Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Перми 01 августа 2018 года дело по апелляционной жалобе Территориального управления Министерства социального развития Пермского края по Кунгурскому городскому округу и Кунгурскому муниципальному району на решение Нытвенского районного суда Пермского края от 25 апреля 2018 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Территориального управления Министерства социального развития Пермского края по Кунгурскому городскому округу и Кунгурскому муниципальному району к Мазеиной Татьяне Леонидовне, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей, М1., дата рождения, М2., дата рождения, Королевой Полине Александровне, Рахмановой Татьяне Алексеевне действующей за себя и своих несовершеннолетних детей Н., дата рождения, Р., дата рождения, о признании недействительными договоров купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: ****, заключенными 14.07.2016 года между Мазеиной Т.Л. и Королевой П.А., 09.09.2016 года между Королевой П.А. и Рахмановой Т.А. и применении последствий недействительности сделок - отказать.

Встречные исковые требования Рахмановой Татьяны Алексеевны удовлетворить.

Признать Рахманову Татьяну Александровну, добросовестным приобретателем квартиры N **, расположенную по адресу: ****, по договору купли-продажи от 09 сентября 2016 года».

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., пояснения ответчиков Королевой П.А., Бояршиновой Т.А., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Территориальное управление Министерства социального развития Пермского края по Кунгурскому городскому округу и Кунгурскому муниципальному району в интересах несовершеннолетних М1., дата рождения, М2., дата рождения, обратилось с иском о:

- признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: ****, заключенного 12.07.2016 между Мазеиной Т.Л. действующей за себя и своих несовершеннолетних детей М1., дата рождения, М2., дата рождения и Королевой П.А.;

- признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи вышеуказанного жилого помещения от 09.09.2016, заключенного между Королевой П.А. и Рахмановой Т.А., действующей за себя и своих несовершеннолетних детей Н., дата рождения, Р., дата рождения;

- применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности Королевой П.А., Рахмановой Т.А., несовершеннолетних Н., Р. на квартиру, расположенную по адресу: Пермский **** и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, произведенных записей о регистрации договоров купли-продажи спорного недвижимого имущества, заключенных 14.07.2016 между Мазеиной Т.Л. и Королевой П.А. и 09.09.2016 между Королевой П.А. и Рахмановой Т.А.; признании права собственности за несовершеннолетними М1. и М2., Мазеиной Т.Л. по 1/3 в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ****; взыскании с Мазеиной Т.Л. в пользу Королевой П.А. 230 000 рублей; взыскании с Королевой П.А. в пользу Рахмановой Т.А. 392 000 рублей; взыскании с Рахмановой Т.А. в пользу Государственного учреждения - Отделения пенсионного фонда РФ в Оханском районе средств материнского капитала в размере 408 026 рублей; восстановления права Рахмановой Т.А. на дополнительные меры государственной поддержки по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал после возврата денежных средств материнского капитала Государственному учреждению- Отделению пенсионного фонда РФ в Оханском районе.

Исковые требования мотивированы тем, что приказом Территориального управления Министерства социального развития Пермского края по Кунгурскому городскому округу и Кунгурскому муниципальному району № 417/08-26 от 10.06.2016 «О разрешении продажи жилого помещения» Мазеиной Т.Л., действующей от имени несовершеннолетних М1., М2.» разрешено продать квартиру по ул.**** в г.Оханске по 1/3 доле в праве общей долевой собственности принадлежащей ее несовершеннолетним детям, при условии одновременного приобретения комнаты, расположенной по адресу: ****, по 1/3 доле в праве общей долевой собственности. Данным приказом установлена обязанность предоставления в Территориальное управление документов, подтверждающих регистрацию права собственности несовершеннолетних М1., М2. по 1/3 доле в праве общей долевой собственности на комнату по ул. **** в г.Перми в срок до 18.07.2016. До настоящего времени условия данного приказа не исполнены. Совершение сделки по продаже спорной квартиры повлекло за собой уменьшение имущественных прав несовершеннолетних М1., М2., нарушение их жилищных прав. Поскольку при заключении договора купли-продажи указанной квартиры имело место злоупотребление правом и недобросовестное поведение законного представителя несовершеннолетних- Мазеиной Т.Л., направленное на утрату имущества несовершеннолетних детей в целях получения и использования денежных средств, полученных от продажи долей несовершеннолетних детей в своих интересах, данная сделка не соответствует требованиям закона.

Ответчик Рахманова Т.А., действующая за себя и несовершеннолетних детей Н. и Р., обратилась со встречным иском к Территориальному управлению Министерства социального развития Пермского края по Кунгурскому городскому округу и Кунгурскому муниципальному району, Мазеиной Т.Л., Королевой П.А. о признании ее добросовестным приобретателем спорного имущества.

Исковые требования мотивированы тем, что Рахманова Т.А. покупала спорную квартиру для своего личного проживания и проживания своих несовершеннолетних детей, после выполнения ряда процедур, проверки квартиры на предмет отсутствия обременения, правопритязаний третьих лиц. Данный договор прошел государственную регистрацию, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке. На момент заключения договора купли-продажи ей не были известны обстоятельства, в связи с которыми ответчик Мазеина Т.Л. не имела право отчуждать спорное имущество. У продавца Королевой П.А. имелись правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, право собственности было подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся у него объекты недвижимого имущества. Информация о наличии каких-либо правопритязаний отсутствовала. Спорная квартира приобретена ей с использованием материнского капитала и кредитных средств в банке.

Судом постановлено приведенное выше решение.

С решением суда не согласен истец ТУ Министерства социального развития Пермского края по Кунгурскому городскому округу и Кунгурскому муниципальному району, в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное и необоснованное. Указывает на отсутствие оснований для признания ответчика добросовестным приобретателем. Королева П.А. по роду своей деятельности (работает специалистом по недвижимости) знала о том, что на отчуждение квартиры Мазеиной Т.Л. выдано разрешение органа опеки, в котором указано на необходимость одновременного приобретения на имя несовершеннолетних жилого помещения. При заключении в последующее время договора купли-продажи Королева П.А. достоверно знала о невыполнении Мазеиной условия органа опеки и попечительства, но безразлично к этому отнеслась. Указанное опровергает доводы Королевой П.А., что она является добросовестным приобретателм спорной квартиры. Продавая квартиру Рахмановой Т.А., действуя добросовестно, Королева должна была сообщить ей о имеющихся рисках. В приказе указано условие одновременности приобретения жилья, поскольку данная сделка связана с распоряжением недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, и подлежала обязательному нотариальному удостоверению. Между тем, нотариус не удостоверила обе сделки одновременно, хотя должна была это сделать. Вопреки выводам суда о приобретении Рахмановой спорной квартиры для проживания с детьми, последние пользование квартирой не осуществляют, она сдается в аренду для получения дополнительного дохода. Указанное свидетельствует, что жилищные права несовершеннолетних М1., М2. нарушены более грубо, чем детей покупателя Рахмановой. Оснований для включения условия одновременного приобретения жилого помещения в текст договора не имелось, рассматриваемые сделки ничтожны в связи с нарушением права несовершеннолетних М1., М2. и нарушением требований правового акта, а именно – Приказа территориального управления.

Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что Мазеиной Т.Л. (ответчик), несовершеннолетним М1., дата рождения, М2., дата рождения, на праве общей долевой собственности в равных долях (по 1/3 доли каждому) принадлежала квартира по адресу: **** на основании договора купли-продажи квартиры от 05.06.2014 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся у него объекты недвижимого имущества от 03.05.2017.

10.06.2016 Территориальным управлением Министерства социального развития Пермского края по Кунгурскому городскому округу и Кунгурскому муниципальному району выдано разрешение Мазеиной Т.Л., действующей в интересах несовершеннолетних М1., М2., на продажу принадлежащей несовершеннолетним по 1\3 доли квартиры, расположенной по адресу: ****, при условии одновременного приобретения в общую долевую собственность несовершеннолетних (по 1/3 доле каждому) комнаты общей площадью 16,9 кв.м, расположенной по адресу: ****. На Мазеину Т.Л. одновременно возложена обязанность по предоставлению в орган опеки в срок до 18.06.2016 документов, подтверждающих государственную регистрацию права несовершеннолетних на приобретаемую в г.Перми комнату.

12.07.2016 между Мазеиной Т.Л., действующей за себя и своих несовершеннолетних детей М1., дата рождения, М2., дата рождения (продавец) и Королевой П.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи (л.д.117), по условиям которого продавец передал в собственность покупателя квартиру по ул.**** в г.Оханске по цене 230000 рублей. В п.5 договора указано о том, что квартира продается с разрешения органа опеки и попечительства с изложением условий одновременной покупки в общую долевую собственность несовершеннолетних продавцов (по 1/3 доле каждому) комнаты по ул.**** в г.Перми. Договор совершен в нотариальной форме (нотариус Оханского городского округа К., реестр **).

Государственная регистрация перехода права собственности к покупателю осуществлена органом по государственной регистрации прав 14.07.2016 в установленном законом порядке.

09.09.2016 Королева П.А. (продавец) приобретенную квартиру по ул.**** в г.Оханске по договору купли-продажи передала в общую долевую собственность в равных долях (по 1/3 доле каждому) Рахмановой Т.А., действующей за себя и своих несовершеннолетних детей Н., Р. (покупатели), по цене 392 000 рублей, уплаченных за счет средств займа, предоставленного Кредитным Потребительским Кооперативом «***», а так же с использованием средств материнского капитала.

При разрешении спора суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ТУ Министерства социального развития Пермского края по Кунгурскому городскому округу и Кунгурскому муниципальному району исковых требований. При этом суд исходил из того, что условиями заключенного 12.07.2016 договора купли-продажи, по которому произведено отчуждение Мазеиной Т.Л. квартиры, принадлежащей, в том числе, ее несовершеннолетним детям, не предусматривалась одновременная покупка в собственность несовершеннолетних иного жилого помещения (комнаты по ул.**** в г.Перми), момент возникновения права покупателя не был поставлен в зависимость от выполнения условия органа опеки, данный договор совершен в надлежащей форме, сторонами исполнен. Суд указал, что неисполнение обязательства по обеспечению жилищных прав несовершеннолетних после заключения договора купли-продажи жилого помещения, в котором несовершеннолетние имели долю в праве собственности, не может служить основанием для признания сделки по отчуждению жилого помещения недействительной.

Одновременно суд, принимая во внимание приобретение спорной квартиры Рахмановой Т.А. по возмездной сделке, совершенной в установленном законом порядке, факт регистрации уполномоченным органом права собственности ответчика, отсутствие каких-либо обременений в отношении квартиры на период ее приобретения, осуществление полномочий собственника с момента приобретения квартиры, удовлетворил встречные исковые требования Рахмановой Т.А., признав ее добросовестным приобретателем спорной квартиры.

Коллегия не может согласиться с выводами суда об отсутствии оснований для квалификации оспариваемых сделок в качестве недействительных в связи со следующим.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При обращении в суд и при рассмотрении дела в суде истец ссылался на то, что сделка противоречит требованиям положений ст.65 СК РФ, так как совершена законным представителем с нарушением условия, при выполнении которого органом опеки и попечительства было дано согласие на продажу квартиры, в которой проживали и были зарегистрированы несовершеннолетние дети продавца; сделка привела к отчуждению принадлежащих несовершеннолетним детям долей в праве собственности на жилое помещение, являвшееся на момент отчуждения их местом жительства. Истец указывал, что данные действия законного представителя свидетельствуют о злоупотреблении им своим правом (ст.10 ГК РФ), совершении сделки в ущерб интересам несовершеннолетних детей.

Согласно п.1 ст.28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями п.2 ст.37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Пунктом 1 ст.64 Семейного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами.

В соответствии с п.1 ст.65 Семейного кодекса Российской Федерации родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей.

В силу п.3 ст.60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Поскольку разрешение органов опеки на продажу квартиры выдано Мазеиной Т.Л. под условием одновременного приобретения в собственность несовершеннолетних комнаты в г.Перми, сделка купли-продажи спорной квартиры от 14.07.2016 Мазеиной Т.Л., действующей за себя и несовершеннолетних детей, совершена без соблюдения данного условия, правовым последствием данной сделки является распоряжение Мазеиной Т.Л. имуществом своих несовершеннолетних детей вопреки их интересам, постольку имеются основания для квалификации сделки в качестве недействительной по основаниям п.2 ст.168 ГК РФ (как нарушающей права несовершеннолетних, утративших право долевой собственности на жилое помещение без соответствующей равноценной компенсации, и требований вышеуказанных правовых норм), а также по основаниям ст.10 ГК РФ. Последующая сделка по отчуждению спорной квартиры, совершенная 09.09.2016 между Королевой П.А. и Рахмановой Т.А., также подлежит квалификации в качестве недействительной по основаниям п.2 ст.168 ГК РФ, как совершенная неуполномоченным лицом (лицом, не являющимся собственником, так как по недействительной сделке титул собственника к покупателю Королевой П.А. не перешел) и нарушающая права несовершеннолетних.

В связи с указанным вывод суда об отсутствии оснований для признания сделок недействительными по заявленным истцом основаниям не может быть признан правильным, решение в указанной части подлежит отмене с принятием нового решения – об удовлетворении иска.

При этом довод апелляционной жалобы о том, что оспариваемая сделка подлежит квалификации недействительной по основаниям п.2 ст.168 ГК РФ также и потому, что нарушает требования правового акта – Приказа территориального управления, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии с пунктами 2, 6 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации под законами понимаются сам Гражданский кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами - указы Президента Российской Федерации и Постановления Правительства Российской Федерации.

Другие нормативные акты, в том числе акт органов местного самоуправления, к законам и иным правовым актам статьей 3 Кодекса не отнесены. В связи с указанным невыполнение разрешения органа опеки не может рассматриваться в качестве акта, невыполнение которого является основанием для квалификации сделки в качестве ничтожной по основаниям п.2 ст.168 ГК РФ.

Вместе с тем, несмотря на квалификацию оспариваемых сделок в качестве недействительных, основания для удовлетворения требований в остальной части отсутствуют.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 года N 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Так как в рассматриваемой ситуации спорная квартира покупателем по договору купли-продажи от 14.07.2016 Королевой П.А. на момент рассмотрения спора отчуждена в собственность других лиц (Рахмановой Т.А. и ее несовершеннолетних детей), права несовершеннолетних М1., М2. не подлежат защите путем применения последствий недействительности сделок.

Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Учитывая, что спорная квартира выбыла из владения Мазеиной Т.Л. и несовершеннолетних детей по их воле (интересы несовершеннолетних представляла их законный представитель), а Рахманова Т.А. признана судом добросовестным приобретателем, необходимый юридический состав для виндикации имущества в данном случае отсутствует.

Доводы жалобы о том, что Рахманова Т.А. не является добросовестным приобретателем спорной квартиры, судебной коллегией отклоняются, как несостоятельные. Ссылка на то, что Королева П.А. знала о невыполнении условия органа опеки, является несостоятельной, так как факт добросовестности устанавливается не в отношении Королевой П.А., а в отношении Рахмановой Т.А.. Доказательств того, что Рахманова Т.А. знала о невыполнении условия органа опеки либо совершении сделки неуполномоченным лицом при том, что право собственности продавца было зарегистрировано органом по государственной регистрации прав в установленном законом порядке без каких-либо обременений, заявителем не представлено. Другие указываемые истцом обстоятельства (не проживание в квартире, сдача квартиры в аренду и т.д.) не являются юридически значимыми в целях квалификации добросовестности покупателя.

Доводу жалобы о том, что нотариус не удостоверила обе сделки одновременно, хотя должна была это сделать, коллегия оценки не дает, поскольку в предмете и основаниях иска данные обстоятельства не указывались, предметом рассмотрения не являлись, нотариус в качестве ответчика к участию в деле не привлекалась. Истец, принимая во внимание признание сделки, совершенной в нотариальной форме, недействительной, не лишен возможности защиты своих прав по указанному основанию в последующее время.

Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность решения суда апелляционная жалоба не содержит.

На основании ст.199, ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нытвенского районного суда Пермского края от 25 апреля 2018 года отменить в части отказа Территориальному управлению Министерства социального развития Пермского края по Кунгурскому городскому округу и Кунгурскому муниципальному району в удовлетворении требований о признании сделок недействительными.

Принять в отмененной части новое решение, которым признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: ****, заключенный 14.07.2016 между Мазеиной Татьяной Леонидовной, действующей за себя и несовершеннолетних М1., дата.р., М2., дата.р., и Королевой Полиной Александровной;

признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: ****, заключенный 09.09.2016 года между Королевой Полиной Александровной и Рахмановой Татьяной Алексеевной, действующей за себя и несовершеннолетних детей Н., дата.р., Р., дата.р..

В остальной части решение Нытвенского районного суда Пермского края от 25 апреля 2018 года оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: