Гражданский кодекс часть 1

по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании действительным договора купли-продажи, регистрации перехода права собственности и признании права собственности на комнату,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО3 о признании действительным договора купли-продажи комнаты в трёхкомнатной квартире коммунального заселения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО4 и ФИО1 и ФИО2, регистрации перехода права собственности от ФИО5 к ФИО1 и ФИО2 на комнату в трёхкомнатной квартире коммунального заселения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, признании за ФИО1 и ФИО2 по <данные изъяты> доле в праве общей долевой собственности на комнату в трехкомнатной квартире коммунального заселения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Исковые требования мотивируют тем, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и ФИО1 подписали договор купли-продажи вышеуказанной комнаты за <данные изъяты> рублей, причем <данные изъяты> рублей были переданы ФИО4 сразу в качестве задатка. Оставшиеся <данные изъяты> рублей договорились передать ФИО4 после оформления кредита в Сбербанке. В связи с оформлением кредита и по требованию банка ДД.ММ.ГГГГ ими с ФИО4 был заключен предварительной договор купли-продажи комнаты, согласно условиям которого ФИО4 обязалась продать комнату за <данные изъяты> рублей. Две других комнаты в той же коммунальной квартире они договорились купить у ФИО6 и Миллер 3.А. за <данные изъяты> рублей. Для оплаты стоимости комнат ДД.ММ.ГГГГ ими был взят целевой кредит в сумме <данные изъяты> рублей в Сбербанке. После получения кредита и во исполнение договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ перечислили на расчетный счет ФИО4 <данные изъяты> рублей, а <данные изъяты> рублей были переданы ДД.ММ.ГГГГ представителю ФИО6 по доверенности ФИО7

ФИО4 передала им указанную комнату в коммунальной квартире и они вселились в неё с семьей, пользуются ею по настоящее время, сделали в ней ремонт, оплачивают коммунальные платежи. Переход права собственности на комнату, принадлежащую ФИО4 сразу после перечисления денег не оформили, поскольку у ФИО4 не были готовы документы необходимые для обращения за государственной регистрацией, имелось только свидетельство о праве собственности. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умерла. Спорную комнату и денежные средства в размере <данные изъяты> рублей унаследовала племянница ФИО4 - ФИО5, которой были выданы свидетельства о праве на наследство по закону. После получения ФИО5 данных свидетельств оформить переход права собственности на спорную комнату также не смогли, поскольку ДД.ММ.ГГГГ умерла Миллер 3.А. - собственница <данные изъяты> доли в двух других комнатах в той же коммунальной квартире. ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 унаследовал долю Миллер 3.А. В ДД.ММ.ГГГГ они договорились с ФИО5 о том, что она оформит переход права собственности на спорную комнату на тех же условиях, то есть за ту же цену. Был подготовлен договор купли-продажи и оплачены квитанции за государственную регистрацию, однако, в ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умерла. Поскольку не успели подготовить все необходимые документы и зарегистрировать указанный договор купли-продажи и переход права собственности в регистрационной службе, обратились в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 и ФИО2 требования уточнили, просили признать действительным договор купли-продажи комнаты в трёхкомнатной квартире коммунального заселения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ними и ФИО4, зарегистрировать переход права собственности к ним от ФИО3. на комнату в трёхкомнатной квартире коммунального заселения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, признании за ними по <данные изъяты> доле в праве общей долевой собственности на комнату в трехкомнатной квартире коммунального заселения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, а также взыскать судебные расходы на представительские услуги в размере <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО8, действующий на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ дополнительно пояснил, что факт продажи спорной комнаты ответчицей не оспорен, договор исполнен, так как оплачена стоимость комнаты и фактически произошла передача недвижимости истцам, которые продолжают проживать в спорной комнате, в связи с чем, считает, что иск подлежит удовлетворению.

Ответчик ФИО3 исковые требования не признала. Заявила о пропуске срока исковой давности.

Определением Калтанского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в применении срока исковой давности по исковым требованиям ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании действительным договора купли-продажи, регистрации перехода права собственности и признании права собственности на комнату отказано.

Решением Калтанского районного суда Кемеровской области от 14 мая 2015 года постановлено: В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании действительным договора купли-продажи комнаты в трёхкомнатной квартире коммунального заселения, регистрации перехода права собственности, признании права собственности и взыскании судебных расходов отказать.

По вступлении решения суда в законную силу снять арест, наложенный на комнату в трёхкомнатной квартире коммунального заселения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, на основании определения Калтанского районного суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ.

В апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 просят решение суда отменить, направить дело на новое рассмотрение либо принять по делу новое решение.

Указывают, что судом первой инстанции были неверно определены обстоятельства значимые для разрешения дела и неверно применен закон.

Судом не было учтено, что договор был заключен между ними и продавцом ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9), т.е. ранее даты заключения предварительного договора - ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор в соответствии со ст. 550 ГК РФ заключен в надлежащей письменный форме путем составления единого документа, он подписан продавцом и покупателем. Данный договор купли-продажи не оспаривался ответчиком. ФИО4 передала им во владение спорную комнату сразу после передачи ей денежной суммы в размере <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ. С того момента они пользуются комнатой как своей, сделали в ней ремонт. Единственным условием, которое не было выполнено при заключении договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ это регистрация перехода права собственности на жилое помещение в соответствии со ст. 551 ГК РФ. Однако до постановки на кадастровый учет спорной комнаты они не могли подать документы на государственную регистрацию. На момент получения кадастрового паспорта в ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 уже умерла.

На доводы апелляционной жалобы ФИО3 поданы возражения (л.д.239-242).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, заслушав ФИО1 ФИО2, их представителя ФИО8, поддержавших доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец (ФИО4) обязуется продать, а покупатель (ФИО1 и ФИО2) обязуются купить принадлежащую продавцу по праву собственности комнату в трёхкомнатной квартире коммунального заселения общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. и что стороны договорились оформить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако в указанный срок договор купли-продажи не заключили и фактически сделка не исполнена. При этом договор купли –продажи указанной комнаты от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 суд оценил как соглашение о задатке.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, так как они не соответствуют обстоятельствам по делу и как следствие, суд не применил закон, подлежащий применению.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 17 Гражданского Кодекса РФ способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами.

Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

Действующим законодательством не предусмотрено признание права собственности на недвижимое имущество за гражданином, который умер.

С учетом того, что правоспособность граждан в силу пункта 2 ст. 17 ГК РФ прекращается смертью, недвижимое имущество, не являющееся самовольной постройкой, согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ должно перейти в собственность его наследников, принявших наследство.

Согласно пункту 2 ст. 218 ГК Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (пункт 2 ст. 1152 ГК Российской Федерации).

Из п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пункт 62 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации предусматривает, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Как следует из материалов дела, ФИО4 на основании договора передачи квартиры в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в БТИ г.Калтана ДД.ММ.ГГГГ, принадлежала на праве собственности комната № в трёхкомнатной квартире коммунального заселения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная по адресу: <адрес> (л.д. 8, 166-168, 191).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 был заключен договор купли –продажи указанной комнаты за <данные изъяты> рублей с внесением задатка в сумме <данные изъяты> рублей. (л.д. 9).

С целью получения кредитных средств ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец (ФИО4) обязуется продать, а покупатель (ФИО1 и ФИО2) обязуются купить принадлежащую продавцу по праву собственности комнату в трёхкомнатной квартире коммунального заселения общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Стороны договорились оформить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 5). После подписания настоящего договора покупатель выплачивает продавцу <данные изъяты> рублей, оставшаяся часть комнаты в сумме <данные изъяты> рублей будет оплачена не ранее дня заключения основного договора купли-продажи (л.д. 3). Согласно п. 6 договора ФИО4 обязалась передать комнату в надлежащем состоянии по договору после подписания основного договора купли-продажи (л.д. 10).

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» и ФИО1 был заключен кредитный договор № по условиям которого, ФИО1 получил "кредит в сумме <данные изъяты> рублей под <данные изъяты> % годовых сроком до ДД.ММ.ГГГГ на приобретение объекта недвижимости: трёхкомнатной квартиры по адресу: <адрес> (л.д. 11-13). Данная сумма была получена ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ произведена операция снятия наличных на сумму <данные изъяты> рублей (л.д.11- 14, 78-79).

ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> рублей было перечислено на счет ФИО4 в Сбербанке (л.д.78), а ФИО4 передала истцам проданную комнату. С того времени истцы проживают в данном помещении, произвели ремонт, несут расходы по его содержанию. Данные обстоятельства ни кем не оспорены.

Согласно свидетельства о смерти ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ рождения, умерла ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 170).

Из сообщения нотариуса Калтанского нотариального округа ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что после смерти ФИО4, умершей ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о принятии наследства обратилась племянница ФИО5, которой выданы свидетельства о праве на наследство по закону на вклады, жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, а также ДД.ММ.ГГГГ на комнату в трёхкомнатной квартире коммунального заселения, находящуюся по адресу: <адрес>, другие наследники не обращались (л.д. 18, 30, 65).

При жизни ФИО4 и в последующем ее наследник ФИО5 не оспаривали указанный договор, недействительным он не признавался, а потому подлежал государственной регистрации в силу законодательства, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений.

Согласно свидетельства о смерти собственника двух других комнат в квартире по адресу <адрес> Миллер 3. А., ДД.ММ.ГГГГ рождения она умерла ДД.ММ.ГГГГ. В права наследования вступил ФИО6, которому были выданы свидетельства государственной регистрации права на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию (л.д. 20-22).

ГП Кемеровской области «Центр технической инвентаризации Кемеровской области» филиалом № 7 БТИ г. Калтан ДД.ММ.ГГГГ составлен технический паспорт на комнату в трёхкомнатной квартире коммунального заселения, расположенную по адресу: <адрес>, согласно которого, данный объект представляет собой жилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой - <данные изъяты> кв.м., правообладатель -ФИО5 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15-17).

Согласно свидетельства о смерти ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ рождения умерла ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 171).

Из сообщения нотариуса Осинниковского нотариального округа ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что после смерти ФИО5, умершей ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о принятии наследства обратилась дочь ФИО3, которой выданы свидетельства о праве на наследство по закону на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес> (л.д. 34).

Из информации ОАО «Сбербанк России» об остатках на счетах, открытых в структурных подразделениях банка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на имя ФИО4 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ были открыты четыре счёта, в том числе счёт №, открытый ДД.ММ.ГГГГ и закрытый ДД.ММ.ГГГГ года, с остатком <данные изъяты> рублей (л.д. 94-95).

Согласно ответа Отдела МВД России по г. Калтану от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 либо ФИО5 с заявлениями по факту создания препятствий в пользовании спорной комнатой в дежурную часть не обращались (л.д. 154).

Согласно уведомления об отсутствии в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений зарегистрированные права на комнату в трёхкомнатной квартире коммунального заселения, находящуюся по адресу: <адрес>, отсутствуют (л.д. 164).

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что ФИО4 и Ю-ны не заключили договор купли- продажи спорного объекта и что фактически сделка не исполнена опровергается материалами дела. Суд дал неверную оценку договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, посчитав его соглашением о задатке, в то время как данное соглашение являлось одним из условий договора от ДД.ММ.ГГГГ, содержащего все существенные условия (стороны сделки, объект, цена), а задаток вносился в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Учитывая, что договор купли-продажи спорной комнаты подлежал государственной регистрации, то в силу положений вышеуказанной статьи переход права собственности по нему также подлежит государственной регистрации.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит, что допущенные судом первой инстанции нарушения норм процессуального и материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителей, в связи с чем судебное постановление подлежит отмене.

Поскольку по делу установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, однако судом допущена ошибка в применении норм материального закона, судебная коллегия принимает по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворяет. При этом, коллегия учитывает, что решение вопроса о признании сделки действительной не требуется, так как законом не предусмотрено.

Так как решение суда состоялось в пользу истца, с учетом доказательств, представленных в подтверждение понесенных расходов в связи с обращением в суд(л.д.7,173-175), требований ст.ст.98, 100 ГПК РФ, судебная коллегия считает необходимым взыскать в пользу ФИО1 с ФИО3 судебные расходы <данные изъяты> рублей, из них <данные изъяты> рублей возврат госпошлины, <данные изъяты> рублей - оплата услуг представителя по составлению искового заявления и участие в суде.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Калтанского районного суда Кемеровской области от 14 мая 2015 года, отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО1., в отношении комнаты № жилой площадью <данные изъяты> кв.м в трехкомнатной квартире коммунального заселения №, расположенной по адресу: <адрес> и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанную комнату от ФИО4. к ФИО1 и ФИО2. по <данные изъяты> доли за каждым.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы <данные изъяты> рублей.

Председательствующий: Г.А. Корытникова

Судьи: Е.В. Латушкина

М.В. Лавник