Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Боташева А.Х. и Акционерного общества «Курорты Северного Кавказа» на решение Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 26 марта 2019 года по иску Боташева А.Х. к Акционерному обществу «Курорты Северного Кавказа» о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики Болатчиевой А.А., объяснения Боташева А.Х. и его представителя Чагарова Т-С.А., представителей АО «Курорты Северного Кавказа» - Хомчуковой Е.В. и Шатиловой Д.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Боташев А.Х. обратился в суд с иском к АО «Курорты Северного Кавказа» (далее Акционерное общество, АО «КСК») о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды лесного участка, общей площадью 3,6 га, расположенного по адресу: <адрес>, части выделов 63,64, 65, с кадастровым номером №..., заключенного 11 марта 2012 года с Управлением лесами КЧР сроком до 1 марта 2061 года, изменив именование арендодателя, категории арендуемого земельного участка, и размера арендной платы.

В обоснование указал, что 11 марта 2012 года между ним и
Управлением лесами КЧР был заключен договор аренды указанного выше земельного участка сроком до 1 марта 2061 года.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 14
октября 2010 г. № 833 принято решение создать без проведения конкурса
по отбору заявок туристско-рекреационные особые экономические зоны,
в том числе на территории Зеленчукского района КЧР на земельных участках, определяемых соглашением о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны.

Минэкономразвития России поручено заключить от имени
Правительства Российской Федерации с высшими исполнительными
органами государственной власти субъектов Российской Федерации и
исполнительно-распорядительными органами муниципальных образований, указанных в пункте 1 постановления, соглашения о создании туристско-рекреационных особых экономических зон.

На основании дополнительного соглашения № №... от 16 апреля 2013 года, заключенного между Правительством РФ, Правительством КЧР, администрациями Зеленчукского и Урупского муниципальных районов определены границы туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории Зеленчукского муниципального района согласно приложению (п. 1 соглашения), в связи с чем земельный участок истца с кадастровым №... с 16 апреля 2013 года находится в границах туристско-рекреационной особой экономической зоны (далее - ОЭЗ). Неотъемлемой частью указанного соглашения является передаточный акт с приложением перечня земельных участков, расположенных в границах ОЭЗ, подлежащих передаче в управление и распоряжение Минэкономразвития РФ. Однако в этом перечне земельный участок (лесного фонда) с кадастровым номером №... не значится.

Таким образом, на момент создания ОЭЗ истец являлся арендатором спорного участка, что подтверждается договором аренды №... для строительства и эксплуатации водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений и специализированных портов от 11 марта 2012 года. Договор аренды в отношении земельного участка кадастровым номером №... зарегистрирован в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18 апреля 2012 г. регистрационным №....

В январе 2013 года Управлением лесами КЧР был установлен факт несоответствия схемы расположения и границ арендуемого лесного участка №... в договоре аренды и в кадастровом плане по форме и расположению, что подтверждается Решением Управления лесами КЧР от 31 января 2013 г. об изменении описания (местоположения) лесного участка с кадастровым номером №....

Тогда же, между ним и Управлением лесами КЧР, Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР и администрацией Зеленчукского муниципального района КЧР возник спор о границах предоставленного ему в аренду лесного участка лесного фонда, по результатам которого судом было утверждено мировое соглашение от 28 марта 2014 г., на основании которого фактически были устранены кадастровые ошибки в части указания границ арендуемого им лесного участка и смежепользователей в Государственном Кадастре Недвижимости (ГКН). Он неоднократно обращался к ответчику с просьбой заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 11 марта 2012 года, поскольку в правоотношениях изменился уполномоченный орган и категория арендуемой земли. Кроме того, необходимо было привести в соответствие со сложившейся ситуацией размер арендной платы и решить вопрос о внесении её в соответствующий орган. Однако, 17 декабря 2014 года ответчик, направив проект дополнительного соглашения, уклонился от его подписания, указав, что у него имеется задолженность по арендной плате, которой никогда не существовало.

17 января 2015 года истец направил письмо в ОАО «Курорты Северного Кавказа» с просьбой уточнить вопрос о якобы имевшейся задолженности и фактически был готов к подписанию дополнительного соглашения. Между тем, ни в 2014, ни в 2015 годах дополнительное соглашение не было заключено. 5 октября 2016 года ОАО «Курорты Северного Кавказа» вновь отказало ему в заключении дополнительного соглашения, сославшись на спор о местоположении границ земельного участка.

28 ноября 2016 года он вновь обратился с просьбой заключить соглашение, которое до настоящего времени не реализовано. Более того, в 2017 году Управление лесами КЧР обратилось к нему с иском о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с тем, что данный участок не относится к землям лесного фонда. Решением Зеленчукского районного суда от 20 ноября 2017 года в удовлетворении иска было отказано, в том числе и по тому основанию, что изменение стороны в договоре не является основанием для расторжения сделки.

Считает, что при изменении вида разрешенного использования земельного участка изменяется характеристика земельного участка, выступающего объектом договора аренды и его целевое назначение, что влечет и изменения условий договора аренды. Полагает, что арендатор вправе обратиться с заявлением об учете изменений вида разрешенного использования земельного участка только в случае, когда такой вид разрешенного использования земельного участка уже изменен с согласия собственника.

Таким образом, истец указывает, что нахождение арендуемого им земельного участка в границах ОЭЗ, фактически переданного под управление и распоряжение ответчику: ОАО «Курорты Северного Кавказа», влечет за собой изменение размера арендной платы, что позволяет также требовать внесения изменений в условия договора аренды в судебном порядке в соответствии с нормой и регулирующей возникшие правоотношения.

В ходе судебного разбирательства ФИО1, уточнив исковые требования, просил возложить обязанность на ответчика
заключить с ним дополнительное соглашение к договору аренды лесного
участка общей площадью 3,6 га, с кадастровым номером №..., заключенному 11 марта 2012 года между ним и Управлением лесами КЧР сроком до 1 марта 2061 года, изменив наименование арендодателя с «Управления лесами КЧР» на «Акционерное общество «Курорты Северного Кавказа»», категорию арендуемого земельного участка с «Земли лесного фонда» на «Земли особо охраняемых территории и объектов», словосочетание «лесной участок» на «земельный участок», в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда, указав в дополнительном соглашении следующие условия:

Раздел 1. «Предмет договора» изложить в следующей редакции:

1.1. «Арендатор» принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации, в категории «Земли особо охраняемых территорий и объектов», площадью 36 000 кв.м. (+/- 3300 кв.м.) с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес>».

Раздел 2. «Арендная плата» изложить в следующей редакции: «Арендная плата по настоящему Договору аренды устанавливается в соответствии с частью 3, пункта а), абзаца 4 «Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582.

2.1. Арендная плата составляет 0,01 процента кадастровой стоимости земельного участка, составляющей и установлена в размере 477,94 руб. в квартал, НДС не облагается.

2.2. Размер арендной платы устанавливается в рублях Российской
Федерации и вносится «Арендатором» ежеквартально предоплатой за
следующий квартал не позднее 20 числа последнего месяца предыдущего
квартала.

Размер арендной платы может изменяться в случаях изменения кадастровой цены.

2.4. Арендная плата начисляется с момента государственной регистрации дополнительного соглашения.

Раздел 3. «Права и обязанности сторон» изложить в следующей редакции:

2.1. «Арендодатель» имеет право:

2.1.1. Требовать досрочного расторжения настоящего Договора аренды в случае:

а) использования земельного участка не по целевому назначению;

б) невнесения арендной платы более чем за 2 (два) квартала подряд;

в) в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

2.1.2. Доступа на территорию Участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий настоящего Договора аренды по предварительному согласованию с «Арендатором».

2.1.3. На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества
земельного участка и экологической обстановки в результате
хозяйственной деятельности «Арендатора», а также по иным основаниям,
предусмотренным законодательством Российской Федерации.

2.2. «Арендодатель» обязан:

Выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора аренды.

Письменно в десятидневный срок уведомлять «Арендатора» об основаниях изменения и изменения размера арендной платы, номера счета для перечисления арендной платы, указанного в п. 2.3. настоящего Договора аренды и иных изменениях.

2.3. «Арендатор» имеет право:

2.3.1. Использовать земельный участок на условиях, установленных настоящим Договором аренды на общих основаниях и в соответствии с Гражданским и Земельным законодательством.

Выкупа земельного участка после возведения и регистрации права собственности на объект (объекты) недвижимости «Арендатором».

Сдавать Участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по настоящему Договору аренды другим лицам, отдавать право аренды в залог, вносить право аренды в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

2.4. «Арендатор» обязан:

2.4.1. Выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора аренды.

2.4.2. Использовать Участок в соответствии с разрешенным
использованием.

Уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных дополнительным соглашением.

Обеспечить «Арендодателю» (его законным представителям), представителям органов государственного контроля (надзора) доступ на Участок по их требованию, при условии уведомления «Арендатора».

2.4.5. В течение одного месяца зарегистрировать Дополнительное
соглашение к Договору аренды в установленном порядке, в соответствии
с действующим законодательством.

2.4.6. Письменно сообщить «Арендодателю» не позднее, чем за 3 (три) месяца о намерении досрочного расторжения настоящего Договора
аренды.

Соблюдать при использовании Участка, требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, не допускать его загрязнение, захламление, не допускать ухудшения экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также обеспечивать благоустройство территории, соблюдать иные требования, предусмотренные действующим законодательством.

Письменно в десятидневный срок уведомить «Арендодателя» об изменении своих реквизитов.

Уведомлять «Арендодателя» о действиях, предусмотренных подпунктом 3.3.3. пункта 3.3. Дополнительного соглашения.

3.5. «Арендодатель» и «Арендатор» имеют иные права и несут иные обязанности, установленные законодательством Российской Федерации.

Раздел 4. «Ответственность сторон» изложить в следующей редакции:

За нарушение условий настоящего Договора аренды Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

За нарушение порядка и срока внесения арендной платы «Арендатор» выплачивает «Арендодателю» пеню в размере 0,01% от размера квартальной - арендной платы за каждый день просрочки платежа.

Ответственность Сторон за нарушение обязательств по дополнительному соглашению, вызванных действием непреодолимой силы, регулируется законодательством Российской Федерации.

Раздел 5. «Порядок изменения и расторжения Договора» изложить в следующей редакции:

Все изменения к Договору аренды оформляются в письменной форме, подписываются сторонами и подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.

По требованию одной из сторон настоящий Договор аренды может быть изменен или расторгнут по решению суда, в порядке, установленном гражданским законодательством.

Раздел 6. «Основания прекращения действия Договора» изложить в следующей редакции:

6.1. Договор аренды прекращает действие в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

6.2. Расторжение Договора аренды осуществляется по решению суда или по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Раздел 7. «Срок действия Договора» изложить в следующей редакции: 7.1. Срок действия Договора аренды с «11» марта 2012 года по «11» марта 2061 года сохраняется. Раздел 8. «Прочие условия» изложить в следующей редакции:

Спорные вопросы, возникающие в ходе исполнения Договора аренды или вопросы, не оговоренные в настоящем Договоре аренды, разрешаются путем переговоров. В случае если согласие путем переговоров не достигнуто, указанные вопросы разрешаются в судебном порядке.

Дополнительное соглашения к договору аренды полежит обязательной государственной регистрации в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Стороны не несут ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору аренды, если это явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы.

Обстоятельства непреодолимой силы включают, в частности, такие случаи, как землетрясение, наводнение, пожар и аналогичные стихийные бедствия, а также иные чрезвычайные ситуации.

В случае наступления обстоятельств непреодолимой силы исполнение обязательств по настоящему Договору аренды откладываются на срок действия этих обстоятельств, после чего стороны должны провести переговоры с целью оценки ситуации и в случае необходимости внести изменения в настоящий Договор аренды, в том числе по вопросам арендных выплат и сроков платежей.

8.4. «Арендатор» надлежащим образом исполнивший настоящее
условия настоящего Договора аренды по истечении срока имеет
преимущественное право на заключение нового договора аренды.

8.5. Существенными условиями настоящего Договора аренды являются: - своевременное внесение арендной платы;

- соответствие фактического использования земельного участка, установленным настоящим Договором аренды, условиям. 8.6. Дополнительное соглашение подлежит составлению в трех подлинных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу (один экземпляр остается у «Арендатора», один экземпляр передается «Арендодателю», один экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию Дополнительного соглашения).

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 С-А. поддержали исковые требования по изложенным в заявлении основаниям.

Представители АО «КСК» ФИО3 и ФИО4 возражали против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что на сегодняшний день реализует права арендодателя по существующему договору №.... Требования истца обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка фактически является требованием о внесении изменений в договор №..., удовлетворение которого допустимо только при соблюдении положений статьи 450 ГК РФ.

Представитель Правительства КЧР в суд не явился, направил письменный отзыв на исковое заявление, в котором он просил рассмотреть дело в отсутствие представителя и указал, что право на передачу в аренды спорного земельного участка перешло к Акционерному обществу и оно полномочно заключать договоры аренды на данные земельные участки, оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Министерства экономического развития РФ также в письменном отзыве на исковое заявление, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В отзыве указано, что полномочия по распоряжению спорным участком в силу закона перешли к Акционерному обществу и оно правомочно заключить дополнительные соглашения к договорам аренды лесных участков, вошедших в особую экономическую зону.

Представители третьих лиц Управления лесами КЧР, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР, извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили.

Третьи лица – глава администрации Архызского сельского поселения, представители Управления Россреестра по КЧР и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по КЧР, извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Решением Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 26 марта 2019 года исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Суд возложил Акционерное общество обязанность заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды лесного участка, общей площадью 3,6 га, с кадастровым номером №..., заключенному 11 марта 2012 года между ФИО1 и Управлением лесами КЧР сроком до 1 марта 2061 года, изменив наименование арендодателя с «Управления лесами КЧР» на «Акционерное общество «Курорты Северного Кавказа», категорию арендуемого земельного участка с «Земли лесного фонда» на «Земли особо охраняемых территории и объектов», словосочетание «лесной участок» на «земельный участок» в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к АО «Курорты Северного Кавказа» отказано.

Не согласившись с решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит судебный акт в части отказа в иске отменить и принять по делу новое решение в этой части, об удовлетворении исковых требований истца в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывает, что в настоящее время имеется неопределенность в арендных отношениях, поскольку изменился арендодатель и категория арендуемого земельного участка. Заявитель не является резидентом ОЭЗ, арендуемый им участок вошел в её границы без его уведомления или иных, предусмотренных законом и обычаями правил делового общения. Нахождение арендуемого земельного участка в границах ОЭЗ, переданного передаточным актом под управление и распоряжение ответчику АО «КСК», влечет за собой изменение и размера арендной платы. Отказывая в удовлетворении части исковых требований, суд в мотивировочной части решения указал, что в этой части иск необоснован и не доказана необходимость внесения этих изменений в договор на основании судебного решения. Считает, что в рассматриваемом случае арендная плата является регулируемой, но данному обстоятельству судом первой инстанции оценка не дана. Полагает, что предложенные им условия не обременительны для ответчика и не нарушают баланс интересов сторон.

Ответчиком - АО «Курорты Северного Кавказа» также подана апелляционная жалоба с просьбой об отмене решение суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска ФИО1, в связи с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование указано, что в деле не имеется доказательств причиненных убытков, следовательно - существенности нарушений договора аренды, в связи с чем у суда отсутствовали законные основания для принятия решения по делу об изменении условий договора по требованию одной из сторон. Ответчик утверждает, что несмотря на действующий договор №... и существующие стороны (АО «КСК» и ФИО1) в данном соглашении на сегодняшний день отсутствует одно из существенных условий - предмет договора, а именно земельный участок с кадастровым номером №... с границами и местоположением, которые были зафиксированы в ГКН при его передаче в управление и распоряжение АО «КСК», т.е. по состоянию на 17.04.2013. На сегодняшний день земельный участок с кадастровым номером №... не является земельным участком, переданным АО «КСК» с зарегистрированным обременением в виде договора аренды с ФИО1 Заявитель полагает, что истец, изменив конфигурацию земельного участка, обратившись в суд с настоящим иском, посредством судебного решения желает избежать соблюдения установленной действующим земельным законодательством процедуры предоставления земельных участков в аренду, что недопустимо и что свидетельствует о злоупотреблении правом.

Письменных возражений на апелляционные жалобы не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО1 и его представитель ФИО2 Т-С.А. поддержали доводы своей апелляционной жалобы, просили ее удовлетворить. В удовлетворении апелляционной жалобы АО «Курорты Северного Кавказа» отказать.

Представители АО «Курорты Северного Кавказа» - ФИО3 и ФИО4 также поддержали доводы своей апелляционной жалобы, просили ее удовлетворить, отказав в удовлетворении апелляционной жалобы ФИО1

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными о дате и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Судебная коллегия, учитывая, что все лица, участвующие в деле, извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие на основании ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

11 марта 2012 года между ФИО1 и Управлением лесами КЧР был заключен договор аренды лесного участка, общей площадью 3,6 га, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №... сроком до 1 марта 2061 года (том 1 л.д.14-21), запись в ГКН от 18 апреля 2012 года.

Согласно Федеральному закону от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» особо охраняемые природные территории - участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, имеющие особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2005 года № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» (далее - Закон № 116-ФЗ) на территории РФ могут создаваться туристско-рекреационные особые экономические зоны, под которыми понимаются определяемые на основании ст. 2 Закона № 116-ФЗ Правительством РФ части территории Российской Федерации, на которых действует особый режим осуществления предпринимательской туристско-рекреационной деятельности.

В силу ч. 1 ст. 6 Закона № 116-ФЗ решение о создании особой экономической зоны на территории субъекта РФ или территориях субъектов РФ и территории муниципального образования или территориях муниципальных образований принимается Правительством РФ и оформляется постановлением Правительства Российской Федерации.

Во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 14 октября 2010 № 833 «О создании туристического кластера в Северо-Кавказском федеральном округе» Правительство РФ, КЧР и администрация Зеленчукского муниципального района, администрация Урупского муниципального района КЧР заключили 16 апреля 2013 года дополнительное соглашение №... к соглашению №... от 14 января 2011 года, которым установили границы туристско-рекреационной особой экономической зоны, созданной на территории Зеленчукского и Урупского районов КЧР, в части территории участка ОЭЗ, расположенного в Зеленчукского районе, которые проходят по границам земельных участков, указанных в приложении № 1 к дополнительному соглашению (том 1 л.д. 102-109, 111-114).

Согласно приложению № 1 к дополнительному соглашению №... от 16 апреля 2013 года земельный участок с кадастровым номером №... (под номером 108), расположенный в границах ОЭЗ, созданной на территории Зеленчукского и Урупского районов КЧР, передан в управление и распоряжение Министерства экономического развития РФ (том 1 л.д. 126).

Как следует из п. 7.2 дополнительного соглашения №... Министерство экономического развития РФ вправе принимать решения о передаче полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, расположенными на территории ОЭЗ и переданными Министерству, в соответствии с настоящим дополнительным соглашением.

Таким образом, судебная коллегия находит установленным, что земельный участок с кадастровым номером №..., арендатором которого является ФИО1, вошел в установленном законом порядке в границы туристско-рекреационной особой экономической зоны, созданной на территории Зеленчукского и Урупского районов КЧР, и полномочия по его управлению и распоряжению перешли к АО «КСК».

Определяя правовой статус истца в сложившихся правоотношениях, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Из договора аренды лесного участка, заключенного 11 марта 2012 года между ФИО1 и Управлением лесами КЧР, общей площадью 3,6 га, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №..., следует, что истец выступал в качестве физического лица, сведений о том, что он когда-либо имел статус индивидуального предпринимателя, материалы дела не содержат.

Согласно п. 2.1 ст. 9 Закона об ОЭЗ резидентами туристско-рекреационной ОЭЗ признаются индивидуальный предприниматель, коммерческая организация (за исключением унитарного предприятия), зарегистрированные на территории муниципального образования, в границах которого расположена ОЭЗ и заключившие с органами управления ОЭЗ соглашение об осуществлении туристско-рекреационной деятельности.

Вместе с тем истец к указанной категории лиц не относится, в связи с чем, к нему не могут быть применены положения действующего законодательства, регулирующих деятельность резидентов ОЭЗ.

Однако включение спорного участка в границы ОЭЗ без согласия истца и без возложения на него обязанности получения статуса резидента не противоречит Закону об ОЭЗ. Так, согласно ч.1 ст. 5 Закона об ОЭЗ, особые экономические зоны могут создаваться на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, предоставленные во владение и (или) в пользование гражданам.

Таким образом, ФИО1 является гражданином, владеющим на праве аренды земельным участком, находящимся в государственной собственности и входящим в ОЭЗ, полномочия по управлению которым осуществляет ОАО «КСК».

При этом, доводы АО «КСК» о том, что не может являться уполномоченным органом, поскольку предмет договора - земельный участок с кадастровым номером №... с границами и местоположением, которые были зафиксированы в ГКН при его передаче в управление и распоряжение АО «КСК», по состоянию на 17.04.2013, и участок, внесенный в ГКН в настоящее время, являются разными объектами, судебная коллегия находит несостоятельными.

Как следует из материалов дела земельный участок с кадастровым номером №... (под номером 108), расположенный в границах ОЭЗ, созданной на территории Зеленчукского и Урупского районов КЧР, 16 апреля 2013 года передан в управление и распоряжение Министерства экономического развития РФ (том 1 л.д. 126).

Определением Зеленчукского районного суда от 28 марта 2014 года по делу по иску ФИО1, ФИО5 о признании результатов межевания недействительным, было утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым были уточнены границы нескольких земельных участков, в том числе и с кадастровым номером №.... При этом, АО «КСК» согласовало уточнение и принимало участие в рассмотрении данного дела наряду со смежепользователями и представителем собственника и не обжаловало судебный акт в установленном законом порядке (том 1 л.д. 31, 37-38, 145-148). Кроме того, ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о противоправных действиях ФИО1 в целях изменения конфигурации земельного участка. Исходя из данных межевого плана, переписки сторон следует, что данные изменения были проведены в том числе и с участием Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР, Управления лесами КЧР и согласованы АО «КСК».

Согласно части 1 статьи 39 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее - Закон № 221-ФЗ) местоположение границ земельных участков подлежит в установленном Законом № 221-ФЗ порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 статьи 39 Закона № 221-ФЗ, в случае если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Предметом указанного в части 1 статьи 39 Закона № 221-ФЗ согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка.

Статьей 13 ГПК РФ, предусмотрено, что вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение судебного постановления, а равно иное проявление неуважения к суду влечет за собой ответственность, предусмотренную федеральным законом.

Согласно пункту 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости, в случае, если предметом спора и рассмотрения в судебном процессе являлось именно местоположение границ земельного участка.

Как следует из материалов дела, уточненные границы земельного участка с кадастровым номером №... были внесены в ГКН не позднее 1 сентября 2014 года (том 1 л.д.32) и являются до настоящего времени действующими.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит доводы АО «КСК» о несогласованности предмета договора аренды неубедительными и не основанными на положениях ст. 39 Закона № 221-ФЗ.

Оценивая позиции сторон и доводы жалоб в части необходимости заключения дополнительного соглашения к ранее заключенному договору аренды, судебная коллегия полагает, что требования истца о необходимости заключения такого соглашения, являются обоснованными.

Как установлено судом первой инстанции 11 марта 2012 года между ФИО1 и Управлением лесами КЧР был заключен договор аренды лесного участка, в составе земель лесного фонда, общей площадью 3,6 га, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №... сроком до 1 марта 2061 года (том 1 л.д.14-21), запись в ГКН от 18 апреля 2012 года. Арендная плата составляла 61 527 руб. в год.

На момент обращения ФИО1 с настоящим иском в суд произошли изменения, которые подлежали регулированию, поскольку права и обязанности сторон возникают в том числе и из договора (ст. 8 ГК РФ).

Так, земельный участок, находящийся во владении истца передан в границы ОЭЗ, изменилась категория земель, с земель лесного фонда на земли особо охраняемых территорий и объектов, что не может не повлечь за собой изменение размера арендной платы. Несмотря на то, что согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды между сторонами образовалась неопределенность в части надлежащего арендодателя.

Так, решением Зеленчукского районного суда от 20 ноября 2017 года было отказано в удовлетворении иска Управления лесами КЧР к ФИО1 о расторжении договора аренды, в связи с тем, что смена управляющей организации государственной собственности, не является основанием для расторжения договора. Между тем, Управление лесами КЧР в настоящее время не вправе совершать какие-либо действия, связанные со спорным участком, а АО «КСК», как уполномоченный орган, юридически значимые действия в установленном законом порядке не совершает.

Из материалов дела следует, что истец обращался к АО «КСК» с просьбой заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 18 апреля 2014 года - 28 января 2015 года, 29 ноября 2016 года, 30 августа 2018 года (том 1 л.д.167, 181,185). Однако, такое соглашение между сторонами заключено не было.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

-в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

-изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

-исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

-из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исходя из фактических обстоятельств дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что такая совокупность условий в данном споре имеется.

Так, при заключении договора аренды земельного участка лесного фонда истец не мог предполагать, что он войдет в ОЭЗ и изменится категория предоставленного участка. Данное обстоятельство вызвано причинами, которые заинтересованная сторона (истец) не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Истец без изменения условий в настоящее время владеет земельным участком в отсутствии договора с уполномоченной организацией, без внесения арендной платы, без возможности использовать земельный участок по назначению, тогда как он желает продолжать арендные отношения. В связи с чем сложившаяся ситуация нарушает имущественные интересы сторон, поскольку ответчик не получает арендную плату, а истец в этой связи может лишиться возможности использовать участок в дальнейшем, на что он не рассчитывал, заключая договор до 11 марта 2061 года. При этом из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет истец.

В пункте 4 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Арендаторы обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначение и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статья 42 ЗК РФ).

В то же время целевое назначение в совокупности с видом разрешенного использование земельного участка является существенным фактором, определяющим правовой режим земельного участка и пределы осуществления прав на него. Поэтому при решении вопроса о возможности продолжения арендных правоотношений сторон и внесения в договор изменений в части категории земель и вида разрешенного использования земельного участка арендодатель связан установленными порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования и ограничениями в обороте земель.

Таким образом, требование истца о внесении изменений в договор аренды (заключении дополнительного соглашения) обусловлено передачей земельного участка в ОЭЗ, изменением его категории, что, в свою очередь, повлекло за собой изменение порядка определения арендной платы. В рассматриваемом случае произошло существенное изменение обстоятельств, которое стороны не могли разумно предвидеть при подписании договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия, принимая во внимание, что арендные отношения между сторонами в настоящем споре продолжаются, а предметом договора аренды является федеральная собственность, вопреки доводам апелляционной жалобы АО «КСК», приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции в части возложения обязанности заключить дополнительное соглашение является законным и обоснованным.

При рассмотрении вопроса об установлении платы за пользование земельным участком в целях продолжения арендных отношений судебная коллегия исходит из следующего.

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ, пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. Соответствующие разъяснения сформулированы в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13).

В силу части 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее Правила) подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим Постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим Постановлением Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации, их действие не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Судебной коллегией установлено и не оспаривается сторонами, что спорный земельный участок относится к федеральной собственности.

Пунктом 2 Правил предусмотрено несколько способов определения арендной платы, в том числе на основании кадастровой стоимости земельных участков, в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России, и на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пунктах 3 - 5 Правил перечислены земельные участки, при определении арендной платы за которые применяется соответствующий способ определения арендной платы.

Годовой размер арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «г» настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил, составляет 2 % от кадастровой стоимости и был бы равен 95 587 руб. 20 коп.

Однако, данный размер арендной платы не может быть установлен по следующим основаниям.

Одним из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в федеральной собственности, является принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

АО «КСК» представило в судебную коллегию дополнительные соглашения от 1 февраля 2015 года и 20 мая 2015 года, заключенные с арендаторами, выступающими не в качестве индивидуальных предпринимателей, земельные участки которых ранее относились к землям лесного фонда и вошли в ОЭЗ. При определении размера арендной платы стороны руководствовались отчетом об оценке земельного участка. Аналогичным образом стороны по настоящему делу планировали заключить дополнительное соглашение. Так, 17 декабря 2014 года АО «КСК» направило ФИО1 проект дополнительного соглашения, в котором годовая арендная плата составила 70 080 руб. и исчислялась из стоимости земельного участка по результатам оценки (том 1 л.д. 23-26).

Как следует из пояснений сторон, данное соглашение не было заключено, поскольку сторона его направившая (АО «КСК») не подписала его, что соответствует действительности (том 1 л.д. 26 на обороте). Впоследствии ответчик фактически отказался от заключения сделки, мотивируя отсутствием предмета договора и изменениями конфигурации и площади земельного участка на основании определения Зеленчукского районного суда от 28 марта 2014 года.

Однако, арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в федеральной собственности, не может быть не установлена, поскольку это противоречит принципу платности использования земель.

Приказом Минэкономразвития РФ от 14 июля 2006 г. № 190 утверждены методики расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон. В данных методиках предусмотрен расчет арендной платы по договорам аренды, заключаемым с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, зарегистрированными в качестве резидентов туристско-рекреационной особой экономической зоны и расчет арендной платы по договору аренды, заключаемому с управляющей компанией в целях проектирования, строительства и эксплуатации объектов недвижимого имущества (п.3,4).

Истец не относится ни к одной из указанных выше категорий.

Однако, в соответствии с п. 5 данных Методик, размер арендной платы по договору аренды, заключаемому с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, не указанными в п. 3, 4, определяется на основании независимой оценки при определении в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду.

Как следует из пояснений сторон, данный расчет арендной платы был применен АО «КСК» в декабре 2014 года, поскольку отсутствует прямое регулирование сложившихся правоотношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ в случае, когда правоотношения прямо не урегулированы законодательством, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Судебная коллегия полагает, что в сложившихся правоотношениях возможно применение по аналогии положений п. 5 методик расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 14 июля 2006 г. № 190, в связи с чем арендная плата составит 70 080 руб. в год.

Необходимость применения данной методики отвечает принципу запрета необоснованных предпочтений при установлении арендной платы, поскольку с иными лицами, оказавшимся в аналогичной ситуации с ФИО1, ответчик применил данную методику. Земельные участки, предоставленные данным гражданам и ФИО1, относятся к одной категории земель, предназначены для одних и тех же видов деятельности и т.д. Кроме того, установление иной арендной платы при сложившихся правоотношениях не соответствовало бы ст. 15 Закона о защите конкуренции, а арендная плата рассчитанная в соответствии с вышеуказанными Правилами равна 95 587 руб. 20 коп., что выше предлагаемой АО «КСК».

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции в этой части подлежит изменению, поскольку установление арендной платы, должно прекратить период неопределенности в возникших гражданских правоотношениях.

Исходя из возникших правоотношений, судебная коллегия не усматривает оснований для изменения резолютивной части решения суда первой инстанции с изложением полного текста предлагаемого к заключению соглашения. При заключении дополнительного соглашения с указанием существенных условий договора, которые были предметом исследования по настоящему делу, стороны обязаны заключить сделку в соответствии со всеми правилами гражданского законодательства и соблюдением норм ЗК РФ, регулирующих права и обязанности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 26 марта 2019 года по иску ФИО1 к Акционерному обществу «Курорты Северного Кавказа» о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение изменить, изложив в следующей редакции:

Возложить обязанность на ОАО «Курорты Северного Кавказа» в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда заключить к договору аренды лесного участка с кадастровым номером №..., заключенному 11 марта 2012 года между ФИО1 и Управлением лесами КЧР, дополнительное соглашение, указав существенные условия договора аренды:

- в части наименование арендодателя изменить с «Управления лесами КЧР» на «Акционерное общество «Курорты Северного Кавказа»;

-в части предмета договора, указать, что арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации, в категории «земли особо охраняемых территорий и объектов», площадью 36 000 кв.м. (+/- 3300 кв.м.) с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес>»;

- в части арендной платы, указать, что арендная плата по договору аренды устанавливается на основании отчета об оценке № 357/14 от 30 октября 2014 года в сумме 70 080 руб. в год, что оставляет 17 520 руб. в квартал, НДС не облагается.

В остальной части решение Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 26 марта 2019 года, оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: