Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя администрации города Хабаровска на решение Центрального районного суда города Хабаровска от 26 августа 2015 года по гражданскому делу по исковому заявлению Смолина С.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Свой дом» о признании права собственности на объект, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Хуснутдиновой И.И., пояснения представителя ответчика администрации г.Хабаровска Круковской П.В., представителя истца Смолина С.А. - Смолина С.С., судебная коллегия,

у с т а н о в и л а:

Смолин С.А. обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Свой дом» (далее по тексту) ООО «Свой дом» о признании права собственности на объект, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов. В обоснование исковых требований указал, что с 26.05.2014 года между ним и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве №, по условиям которого застройщик обязуется в срок до 30.09.2014 года своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, расположенный <адрес>, ориентировочная площадь 34,4 кв.м., стоимостью <данные изъяты>. и передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю. Обязанность по оплате стоимости указанной квартиры им исполнена своевременно, ответчик свои обязательства не выполнил. Направленная претензия о выплате неустойки за просрочку сдачи дома в эксплуатацию оставлена без удовлетворения. С учетом окончательных уточнений просил признать право собственности на жилое помещение, расположенное <адрес>, ориентировочная площадь 34,4 кв.м. Взыскать с ответчика неустойку в размере <данные изъяты>.; компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>.; расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>.; штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Решением Центрального районного суда города Хабаровска от 26 августа 2015 года исковые требования Смолина С.А. удовлетворены частично, постановлено:

Признать за Смолиным С.А. право собственности на объект незавершенного строительства – жилое помещение – квартиру, <адрес>

Взыскать с Общества с Ограниченной ответственностью «Свой дом» в пользу Смолина С.А. неустойку в размере <данные изъяты>., компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>., расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>., штраф в сумме <данные изъяты>

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с Ограниченной ответственностью «Свой дом» государственную пошлину в размере <данные изъяты>. в бюджет муниципального образования – городской округ город Хабаровск.

В апелляционной жалобе представитель администрации г.Хабаровска Круковская П.В. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, а также в виду неправильного применения норм материального права. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что на момент рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию введен не был, но, исходя из степени завершенности строительства, спорная квартира фактически передана застройщиком истцу. При этом, согласно представленным материалам дела, спорная квартира не имеет индивидуально-определенных характеристик и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, не была учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства. В связи с этим данную квартиру, находящуюся в объекте незавершенного строительства, следует рассматривать как составную часть единого недвижимого имущества. У суда отсутствовали правовые основания признавать право собственности на квартиру, как на объект незавершенного строительства.

В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы представитель истца Смолина С.С. просит оставить решение суда, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Поскольку стороны извещены о рассмотрении апелляционной жалобы надлежащим образом и своевременно, судебная коллегия в соответствие со ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражений относительно доводов апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность постановленного решения, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относится, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Согласно ст.ст. 4, 8, 6, ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как следует из материалов дела и установлено судом, застройщиком строительства многоквартирного жилого дома № является ООО "Свой дом", который осуществляет строительство на принадлежащем ему земельном участке с кадастровым номером №

09.07.2014 года между ООО «Свой дом» и Смолиным С.А. заключен договор долевого участия в строительстве №, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить, многоквартирный дом, расположенный <адрес>, а Участник долевого строительства обязуется принять Объект долевого строительства и оплатить при подписании настоящего договора сумму в размере <данные изъяты>., оставшуюся сумму в размере <данные изъяты>. оплатить в течение 10 рабочих дней после фактической регистрации настоящего договора в органах Росреестра, сумму в размере <данные изъяты>. оплатить в течение 10 рабочих дней после ввода дома в эксплуатацию. Объектом долевого строительства, в соответствии с проектной документацией, является квартира, входящая в состав многоквартирного дома, со следующими характеристиками:

строительный адрес многоквартирного дома: <адрес>, ориентировочная площадь 34,4 ква.м., площадь объекта является суммой площадей всех помещений квартиры, включая лоджии, балконы, кладовые, с учетом коэффициентов, применяемых в соответствии со СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» (п.п. 1.1, 1.3).

В соответствии с п.п. 1.5, 2.1.4 Договора передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется после получения застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и завершения всех расчетов по настоящему договору. Застройщик обязался в срок до 30 сентября 2014 года передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Свои обязательства по договору Смолин С.А. исполнил в полном объеме, что подтверждается копиями квитанций к приходному кассовому ордеру и сторонами не оспаривается. Данный договор зарегистрирован в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю 18.07.2014 года.

30.07.2014 года Смолиным С.А. подписан акт приема-передачи квартиры.

16.12.2014 года Смолиным С.А. направлена претензия ответчику о выплате неустойки за все дни просрочки сдачи дома в эксплуатацию, либо отдельной выплатой данной суммы, либо путем вычета суммы неустойки из следующего обязательного платежа на сумму <данные изъяты>, которая оставлена без удовлетворения.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции правильно руководствовался вышеназванными статьями, а также ст.ст. 330, 333, 1101 ГК РФ, ст.ст. 13, 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» и пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных истцом требований в части взыскания неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, в связи с нарушением прав потребителя и судебных расходов. Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Смолин С.А., надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в том объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ООО "Свой дом". При не исполнении обязательства ответчиком истец вправе потребовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о взыскании с ответчика неустойки за несвоевременную передачу истцу объекта в установленные договором сроки, компенсации морального вреда и убытков.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в данной части, судом в указанной части правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, всем представленным сторонами доказательствам в совокупности, дана надлежащая оценка, по правилам ст. 67 ГПК РФ. Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется. Решение суда в данной части не обжалуется.

Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы в части удовлетворения заявленных требований о признании за Смолиным С.А. право собственности на объект незавершенного строительства – жилое помещение – квартиру, <адрес>

Принимая решение об удовлетворении исковых требования в указанной части, суд первой инстанции на основании статей 128, 130 ГК РФ, статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" пришел к выводу о том, что истец вправе до окончания строительства дома требовать признания за ним права на незавершенный строительством объект, поскольку ответчик свои обязательства по передаче в собственность истцу нежилого помещения в установленный договором срок не выполнил, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в установленные сроки не передал. Объект в эксплуатацию не сдан, документы для сдачи в Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю для регистрации прав собственности за дольщиками не подготовлены.

С такими выводами судебная коллегия согласиться не может, поскольку они противоречат нормам права и материалам дела.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) и данным Федеральным законом.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве).

Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (пункт 3 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве).

Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 4 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве).

По смыслу ст. 55 Градостроительного кодекса РФ строящийся (создающийся) объект недвижимости является объектом незавершенного строительства до момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела следует, что созданный на основании договора долевого участия объект недвижимости не введен в эксплуатацию.

Из акта приемки-передачи квартиры от 30.07.2014 года следует, что система холодного водоснабжения, канализация не подключены; оконная фурнитура, противомоскитные сетки, электро-конвектор находятся на складе; общая и жилая площади не указаны.

В случаях, когда объект незавершенного строительства создавался либо создается на основании регулируемых законом и (или) договором правоотношений двумя или более субъектами гражданских прав и обязанностей, указанными лицами в соответствии со ст. ст. 218, 219 ГК РФ с учетом положений, предусмотренных п. 4 ст. 244, ст. 245 ГК РФ, приобретается право общей собственности на такой объект недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 244 ГК РФ возникающая в этом случае общая собственность, является долевой.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство и иной градостроительной документацией, в силу ст. 55 Градостроительного кодекса РФ является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Спорная квартира в жилищный фонд в качестве самостоятельного объекта не включена, на кадастровый учет не поставлена, соответственно кадастрового паспорта не имеется. Материалы дела не содержат сведений ни о площади самого многоквартирного дома, ни о площади спорной квартиры.

При таких обстоятельствах суд лишен возможности указать данные объектов недвижимости, на которые истец просит признать право собственности.

При признании права собственности на идеальную долю в объекте незавершенного строительства, до ввода объекта в эксплуатацию, квартира как самостоятельный объект недвижимости не может быть выделена в натуре и передана участнику в собственность, а потому такая передача квартиры не порождает у истца прав на жилое помещение.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 14 декабря 2010 г. N 4-В10-34, статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства ответчиком, вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

Право граждан, при выполнении ими взятого обязательства по оплате цены договора, ставить вопрос о признании за ними права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры подтверждено также Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.03.2012 г. N 46-В11-34.

Однако исковые требования истца направлены на признание за ним права собственности не на долю в незавершенном строительством объекте гражданских прав в виде квартиры (ст. 128 ГК РФ), а на квартиру как на объект жилищных прав (ст. 15 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Таким образом, до соблюдения предусмотренной Градостроительным Кодексом РФ процедуры ввода объекта в эксплуатацию, выполнение строительства в полном объеме, в том числе создание объекта с жилым назначением, не подтверждается надлежащим образом.

Учитывая, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не предоставлено, истец не может оформить право собственности на квартиру, как самостоятельный объект недвижимости, что не лишает его возможности защитить свои права иным способом. Других исковых требований заявлено не было.

При таких обстоятельствах у суда не было оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части.

Поскольку судом в части признания за Смолиным С.А. права собственности на объект незавершенного строительства – жилое помещение – квартиру, под условным номером №, расположенную в незавершенном строительством объекте недвижимости по строительному адресу: <адрес> неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и неправильно применены нормы материального права, что привело к принятию неверного решения, решение суда в указанной части подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Центрального районного суда города Хабаровска от 26 августа 2015 года отменить в части признания права собственности за Смолиным С.А.. Принять в данной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований Смолина С.А. о признании права собственности на жилое помещение отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий: Г.Н. Кочукова

Судьи: И.И. Хуснутдинова

Г.И. Федорова