Гражданский кодекс часть 1

«Исковые требования кредитного потребительского кооператива «Сберегательный центр «Золотой фонд» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу кредитного потребительского кооператива «Сберегательный центр «Золотой фонд» задолженность по договору займа № <...> от <...> по состоянию на <...> в сумме 1 596 656 руб. 65 коп., в том числе 800 000 руб. – основная сумма займа, 734 656 руб. 65 коп. – проценты, подлежащие уплате за период с <...> по <...>, 62 000 руб. – штраф за несвоевременную оплату процентов за период с <...> по <...>; по договору займа № <...> от <...> по состоянию на <...> в сумме 1 795 812 руб. 54 коп., в том числе 900 000 руб. – основная сумма займа, 825 812 руб. 54 коп. – проценты, подлежащие уплате за период с <...> по <...>, 70 000 руб. – штраф за несвоевременную оплату процентов за период с <...> по <...>.

В счет погашения задолженности обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок, с кадастровым номером № <...>, расположенный <...> с кадастровым номером № <...>, расположенное по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость, равную <...> руб.

Взыскать в бюджет г. Омска с ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины 25 462 руб.

В удовлетворении остальной части требований кредитного потребительского кооператива «Сберегательный центр «Золотой фонд» отказать.

Исковое заявление ФИО1 к кредитному потребительскому кооперативу «Сберегательный центр «Золотой фонд» о признании недействительным пункта договора займа оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Омского областного суда Астапчук Р.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

КПК «СЦ «Золотой фонд» обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на недвижимое имущество, взыскании судебных расходов. В обоснование иска указано, что <...> между истцом и ответчиком заключен договор займа, в соответствии с которым КПК «СЦ «Золотой фонд» передал пайщику ФИО1 денежную сумму в размере <...>, а заемщик обязался возвратить заем и уплатить проценты в размере 50% годовых в соответствии с графиком платежей в срок до <...>. В случае нарушения заемщиком обязательств предусмотрен штраф в размере 0,05% за каждый день просрочки обязательств по уплате начисленных за пользование займом процентов. <...> между истцом и ответчиком заключен договор займа, в соответствии с которым КПК «СЦ «Золотой фонд» передал пайщику ФИО1 денежную сумму в размере <...>, а заемщик обязался возвратить заем и уплатить проценты в размере 50% годовых в соответствии с графиком платежей в срок до <...>. В случае нарушения заемщиком обязательств предусмотрен штраф в размере 0,05% за каждый день просрочки обязательств. Истец свои обязательства по указанным договорам займа исполнил в полном объеме, что подтверждается собственноручными записями ФИО1 о получении денежных сумм в договорах займа. В целях обеспечения исполнения названных обязательств заемщика, между истцом и ответчиком заключен договор залога имущества № <...> от <...>: земельный участок с кадастровым номером № <...>, расположенный <...>, а также объект незавершенного строительства, с кадастровым номером № <...>, расположенный по адресу: <...> На момент подписания договора залога недвижимое имущество оценено сторонами по взаимному соглашению в <...> Ответчик свои обязательства по договорам займа исполняла ненадлежащим образом, последний платеж в счет погашения долга был произведен <...>. В адрес ответчика <...> было направлено требование о возврате суммы займа и начисленных за пользование займом процентов, а также штрафа за несвоевременную уплату процентов за пользование займом, которое в установленный срок не удовлетворено. На день подачи иска задолженность составляет 3 178 017, 46 руб. Просило взыскать с ФИО1 задолженность по договорам займа в сумме 3 478 295, 42 руб., в том числе по договору займа № <...> от <...>: 800 000 руб. – основная сумма займа, 734 656,65 руб. – проценты, подлежащие уплате, 102 631, 05 руб. – штраф за несвоевременную оплату процентов; по договору займа № <...> от <...>: 900 000 руб. – основная сумма займа, 825 812, 54 руб. – проценты, подлежащие уплате, 115 465, 42 руб. – штраф за несвоевременную оплату процентов; обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок, с кадастровым номером № <...>, а также объект незавершенного строительства, с кадастровым номером № <...> путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость, заложенного имущества равную <...>

ФИО1 обратилась со встречным исковым заявлением к КПК «СЦ «Золотой фонд», в обоснование которого указала, что погасила проценты частично, основной долг не оплачен. Считает, что пункт 1.4 договора займа от <...> противоречит законодательству РФ, так как содержит положение, ущемляющее права заемщика в связи с включением в договор завышенной процентной ставки. Просила признать недействительным пункт 1.4 договора займа от <...>.

В судебном заседании представитель КПК «СЦ «Золотой фонд» - ФИО2 уточненные исковые требования поддержала по аналогичным основаниям, во встречном иске просила отказать.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных к ней требований, свои требования поддержала, просила снизить размер неустойки, так как находится в затруднительном материальном положении.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 с постановленным решением суда не согласна в части установленной начальной продажной стоимости объекта недвижимости, просит установить начальную продажную стоимость объекта недвижимости в размере 100% от рыночной стоимости на основании экспертного заключения, ссылаясь на п.9 ст.77.1 Закона об ипотеке. Считает неправомерными суждения суда первой инстанции об установлении начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества в размере 80%. Полагает, судом неверно применены нормы материального права, поскольку отнесение объекта залога к наемному дому не соответствует законодательству, следовательно, неправомерно применять к объекту залога положения относительно снижения 20% от рыночной стоимости для определения начальной продажной стоимости залогового имущества.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, однако, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщила, судебное извещение получено истцом 26.11.2018, судебные извещения, направленные в два адреса места жительства ответчика ФИО1, получены ею 24 и 28.11.2018, на основании ч.1 ст.35, ч.1 ст.327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении, возражениях относительно жалобы. Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.

Апелляционное производство как один из процессуальных способов пересмотра, не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалоб, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (ст.330 ГПК РФ).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит таких оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного решения.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В силу п.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее правовые нормы приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Из материалов дела следует, что согласно выписке из ЕГРЮЛ (л.д.41 т.1) Кредитный потребительский кооператив «Сберегательный центр «Золотой фонд» зарегистрирован в качестве юридического лица <...>, основным видом его деятельности является – предоставление займов и прочих кредитов.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 18 июля 2009 г. N 190-ФЗ "О кредитной кооперации" кредитный кооператив является некоммерческой организацией. Деятельность кредитного кооператива состоит в организации финансовой взаимопомощи членов кредитного кооператива (пайщиков) посредством объединения паенакоплений (паев) и привлечения денежных средств членов кредитного кооператива (пайщиков) и иных денежных средств в порядке, определенном названным федеральным законом, иными федеральными законами и уставом кредитного кооператива.

В силу ч. 2 ст. 4 названного закона кредитный кооператив предоставляет займы своим членам на основании договоров займа, заключаемых между кредитным кооперативом и заемщиком - членом кредитного кооператива (пайщиком).

<...> между ФИО1 и КПК «СЦ «Золотой фонд» был заключен договор займа № <...>, в соответствии с которым займодавец КПК «СЦ «Золотой фонд» передал пайщику ФИО1 денежную сумму в размере <...>, и уплатить проценты за пользование займом по ставке 50% годовых ежемесячными платежами в размерах и сроки, предусмотренные графиком платежей до <...>. В случае нарушения заемщиком обязательств по возврату займа и (или) уплате процентов условиями договора займа предусмотрен штраф в размере 0,05% за каждый день просрочки обязательств по уплате начисленных за пользование займом процентов.

<...> между ФИО1 и КПК «СЦ «Золотой фонд» был заключен договор займа № <...>, в соответствии с которым займодавец КПК «СЦ «Золотой фонд» передал пайщику ФИО1 денежную сумму в размере <...>, а заемщик обязался возвратить заем и уплатить проценты на него в размере 50% годовых в соответствии с графиком платежей в срок до <...>. В случае нарушения заемщиком обязательств по возврату займа и (или) уплате процентов условиями договора займа предусмотрен штраф 0,05% за каждый день просрочки обязательств по уплате начисленных за пользование займом процентов.

Стороны договора подписали график возврата платежей, в соответствие с которым 35 очередных платежей направлены на погашение процентов по договору займа, 36 платеж погашает сумму основного долга и процентов по кредитному договору от <...> (<...> основного долга и <...> процентов) и по кредитному договору от <...> (<...> основного долга и <...> процентов) (л.д.31, 36 том 1).

Из условий названных договоров займа следует, что заемщик ФИО1 является членом Кредитного потребительского кооператива «Сберегательный центр «Золотой фонд» с <...>, номер записи в реестре членов кооператива 127, что ею в суде не оспаривалось.

В связи с чем, к правоотношениям с участием названных сторон применяются положения Федерального закона от 18 июля 2009 года N 190-ФЗ "О кредитной кооперации".

На основании ч. 2 ст. 4 названного закона кредитный кооператив вправе осуществлять профессиональную деятельность по предоставлению потребительских займов своим членам в порядке, установленном Федеральным законом "О потребительском кредите (займе)".

Однако, согласно части 2 статьи 1 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)", в редакции, действующей на день заключения договоров займа, указанный Закон не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой.

Вместе с тем, статьей 9.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 21.12.2013 N 363-ФЗ) установлено, что к кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, применяются отдельные требования Федерального закона "О потребительском кредите (займе)", а именно: - о необходимости определения полной стоимости кредита (займа), обеспеченного ипотекой; - о размещении информации о полной стоимости кредита (займа) на первой странице кредитного договора, договора займа; - о запрете на взимание кредитором вознаграждения за исполнение (оказание) отдельных обязанностей и услуг; - о размещении информации об условиях предоставления, использования и возврата кредита (займа), предоставления заемщику графика платежей по кредитному договору, договору займа; - о предоставлении заемщику графика платежей по кредитному договору, договору займа.

Соответственно, положения Федерального закона "О потребительском кредите (займе)" применяются к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой, только в указанной части.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 18 июля 2009 года N 190-ФЗ "О кредитной кооперации" возврат займа членом кредитного кооператива (пайщиком) может обеспечиваться поручительством, залогом, а также иными предусмотренными федеральными законами или договором займа способами, т.е. положения данного закона...

Согласно статье 13 Федерального закона "О кредитной кооперации" член кредитного кооператива (пайщик) обязан своевременно возвращать полученные от кредитного кооператива займы, а при прекращении членства в кредитном кооперативе досрочно возвратить полученные от кредитного кооператива займы. Данное нормативное положение непосредственно вытекает из общего требования, предусмотренного статьей 807 Гражданского кодекса Российской Федерации, о возвратности займа.

В данной связи, разрешая заявленный спор и принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции правильно применил общие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре займа и обоснованно исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

На основании п.1 ст.809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором, а в силу п.3 данной нормы закона при отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно.

В соответствии со статьями 810, 811 ГК РФ заемщик обязан возвратить полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором.

Положениями статей 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Судом, на основании оценки представленных по делу доказательств, установлено, что КПК «Сберегательный центр «Золотой Фонд» исполнил в полном объеме свои обязательства перед заемщиком, предоставив ФИО1 обусловленные договорами заемные денежные средства, что подтверждается расписками ответчика о получении займа от <...>, <...>, <...>, <...>, заявлением ФИО1 о перечислении денежных средств на ее расчетный счет (л.д. 54-58 том 1). В ходе судебного разбирательства факт получения денежных средств по договорам займа на общую сумму <...> стороной ответчика не оспорен.

Вместе с тем, Заемщик принятые на себя обязательства исполняет ненадлежащим образом, нарушая сроки уплаты процентов за пользование полученными по договору займа денежными средствами, с июля 2017 года ответчиком платежи в счет возврата процентов по договорам не вносятся, данные обстоятельства стороной ответчика в суде по правилам ст.56 ГПК РФ не оспорены.

Поскольку договорами займа размер процентов за пользование ими согласован сторонами договора в размере 50% годовых, подлежащих уплате ежемесячно, то с учетом вышеприведенных нормативных предписаний истец вправе требовать уплаты данных процентов за пользование суммой займа до дня возврата суммы займа, поскольку какие-либо ограничения в этой части договором займа не установлены. Закон о кредитной кооперации также не содержит ограничений в части начисления процентов по займам.

В силу п. 2 ст. 811 ГК РФ при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Из расчета задолженности, договоров займа, графиков погашения задолженности следует, что задолженность ответчика по состоянию на <...> по договору займа № <...> от <...> составляет по основному долгу <...>, по процентам за пользование займом – <...>, по договору займа № <...> от <...> задолженность по основному долгу составляет <...>, по процентам за пользование займом – <...>, альтернативного расчета задолженности ответчиком суду не представлено.

Возражая против иска, ответчиком было заявлено о завышенном размере договорных процентов за пользование заемными денежными средствами, в связи с чем был предъявлен встречный иск о признании пункта 1.4 договора займа от <...>, которым установлена процентная ставка за пользование займом в размере 50% годовых, недействительным (л.д.145 т.2). При этом ответчик ссылалась на ст.10, 167 ГК РФ, ст.16 Закона о защите прав потребителей, ч.1 ст.6 Федерального закона "О потребительском кредите (займе).

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13/14 от 8 октября 1998 года "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами") разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с исполнением договоров займа, а также с исполнением заемщиком обязанностей по возврату банковского кредита, следует учитывать, что проценты, уплачиваемые заемщиком на сумму займа в размере и в порядке, определенных пунктом 1 статьи 809 Кодекса, являются платой за пользование денежными средствами и подлежат уплате должником по правилам об основном денежном долге.

Из приведенных выше правовых норм следует, что ч.1 ст.6 Федерального закона "О потребительском кредите (займе) к спорному правоотношению не применяется.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В п.10 Обзора судебной практики по делам, связанным с защитой прав потребителей финансовых услуг (утв. Президиумом ВС РФ 27.09.2017) указано, что сама по себе возможность установления размера процентов на сумму займа по соглашению сторон во взаимосвязи со ст. 10 ГК РФ о пределах осуществления гражданских прав не может рассматриваться как нарушающая принцип свободы договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с защитой прав потребителей финансовых услуг, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ <...>, положения Закона о защите прав потребителей не применяются к отношениям, возникшим из договора займа, заключенного между кредитным потребительским кооперативом и гражданином-пайщиком этого кооператива.

При таком положении, у суда не имелось правовых оснований для признания недействительным пункта 1.4 договора займа от <...>, которым установлена процентная ставка за пользование займом в размере 50% годовых, согласованная сторонами договора.

Суждения суда об основаниях отказа в удовлетворении встречного иска являются ошибочными, однако, с учетом приведенного выше, сами по себе на существо принятого решения не повлияли, поскольку доводы встречного иска ФИО1 о завышенной процентной ставке за пользование займом, ущемляющей права заемщика, обоснованно не нашли подтверждения в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, условия договора соответствуют Общим условиям предоставления, использования и возврата потребительских займов из Фонда финансовой взаимопомощи КПК «Сберегательный центр «Золотой фонд», утвержденным <...> (п. 8, 10).

При таких обстоятельствах судом правомерно с ФИО1 в пользу истца (с учетом уточнений иска) взыскан основной долг по состоянию на <...> по договору займа № <...> от <...> в размере <...> и договорные проценты за пользование займом в размере <...>; по договору займа № <...> от <...> основной долг в размере <...> и задолженность по договорным процентам в размере <...>

На основании ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как указано выше, условиями договоров займа за нарушение заемщиком обязательств по возврату займа и (или) уплате процентов предусмотрена штрафная неустойка в размере 0,05% (20% годовых) за каждый день просрочки обязательств по уплате начисленных за пользование займом процентов, на основании чего истцом было заявлено о взыскании по состоянию на <...> штрафа по договору займа от <...> в размере <...>, по договору займа от <...> в размере <...>

Однако, применяя правила ст.333 ГК РФ с учетом заявления ответчика о снижении размера неустойки, суд снизил размер заявленной истцом неустойки до 62 000 руб. и до 70 000 руб. соответственно. Решение суда в приведенной выше части по доводам апелляционной жалобы не оспаривается.

Как установлено судом, исполнение обязательств заемщика по названным договорам было обеспечено залогом принадлежащего ответчику на праве собственности недвижимого имущества на основании заключенного сторонами договора залога недвижимого имущества № <...> от <...> и № <...> от <...>, по которым в залог передано принадлежащее ФИО1 на праве собственности имущество: земельный участок, с кадастровым номером № <...> расположенный <...> а также объект незавершенного строительства, с кадастровым номером № <...>, расположенный по адресу: г<...>. На момент подписания договора залога, в соответствии с п. 4 договора залоговая стоимость указанного недвижимого имущества определена сторонами по взаимному соглашению в размере <...> Зарегистрирована в Росреестре ипотека данного имущества в силу договора.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (ст. 334 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

С учетом приведенных выше обстоятельств дела и в силу указаний закона, суд обоснованно признал требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество в целях обеспечения исполнения ответчиком своих обязательств, не исполнение которых установлено решением суда.

Действующим законодательством определены процедура и порядок обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке") суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в том числе должен определить и указать в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В силу пункта 1 статьи 56 ФЗ "Об ипотеке" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим Законом.

В данной связи, исходя из смысла указанных положений Закона, обращение взыскания на залоговые объекты недвижимости должно осуществляться путем его продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены.

Согласно подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона о залоге начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика - суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Наряду с отчетом оценщика гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе Закон об ипотеке и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Из материалов дела следует, что сторона ответчика в суде оспаривала залоговую стоимость имущества, определенную в договоре в размере <...>, заявила ходатайство о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка и объекта незавершённого строительства, которое судом было удовлетворено.

Согласно заключению эксперта АНО «ЛэИ» от <...> рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером № <...> расположенного в <...> составляет <...>, а рыночная стоимость жилого здания, с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: г. Омск, <...>, составляет <...>, из чего следует, что в деле имеются доказательства, свидетельствующие, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, указанной в договоре ипотеки. Каких-либо доказательств иной стоимости заложенного имущества сторонами суду представлено не было.

В данной связи, исходя из сведений заключения судебной экспертизы о действительной стоимости залогового имущества и руководствуясь требованиями подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке"), начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества суд первой инстанции правомерно определил в размере 80% от его рыночной стоимости, т.е. в размере <...> (<...> +<...> х 80%).

Доводы жалобы о том, что начальная продажная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена в размере 100% от рыночной стоимости на основании экспертного заключения, основаны на ошибочном толковании норм материального права, регламентирующих порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке") действительно установлено, что особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона, а сама статья 77.1 Федерального закона устанавливает правила ипотеки наемного дома.

На основании п.1 ст. 77.1 Закона (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ) в случае предоставления кредита или займа на строительство наемного дома либо на приобретение всех помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома земельный участок, который предоставлен или предназначен для строительства наемного дома либо на котором расположен такой дом, или право аренды этого земельного участка находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Положения п.5 ст. 77.1 Закона корреспондируют с п. 2 ст. 91.16 Жилищного кодекса РФ, согласно которому жилые помещения в наемном доме предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Данная правовая норма права указывает на отсутствие необходимости получения согласия залогодержателя на заключение договора социального найма или договора найма жилого помещения.

Положения п.6 данной статьи содержат некоторые исключения из общего порядка реализации заложенного имущества, предусмотренного ст. ст. 57 и 58 комментируемого Закона. Для продажи наемного дома, земельного участка, объекта незавершенного строительства одним лотом одному лицу с сохранением их цели использования требуется соответствующее решение залогодержателя, которое может быть принято как до, так и после вынесения решения суда об обращении взыскания на заложенный наемный дом.

В соответствии с п.9. данной нормы закона продажа заложенного имущества, указанного в пункте 8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

Соответственно, применение таких правил допускается только при продаже заложенного имущества, указанного в пункте 8 настоящей статьи, который одновременно отсылает к правилам п.7 данной статьи, согласно которому в случае, если первые публичные торги по продаже заложенного имущества, указанного в пункте 6 настоящей статьи, и в случае проведения повторных публичных торгов также повторные публичные торги по продаже указанного имущества объявлены не состоявшимися, исполнительное производство по обращению взыскания на указанное заложенное имущество приостанавливается до поступления исполнительного документа, выданного на основании судебного решения, указанного в пункте 8 настоящей статьи.

Статья 57 Закона регулирует порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства, а статья 58 – порядок объявление публичных торгов несостоявшимися.

В данной связи, положения пункта 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона, на которые ссылается сторона ответчика в жалобе, необходимо применять и толковать во взаимосвязи с другими ее положениями, приведенными выше.

Однако, из материалов дела следует, что земельный участок, который явился предметом залога, предоставлен ответчику для строительства индивидуального жилого дома (л.д.54 т.2), также ФИО1<...> выдано разрешение на строительство двухэтажного индивидуального жилого дома сроком действия до <...> (л.д.45 т.2), объект незавершенного строительства зарегистрирован в ЕГРН, степенью готовности 38% (л.д.50 т.2).

Согласно статье 76 Закона об ипотеке строящихся жилых домов, при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Таким образом, данная норма закона во взаимосвязи с положениями ст.54 Закона каких-либо исключений и особенностей для обращения взыскания и определения начальной продажной цены заложенного имущества в виде объекта незавершенного строительства индивидуального жилого дома не содержит. Суждений о том, что объект незавершенного строительства, являющийся предметом залога в рамках названных выше договоров займа, является наемным домом, решение суда не содержит, поэтому доводы апелляционной жалобы в такой части являются надуманными, положения пункта 9 статьи 77.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в данном случае не применимы, поэтому доводы жалобы об отнесении судом объекта залога к наемному дому не соответствуют обстоятельствам дела и выводам суда первой инстанции, ввиду чего не могут быть приняты во внимание судебной коллегии.

На основании п.1 ст.50 Закона «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что ответчиком обязательства по возврату займа не исполняются длительное время, районный суд применительно к положениям ст.ст. 348-350 ГК РФ пришел к правильному выводу о наличии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. Первоначальная продажная стоимость заложенного имущества районным судом была установлена в размере 80% от стоимости, определенной по результатам судебной товароведческой экспертизы, что соответствует положениям подп. 4 п. 1 ст. 50 и подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

При таком положении, обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, находит решение суда законным и обоснованным, оснований для апелляционного вмешательства в него по доводам апелляционной жалобы и материалам дела не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда города Омска от 20 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи