Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кулаковой У.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Феникс» о признании права собственности на ? долю в праве общедолевой собственности на квартиру,

по апелляционной жалобе Кулаковой У.А. на решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 11 сентября 2021 года,

установила:

Кулакова У.А. обратилась в суд с иском к ООО «Феникс» о признании права собственности на ? долю в праве общедолевой собственности на квартиру, указав, что она и НО «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» приобрели у Абрамовой Н.А., Кузнецова В.С. и Рослякова О.П. по договору купли-продажи от 04 сентября 2001 года каждый по ? доли вправе общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес)

? доля в квартире, приобретенная в собственность НО «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом», подлежала выкупу с ее стороны на условиях рассрочки платежа за счет финансовой помощи, предоставленной в рамках договора Б-к 10/00-23 от 06 октября 2000 года (с учетом дополнительного соглашения от 17 июня 2002 года). За период с октября 2000 года по октябрь 2005 года она внесла в кассу и на расчетный счет НО «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» платежи на общую сумму 205464 рублей.

Решением арбитражного суда Оренбургской области от 21 сентября 2004 года по делу № А47- 833/2004 НО «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» признано банкротом с открытием конкурсного производства. 25 мая 2008 года между НО «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» (продавец) и ООО «Феникс» (покупатель) был заключен договор купли-продажи 1/2 доли в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: (адрес). Реализация указанной доли в квартире осуществлялась на торгах в форме аукциона. Победителем признано ООО «Феникс».

Между ней и ООО «Феникс» было достигнуто соглашение о купле-продаже ? в квартире. При этом договор купли-продажи в письменной форме не заключался. Во исполнение достигнутого соглашения она внесла остаток задолженности за ? долю в квартире в размере 57095 рублей единовременным платежом по приходному кассовому ордеру №6 от 09сентября 2009 года непосредственно в кассу ООО «Феникс», в связи с чем, директор ООО «Феникс» выдал письмо о том, что к ней материальных и каких-либо других претензий не имеется и общество не возражает относительно регистрации за ней права собственности на квартиру.

Впоследствии решением арбитражного суда Оренбургской области от 03 августа 2012 года по делу А47-7395/2012 удовлетворен иск ООО «Феникс» к НО «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» об обязании зарегистрировать переход права собственности по договорам купли-продажи от 22 мая 2008 года на объекты недвижимости. Произведена государственная регистрация перехода права собственности от НО «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» к ООО «Феникс» на ряд объектов недвижимости, в том числе и на спорную долю в квартире. Определением арбитражного суда Оренбургской области от 02 октября 2012 года завершено конкурсное производство, открытое в отношении НО «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом». 19 декабря 2012 года в ЕГРЮЛ была внесена запись о прекращении деятельности НО «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» как юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. До настоящего времени решение арбитражного суда от 03 августа 2012 года в части регистрации перехода права собственности на спорную долю к ООО «Феникс» не исполнено, по сведениям ЕГРН титульным собственником доли продолжает оставаться НО «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом».

Несмотря на то, что договор купли-продажи доли в квартире в виде единого документа, что предусмотрено ст. 550 ГК РФ, не подписан, тем не менее между ними сложились фактические отношения по ее купле-продаже: расчет за долю произведен полностью, квартира находится в ее фактическом владении с 2001 года. С момента вселения в квартиру прошло более 19 лет, она добросовестно, открыто, непрерывно владеет ею как своей собственной, несет бремя ее содержания. Она обращалась в ООО «Феникс» с письмом от 25 августа 2020 года по поводу оформления спорной доли на ее имя. Однако ответ по существу обращения не получила. В связи с тем, что в ЕГРН не внесена запись о праве собственности ООО «Феникс» на спорную долю, а также отсутствует договор купли-продажи спорной доли в письменной форме в виде единого документа, то при бездействии ответчика в части обеспечения регистрации перехода права собственности на долю в квартире она лишена возможности зарегистрировать за собой право собственности на нее во внесудебном (административном) порядке. Таким образом, защита ее прав как добросовестного приобретателя спорной доли, исполнившего свои обязательства по ее оплате и принявшего ее в фактическое владение, возможна исключительно путем признания права собственности на долю в квартире в судебном порядке.

Просила признать за ней право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: (адрес). Прекратить право собственности Некоммерческой организации «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: (адрес) Исключить из ЕГРН запись №56-01/08-62/2001-1743 от 04 декабря 2001 года о государственной регистрации права собственности Некоммерческой организации «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: (адрес). После уточнений исковых требований, окончательно просила признать за ней право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, общей площадью 42,7 кв.м., с кадастровым номером № расположенную по адресу: (адрес) Прекратить право собственности ООО «Феникс» на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: (адрес) Исключить из ЕГРН запись № о государственной регистрации права собственности ООО «Феникс» на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: (адрес)

Решением Бузулукского районного суда Оренбургской области от 11 сентября 2021 года в удовлетворении требований истца отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Кулакова У.А. не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, в связи с чем, на основании ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия приступила к рассмотрению дела в отсутствие истца.

Заслушав доклад судьи Донцовой Ю.И., пояснения представителя ответчика ООО «Феникс», возражавшей против доводов жалобы истца, изучив доводы жалобы, материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 3 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно частям 1, 3 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Судом установлено, что согласно договору купли-продажи от 04 сентября 2001 года Некоммерческая организация «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» и Кулакова У.А. приобрели у Абрамовой Н.А., Кузнецова В.С. и Рослякова О.П. каждый по ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес)

Право собственности Кулаковой У.А. на ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес) что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05 декабря 2001 года серии 56-00 367508.

? доля в квартире, приобретенная в собственность НО «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом», подлежала выкупу Кулаковой У.А. на условиях рассрочки платежа за счет финансовой помощи, предоставленной в рамках договора Б-к 10/00-23 от 06 октября 2000 года (с учетом дополнительного соглашения от 17 июня 2002 года).

Указанный договор и дополнительное соглашение суду не представлены.

Из пояснений стороны истца следует, что за период с октября 2000 года по октябрь 2005 года Кулакова У.А. внесла в кассу и на расчетный счет НО «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» платежи на общую сумму 205464 рублей, что подтверждается представленными копиями квитанций.

Вторым правообладателем ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес), является ООО «Феникс», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 21 мая 2021 года. Основанием регистрации права собственности ООО «Феникс» на ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес) является договор купли-продажи от 22 мая 2008 года, заключенный между ООО «Феникс» и Некоммерческой организацией «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом».

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 21 сентября 2004 года Некоммерческая организация «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» признана банкротом.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 03 августа 2012 года решено провести государственную регистрацию перехода права собственности от Некоммерческой организации «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» к ООО «Феникс» на объекты недвижимости, в том числе и на спорную ? доли в квартире по адресу: (адрес)

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 02 октября 2012 года в отношении Некоммерческой организации «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» завершена процедура банкротства.

Суд, оценив собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к обоснованному выводу об отклонении исковых требований Кулаковой У.А., так как совокупность имеющихся в деле доказательств не позволяет установить наличие у истца признака добросовестности владения имуществом как своим собственным в качестве основного критерия приобретения права по основаниям ст. 234 ГК РФ.

При этом суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы истца о добросовестности владения имуществом, поскольку квартира между сособственниками не разделена, истцу принадлежит доля в общей собственности, а не конкретные помещения в квартире. Истец знала об отсутствии основания возникновения у нее права собственности на ? долю квартиры, поскольку она владела только ? долей квартиры и ей было хорошо известно, что оставшаяся ? часть данной квартиры принадлежала Некоммерческой организации «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом», что свидетельствует о том, что в момент приобретения имущества истец знала о незаконности его приобретения.

Суд верно указал, что приобретательная давность не распространяется на имущество, которое имеет собственника, а применяется лишь в отношении имущества, собственник которого неизвестен, отказался от права собственности или утратил его по иным основаниям. Доказательств совершения ООО «Феникс» каких-либо действий, определенно направленных на отказ от права собственности в отношении спорного имущества, в нарушении требований ст. 56 ГПК РФ, истцом суду не представлено. Также, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правильно указал, что сам по себе факт непроживания ответчика в спорной квартире не имеют правового значения.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основанным на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательств, оценка которых произведена по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку истец добросовестно, открыто и непрерывно владел спорным имуществом более 19 лет, считала себя собственником всей квартиры, право приобретательной давности у истца возникло давно, была выплачена сумма за долю, в подтверждение чего было представлено достаточно доказательств, которые суд неправильно оценил, - выражают несогласие с выводами суда первой инстанции, однако по существу их не опровергают, повторяют доводы, изложенные в исковом заявлении, которым судом первой инстанции была дана надлежащая оценка и с которой судебная коллегия согласилась. Указанные доводы направлены на переоценку доказательств и выводов суда, а потому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения.

Ссылка на то, что ответчик не оплачивал коммунальные услуги, не нес бремя содержания жилого помещения более 19 лет, что в свою очередь свидетельствует об его устранении от владения и пользования имуществом, не свидетельствуют о незаконности решения суда. Судебная коллегия указывает, что истец не лишена права на взыскание с ответчика расходов, понесенных ею за содержание ? доли, не принадлежащей ей квартиры.

Другим основанием для признания за Кулаковой У.А. право собственности на спорную долю истец указала наличие заключенного между ней и ООО «Феникс» устного соглашения о купле - продажи квартиры по цене 57095 рублей.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что на момент заключения истцом с ООО «Феникс» устного договора купли-продажи, право собственности последнего на спорную ? долю в квартире зарегистрировано не было, при этом письменный договор между сторонами не составлялся. При этом факт выдачи бывшим директором общества письма о том, что общество не имеет материальных и каких-либо других претензий к Кулаковой У.А. и не возражает о регистрации за ней права собственности на всю квартиру по адресу: г.Бузулук, ул. Чапаева, д.2 кв. 25, не является основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст.164 ГК РФ.

Кроме того, суд пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку о нарушении своих прав истец узнала в 2009 году, когда был заключен договор купли-продажи, а в суд за защитой нарушенного права обратилась только в 2021 году.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом.

Доводы жалобы истца о факте заключения договора купли-продажи, подтверждающимся с ее стороны полной оплатой, а со стороны ответчика принятием данной оплаты и выдачи расписки об отсутствии к ней материальных претензий и возможности регистрации спорной доли в Росреестре, судебной коллегией не могут быть приняты в качестве оснований к отмене решения суда, поскольку не опровергает выводов суда о том, что на момент заключения данного договора, у стороны ответчика отсутствовали основания распоряжаться спорным имуществом.

Указание истца на то, что продажа спорной доли до государственной регистрации права собственности на нее не свидетельствует о неуправомоченности общества на отчуждение принадлежащей доли, было предметом рассмотрения суда первой инстанции, с выводами которого судебная коллегия соглашается.

Довод истца о том, что на данные спорные правоотношения не распространяются требования ст. 200 ГК РФ, основаны на неверном понимании норм, действующего законодательства.

Как усматривается из материалов дела, истцом предъявлены требования о признании права собственности на ? доли квартиры, прекращении права собственности на ? долю квартиры за ООО «Феникс», исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности за ООО «Феникс» на ? долю в квартире.

В пункте 64 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

При таких, обстоятельствах, доводы жалобы истца о том, что его требования фактически связаны с требованиями об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется, подлежат отклонению.

Несостоятельной является позиция истца о том, что ее права подлежат защите путем удовлетворения иска о признании права собственности в виду установления вины ответчика в необеспечении перехода права собственности и оплаты ею ООО «Феникс» спорной доли в квартире, поскольку несмотря на приобретение ООО «Феникс» у Некоммерческой организации «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» ? доли квартиры, зарегистрировано право ООО «Феникс» было значительно позже, в связи с чем на момент заключения устного договора купли-продажи и его оплаты Кулаковой У.А. у ООО «Феникс» отсутствовало право на распоряжение спорной ? доли.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием к отмене решения суда в апелляционном порядке, не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ судебная коллегия

определила:

решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 11 сентября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кулаковой У.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи