Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ерилкиной Т.Н. в лице представителя Денисовой Н.А. на решение Ленинского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

«Взыскать с Ерилкиной Т.Н. в пользу ООО «Рекорд» задолженность по договору аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 12 852 666,64 рублей, пени в сумме 500 000 рублей, штраф в сумме 1 000 000 рублей, государственную пошлину в сумме 66 000 рублей.

Расторгнуть договор аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО «Рекорд» и Ерилкиной Т.Н..

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении исковых требований Ерилкиной Т.Н. отказать».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Калинниковой О.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Рекорд» обратилось в Самарский районный суд г. Самары с иском к Ерилкиной Т.Н., ОАО коммерческий «Волга-Кредит» банк о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Рекорд» и Ерилкиной Т.Н. был заключен договор аренды 3-х земельных участков, площадью 519 кв.м, 1235 кв.м и 26 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> в границах согласно кадастровому паспорту на срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ. во исполнение договора аренды истец передал земельные участки по акту приема-передачи. Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ.

В целях обеспечения исполнения обязательств Ерилкиной Т.Н. был заключен договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому ОАО Коммерческий «Волга-Кредит» банк обязуется отвечать за исполнение гражданкой РФ Ерилкиной Т.Н. всех её обязательств перед ООО «Рекорд» по договору аренды солидарно.

Арендная плата за пользование земельными участками(п. 2.1 договора) на период с ДД.ММ.ГГГГ. до ДД.ММ.ГГГГ. установлена в размере 1 606 583,33 руб. ежемесячно и подлежала оплате до 15 числа текущего месяца. Однако, в нарушение принятых на себя обязательств ответчик не произвел оплату за декабрь 2014г. За нарушение срока внесения арендной платы п. 4.2 договора предусмотрена неустойка в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Направленная в адрес Ерилкиной Т.Н. ДД.ММ.ГГГГ претензия об оплате задолженности и неустойки оставлена без внимания.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ООО «Рекорд» просило суд взыскать с Ерилкиной Т.Н. и ОАО Коммерческий «Волга-Кредит» банк солидарно задолженность по договору аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 1 606 583, 33 рублей, пени по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за несвоевременное внесение арендной платы в размере 78 722, 58 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 16 626,52 рублей.

Определением Самарского районного суда г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ. гражданское дело по иску ООО «Рекорд» к Ерилкиной Т.Н., ОАО Коммерческий «Волга-Кредит» банк о взыскании задолженности и неустойки передано для рассмотрения по подсудности в Ленинский районный суд г. Самара (т. 1 л.д. 202).

В ходе судебного разбирательства ДД.ММ.ГГГГ ООО «Рекорд» увеличило заявленные требования, просило суд взыскать с Ерилкиной Т.Н. и ОАО Коммерческий «Волга-Кредит» банк солидарно задолженность по договору аренды земельных участков за период с ДД.ММ.ГГГГ. по июль 2015 года (29 дней) в размере 12 756 271, 64 рублей, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 552 120, 15 рублей, пени за несвоевременное внесение арендных платежей начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической уплаты задолженности, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 60 000 руб. (т. 1 л.д. 212-213).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Рекорд» обратилось в Ленинский районный суд г. Самары с иском к Ерилкиной Т.Н., ОАО Коммерческий «Волга-Кредит» банк о взыскании штрафа, указав, что за неоднократную неоплату арендной платы п. 4.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. предусмотрен штраф в размере 30% от размера арендной платы, указанной в п. 2.1 договора. В соответствии с п. 2.1 договора размер арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. составляет 19 279 000 рублей. Таким образом, размер штрафа составляет 5 783 700 рублей. Претензии об уплате штрафа, направленные в адрес ответчиков ДД.ММ.ГГГГ., оставлены без удовлетворения.

Основываясь на изложенном, ООО «Рекорд» просило суд взыскать с ответчиков солидарно штраф в размере 5 783 700 руб., а также государственную пошлину 37 118, 50 рублей (т. 2 л.д. 2-4).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по гражданскому делу по иску ООО «Рекорд» к Ерилкиной Т.Н. и ОАО Коммерческий «Волга-Кредит» банк о взыскании задолженности по договору аренды приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Самарской области по заявлению конкурсного управляющего ОАО коммерческий «Волга-Кредит» банк о признании недействительным договора поручительства от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ООО «Рекорд» и ОАО Коммерческий «Волга-Кредит» банк (т. 4 л.д. 3).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу по иску ООО «Рекорд» к ОАО Коммерческий «Волга-Кредит» банк о солидарном взыскании штрафа прекращено, в связи с отказом истца от иска в данной части (т. 2 л.д. 127, 134).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу по иску ООО «Рекорд» к ОАО Коммерческий «Волга-Кредит» банк о солидарном взыскании задолженности по договору аренды и пени прекращено, в связи с отказом истца от иска в данной части (т. 4 л.д. 11, 21).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела по искам ООО «Рекорд» к Ерилкиной Т.Н. о взыскании задолженности и пени по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ., а также о взыскании штрафа объединены в одно производство (т. 2 л.д. 209).

Уточнив исковые требования, ООО «Рекорд» просило суд взыскать с Ерилкиной Т.Н. задолженность по договору аренды земельных участков за период с ДД.ММ.ГГГГ. по июль 2015 года (29 дней) в размере 12 756 271, 64 рублей, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 552 120, 15 рублей, пени за несвоевременное внесение арендных платежей начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической уплаты задолженности, штраф в размере 5 783 700 рублей, расходы по оплате государственной пошлины.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Рекорд» обратилось с иском к Ерилкиной Т.Н., в котором ссылаясь на существенное нарушение арендатором условий договора от 20.12.2013г. в части невнесения арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ. по июль 2015 г., а также на возврат направленного почтой письменного предложения расторгнуть договор по соглашению сторон, просило суд расторгнуть договор аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО «Рекорд» и Ерилкиной Т.Н., и взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. ( т. 3 л.д. 2-3).

ДД.ММ.ГГГГ. Ерилкина Т.Н. обратилась в суд со встречным иском к ООО «Рекорд» о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным, указав, что указанный договор имеет признаки как оспоримой, так и ничтожной сделки. В частности по условиям договора (п. 2.1) годовой размер арендной платы в 2013-2014г.г. составляет 18 188 000 рублей, а в период 2014-2015 г.г. - 19 279 000 рублей, тогда как общая кадастровая (рыночная) стоимость земельных участков (п. 3 ст. 66 ЗК РФ) по данным кадастровых паспортов от ДД.ММ.ГГГГ составляет всего 15 330 611, 75 руб. Таким образом, арендная плата за пользование земельными участками значительно превышает их рыночную стоимость в целях отчуждения либо налогообложения.

В течение длительного периода времени до заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ. ОАО Коммерческий «Волга-Кредит» банк пыталось заключить договор аренды земельных участков на приемлемых условиях, в связи с острой необходимостью наличия автостоянки перед входом в банк, однако претерпело неудачу. Во избежание проблем с начислением ИФНС налогов и пени, проверок деятельности банка ЦБ и иными проверяющими и контролирующими органами, а также при отсутствии договороспособности и адекватности запросов арендодателя, при отсутствии иных возможностей пользования указанными земельными участками, руководством ОАО Коммерческий «Волга-Кредит» банк было принято решение о возложении на Ерилкину Т.Н. обязанности заключить в интересах банка договор аренды земельных участков под стоянку автотранспорта сотрудников и клиентов банка и зарегистрировать его в Росреестре РФ. Фактически была совершена ничтожная притворная сделка (п. 2 ст. 170 ГК РФ), совершенная с целью прикрыть сделку по аренде земельных участков ОАО Коммерческий «Волга-Кредит» банк, заключенная Ерилкиной Т.Н. на крайне невыгодных условиях, которую она была вынуждена совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств при отсутствии иных возможностей, чем арендодатель воспользовался, то есть заключил кабальную сделку (п. 3 ст. 179 ГК РФ).

Обстоятельствами, подтверждающими приведенные доводы, по мнению истца, являются условия договора аренды земельных участков, а именно п.п. 1.6, 1.7, 1.11, 3.1.1, 3.2.12, 3.3.1, 5.4 договора, согласно которым земельные участки, являющиеся предметом договора, служат для беспрепятственного прохода посетителей и иных лиц к зданию ЦУМ «Самара»; предоставлены арендатору для использования под стоянку автотранспорта; обязательства арендатора обеспечиваются договором поручительства ОАО Коммерческий «Волга-Кредит» банк; арендатор имеет право использовать земельные участки на условиях, установленных настоящим договором, исходя из вида деятельности арендатора, и в соответствии с действующим законодательством; в срок до ДД.ММ.ГГГГ необходимо представить решение компетентного органа поручителя об одобрении данной сделки, в т.ч. как сделки с заинтересованностью и др.

В обоснование встречного иска также указано, что ООО «Рекорд», участвуя в качестве ответчика в рассматриваемом Арбитражным судом деле № А55-1648/2015 о признании договора поручительства, заключенного с ОАО Коммерческий «Волга-Кредит» банк недействительным, предоставило отзыв, в п. 2 которого указано, что договор аренды земельных участков был заключен для обеспечения банка местом под стоянку автотранспорта его работников и клиентов. Банк был напрямую заинтересован в использовании стоянки под автотранспорт, отсюда следует вывод о заинтересованности ОАО «ВКБ» в заключении договора поручительства. Таким образом, она не могла быть лично заинтересована в заключение данной сделки, не могла использовать земельные участки для личного пользования и нести ответственность по данной сделке без одобрения поручителя. Полагает, что ООО «Рекорд» действует с намерением причинить ей имущественный вред, имеет место явное злоупотребление правом.

Кроме того с ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Рекорд» был полностью перекрыт проход арендатору, а также сотрудникам и клиентам ОАО «ВКБ» по арендованным земельным участкам, т.к. арендодатель без какого-либо предупреждения огородил арендованные участки забором, лишив арендатора и заинтересованных лиц поручителя пользоваться принадлежащими на праве арены земельными участками. Факт установки забора зафиксирован средствами СМИ, актами ОАО Коммерческий «Волга-Кредит» банк. При этом, в нарушение п. 3.3.3 договора аренды, ООО «Рекорд» своевременно не направило ей уведомление об ограничении доступа на земельные участки. Считает, что создание препятствий к нормальному использованию земельных участков может быть расценено как основание к отказу во взыскании арендной платы.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Ерилкина Т.Н. просила суд признать договор аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ней и ООО «Рекорд» ничтожной сделкой, применить последствия недействительности сделки в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ, взыскать с ООО «Рекорд» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей (т.4 л.д. 66-70).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. гражданское дело по иску ООО «Рекорд» о расторжении договора аренды объединено в одно производство с гражданским делом по иску ООО «Рекорд» к Ерилкиной Т.Н. о взыскании задолженности и по встречному иску Ерилкиной Т.Н. к ООО «Рекорд» (т. 3 л.д. 55).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по настоящему гражданскому делу было приостановлено до получения результатов экспертизы об установлении соответствия размера арендной платы по договору рыночной стоимости аренды, существовавшей на момент заключения договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, назначенной в рамках дела о банкротстве ОАО Коммерческий «Волга-Кредит» банк (т. 4 л.д. 158).

Определение суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу возобновлено (т. 4 л.д. 172). Экспертное заключение ООО АО «Приоритет» от ДД.ММ.ГГГГ., поступившее из Арбитражного суда Самарской области, приобщено к материалам дела (т. 4 л.д. 173-209).

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. Ерилкина Т.Н. дополнила встречный иск, указав, что крайняя невыгодность сделки по аренде земельных участков у ООО «Рекорд» подтверждена судебной экспертизой АО «Приоритет», согласно которой размер арендной платы в 15,5 раз превышает рыночную стоимость аренды. Полагает, что сделка была совершена в интересах банка, принявшего на себя поручительство, о чем имеется решение Совета директоров. Она, как председатель Правления банка, только выполняла решение Совета директоров, о котором упомянуто в п. 3.2.12 договора, по заключению с ООО «Рекорд» договоров аренды и поручительства на кабальных условиях арендодателя в интересах вкладчиков для обеспечения беспрепятственного прохода в банк клиентов, а также при обременении сделки интересами арендодателя (п. 1.6 договора – земельные участки служат для беспрепятственного прохода посетителей и иных лиц к зданию ЦУМ «Самара»). Однако, на иных условиях заключить договор аренды не представлялось возможным, в связи с чем она вынуждена была пойти на все заведомо невыгодные условия арендодателя, чем ООО «Рекорд» воспользовалось. Кроме того указала, что участки предоставлены в аренду с нарушением вида разрешенного использования.

С учетом изложенного, Ерилкина Т.Н. просила суд признать договор аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ. ничтожной сделкой, применить последствия недействительности сделки, взыскать с ООО «Рекорд» в её пользу уплаченные арендные платежи в сумме 16 672 333,33 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей (т. 4 л.д. 216-223).

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель Ерилкиной Т.Н. – Денисова Н.А. просит решение суда отменить в полном объеме, ссылаясь на не соответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение закона. Полагает, что сделка являлась притворной и была заключена на кабальных условиях.

В заседании судебной коллегии представитель Ерилкиной Т.Н. - Денисова Н.А. доводы жалобы поддержала.

Представитель ООО «Рекорд» - Федоринина О.Л. просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель третьего лица ОАО «Волга-Кредит банк» Маринина Е.Н. против удовлетворения апелляционной жалобы Ерилкиной Т.Н. в части признания сделки недействительной возражала, разрешение вопроса о правильности решения суда в части удовлетворения требований ООО «Рекорд» оставила на усмотрение судебной коллегии.

Проверив материалы дела, заслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда, в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки.

В силу п.п. 1, 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Рекорд» и Ерилкиной Т.Н. заключен договор аренды земельных участков, по условиям которого арендодатель (ООО «Рекорд») предоставляет, а арендатор (Ерилкина Т.Н.) принимает во временное пользование следующее недвижимое имущество:

-земельный участок общей площадью 519 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах согласно кадастровому паспорту;

-земельный участок общей площадью 1 235 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу:<адрес>, в границах согласно кадастровому паспорту;

-земельный участок общей площадью 26 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу:<адрес>, в границах согласно кадастровому паспорту.

Право собственности ООО «Рекорд» на указанные земельные участки подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.(т. 1 л.д. 21, 22, 23).

ДД.ММ.ГГГГ земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 25)

ДД.ММ.ГГГГ договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (т. 1 л.д. 26).

В целях обеспечения исполнения обязательств Ерилкиной Т.Н. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Рекорд» и ОАО Коммерческий «Волга-Кредит» банк заключен договор поручительства, в соответствии с которым банк обязуется отвечать за исполнение Ерилкиной Т.Н. всех её обязательств перед ООО «Рекорд» по договору аренды (т. 1 л.д. 27-29).

По условиям договора аренды (п.п. 1.9, 1.10) срок его действия установлен на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

На основании п. 2.1 договора аренды в период с ДД.ММ.ГГГГ. до ДД.ММ.ГГГГ. размер годовой арендной платы за пользование земельными участками составляет 18 188 000 рублей. Размер арендной платы в месяц устанавливается в сумме 1 516 666 рублей 67 копеек.

В период с ДД.ММ.ГГГГ. до ДД.ММ.ГГГГ. размер арендной платы составляет 19 279 000 рублей. Размер арендной платы в месяц устанавливается в сумме 1 606 583 рублей 33 копейки.

Оплата арендной платы за первый календарный месяц аренды должна быть произведена в полном объеме до ДД.ММ.ГГГГ. в безналичной форме на расчетный счет арендодателя с указанием назначения платежа на основании счета, выставленного Арендодателем (п. 2.2).

Оплата арендной платы за последующие календарные месяцы производится до 15 числа текущего месяца в том же порядке (п. 2.3).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды, в том числе в связи с неисправным исчислением арендной платы, предусмотрена неустойка в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 4.2).

Согласно п. 4.3 договора аренды в случае расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с виновными действиями арендатора, а также в связи с неоднократной неоплатой арендной платы арендатор оплачивает арендодателю штраф в размере 30% от размера арендной платы, указанной в п. 2.1. договора.

Как усматривается из материалов дела, внесение платы в счет арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Ерилкиной Т.Н. осуществлялось своевременно и в полном объеме, о чем в материалы дела представлены платежные поручения и выписки по банковскому счету ООО «Рекорд» ( т. 2 л.д. 141- 152; л.д. 153-175).

Ерилкиной Т.Н. также не оспаривалось, что арендные платежи за период с ДД.ММ.ГГГГ ею не производились.

В связи с непоступлением платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ерилкиной Т.Н., а ДД.ММ.ГГГГ. также и в адрес ОАО Коммерческий «Волга-Кредит» банк ООО «Рекорд» направлены претензии с требованием оплатить задолженность, пени и штраф за нарушение сроков внесения арендной платы (т. 1 л.д. 30, 93-97), которые оставлены без удовлетворения.

ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Рекорд» направило в адрес Ерилкиной Т.Н. письменное предложение о расторжении договора аренды, однако почтовые отправления возвращены в связи с истечением срока хранения (т.3 л.д.32-36).

Удовлетворяя исковые требования ООО «Рекорд», суд первой инстанции исходил из того, что принятые на себя обязательства по внесению арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Ерилкина Т.Н. не исполняет с декабря 2014г., чем существенно нарушены условия договора, в связи с чем расторг договор аренды, взыскал с неё задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по июль 2015 г. (29 дней) согласно представленному истцом расчету в сумме 12 852 666,64 рублей, неустойку (п. 4.1 договора) за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ с применением ст. 333 ГК РФ в размере 500 000 рублей и штраф (п. 4.3 договора), с применением ст. 333 ГК РФ, в сумме 1 000 000 рублей, отказав во взыскании неустойки на будущее время.

Разрешая встречный иск Ерилкиной Т.Н. и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к выводу о том, что доказательства кабальности оспариваемой сделки отсутствуют, поскольку решение управляющего органа банка о возложении на Ерилкину Т.Н. поручения заключить договор аренды не представлено; договор не содержит сведений о том, что земельные участки предоставлены для прохода в банк клиентов банка, и что договор заключен в интересах банка; данных о наличии тяжелых обстоятельств на момент совершения сделки не имеется.

Доводы Ерилкиной Т.Н. о заключении сделки на крайне невыгодных условиях ввиду того, что арендная плата за пользование земельными участками значительно превышает их рыночную стоимость в целях отчуждения или налогообложения, суд также признал необоснованными, указав, что данное обстоятельство является основанием для предъявления требований о расторжении или изменении договора вследствие существенного нарушения договора другой стороной либо в связи с существенным изменением обстоятельств.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что оснований для признания договора аренды недействительным не имеется.

С выводами суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований ООО «Рекорд» и отказе во встречных требованиях Ерилкиной Т.Н. судебная коллегия не может согласиться.

В соответствии с пунктом 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

По смыслу закона для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно воспользовалась этими обстоятельствами.

При этом, под тяжелыми обстоятельствами следует понимать те обстоятельства, которые сторона не могла преодолеть иначе как посредством заключения данной сделки.

Отличительным элементом кабальной сделки является также чрезмерное превышение цены оспариваемого договора относительно иных договоров такого вида.

Как видно из материалов дела приказом Центрального Банка РФ от 30.12.2014 № ОД-3738 у ОАО коммерческий «Волга-Кредит» банк отозвана лицензия на осуществление банковских операций (т. 1 л. д. 121).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26.02.2015 г. ОАО «ВКБ» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 1 год. Конкурсным управляющим утверждена Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» (т. 1 л.д.122-126).

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Ерилкина Т.Н. являлась председателем Правления ОАО коммерческий «Волга-Кредит» банк (т. 4 л.д. 51,52).

Головной офис банка расположен в административном здании по адресу: <адрес> (юридический адрес банка т. 1 л.д. 42) и по существу является пристроем к зданию ЦУМ «Самара», имеющему, как следует из договора аренды, тот же адрес. Здание банка расположено на земельном участке, площадью 879, 3 кв.м, который принадлежит на праве собственности ОАО «ВКБ».

Как следует из договора аренды, почтовым адресом арендатора Ерилкиной Т.Н. для направления корреспонденции также указан: <адрес>, ОАО коммерческий «Волга-Кредит» банк.

Согласно схемы расположения земельных участков (т. 1 л.д. 24) и представленных в дело фотоматериалов (т. 4 л.д. 196-198), являющиеся предметом договора аренды земельные участки непосредственно прилегают к зданию ЦУМ «Самара» и земельному участку, на котором расположен ОАО коммерческий «Волга-Кредит» банк и являются территорией, по которой единственно возможно подойти к центральному входу в административное здание банка, то есть проезд и проход к центральному входу в здание банка проходит через земельные участки, площадью 519 кв.м, 1235 кв.м и 26 кв.м, принадлежащие ООО «Рекорд» и являющиеся предметом аренды.

При этом, в соответствии с п. 1.6 договора аренды земельные участки служат для беспрепятственного прохода посетителей и иных лиц к зданию ЦУМ «Самара». Земельные участки предоставлены для использования под стоянку автотранспорта (п. 1.7); арендатор имеет право использовать земельные участки на условиях, установленных настоящим договором, исходя из вида деятельности арендатора (п. 3.1.1).

Между тем, доказательств, что Ерилкина Т.Н. осуществляла иную, не связанную с работой в банке деятельность, в материалы дела не представлено.

Кроме того, по условиям договора аренды (п. 1.11) обязательства арендатора по настоящему договору обеспечиваются договором поручительства ОАО коммерческий «Волга-Кредит» банк. В силу п. 3.2.12 договора арендатор обязан в срок до ДД.ММ.ГГГГ представить решение компетентного органа Поручителя об одобрении данной сделки, в том числе как сделки с заинтересованностью.

22.01.2014г. Советом директоров ОАО «ВКБ» принято решение об одобрении сделки поручительства, в совершении которой имеется заинтересованность (т. 5 л.д.237-238).

По договору поручительства, ОАО коммерческий «Волга-Кредит» банк подтвердил свою осведомленность в отношении всех условий договора аренды (п. 1.2), а также дал согласие отвечать за любого нового должника, к которому могут перейти права аренды (п. 2.5).

В письменных объяснения по настоящему делу, представитель ОАО «ВКБ» указал, что договор поручительства был совершен в отношении заинтересованного лица (т. 1 л.д. 216).

ООО «Рекорд», участвуя в качестве ответчика в рассматриваемом Арбитражным судом деле № А55-1648/2015 о признании договора поручительства, заключенного с ОАО Коммерческий «Волга-Кредит» банк недействительным, представило отзыв, в котором (п. 2) указало, что договор аренды земельных участков был заключен для обеспечения банка местом под стоянку автотранспорта его работников и клиентов (т. 4 л.д. 74-76).

Таким образом, исходя из совокупности установленных обстоятельств, доводы Ерилкиной Т.Н. о том, что в заключении сделки отсутствовала её личная заинтересованность, как физического лица, следует признать обоснованными.

Указание в договоре аренды (п. 3.2.12 ) на необходимость представления решения банка об одобрении сделки, наличие решения Совета директоров банка об одобрении договора поручительства, сам факт заключения указанного договора, также свидетельствуют о том, что Ерилкина Т.Н., являясь одним из руководителей банка, к административному зданию которого прилегают арендованные земельные участки, не имела частного интереса в заключении договора аренды.

Само по себе признание определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ договора поручительства недействительным об иных мотивах заключения Ерилкиной Т.Н. сделки не свидетельствует, так как сам факт заключения договора поручительства и его одобрение имели место.

Судом данные обстоятельства во внимание не приняты и какой либо правовой оценки в решении не получили.

Размер годовой аренды, предусмотренный заключенным между ООО «Рекорд» и Ерилкиной Т.Н. договором аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ., составляет за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. 18 188 000 руб., по 1 515 666, 67 руб. в месяц; за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. 19 279 000 руб., по 1 606 583, 33 рублей в месяц.

Вместе с тем, согласно кадастровым паспортам, являющимся приложениями к договору аренды (Приложение № 1, № 2, № 3), кадастровая стоимость земельных участков, являющихся предметом договора аренды, в общей сумме на момент заключения договора составляла 8 848 357, 25 руб. (т. 1 л.д. 14-20).

То есть стоимость аренды земельных участков всего за один год более чем два раза превышает их кадастровую (рыночную) стоимость.

Как видно из кадастровых паспортов от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость арендованных земельных участков составляет: № – 13 336 357, 45 руб., № – 280 765, 42 руб., № – 1 713 488, 88 руб., а всего 15 330 611, 75 руб. ( т. 4 л.д. 71-73).

Согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, установленный договором аренды общий размер арендной платы за участки значительно превышает их рыночную стоимость в целях отчуждения и налогообложения.

Данное обстоятельство подтверждено и экспертным заключением ООО АО «Приоритет», полученным в рамках рассмотрения Арбитражным судом Самарской области дела об оспаривании договора поручительства, заключенного между ООО «Рекорд» и ОАО коммерческий «Волга-Кредит» банк.

Участниками арбитражного процесса являлись те же лица, что и по настоящему гражданскому делу.

До получения результатов указанной экспертизы определением Ленинского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ. производство по делу было приостановлено (т. 4 л.д. 153-154, 158). По запросу суда экспертное заключение представлено и приобщено к материалам дела (т. 4 л.д. 173-209).

Однако судебная оценка данного заключения в решении отсутствует.

В соответствии с заключением эксперта ООО АО «Приоритет» от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы, установленный в п. 2.1 договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ООО «Рекорд» и Ерилкиной Т.Н., не соответствует рыночной стоимости. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость арендной платы по данному договору аренды составляет 2 413 000 рублей.

При этом, из исследовательской части экспертного заключения следует, что стоимость годичной аренды земельных участков на дату заключения договора аренды между ООО «Рекорд» и Ерилкиной Т.Н. составляет 1 111 088 руб. С учетом среднегодовой инфляции согласно прогнозам Минэкономразвития РФ на 2014 и 2015г.г. 5,9% и 5, 1 %, соответственно, рыночная стоимость аренды земельных участков за два года по договору от 20.12.2013г. составляет 2 413 293 рублей. Размер арендной платы, указанной в договоре аренды 37 467 000 руб. ( 18 188 000 + 19 279 000) более чем в два раза превышает рыночную стоимость самих исследуемых земельных участков на дату заключения договора, значительно (в 15 раз) превышает размер рыночной арендной платы, определенной на дату заключения договора аренды, и противоречит здравому смыслу(т. 4 л.д. 173-209).

Ссылки ООО «Рекорд» на заключение Поволжского межрегионального объединения судебных экспертов от ДД.ММ.ГГГГ. (т. 5 л.д. 122-130), согласно которому заключение ООО АО «Приоритет» не соответствует ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» несостоятельны, поскольку прерогатива оценки доказательств с точки зрения их относимости, допустимости и достоверности гражданским процессуальным законодательством предоставлена суду.

Заключение ООО АО «Приоритет» положено Арбитражным судом Самарской области в основу определения от ДД.ММ.ГГГГ (т. 5 л.д. 160-169), которым в рамках дела о банкротстве банка договор поручительства меду ООО «Рекорд» и ОАО коммерческий «Волга-Кредит» банк признан недействительным, ввиду совершения сделки в целях причинение вреда имущественным правам кредиторов, то есть в связи с убыточностью сделки, в том числе в силу существенного превышения установленной договором стоимости арендной платы над рыночной стоимостью аренды земельных участков. При этом, установлена осведомленность ООО «Рекорд» о цели сделки.

Оснований не доверять выводам эксперта у судебной коллегии также не имеется, поскольку они научно обоснованы, аргументированы, противоречий не содержат, заключение выполнено компетентным специалистом, имеющим специальные знания в области исследований, заинтересованность эксперта в исходе дела отсутствует, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемая Ерилкиной Т.Н. сделка в части условия об установлении арендной платы, превышающей реальную рыночную стоимость аренды земельных участков, была не просто невыгодной, а заключена Ерилкиной Т.Н. на крайне невыгодных для нее условиях.

Однако, на иных условиях оплаты заключить договор аренды не представлялось возможным, на предложенной цене аренды арендодатель настаивал, что не опровергнуто.

В условиях, когда проход к зданию банка, а также размещение транспортных средств сотрудников и клиентов банка являлись необходимыми в целях осуществления Банком своей уставной деятельности, а организация прохода и стоянки транспорта была возможна только посредством использования земельных участков, принадлежащих ООО «Рекорд», иного способа использования земельных участков, принадлежащего ООО Рекорд, кроме аренды на заявленных собственником условиях оплаты, у Ерилкиной Т.Н. не имелось.

Судебная коллегия полагает, что стечением тяжелых в данном случае обстоятельств, которые повлекли вынужденное заключение Ерилкиной Т.Н. сделки, следует расценивать отсутствие иной возможности получить в пользование прилегающие к зданию банка земельные участки для обеспечения его нормальной деятельности. При этом, ООО «Рекорд» сознательно использовало эти обстоятельства в собственных интересах, получив от заключения такой сделки существенную выгоду, на которую оно не могло бы рассчитывать при заключении аналогичной сделки на свободных началах с аналогичной целью использования земельных участков. Доказательств обратного ООО «Рекорд» не представлено.

Таким образом, совокупность установленных выше обстоятельств объективно свидетельствует о том, что личного интереса, а также цели и возможности получения выгоды от использования арендованных участков у Ерилкиной Т.Н. не имелось. Являясь председателем Правления банка и, соответственно, имея определенные обязанности в части обеспечения функциональной и реальной деятельности банка, она, в силу отсутствия иного способа на законных основаниях использовать земельные участки для организации подъезда и прохода клиентов и сотрудников банка к административному зданию, о чем ООО «Рекорд» было достоверно известно, вынуждена была согласиться на предложенные арендодателем условия аренды, при отсутствии возможности повлиять на размер оплаты.

Как профессиональному участнику гражданского оборота ООО «Рекорд» не могло быть неизвестно о рыночной цене права аренды принадлежащих обществу на праве собственности участков.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что условие договора аренды (п. 2.1) в части установления размера арендной платы за земельные участки отвечает признакам кабальности сделки, а выводы суда первой инстанции о том, что заявляя встречный иск Ерилкина Т.Н. действовала недобросовестно, основаны на неправильном толковании закона.

В связи с этим решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований Ерилкиной Т.Н. по изложенным в решении основаниям нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

Судебная коллегия полагает необходимым исковые требования Ерилкиной Т.Н. удовлетворить частично, а именно в части признания недействительным (кабальным) условия договора аренды (п. 2.1), устанавливающего размер арендной платы в сумме, превышающей рыночную стоимость аренды перечисленных в договоре земельных участков.

В соответствии с п. 4 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ подлежат применению последствия недействительности части сделки, в связи с чем с ООО «Рекорд» в пользу Ерилкиной Т.Н. следует взыскать излишне уплаченные по договору денежные средства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере, превышающем рыночную стоимость арендной платы, в сумме 15 774 707, 04 руб. ( 1 515 666, 67 руб. х 12 мес. = 18 188 000, 04 руб. – 2 413 293 руб.).

С учетом изложенного, принимая во внимание, что задолженность по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по июль 2015 г., как и по ДД.ММ.ГГГГ. у Ерилкиной Т.Н. отсутствует, к тому же срок действия договора аренды истек, судебная коллегия полагает, что оснований для удовлетворения требований ООО «Рекорд» о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением его условий, выразившемся в невнесении арендных платежей, о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по июль 2015 г. (29 дней), а также пеней и штрафа не имеется.

Решение суда в данной части также подлежит отмене, а в удовлетворении требований ООО «Рекорд» следует отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 – 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО «Рекорд» к Ерилкиной Т.Н. о расторжении договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пеней, штрафа, расходов по оплате государственной пошлины – отказать.

Встречные исковые требования Ерилкиной Т.Н. к ООО «Рекорд» удовлетворить частично.

Признать недействительным условие договора аренды (п. 2.1) в части установления размера арендной платы в сумме, превышающей рыночную стоимость аренды перечисленных в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельных участков.

Применить последствия недействительности части сделки, взыскав с ООО «Рекорд» в пользу Ерилкиной Т.Н. излишне уплаченные денежные средства в размере 15 774 707, 04 руб.

Апелляционную жалобу Ерилкиной Т.Н. в лице представителя Денисовой Н.А. удовлетворить частично.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: