнительное соглашение к договорам с внесением данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Также необходимо представить: сведения об оценке объекта, которая, по мнению государственного регистратора, является обязательной; план внешнего управления; справку о балансовой стоимости объекта на последнюю отчетную дату до утверждения плана внешнего управления и о том, что сделка не является крупной.

Также из материалов дела следует, что на момент заключения упомянутых договоров, в Арбитражном суде Калининградской области находилось поступившее 10 марта 2015 года ходатайство об утверждении мирового соглашения, заключенного между внешним управляющим и конкурсными кредиторами ОАО «Светлогорский».

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 09 апреля 2015 года (резолютивная часть определения оглашена 06 апреля 2015 года) данное мировое соглашение было утверждено и производство по делу прекращено.

Таким образом, со дня утверждения арбитражным судом мирового соглашения процедура банкротства ОАО «Светлогорский» была окончена и полномочия внешнего управляющего ФИО2 по управлению данным юридическим лицом были прекращены.

07 апреля 2015 года состоялось заседание Совета директоров ОАО «Светлогорский», и генеральным директором ОАО избрана Г.Н.М.., которая в пределах своих полномочий 21 апреля 2015 года представила в Светлогорский отдел Управления Росреестра по Калининградской области три заявления о прекращении государственной регистрации права собственности ФИО1 на основании трех вышеуказанных договоров купли-продажи.

В этой связи 21 апреля 2015 года 20.05.2015 года государственным регистратором вынесено решение об отказе в государственной регистрации по всем трем договорам купли-продажи от 26.03.2015 г.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции обосновано исходил из отсутствия оснований для регистрации перехода прав на недвижимое имущество по указанным сделкам ввиду их ничтожности.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Между тем, как справедливо отметил суд, правила, предусмотренные п.2 ст. 165 ГК РФ не являются бесспорным основанием для регистрации любых сделок. Если одна из сторон уклоняется от регистрации ничтожной сделки, не соответствующей требованиям закона, то такое уклонение не может являться поводом для вынесения судом решения о регистрации сделки и последующего права приобретателя по договору без оценки доводов стороны о наличии оснований применения последствий ничтожности сделки, даже если стороной не заявлены требования о недействительности сделки.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как верно отметил суд, сделки, совершенные истцом и внешним управляющим 26.03.2015 года требованиям закона не соответствовали.

Положениями ст. 111 Федерального закона №127-ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что недвижимое имущество должника подлежит продаже на торгах, проводимых в электронной форме.

Исключение из общих правил реализации имущества должника установлено в п. 4 ст. 111 Федерального закона №127-ФЗ, предусматривающем возможность продажи части имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату до даты утверждения плана внешнего управления составляет менее чем сто тысяч рублей, в порядке, предусмотренном планом внешнего управления.

Между тем, вопреки доводам жалобы, из материалов дела следует, что в договорах купли-продажи от 26.03.2015 года предусматривалась не балансовая, а рыночная стоимость продаваемого имущества. Планом же внешнего управления ОАО «Светлогорский» от 14.07.2014 года установлено лишь, что имущество, стоимость которого менее чем сто тысяч рублей, продается без согласования с собранием кредиторов, но способ продажи имущества определен также путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

При таком положении, верным является и вывод суда о том, что государственный регистратор обосновано, в пределах своей компетенции, приостановил государственную регистрацию перехода прав на основании указанных сделок. Такие полномочия государственного регистратора прямо предусмотрены статьями 13,19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Нельзя признать обоснованными и доводы жалобы об отсутствии полномочий у нового генерального директора ОАО «Светлогорский» Г.Н.М. от имени общества отказаться от регистрации перехода прав на недвижимое имущество, поскольку право действовать в данном случае от имени общества предусмотрено ст. 69 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

С учетом установленных по делу обстоятельств, на основании положений ст. 166 ГК РФ суд первой инстанции, обосновано, в пределах заявленных требований, применил последствия недействительности ничтожных сделок в виде отказа в государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество на основании таких сделок.

Судебная коллегия полагает, что выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, сделаны на основе представленных сторонами доказательств, при правильном применении норм действующего законодательства, в связи с чем постановленное судом решение следует признать законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы, основанные на ошибочном понимании норм материального права, не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 18 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: