Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Коммерческого банка «Московское ипотечное агентство» (Акционерное общество) к ФИО1, действующей так же в интересах несовершеннолетней ФИО2 о признании (восстановлении) права обременения (ипотеки) в силу закона, встречному иску ФИО1 к Коммерческому банку «Московское ипотечное агентство» ( Акционерное общество), Закрытому акционерному обществу «Ипотечная компания М-6»Акционерному обществу «Департамент инвестиционных проектов» о признании незаключенным договора ипотеки, признании отсутствующим право ипотеки в силу закона,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Одинцовского городского суда Московской области 29 августа 2019 г.

Заслушав доклад судьи Терещенко А.А.,

объяснения ФИО3 – представителя по доверенности Коммерческого банка «Московское ипотечное агентство», ФИО4- представителя по доверенности ФИО1

У С Т А Н О В И Л А:

Истец КБ «Московское ипотечное агентство» (АО) обратился в суд с иском к ФИО1, действующей так же в интересах несовершеннолетней ФИО2 о признании (восстановлении) права обременения (ипотеки) в силу закона, ссылаясь на то, что 19.11.2015 г. между КБ «МИА» (АО) и АО «Департамент инвестиционных проектов» был заключен Кредитный договор № KЛ-1115\018Ю (в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 08.02.2016 г., Дополнительного соглашения № 2 от 10.02.2016 г., Дополнительного соглашения № 3 от 09.03.2016 г., Дополнительного соглашения № 4 от 25.03.2016 г., Дополнительного соглашения № 5 от 30.06.2016г: Дополнительного соглашения № 6 от 02.08.2016 г., Дополнительного соглашения 05.10.2016 г., Дополнительного соглашения № 8 от 14.12.2016 г., Дополнительного соглашения №9 от 16.01.2017 г. к данному кредитному договору) об открытии Заемщику кредитной линии с лимитом выдачи в размере 789 200000 рублей, в свою очередь Заемщик обязался возвратить кредит и уплатить проценты за пользование им в сроки, установленные Кредитным договором. Кредит предоставлялся Заемщику на приобретение прав требования на квартиры в строящихся малоэтажных секционных многоквартирных жилых домах с №27 по №43 по Ген.плану (3й квартал) и с №62 по №72 по Ген.плану (5й квартал), находящихся по адресу: Московская область Одинцовский район, дер. Солманово, МЖК «Изумрудная долина».

Обеспечение обязательств по кредитному договору обеспечивалось залогом прав требования на квартиры, приобретаемые заемщиком в соответствии с п.1.4 договора. Ипотека была зарегистрирована в установленном законом порядке.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 12.10.2017 года за ФИО1 на основании исполненного ею договора уступки прав № 6-А/28 по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного с АО «Департамент инвестиционных проектов», было признано право собственности на спорную квартиру, которая в последующем была подарена несовершеннолетней дочери ФИО2

При этом право требования на объект долевого строительства принадлежало АО «Департамент инвестиционных проектов» на основании договора № 219 уступки прав (цессии) от 25.11.2015г., заключенного с ЗАО «Центурион», являющимся первоначальным участником долевого строительства по договору участия № 6-А/28, прошедшего государственную регистрацию. Объект (квартира) приобреталась посредством уступки за счет кредитных средств КБ «МИА» (АО), в связи с чем, на данный объект было установлено ограничение в виде ипотеки.

Таким образом, спорная квартира является предметом залога КБ «МИА» (АО), однако в настоящее время в отношении нее отсутствует соответствующая запись о залоге, что нарушает права и законные интересы банка.

Истец просил суд: признать ( восстановить) за КБ «Московской ипотечное агентство» (АО) право обременения ( ипотеки) в силу закона на квартиру расположенную по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Салманово, МЖК «Изумрудная долина», ул. Лазурная д. 17 кв.6.; произвести государственную регистрацию право обременения ( ипотеки) в силу закона на квартиру расположенную по адресу: <данные изъяты>.; взыскать с ответчика ФИО1, ФИО2 в пользу КБ «Московское ипотечное агентство» (АО), расходы по уплате госпошлины в размере 6000 рублей.

ФИО1 с заявленными исковыми требованиями не согласилась, обратилась в суд с встречным иском к Коммерческому банку «Московское ипотечное агентство» (Акционерное общество), Закрытому акционерному обществу «Ипотечная компания М-6», Акционерному обществу «Департамент инвестиционных проектов» о признании незаключенным договора ипотеки, признании отсутствующим право ипотеки в силу закона.

В обоснование требований указывает на то, что из договора уступки права № 6-А/28 от 16.09.2015г., заключенного с АО «Департамент инвестиционных проектов», акта приема-передачи квартиры, акта зачета взаимных требований, не следует, что квартира обременена правами третьих лиц. Являясь добросовестным приобретателем квартиры, она в полном объеме исполнила все обязательства по договору. Право собственности на квартиру было признано на основании решения суда, которое вступило в законную силу. ФИО1 с КБ «МИА» (АО) каких-либо договоров, направленных на обременение спорного имущества, не подписывала и не заключала. Просила суд признать не заключенным договор ипотеки (залога) на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты> также признать отсутствующим право ипотеки (залога) в силу закона на указанную квартиру.

В судебное заседание представитель истца ФИО5 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, возражала против удовлетворения встречного иска.

В судебное заседание ответчик ФИО1 действующая так же в интересах несовершеннолетней ФИО2 не явилась, извещалась, представитель ответчика ФИО4 явился, возражал против удовлетворения исковых требований, встречные исковые требования поддержал.

В судебное заседание представитель временного управляющего АО « Департамент инвестиционных проектов» ФИО6 явился, исковые требования поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Представитель опеки и попечительства Министерства образования по Московской области по Одинцовскому муниципальному району Московской области ФИО7 в судебное заседание явилась, полагала требования истца нарушающими права несовершеннолетнего ребенка.

В судебное заседание представители ЗАО «ИК-6», ЗАО «Центурион», Управление Росреестра по Московской области не явились, извещались надлежащим образом.

Суд решением от 29 августа 2019 года исковые требования КБ «Московское ипотечное агентство» (АО) удовлетворил.

Встречные исковые требования ФИО1 суд оставил без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований кб «Московское ипотечное агентство» ( АО) отказать в полном объеме, полагая, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющих значения для дела.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представитель ФИО4 явился, доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ответчик ФИО3 в судебное заседание явилась, просила оставить решения суда без изменения апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены правильного по существу решения суда.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 19.11.2015 г. между КБ «МИА» (АО) и АО «Департамент инвестиционных проектов», ЗАО «Департамент инвестиционных и девелоперских проектов Треста «Мособлстрой №6» был заключен Кредитный договор № KЛ-1115/018Ю (в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 08.02.2016 г., Дополнительного соглашения № 2 от 10.02.2016 г., Дополнительного соглашения № 3 от 09.03.2016 г., Дополнительного соглашения № 4 от 25.03.2016 г., Дополнительного соглашения № 5 от 30.06.2016г: Дополнительного соглашения № 6 от 02.08.2016 г., Дополнительного соглашения 05.10.2016 г., Дополнительного соглашения № 8 от 14.12.2016 г., Дополнительного соглашения №9 от 16.01.2017 г. к данному кредитному договору) об открытии Заемщику кредитной линии с лимитом выдачи в размере 789 200000 рублей, в свою очередь Заемщик обязался возвратить кредит и уплатить проценты за пользование им в сроки, установленные Кредитным договором.

Кредит предоставлялся Заемщику на приобретение прав требования на квартиры, в строящихся малоэтажных секционных многоквартирных жилых домах с №27 по № 43 по Ген.плану (3й квартал) и с №62 по №72 по Ген.плану (5й квартал), находящихся по адресу: <данные изъяты>

Согласно разделу 7 данного Кредитного договора № KЛ-1115/018Ю обеспечением надлежащего исполнения Заемщиком обязательств по Договору являются:

П. 7.1.1. До момента регистрации прав собственности Заемщика на квартиры, приобретаемые Заемщиком в соответствии с п. 1.4. Договора, - залог (ипотека) прав требования на квартиры ДДУ. Указанный залог (ипотека) возникает в силу закона (статья 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости с момента государственной регистрации ДДУ.

При не регистрации государственным органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по любым причинам залога (ипотеки) прав требования на квартиры возникает в силу закона, залог (ипотека) указанных прав возникает в силу договора залога прав требования до момента государственной регистрации договора залога прав требования), подписываемого между Кредитором и Заемщиком не позднее 5 (Пяти) рабочих дней после осуществления государственной регистрации ДДУ.

7.1.2. После регистрации прав собственности Заемщиком на квартиры, приобретаемые Заемщиком ДДУ, - залог (ипотека) квартир, возникающий в силу закона (статья 77 ФЗ «Об ипотеке») с момента государственной регистрации права собственности Заемщика на квартиру.

При не регистрации государственным органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по любым причинам залога (ипотеки) квартир в силу закона, залог ( квартир возникает в силу договора залога квартир (с момента государственной регистрации договора залога квартир), подписываемого между Кредитором и Заемщиком не позднее 5 (Пяти) рабочих дней после осуществления государственной регистрации прав собственности Заемщика на квартиры (л.д. 13-29).

Из материалов дела усматривается, что 25.11.2015 года между ЗАО «Центурион» и ЗАО «Департамент инвестиционных и девелоперских проектов Треста «Мособлстрой №6» был заключен договор уступки права № 219, по которому ЗАО «Центурион» Цедент передает (уступает), а Цессионарий ЗАО «Департамент инвестиционных и девелоперских проектов Треста «Мособлстрой №6» принимает в полном объеме права требования на Объекты долевого строительства, предусмотренные Договорами участия в долевом строительстве жилых малоэтажных секционных многоквартирных домов, расположенных по адресу (строительный адрес): <данные изъяты> по ГП, заключенные между Цедентом и Закрытым акционерным обществом «Ипотечная компания М-6» являющееся Застройщиком по Договорам об участии. Перечень Договоров об участии указан в Приложении №1 к настоящему Договору.

Согласно перечню договоров участия Приложении №1, в него входит договор ДДУ №6-А/28 от 03.07.2014 года, государственная регистрация договора от 10.07.2014г. № 50-50-66/075/2014-199 (л.д. 30-34).

Согласно п. 3.2 Договора уступки оплата цены договора осуществляется Цессионарием за счет кредитных средств в размере 789200000 руб., предоставляемых Цессионарию КБ «МИА» (АО) согласно кредитному договору <***> от 19.11.2015 года, заключенному между КБ «МИА» (АО) и ЗАО «Департамент инвестиционных и девелоперских проектов Треста «Мособлстрой №6».

Права требования, принадлежащие Цессионарию по настоящему Договору считаются находящимися в залоге (ипотеке) у Банка на основании п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 11 и 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости с момента государственной регистрации ипотеки в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При регистрации настоящего Договора одновременно подлежит государственной регистрации обременение прав требований в виде залога (ипотеки), возникающее на основании закона. Залог прав требований действует до момента государственной регистрации ипотеки на Объект, как объект недвижимого имущества (Квартира) (п. 3.5 договора).

Объекты долевого строительства как объекты недвижимого имущества считаются находящимся в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Закона об

ипотеке с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При регистрации права собственности Цессионария на Объекты долевого строительства одновременно подлежит регистрации ипотека Объектов долевого строительства, возникающая на основании Закона об ипотеке, где залогодателем будет Цессионарий, а залогодержателем - Банк.

При регистрации права собственности на квартиры, на основании ст. 77 Закона об ипотеке, ипотека квартиры в силу закона сохраняется, в случае если обязательство по кредитному договору не исполнены (п. 3.6. договора).

Из материалов дела следует, что ипотека в силу закона зарегистрирована 15.12.2015 года (л.д.34 оборот).

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 12.10.2017 года за ФИО1 признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>

Как усматривается из содержания поименованного решения, право ФИО1 на спорную квартиру возникло на основании договора уступки прав №6-А/28 от 14.09.2016 года, заключенного между АО «Департамент инвестиционных проектов» (Цедент) и ФИО1 (Цессионарий), по условиям которого Цедент передал (уступил), а Цессионарий принял в полном объеме право требования на Объект долевого строительства, предусмотренное договором № 6-А/28 участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, д. Солманово, МЖК «Изумрудная долина» д. 28 по ГП от 03.07.2014 года, зарегистрированным в Управлении Росреестра 10.07.2014 года, Застройщиком по которому является ЗАО «Ипотечная корпорация М-6» (в последующем дому присвоен почтовый адрес: <данные изъяты>

Так же в договоре уступки отражено, что право требования на Объект долевого строительства принадлежит Цеденту на основании Договора № 219 уступки прав (цессии) от 25.11.2015 года, зарегистрированным в Росреестре по МО 15.12.2015 года, заключенным Цедентом и ЗАО «Центкрион», являющимся первоначальным участником долевого строительства по договору об участии.

Данный договор не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области.

В силу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства, залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Аналогичные положения закреплены в статье 38 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

В соответствии с выше приведенными правовыми нормами следует, что особенностью залоговых правоотношений является наличие права следования, которое заключается в том, что отчуждении заложенной вещи право залога следует за вещью, а у лица которое приобрело вещь, возникают залоговые обременения.

Из материалов дела следует, что 08 декабря 2017 года ФИО1 подарила спорную квартиру своей дочери <данные изъяты>, которая в настоящее время является собственником имущества.

На основании установленных фактов, суд приходит к выводу о том, что поскольку заключенный между КБ «МИА» и АО «Департамент инвестиционных проектов» договор залога (ипотеки) квартиры имеет обеспечительный характер по отношению к кредитному договору, обязательства по которому до настоящего времени не исполнены.

Таким образом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит восстановлению запись об обременении квартиры по вышеуказанному адресу залогом (ипотекой) в пользу КБ «МИА» (АО) на основании договора уступки № 219 уступки прав (цессии) от 25.11.2015 года, поскольку право кредитора (залогодержателя) на заложенное имущество следует судьбе вещи независимо от воли ее нового собственника (приобретателя). Как следствие, независимо от воли нового собственника заложенной вещи, происходит и перемена лиц в залоговом обязательстве на стороне залогодателя, которым становится приобретатель обремененного залогом имущества.

Таким образом, при переходе права требования к ФИО1 в отношении спорной квартиры, а в дальнейшем и при переходе права собственности на нее, в том числе к ФИО2, право залога не прекратилось, правопреемник залогодателя становится на его место.

Залог прекращается в случае, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Поэтому суд обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требованиий ФИО1 к Коммерческому банку «Московское ипотечное агентство» ( Акционерное общество), Закрытому акционерному обществу «Ипотечная компания М-6»Акционерному обществу «Департамент инвестиционных проектов» о признании незаключенным договора ипотеки, признании отсутствующим право ипотеки в силу закона,

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований КБ «Московское ипотечное агентстсво».

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, полагая их основанными на нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения, фактических обстоятельствах по делу, правильно установленных судом.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ФИО1, по мнению судебной коллегии, не могут быть положены в основу отмены по существу правильного судебного постановления, так как сводятся к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, тогда как оснований для иной оценки представленных в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

При рассмотрении данного дела судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы не являются основанием для отмены судебного решения.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Одинцовского городского суда Московской области от 29 августа 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи