Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 и представителя ФИО2 по доверенности ФИО3 на решение Большесельского районного суда Ярославской области от 10 сентября 2018 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО4 удовлетворить в части.

Признать недействительным договор аренды № доли нежилого здания Лит.А, база «Рыбторг» <адрес>, от 1 марта 2018 г., заключенный между ООО «Рыбная слобода» и ФИО2;

признать недействительным договор аренды № доли нежилого здания Лит.А, база «Рыбторг» <адрес>, от 1 марта 2018 г., заключенный между ООО «Рыбная слобода» и ФИО1;

обязать ФИО2, ФИО1 передать ФИО4 экземпляры ключей от всех замков входных дверей в нежилое здание Лит.А, база «Рыбторг» <адрес>,

обязать Общество с ограниченной ответственностью «Рыбная слобода» в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу освободить нежилое здание Лит.А, база «Рыбторг» и земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1132 кв.м, находящиеся <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО4 отказать»

По делу установлено:

ФИО4 обратился в суд с иском к ООО «Рыбная слобода», ФИО2, ФИО1, в котором с учетом уточнений и дополнений просил:

Возложить на ООО «Рыбная слобода» обязанность в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда освободить, в том числе и от своего имущества, нежилое здание Лит.А. база «Рыбторг» и земельный участок с кадастровым номером 76:01:065907:0001 общей площадью 1132 кв.м., находящихся но адресу: <адрес>;

Возложить обязанность на ФИО2, ФИО1 передать ФИО4 экземпляры ключей от всех замков входных дверей в нежилое здание Лит.А. база «Рыбторг»; а также ключи от калитки и ворот для прохода и проезда на земельный участок;

признать недействительными договор аренды № доли нежилого здания Лит.А, база «Рыбторг» от 1 марта 2018 г., заключенный между ООО «Рыбная слобода» и ФИО2, а также договор аренды № доли нежилого здания Лит.А, база «Рыбторг» от 1 марта 2018 года, заключенный между ООО «Рыбная слобода» и ФИО1

В обоснование исковых требований ФИО4 указал, что истец является собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание Лит.А, база «Рыбторг» и земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1132 кв.м, находящихся <адрес>. Сособственниками нежилого помещения и земельного участка также являются ФИО2 с долей в праве 1/2, и ФИО1 с долей в праве <адрес>.

Порядок пользования нежилым зданием и земельным участком между собственниками в установленном законом порядке не устанавливался, выдел доли в праве собственности не осуществлялся.

21 сентября 2017 г. при попытке истца попасть в принадлежащее на праве долевой собственности нежилое помещение, выяснилось, что указанное нежилое помещение используется ООО «Рыбная слобода», работники которого препятствовали истцу пройти в нежилое помещение, закрыв дверь изнутри. Ключей от замков входной двери у истца нет. Последующие попытки истца попасть в здание закончились безрезультатно.

Позже выяснилось, что 1 марта 2018 г. между ООО «Рыбная слобода» и ФИО2 заключен договор аренды № доли нежилого здания Лит.А, база «Рыбторг», а также 1 марта 2018 г. между ООО «Рыбная слобода» и ФИО1 заключен договор аренды № доли нежилого здания Лит.А, база «Рыбторг». Истец считает, что данные договоры аренды не соответствуют действующему законодательству, при этом нарушают его имущественные права, препятствует владению и пользованию принадлежащим на праве долевой собственности нежилым помещением.

Для передачи в аренду здания лит.А базы «Рыбторг» необходимо согласие всех собственников, в том числе истца. ФИО4 своего согласия на сдачу принадлежащего на праве долевой собственности недвижимого имущества не давал, в связи с чем полагает, что указанными договорами аренды и нахождением ООО «Рыбная слобода» в принадлежащем ему на праве долевой собственности нежилом помещении и на земельном участке нарушаются его имущественные права. Кроме того, данные договоры аренды заключены на несуществующий объект - 2-х этажное здание площадью 354,6 кв.м., тогда как право зарегистрировано на одноэтажное здание площадью 213,2 кв.м. Нежилое здание лит.А база «Рыбторг» является самовольно реконструированным и в соответствии со ст. 222 ГК РФ не может быть предметом гражданско-правовых отношений. Вышеуказанные договоры аренды долей нежилого здания лит.А база «Рыбторг» являются недействительными, а нахождение ООО «Рыбная Слобода» в здании и на земельном участке - незаконным.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового об отказе в удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к нарушению судом норм материального и процессуального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, обсудив их, заслушав представителя ООО «Рыбная слобода» ФИО5, просившего жалобу удовлетворить, возражения представителей ФИО4 ФИО6 и ФИО7, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что оспариваемые договоры аренды заключены в нарушение статей 246, 247 ГК РФ без согласия одного из сособственника ФИО4, а также в отношении самовольной постройки, что является основанием для признания их недействительными, оснований для ограничения доступа в помещения здания, находящегося в общей долевой собственности одному из сособственников со стороны других собственников не имеется; доказательств наличия со стороны других сособственников препятствий в пользовании земельным участком истцом не представлено.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда.

По мнению судебной коллегии, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, применил закон, подлежащий применению, дал верную правовую оценку исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил правильное по существу решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований процессуального законодательства.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается (пункт 2).

Согласно статье 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу статьи 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Из материалов дела следует, что нежилое здание база «Рыбторг», площадью 213,2 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1132 кв.м., находящиеся <адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 в 1/2 доле, ФИО4 в 1/4 доле и ФИО1 в 1/4 доле.

Согласно договору аренды № от 1 марта 2018 г., заключенному на срок до 31 декабря 2018 г. между ООО «Рыбная слобода» (арендатор) и ФИО2 (арендодатель), последний обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 177,3 кв.м. (1/2 от общей площади владения 354,6 кв.м) первого и второго этажа в здании производственной базы «Рыбторг» по вышеуказанному адресу. Помещения предназначены для размещения рыбоперерабатывающего производства.

Согласно договору аренды № от 1 марта 2018 г., заключенному на срок до 31 декабря 2018 г. между ООО «Рыбная слобода» (арендатор) и ФИО1 (арендодатель), последний обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 177,3 кв.м (1/4 от общей площади владения 354,6 кв.м) первого и второго этажа в здании производственной базы «Рыбторг» по вышеуказанному адресу. Помещения предназначены для размещения рыбоперерабатывающего производства.

В соответствии с приобщенным к материалам дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельством о государственной регистрации права собственности ФИО4, техническим паспортом на здание базу по состоянию на 19 июня 2007 год общая площадь здания составляет 213,2 кв.м. Согласно заключению кадастрового инженера от 12 октября 2017 года здание базы не соответствует данным последней технической инвентаризации и сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости. Установлено возведение второго этажа и капитальной пристройки, устройства дверного проема в несущей стене.

Из технической документации по состоянию на 22 мая 2018 года видно, что здание находится в состоянии незавершенной реконструкции, общая площадь здания составляет 539,9 кв.м., включая подвал площадью 181 кв.м., производственные помещения 1 этажа общей площадью 286,2 кв.м., производственные помещения второго этажа общей площадью 72,7 кв.м.

Из пояснительной записки кадастрового инженера от 23 июля 2018 года следует, что проведении обмеров помещений внутри здания базы «Рыбторг» 22 мая 2018 года визуально установлено, что все помещения нежилого здания используются в производственных целях, свободные помещения отсутствуют.

Увеличение площади спорного объекта недвижимости в связи с изменением указанных выше его параметров свидетельствует о его реконструкции (пункт 14 статьи 1 ГрК РФ). Доказательств проведения реконструкции в соответствии с положениями градостроительного законодательства ответчиками не представлено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что здание базы «Рыбторг» в существующем состоянии является самовольной постройкой и в силу статьи 222 ГК РФ не может являться объектом сделок, в том числе договоров аренды.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая изложенное, судом обоснованно сделан вывод о наличии оснований для признания заключенных договоров аренды базы «Рыбторг» недействительными ввиду несоответствия требования закона.

Доводы жалобы о том, что решением суда не разрешен спор сособственников относительно порядка пользования общим имуществом, не является основанием к отмене решения.

Из дела видно, что ответчики ФИО2 и ФИО1 настаивают на использовании находящегося в общей собственности здания путем передачи части его площадей, пропорционально их долям в праве собственности, в аренду ООО «Рыбная слобода» для осуществления производственной деятельности и путем личного использования ФИО4 оставшихся свободными от производства частей помещений здания. ФИО4 настаивает на личном использовании помещений здания всеми сособственниками.

Как было указано выше, спорный объект является самовольной постройкой и в силу ст. 222 ГК РФ не может являться предметом сделок, в том числе соглашения сособственников о порядке пользования этим объектом недвижимости. Суд не вправе установить порядок пользования самовольной постройкой.

В целом доводы жалобы не опровергают правильность выводов суда и не содержат оснований к отмене или изменению решения суда.

По изложенным причинам судебная коллегия оставляет апелляционную жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Большесельского районного суда Ярославской области от 10 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 и представителя ФИО2 по доверенности ФИО3 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи