Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Изобильненского районного суда Ставропольского края от 30 июля 2019 года по гражданскому делу № 2-629/2019 по исковому заявлению администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края к ФИО2, ФИО1 о признании недействительными результатов торгов, договора аренды земельного участка и договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по встречному исковому заявлению ФИО1 к администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края о взыскании арендной платы, расходов, расторжении договора аренды земельного участка и договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка,

заслушав доклад судьи Муратовой Н.И.,

установила:

Администрация Изобильненского городского округа Ставропольского края обратилась в суд с указанным иском, впоследствии уточненным, который мотивирован тем, что по результатам открытого аукциона (протокол результатов открытого аукциона на заключение договора аренды земельного участка лот № * от 19.10.2017) между ФИО2 и администрацией г.Изобильного Изобильненского района Ставропольского края заключен договор аренды земельного участка № * от 02.11.2017. Предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером ***, из категории земель - земли населенных пунктов, площадью 195 кв.м., расположенный по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, г.***, с видом разрешенного использования - обслуживание автотранспорта (размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве придорожного сервиса). При этом, аукционная документация открытого аукциона на заключение договоров аренды земельных участков (в том числе и спорный земельный участок), утвержденная распоряжением администрации г.Изобильного № *** от 08.09.2017 не содержит информации о технических условиях на присоединение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, что является существенным нарушением условий проведения аукциона. В соответствии со схемой расположения земельного участка, содержащей согласование расположения инженерных коммуникаций, выданной ООО «Архитектура и градостроительство», через спорный земельный участок проходит водопроводная сеть. 11.09.2018 арендные права по договору аренды земельного участка от 02.11.2017 № * переданы ФИО2 по договору уступки прав ФИО1, что является нарушением п. 7 ст. 448 ГК РФ. Таким образом, договор цессии от 11.09.2018 по договору аренды земельного участка от 02.11.2017 № * является недействительным, так как заключен с нарушением гражданского законодательства РФ. Земельный участок с КН *** сформирован в нарушение подп. 7.1 п. 7 Свода правил. Станции автомобильные заправочные. Требования пожарной безопасности, утвержденные приказом МЧС России от 05.05.2014 N 221 (СП 156.13130.2014. Свод правил...): минимальное расстояние от АЗС до объектов, к ним не относящимся, а именно до мест массового пребывания людей - 25 метров. В то время, как расстояние от АЗС до границы спорного земельного участка составляет 14 метров. Кроме того, аукционная документация не содержит сведений о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка, что является нарушением подп. 8 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ. О вышеуказанных недостатках в аукционной документации, администрация Изобильненского муниципального района Ставропольского края уведомляла администрацию г.Изобильного 05.10.2017 письмом №***. Однако администрация г.Изобильного вышеуказанные недостатки не устранила, что явилось поводом направления иска в суд о признании торгов недействительными.

Истец просил признать недействительными результаты торгов, проведенных в соответствии с распоряжением администрации города Изобильного Изобильненского района Ставропольского края № *** от 08 сентября 2017 года, в части лота № *, признать недействительным договор аренды земельного участка от 02 ноября 2017 года № ***, заключенный по результатам торгов между администрацией города Изобильного Изобильненского района Ставропольского края и ФИО2, а также признать недействительным договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11 сентября 2018 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1

Ответчик ФИО1 обратилась в суд со встречным иском к администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края, в котором просила взыскать с ответчика в пользу истца следующие расходы: по оплате аренды земельного участка в сумме 26795 рублей 14 копеек; регистрации перехода арендных прав в сумме 2000 рублей; оплате топографической съемки 14500 рублей; оплате согласия супруги на отчуждение земельного участка 1800 рублей; государственную пошлину в размере 5330 рублей 95 копеек; компенсацию морального вреда в сумме 50000 рублей. Расторгнуть договор аренды земельного участка, запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.11.2017 № *** о государственной регистрации права аренды на земельный участок, с кадастровым номером *** площадью 195 кв.м., внесенной на основании договора аренды от 02.11.2017 №72, а также расторгнуть договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.09.2018 № *** о государственной регистрации уступки прав аренды на земельный участок, с кадастровым номером *** площадью 195 кв.м., внесенной на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды от 11.09.2018 б/н;

В обоснование заявленных исковых требований ФИО1 указала, что является арендатором земельного участка, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: г.***, вид разрешенного использования - обслуживание автотранспорта (размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве придорожного сервиса.), на основании договора аренды № * от 02.11.2017 и договора уступки прав от 11.09.2018. Переуступка прав аренды регистрировалась с письменного разрешения администрации Изобильненского городского округа. Полностью оплатила расходы по аренде данного земельного участка. 14.03.2019 ФИО1 обратилась к ответчику за получением градостроительного плана на земельный участок и получила его только после обращения в прокуратуру района. Из выданного градостроительного плана следует, что застройка земельного участка невозможна, так как по участку проходит водопровод 300 мм.

Решением Изобильненского районного суда Ставропольского края от 30 июля 2019 года в удовлетворении исковых требований администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края к ФИО2, ФИО1 о признании недействительными результатов торгов, проведенных в соответствии с распоряжением администрации города Изобильного Изобильненского района Ставропольского края № *** от 08.09.2017, в части лота №*; признании недействительным договора аренды земельного участка от 02 ноября 2017 года № ***, заключенного по результатам торгов между администрацией города Изобильного Изобильненского района Ставропольского края и ФИО2; признании недействительным договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11 сентября 2018 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1 - отказано в полном объеме.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 к администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края о расторжении договора аренды земельного участка, запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 17.11.2017 № *** о государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером *** площадью 195 кв.метров, внесенной на основании договора аренды от 02 ноября 2017 года № ***; расторжении договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 21.09.2018 № *** о государственной регистрации уступки прав аренды на земельный участок с кадастровым номером *** площадью 195 кв.метров, внесенной на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды от 11 сентября 2018 года № б/н; взыскании расходов в сумме 45095 рублей 14 копеек, компенсации морального вреда в сумме 50000 рублей, оплаты государственной пошлины в сумме 5330 рублей 95 копеек - отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынести новое решение, которым удовлетворить заявленные ею требования в полном объеме.

Доводы жалобы мотивированы тем, что в решении суда на странице 9 неверно указано назначение земельного участка: объекты мелкорозничной торговли во временных сооружениях, рассчитанные на малый поток посетителей: киоски, павильоны, палатки, за исключением магазинов сопутствующей торговли придорожного сервиса, однако земельный участок предоставлялся с аукциона с видом разрешенного использования: обслуживание автотранспорта, размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве придорожного сервиса, что подтверждается договором аренды и газетой, для последующего строительства объектов капитального ремонта, что также указано в объявлении о проведении аукциона в пункте № * газета Изобильненский муниципальный вестник от 13.09.2017. Также указано, что ФИО1 не предоставлено сведений о планируемых к возведению объектов недвижимости, однако она обратилась в орган местного самоуправления за градостроительным планом для последующей разработки проекта капитального строительства и получения разрешения на строительство. Но в соответствии с градостроительным кодексом строительство на данном земельном участке невозможно ввиду ограничений строительства на 90% части земельного участка, прописанные в градостроительном плане, а значит невозможно использовать земельный участок по его назначению. Предоставление градостроительного плана свидетельствует об отсутствии участка застройки на земельном участке. Судом указано, что ФИО1 не обращалась к арендодателю с заявлением об изменении правового режима земельного участка, однако в соответствии с ЗК РФ земельные участки, предоставляемые путем публичного предложения, не могут быть изменены виды разрешенного использования. В решении указано, что не представлено каких-либо экспертных данных (заключений) о возможности использования земельного участка, однако в данном случае такое заключение не требуется, в связи с тем, что градостроительный план выданный органом местного самоуправления является документом разъясняющим какое строительство объектов капитального строительства разрешено на земельном участке, который в свою очередь составлялся штатным архитектором-специалистом администрации Изобильненского городского округа в градостроительной деятельности.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 08.09.2017 администрацией г.Изобильного Ставропольского края принято распоряжение № *** о проведении торгов в форме открытого аукциона на заключение договоров аренды.

В качестве лота № * выступал земельный участок с кадастровым номером ***, из категории земель - земли населенных пунктов, площадью 195 кв.м., расположенный по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, г.***, с видом разрешенного использования - обслуживание автотранспорта (размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве придорожного сервиса).

Представленная аукционная документация содержит сведения о вышеуказанном земельном участке, сроке действия договора аренды, начальной цене и величине повышения начальной цены, размере задатка для участия в аукционе (3262 рубля 92 копейки) с указанием реквизитов оплаты банка, предельных размеров земельных участков и параметров строительства.

Также в аукционной документации указано, что в соответствии со ст. 39.11 ЗК РФ технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения определяются в соответствии с техническими условиями коммунальных служб: газоснабжение; водоснабжение и водоотведение; электроснабжение.

Условия аукциона по лоту № *, отражённые в аукционной документации, напечатаны в газете «Изобильненский муниципальный вестник» № *** от 13 сентября 2017 года.

Согласно чеку-ордеру от 12.10.2017 участником аукциона ФИО2 оплачена сумма задатка (лот № *), с учетом комиссии в сумме 3328 рублей 18 копеек.

Из материалов дела также следует, что 05.10.2017 главе администрации г.Изобильного направлено обращение первого зам. главы администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края о том, что на сформированном земельном участке проходит подземный центральный водопровод и канализационные сети. Строительные работы могут привести к созданию угрозы для нормального функционирования инженерных сетей.

По результатам открытого аукциона (протокол результатов открытого аукциона на заключение договора аренды земельного участка лот №* от 19.10.2017) между ФИО2 и администрацией г.Изобильного Изобильненского района Ставропольского края заключен договор аренды земельного участка № * от 02.11.2017, расположенного по адресу: г.***.

В договоре аренды от 02.11.2017 закреплены права и обязанности сторон, срок действия договора до 01.11.2020, размер арендной платы 20719 рублей 55 копеек. Согласно п.п. 6.1, 6.2, 7.1 все изменения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в случаях, предусмотренных ГК РФ и ЗК РФ. Все споры между сторонами разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Судом также установлено, что 06.09.2018 первым заместителем главы вновь сформированного Изобильненского городского округа Ставропольского края, дано разрешение на передачу арендных прав на земельный участок с кадастровым номером ***, из категории земель - земли населенных пунктов, площадью 195 кв.м., расположенный по адресу: г.***, с видом разрешенного использования - обслуживание автотранспорта (размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве придорожного сервиса).

11.09.2018 с согласия администрации, заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка между ФИО2 и ФИО1, согласно п. 1.2 договора все права и обязанности переходят «цессионарию» ФИО1 в полном объеме и на условиях, оговоренных в договоре аренды № * от 02.11.2017.

В 2019 году ФИО1 выдан градостроительный план земельного участка, с кадастровым номером ***.

Разрешая спор и отказывая администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 166, 167, 447, 449 ГК РФ, ст. 39.6, 39.11 ЗК РФ, п. 5, 6 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утв. постановлением Правительства РФ N 83 от 13.02.2006, исходил из того, что организатором торгов требования к организации и порядку проведения торгов, предусмотренные ст. 448 ГК РФ, выполнены, нарушений организации и проведении публичных торгов на заключение договора аренды допущено не было, обстоятельства, на которые ссылается истец, не являются основанием для признания недействительными проведенных торгов и заключенных по их результатам договора аренды земельного участка, и договора цессии.

Судебная коллегия не может не согласиться с данными выводами суда, поскольку они основаны на правильном толковании и применении норм материального права к правоотношениям сторон, подтверждаются доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Рассматривая встречные требования ФИО1, суд первой инстанции указал, что предусмотренных законом оснований для расторжения договоров аренды и уступки прав и обязанностей, не имеется, поскольку истцом ФИО1 не представлено доказательств, подтверждающих невозможность использования земельного участка по назначению, в связи с чем, пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО1 в полном объеме.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда в данной части, поскольку он основан на неправильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с абз. 2 ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора.

Из договора аренды земельного участка № * от 02.11.2017 следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в случаях, предусмотренных ГК РФ и ЗК РФ.

В соответствии с п. 1.2 договора уступки прав и обязанностей по договору аренды все права и обязанности переходят «цессионарию» ФИО1 в полном объеме и на условиях, оговоренных в договоре аренды № * от 02.11.2017.

Как усматривается из материалов дела, доказательств направления и вручения администрации Изобильненского городского округа уведомлений о расторжении договора аренды земельного участка № * от 02.11.2017 со стороны ФИО1 не представлено.

В суде апелляционной инстанции представителем ФИО1 – ФИО3 подтверждено, что они не обращались в администрацию с требованием (претензией) о расторжении договора аренды земельного участка.

Указанное обстоятельство не было принято судом первой инстанции во внимание.

При таких обстоятельствах, с учетом вышеуказанных норм материального права судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречных требований ФИО1 в силу п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене с принятием нового решения об оставлении исковых требований в данной части без рассмотрения по правилам абз. 2 ст. 222 ГПК РФ, что не лишает ФИО1 права после устранения указанных обстоятельств, обратиться в суд с данным иском в общем порядке.

Руководствуясь ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Изобильненского районного суда Ставропольского края от 30 июля 2019 года в части отказа в удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 к администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края о расторжении договора аренды земельного участка, запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 17.11.2017 № *** о государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером *** площадью 195 кв.метров, внесенной на основании договора аренды от 02 ноября 2017 года № ***; расторжении договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 21.09.2018 № *** о государственной регистрации уступки прав аренды на земельный участок с кадастровым номером *** площадью 195 кв.метров, внесенной на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды от 11 сентября 2018 года № б/н; взыскании расходов в сумме 45095 рублей 14 копеек, компенсации морального вреда в сумме 50000 рублей, оплаты государственной пошлины в сумме 5330 рублей 95 копеек, отменить и принять по делу в данной части новое решение.

Встречное исковое заявление ФИО1 к администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края о расторжении договора аренды земельного участка, расторжении договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, взыскании расходов в сумме 45095 рублей 14 копеек, компенсации морального вреда в сумме 50000 рублей, оплаты государственной пошлины в сумме 5330 рублей 95 копеек – оставить без рассмотрения.

Разъяснить ФИО1, что после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, она вправе обратиться в суд с заявлением в общем порядке.

В остальной части решение Изобильненского районного суда Ставропольского края от 30 июля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу удовлетворить частично.