Гражданский кодекс часть 1

(ФИО)1 к департаменту жилищно-коммунального хозяйства администрации города Нефтеюганска о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, и понуждении заключить договор социального найма,

по апелляционной жалобе истца

на решение Нефтеюганского районного суда от 25 июля 2018 года, которым постановлено:

«В иске (ФИО)1 к департаменту жилищно-коммунального хозяйства администрации города Нефтеюганска о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, и понуждении заключить договор социального найма - отказать».

Заслушав доклад судьи Ивановой И.Е., судебная коллегия

установила:

(ФИО)1 (истец) обратился в суд с иском к департаменту жилищно-коммунального хозяйства администрации города Нефтеюганска (ответчик, Департамент) о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, и понуждении заключить договор социального найма.

В обоснование требований указал, что в спорную квартиру по адресу: (адрес) 1994 году первично вселился сожитель матери. С ним владельцем жилья ООО «Ясон» был заключен договор найма. Затем вселилась мать (ФИО)3, проживала совместно с сожителем. После его гибели (дата) мать переоформила правоотношения по пользованию квартирой на себя, заключив с ООО «Ясон» договор б/н. Оплату жкх-услуг продолжала платить по открытому ранее лицевому счёту.

По условиям договора найма ООО «Ясон» (наймодатель) предоставил жилое помещение нанимателю (ФИО)3 для проживания с ребенком. На тот момент был малолетним. Фактически проживает в спорной квартире с рождения (с 2000 года). В настоящее время регистрацию в указанной квартире имеют: он, его мать и (ФИО)4, который выехал.

Проживая в квартире, указал истец, он с матерью осуществляют обязанности нанимателей, производят ремонт, оплачивают коммунальные услуги, несут бремя по её содержанию более 18 лет. Названные сведения, полагал, указывают на длительные устойчивые правоотношения по пользованию спорным жильём и то, что приобрел право пользования на квартиру с ведома законного на тот момент владельца жилья, которые продолжаются с нынешним владельцем.

Учитывая, что изначально жилой дом имел ведомственную принадлежность, был возведен трестом «Сургуттрансгидромеханизация», то есть за счет средств государственного предприятия, основные фонды которого находились первично в госсобственности. Затем трест был реорганизован в АОЗТ «Сургутгидромеханизация». Впоследствии (адрес) был передан Госкомимуществом ХМАО в ведение ООО «Ясон» по договору (номер) передачи в собственность объектов основных средств и материальных ценностей от (дата). На момент вселения матери жильё в пользование предоставил законный владелец. Правоотношения возникли на законных основаниях.

В 2013 году на основании решения суда квартира была включена в реестр муниципальной собственности МО г. Нефтеюганск. Соответственно, учитывая характер пользования жилья, правоотношения подлежат оформлению договором социального найма. При этом, спорное жильё является единственным местом проживания. Ни у него, ни у его матери другого жилья на территории РФ не имеется. Мать состоит в общем списке очередности граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма под (номер). Однако в оформлении правоотношений по пользованию квартирой муниципалитет отказывает.

Возникшая ситуация, полагает истец, нарушает права. Правоотношения по пользованию возникли в период прежнего владения и продолжаются после приёма дома в муниципальную собственность. После принятия дома в муниципальную собственность муниципалитет является лицом, к которому перешли права наймодателя по ранее возникшим договорам найма (ст. 675 ГК РФ). С учётом указанного в судебном заседании истец, его представитель на исковых требованиях настаивали.

Ответчик иск не признал, представил отзыв. Ссылался на то, что договора найма между сторонами не заключено. Оснований для заключения договора социального найма не имеется, поскольку на указанных условиях жильё в пользование членов семьи истца не передавалось. Представитель ответчика (ФИО)5 дала суду пояснения согласно доводам, изложенным в отзыве. Дополнительно указала, что законность вселения истца в спорную квартиру не подтверждена. В 2002 году у ООО «Ясон» полномочия по заключению договоров найма уже отсутствовали.

Третье лицо (ФИО)3 в судебное заседание не явилась о дне и месте слушания дела извещена надлежаще, просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Суд проверил доводы сторон, представленные доказательства, постановил вышеизложенное решение, с которым не согласен истец. В апелляционной жалобе ссылается на обстоятельства по существу спора. Полагает, суд неверно определил значимые обстоятельства, что привело к ошибочным выводам и неправильному применению норм материального права.

Указывает, что с момента вселения и до настоящего времени выполняет обязанности нанимателя спорного жилого помещения. Постоянно проживает в нём, зарегистрирован по месту жительства, содержит квартиру в надлежащем состоянии, производит текущий ремонт, оплачивает коммунальные услуги, что указывает на то, что с ведома законного владельца жилья на тот момент приобрел право пользования на условиях договора безсрочного найма.

Отмечает, судом не учтено, что жилой дом, в котором располагается спорная квартира, был возведен Трестом «Сургуттрубопроводстрой», реорганизованным затем в АОЗТ «Сургутгидромеханизация». Построен за счёт средств государственного предприятия, основные фонды которого, в том числе жилой фонд, находились первично в государственной собственности. Впоследствии спорный дом был передан Госкомимущества ХМАО-Югры в ведение ООО «Ясон» по договору передачи в собственность объектов основных средств и материальных ценностей. Об этом также свидетельствует приказ о передаче в собственность основных средств.

Таким образом, на момент возникновения правоотношений по пользованию спорной квартирой, считает, её законным владельцем являлся ООО «Ясон», который вселение разрешил. Между предприятием и матерью имелся договор, регулирующий характер правоотношений по пользованию. Это указывало на законность проживания. Тот факт, что решением Арбитражного суда ХМАО-Югры от 15.01.2002 ООО «Ясон» был ликвидирован безусловно на характер правоотношений не влияет, поскольку фактически владение продолжал. Жилое помещение было принято в органы местного самоуправления только на основании решения суда от 13.05.2013 года, что подтверждается копией свидетельства о регистрации права от (дата).

Полагает, характер пользования квартирой, предоставленной матери с ведома лица, в чьем ведении она находилась, факт регистрации по месту жительства с момента вселения, свидетельствовал о законности вселения и проживания, а также безсрочном характере пользования квартирой. После приёма жилого дома в муниципальную собственность эти правоотношения продолжились на неопределенное время. Указанные обстоятельства, в совокупности, считает, свидетельствуют о возникновении правоотношений по пользованию занимаемой квартирой на условиях найма в период действия ЖК РСФСР. После введения в действие ЖК РФ и приёма жилого дома в муниципальную собственность правоотношения с нанимателями продолжились на тех же условиях с новым владельцем жилья. Это характерно для договора социального найма.

С учетом изложенного полагает, решение суда подлежит отмене в соответствии со ст. 330 ГПК РФ.

Руководствуясь требованиями ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть материалы гражданского дела без участия лиц, не явившихся в суд.

Суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы (п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ).

Проверив материалы дела, судебная коллегия считает, решение суда не соответствует имеющимся в деле доказательствам и требованиям закона, подлежит отмене в силу ст. 330 ГПК РФ.

Из материалов дела следует, что спор возник в отношении квартиры, которая ранее находилась в ведомственном жилом доме, поступившем в муниципальную собственность с жильцами после принятия безхозного имущества по решению суда. Наличии оснований для понуждения ответчика оформить с истцом правоотношения по пользованию жильем договором социального найма.

Суд, проверив представленные сторонами доводы и доказательства, установил, что между ООО «Ясон» и (ФИО)3 (мать истца) был заключен договор от (дата), по условиям которого Общество являлось наймодателем. Квартира расположена по адресу: (адрес), принадлежала ему на праве собственности на основании Устава (номер) от (дата). Предоставлена нанимателю (ФИО)3 для постоянного проживания её и сына (ФИО)1 Действие данного договор определено до (дата)., в дальнейшем на нем осуществлена надпись о продлении договора до (дата) (п.п. 1.1-1.3,5.3 Договора). При этом (ФИО)3 зарегистрирована в указанной квартире с (дата)., а истец с (дата). (согласно справке о составе семьи от (дата). и копии поквартирной карточки).

Из выписки реестра муниципальной собственности Департамента муниципального имущества администрации города Нефтеюганска по состоянию на (дата). следует, что (дата). жилое помещение было включено в реестр муниципальной собственности г. Нефтеюганска.

При разрешении спора суд исходил из того, что жилой дом, в котором располагается спорная квартира, изначально был возведен Трестом «Сургуттрубопроводстрой». Построен за счёт средств государственного предприятия, основные фонды которого, в том числе жилой фонд, находились в государственной собственности. Затем трест был реорганизован в АОЗТ «Сургутгидромеханизация». Впоследствии (адрес) был передан Госкомимущества ХМАО ООО «Ясон» по договору (номер) передачи в собственность объектов основных средств и материальных ценностей от (дата), о чем также свидетельствует приказ о передаче в собственность основных средств от (дата). Вместе с тем, сведений о том, что права собственности названного лица были зарегистрированы, не имеется. Законность владения в связи с этим вызывает сомнения.

Решением Арбитражного суда ХМАО-Югры от 15.01.2002 года ООО «Ясон» было ликвидировано. Жилой дом в органы местного самоуправления принят не был. В период с 2003 года по 2013 год был без хозяина. Принят в муниципальную собственность на основании решения суда от 23.04.2013 года, в связи с чем, право собственности зарегистрировано, что подтверждается сведениями из ЕГРП. На момент принятия жилого дома в муниципальную собственность по названным основаниям истец в нем проживал. Правоотношения по пользованию квартирой продолжаются, но не оформлены в письменном виде.

Проанализировав названные сведения и причины, по которым они не оформлены, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку права собственности на жилой дом ООО «Ясон» не были надлежаще зарегистрированы, законными правами на квартиру он не обладал. Соответственно истец их также не приобрел. Его права пользования жилым помещением являются производными от прав матери (ФИО)3, которая вселилась на условиях гражданско-правового договора. Он обязательств для муниципалитета не порождает. Законность вселения и проживания на условиях договора социального найма документально не подтверждена, поэтому основания для удовлетворения требований отсутствуют. В иске отказал.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции не соглашается по следующим основаниям.

Оснований входить в обсуждение вопросов законности прав собственности ООО «Ясон» жилым домом, в котором находится спорная квартира, у суда не имелось. Участники правоотношений по переходу прав собственности ликвидированы. Эти обстоятельства не были предметом спора и надлежаще не исследовались. Муниципалитет сведения о владении ООО «Ясон» жилым домом, в котором находится квартира, в переписке не отрицал.

При этом, из сохранившейся информации по вопросу владения жилого дома названным лицом следует, что к арендному предприятию права владения жилищным фондом социального использования перешли в период после акционирования. Из истории развития правоотношений следует, что Госкоимуществом ХМАО был заключен договор купли продажи, в том числе на жилые дома, которые по этим основаниям поступили в ведение ООО «Ясон». Это имело значение для обсуждения вопроса о законности вселения матери истца в квартиру с ведома лица, которому права владения были переданы по договору с полномочным лицом.

Согласно поквартирной карточке нанимателем спорного жилого помещения по адресу: (адрес) значился (ФИО)6. Истец (ФИО)1 и его мать указаны в ней как лица без родства. Названные обстоятельства подтверждаются ответом ДЖКХ администрации г. Нефтеюганска от (дата), из которого также следует, что (ФИО)3 с сыном (ФИО)1 состоят в списках лиц, нуждающихся в предоставлении жилого помещения согласно заявлению поданному (дата).

Длительное время жилой дом, в котором находится квартира, занимаемая истцом, находился во владении и обслуживании ООО «Ясон», что не отрицал муниципалитет. При этом, тот факт, что муниципалитет своевременно не принял жилой фонд в своё ведение ни после акционировании первичного ведомственного владельца, ни после ликвидации ООО «Ясон», несмотря на то, что в соответствии с правилами, регулирующими порядок акционирования и ФЗ «О банкротстве» жилищный фонд названных организаций должен был быть принят в фонд социального использования, указывает на бездействие со стороны ответчика.

По названным причине жилой дом длительное время был фактически без хозяина. При этом находился на территории муниципалитета. Принят в муниципальную собственность только по решению суда, вместе с проживающими в нём жильцами. Условия его использования при принятии в муниципальную собственность не были определены, поэтому должны применяться общие правила. Названные сведения на характер фактически сложившихся правоотношений нанимателей влиять не может.

По смыслу ст. 7 Вводного к ЖК РФ закона факт принятия решения о передаче жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность, предполагало изменение статуса жилого помещения и использования его на условиях социального найма. Названные требования закона ответчиком выполнены не были. Дом длительное время был первично в ведении ООО «Ясон», в затем безхозным и находился на самоуправлении жильцов, которые его содержали.

Учитывая, что истец проживает в квартире более 18 лет, принципы стабильности жилищных правоотношений и недопустимость произвольного ограничения жилищных прав нанимателей, к правоотношениям сторон возможно применить правила ч. 2 ст. 7 ЖК РФ, в соответствии с которой применяется аналогия права и общие правила жилищного законодательства, а также требования добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. Сохранить прежние правоотношения по пользованию жильём не представлялось возможным в силу причин объективного характера, исходя из характера фактически возникших правоотношений по пользованию, они подлежат оформлению договором с муниципалитетом, в соответствии с правилами ЖК РФ.

Факт пользования 18 лет квартирой, предоставленной (ФИО)3 с ведома организации, в чьём ведении она находилась в период действия ЖК РСФСР, открытие лицевого счёта для оплаты жк-услуг, регистрация по месту жительства с момента вселения, выполнение обязанностей нанимателя до настоящего времени, свидетельствует о длительном периоде пользования квартирой со стороны истца, устойчивости правоотношений с наймодателем, в том числе после поступления жилого дома в муниципальную собственность.

Это характерно для жилищных правоотношений по социальному найму Поэтому к правоотношениям сторон применимы правила ЖК РФ.

Судебная коллегия считает, указанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о возникновении после принятия жилья в муниципальную собственность правоотношений по пользованию на условиях найма без определения срока пользования. Учитывая, что жильё ранее имело ведомственную принадлежность, после введения в действие ЖК РФ к правоотношениям применимы правила, регулирующие договор социального найма, однако в заключении договора ответчик истцу отказывает, это нарушает его жилищные права, которые подлежат восстановлению принудительно, заявленным в иске способом.

В материалах дела содержится достаточно сведений опровергающих выводы суда об отсутствии жилищных правоотношений с ООО «Ясон». Так, передача недвижимого имущества во владение ООО «Ясон» была зафиксирована в приказе Госкомимущества ХМАО от (дата). Сведения о владельце спорного жилья можно проследить по переписке органов местного самоуправления, которой подтверждается, что домом (адрес), управлял именно ООО «Ясон». Сведений о вступлении в законную силу решения арбитражного суда от января 2002 года в деле не имеется.

Истец (ФИО)1, несмотря на то, что зарегистрирован с 2011 года, с рождения (с 2000 года) вселился и проживает в квартире, что подтверждается ответом главного врача БУ «Нефтеюганская окружная клиническая больница имени В.И. Яцкив» от (дата). Продолжает пользоваться квартирой после передачи жилого дома в муниципальную собственность и введения в действие ЖК РФ. Фактическое проживание истца подтверждается материалами дела и не отрицается ответчиком. Право истца на пользование квартирой муниципалитетом не оспаривается.

При таких обстоятельствах выводы суда о том, что поскольку жилой дом подлежит сносу, жильё не отвечает требованиям, установленным в ст. 15 ЖК РФ, поэтому отсутствуют основания для заключения договора социального найма, нельзя признать правильным. Вопрос стоит не о предоставлении жилья, когда такие обстоятельства имеют значение, а об оформлении правоотношений, сложившихся ранее и их характере, что требуется для дальнейших правоотношений сторон.

Поскольку в связи с возникновением прав собственности у муниципалитета, правоотношения по пользованию квартирой у истца продолжились, новый собственник стал наймодателем, обязан был оформить правоотношения по пользованию, решения о характере пользования жильём не принял, имеются основания для применения общих правил, регулирующих правоотношения по пользованию ведомственным жильём, принятым в муниципальную собственность.

В соответствии с решением Арбитражного суда ХМАО-Югры от 15.01.2002 года ООО «Ясон» был ликвидирован в 2003 году. По смыслу ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» жилищный фонд социального использования подлежал передаче в собственность соответствующего муниципального образования или в государственную собственность на безвозмездной основе (п.п. 5,6 ст. 132 названного закона). Это обстоятельство также указывало на изменение статуса жилья, не принятого в муниципальную собственность своевременно, в силу закона.

При приёме в муниципальную собственность такие жилые помещения утрачивают свой прежний статус, к ним применяется общий правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Указанная позиция была изложена в Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2006 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г.

С гражданами, проживающими в жилом помещении, в отношении которого произошло изменение правового режима в силу закона, должен быть заключён договор социального найма независимо от того, состоят ли они на учёте нуждающихся в жилых помещениях или нет.

Выявленные недостатки свидетельствуют о том, что судом были неверно определены значимые обстоятельства и неправильно применены и не применены нормы права, подлежащие применению. В силу ст. 330 ГПК РФ это является основанием для отмены судебного решения.

В дополнительной проверке такие обстоятельства не нуждаются. Стороны давали по ним свои пояснения и представляли доказательства. Суд неправильно определил значимые обстоятельства, что привело к ошибочным выводам. Поэтому имеются основания для постановления нового решения об удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Нефтеюганского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 25 июля 2018 года отменить. Постановить по делу новое решение суда, которым исковые требования удовлетворить.

Признать за (ФИО)1 право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ХМАО-Югра, (адрес) на условиях договора социального найма.

Обязать Департамент жилищно-коммунального хозяйства заключить с (ФИО)1 договор социального найма в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ХМАО-Югра, (адрес).

Определение суда апелляционной инстанции, вынесенное по апелляционной жалобе, вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий Иванова И.Е.

Судьи Беспалова В.В.

Данилов А.В.