Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 13 июня 2019 года по делу

по иску Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула к ФИО1 об изъятии земельного участка, прекращении права собственности.

Заслушав доклад судьи Алешко О.Б., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула (далее – Комитет) обратился в суд с иском к ФИО1 об изъятии земельного участка с последующей продажей с публичных торгов, прекращении права собственности.

В обоснование иска указано, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 22.10.2015 удовлетворены требования Комитета к ФИО1, на которого возложена обязанность снести самовольную постройку: незавершенное строительством нежилое 4-этажное с мансардным этажом и подвалом здание, расположенное по адресу: <адрес>. Судом установлено, что указанное здание является объектом самовольного строительства, при его возведении нарушены действующие нормы и правила, его эксплуатация незаконна.

На основании данного судебного акта судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство №*** от 15.03.2016.

В последующем Комитет обратился с заявлением о взыскании судебной неустойки за неисполнение ответчиком решения суда в установленный срок.

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 08.08.2017 с ответчика взыскана судебная неустойка, постановлением суда апелляционной инстанции изменен размер неустойки, подлежащей взысканию.

Решение суда должником по исполнительному производству ФИО1 до настоящего времени не исполнено.

Земельный участок, на котором расположена самовольная постройка принадлежит ответчику на праве собственности.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на положения ст.235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст.ст. 44, 54.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), ст. 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), истец просит изъять земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: ***, общей площадью 1037 кв.м, находящийся в собственности ФИО1, с последующей продажей с публичных торгов, и прекратить право собственности ФИО1 на указанный земельный участок.

Решением Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 13 июня 2019 года исковые требования Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы указано, что при вынесении решения судом нормативно не мотивированы основания для отказа в удовлетворении иска. Вместе с тем, положения действующего законодательства, указанные истцом в качестве основания иска, свидетельствуют об обоснованности заявленных требований и наличии оснований для их удовлетворения.

Судом неверно определена позиция Комитета, основной целью которого при обращении в суд с настоящим иском является восстановление своего нарушенного права как взыскателя в рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении ответчика, и как органа, осуществляющего контроль в сфере строительства в рамках предоставленной компетенции на территории г. Барнаула, а не получение денежных средств с продажи земельного участка в рамках публичных торгов посредством предъявления настоящего иска.

В возражениях на апелляционную жалобу третьи лица судебный пристав-исполнитель МОСП по ИОВИП по Алтайскому краю ФИО2 и АО «Зернобанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» просят оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, указывая, что удовлетворение заявленных требований приведет к невозможности исполнения решения суда от 31.10.2017, которым с ФИО1 в пользу АО «Зернобанк» взыскана задолженность по кредитным договорам, обращено взыскание на земельный участок, являющийся предметом настоящего спора, путем продажи с публичных торгов. Данное решение находится на стадии исполнения.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции представитель истца ФИО3 настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле и извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене, в связи с неправильным применением судом норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ФИО1 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: ***, общей площадью 1037 кв.м.

Указанный земельный участок образован в результате объединения земельного участка по адресу: <адрес>, площадью 0,910 га с кадастровым номером ***, приобретенного по договору купли-продажи №*** от 21.08.2008, заключенного с Главным управлением имущественных отношений Алтайского края, и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: ***, площадью 127 кв.м, приобретенного по договору купли-продажи №*** от 04.05.2012, заключенного с Главным управлением имущественных отношений Алтайского края.

04.06.2008 между ЗАО КБ «Зернобанк» и ФИО1 заключен договор ипотеки, в обеспечение обязательств ФИО1, возникших на основании договора кредитной линии № *** от 04.06.2008, предмет ипотеки - незавершенное строительством здание кафе литер АА1, земельный участок, с кадастровым номером ***, расположенные по адресу: <адрес>. Предмет ипотеки оценен сторонами в 2 800 000 руб., в том числе земельный участок 1 800 000 руб. В последующем между сторонами заключены кредитные договоры от 06.04.2011, 03.07.2012, 25.06.2013, по каждому из них предметом залога являются указанные объекты недвижимости.

Первоначальный договор ипотеки и все последующие договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Залогодержателем ЗАО КБ «Зернобанк» 02.06.2015 дано согласие на объединение земельных участков с обременением вновь образованного участка в пользу ЗАО КБ «Зернобанк».

На основании заявлений в отношении данного (объединенного) земельного участка 10.06.2015 зарегистрирована ипотека в пользу АО «Зернобанк» по вышеуказанным договорам ипотеки от 06.04.2011 с дополнительным соглашением к последующему договору ипотеки от 01.04.2014, от 03.07.2012, от 25.06.2013.

На спорном земельном участке расположено незавершенное строительством нежилое 4-этажное здание с мансардным этажом и подвалом, возведенное ФИО1, являющееся самовольной постройкой.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 22.10.2015 по делу №А03-8960/2014 исковые требования Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула к ИП ФИО1 о сносе указанной выше самовольной постройки удовлетворены в полном объеме.

Деятельность ФИО1 как индивидуального предпринимателя прекращена 10.06.2014.

15.03.2016 на основании заявления Комитета в отношении должника ФИО1 возбуждено исполнительное производство № ***, предмет исполнения - снос самовольной постройки. В рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем осуществлялись исполнительные действия, должник неоднократно привлекался к административной ответственности по ст. 17.15 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за неисполнение требований, содержащихся в исполнительном документе. Кроме того, должнику предоставлялась отсрочка исполнения решения суда, судебным приставом-исполнителем неоднократно устанавливался срок для сноса самовольной постройки.

Впоследствии Комитет обратился с заявлением о взыскании судебной неустойки за неисполнение ответчиком решения суда в установленный срок.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Алтайского края от 08.08.2017 по делу №А03-8960/2014, с учетом постановления суда апелляционной инстанции от 03.11.2017, требования Комитета о взыскании судебной неустойки удовлетворены в части, с ФИО1 взыскана судебная неустойка в размере 200 000 руб. в случае неисполнения решения суда в срок до 31.11.2017 (так в судебном акте), а в случае дальнейшего неисполнения решения постановлено взыскивать судебную неустойку в размере 100 000 руб. в месяц, начиная с 01.12.2017 и до месяца фактического исполнения решения суда.

До настоящего времени решение суда о сносе самовольной постройки не исполнено. Указанные обстоятельства не оспаривались при рассмотрении дела судом первой инстанции.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда г.Барнаула от 31.10.2017 с ФИО1 в пользу АО «Зернобанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» взыскана сумма задолженности по договору кредитной линии № *** от 06.04.2011 в размере 4 180 019 руб. 63 коп., по договору кредитной линии № *** от 03.07.2012 в размере 5 577 260 руб. 28 коп., по договору кредитной линии №*** от 25.06.2013 в размере 3 542 787 руб. 78 коп.; по каждому договору взысканы проценты на будущее время, подлежащие начислению на остаток суммы основного долга по день фактической уплаты денежных средств; в счет погашения задолженности по каждому договору обращено взыскание на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1037 +\- 11 кв.м, кадастровый номер ***, с установлением способа реализации путем продажи с публичных торгов с определением начальной продажной стоимости в размере 7 104 000 руб.

При этом в обращении взыскания на незавершенное строительством здание кафе, являющееся предметом залога, отказано, поскольку предмет залога фактически уничтожен, на его месте возведена самовольная постройка -

– нежилое четырехэтажное здание с мансардным этажом и подвалом (торговый центр), подлежащее сносу на основании вступившего в силу решения арбитражного суда.

07.03.2018 на основании заявления Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (утвержденной конкурсным управляющим АО «Зернобанк» решением Арбитражного суда Алтайского края от 07.12.2015), судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство в отношении ФИО1, предметом исполнения является обращение взыскания на заложенное имущество – земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1037 +\- 11 кв.м, кадастровый номер ***, с установлением начальной продажной стоимости в размере 7 104 000 руб., задолженность по кредитным платежам в размере 13 430 522 руб. 27 коп.

По состоянию на 30.05.2019 общая задолженность ФИО1 по указанным кредитным договорам составила 17 461 374 руб. 39 коп.

До настоящего времени решение Железнодорожного районного суда г.Барнаула от 31.10.2017 ответчиком не исполнено, публичные торги с целью реализации спорного земельного участка, являющегося предметом залога, не проведены.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что фактически целью обращения истца с иском в суд является получение денежных средств от реализации земельного участка для сноса расположенной на нем самовольной постройки. Вместе с тем, учитывая, что решением Железнодорожного районного суда г. Барнаула от 31.10.2017 установлена начальная продажная стоимость спорного земельного участка в размере 7 104 000 руб., задолженность ответчика составляет 17 461 374 руб. 39 коп., изъятие земельного участка и реализация его с публичных торгов, с учетом преимущественного права залогодержателя, не повлечет для истца получение денежных средств от его реализации, не приведет к восстановлению нарушенных прав истца.

Судебная коллегия не соглашается с данными выводами суда, учитывая следующее.

Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в пункте 2 статьи 222 настоящего Кодекса, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу (ст. 285 ГК РФ).

Статьей 54.1 ЗК РФ, введенной в действие Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ, установлен порядок отчуждения земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия, в том числе в связи с использованием такого земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации.

Согласно положениям данной статьи, отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с нарушением законодательства Российской Федерации осуществляется путем продажи такого земельного участка с публичных торгов в соответствии с гражданским законодательством с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (п. 1).

Начальной ценой изъятого земельного участка на публичных торгах является рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В случае, если принято решение об изъятии земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, начальная цена изъятого земельного участка определяется с учетом исключения из нее расходов на снос самовольной постройки. В этом случае расходы на снос самовольной постройки также определяются в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (п. 4).

В случае, если принято решение об изъятии земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, и расходы на снос самовольной постройки, а также затраты на подготовку и проведение публичных торгов превышают рыночную стоимость земельного участка, начальная цена земельного участка устанавливается равной одному рублю (п.5).

В случае, если публичные торги по продаже земельного участка признаны несостоявшимися, не позднее чем через два месяца после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги, за исключением случая, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи. Начальная цена земельного участка снижается на 20 процентов начальной цены земельного участка на публичных торгах, признанных несостоявшимися (п. 6).

Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, в том числе расходов на проведение кадастровых работ, работ по оценке рыночной стоимости земельного участка (п. 7).

Лицо, которое приобрело по результатам публичных торгов земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, в отношении которой принято решение о сносе самовольной постройки, обязано в срок, установленный условиями публичных торгов, но не превышающий срока, установленного пунктом 9 настоящей статьи, исполнить обязательства по сносу самовольной постройки за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц. При переходе прав на этот земельный участок такая обязанность переходит к новому собственнику земельного участка (п. 8).

Срок, устанавливаемый для исполнения обязательств по сносу самовольной постройки, не может составлять более чем двенадцать месяцев (п. 9).

В соответствии с ч. 1 ст. 55.32 ГрК РФ, введенной в действие Федеральным законом N 340-ФЗ от 03 августа 2018 года, снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, в принудительном порядке осуществляется, в том числе на основании решения суда, принимаемого в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

Снос самовольной постройки осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, в срок, установленный соответствующим решением суда (ч. 6 ст. 55.32 ГрК РФ).

В силу п. 1 ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ лица, указанные в части 6 настоящей статьи, обязаны осуществить снос самовольной постройки в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, установленный указанным решением.

В случае, если указанными в части 6 настоящей статьи лицами в установленные сроки не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 настоящей статьи, орган местного самоуправления городского округа по месту нахождения самовольной постройки в случае создания или возведения самовольной постройки на земельном участке, находящемся в частной собственности, обращается в течение шести месяцев со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов (п. 2 ч. 12 ст. 55.32 ГрК РФ).

В соответствии с п. 2 ч. 13 ст. 55.32 ГрК РФ снос самовольной постройки осуществляется органом местного самоуправления городского округа по месту нахождения самовольной постройки в случае, если в течение шести месяцев со дня истечения срока, установленного решением о сносе самовольной постройки лица, указанные в части 6 настоящей статьи, не выполнили соответствующие обязанности, предусмотренные частью 11 настоящей статьи, и земельный участок, на котором создана или возведена самовольная постройка, не предоставлен иному лицу в пользование и (или) владение либо по результатам публичных торгов не приобретен иным лицом.

Согласно п. 9 ст. 16 Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", положения частей 12 и 13 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего закона), ст. 54.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением.

Полномочиями по обращению в суд с требованиями об изъятии земельного участка и его продаже с публичных торгов наделен истец, согласно Положению о комитете по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, утвержденному решением Барнаульской городской Думы № 333 от 26.07.2010.

В силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Поскольку возможность изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае неисполнения лицом, которое создало или возвело на данном земельном участке самовольную постройку, решения суда о ее сносе, предусмотрена действующим законодательством, императивных требований закона, запрещающих принудительное изъятие у собственника земельного участка, являющегося предметом ипотеки, не установлено, оснований для отказа судом первой инстанции в удовлетворении требований истца об изъятии земельного участка, не имелось.

При этом, вопреки выводу суда, целью обращения с настоящим иском является защита прав истца как взыскателя в рамках возбужденного и неисполненного до настоящего времени исполнительного производства, предмет которого – снос самовольной постройки, в связи с чем изъятие земельного участка с целью сноса самовольной постройки является надлежащим способом защиты прав взыскателя.

Ссылка суда на преимущественное право залогодержателя в данном случае необоснованна, поскольку удовлетворение требований истца заключается в сносе самовольной постройки, а не в получении денежных средств из стоимости заложенного имущества (спорного земельного участка).

При этом залогодержатель, в силу положений ст. 334 ГК РФ, не лишается возможности преимущественно перед другими кредиторами залогодателя при изъятии земельного участка получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет средств, вырученных от продажи земельного участка с публичных торгов.

Согласно ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Исходя из положений ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается, в том числе при отчуждении имущества в случае, предусмотренном ст. 285 ГК РФ.

Соответственно, требования о прекращении права собственности ответчика ФИО1 на спорный земельный участок являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) право залога сохраняет силу.

При этом, согласно п. 1 ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Оснований, предусмотренных ст. 352 ГК РФ и ст. 60 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" для прекращения залога в данном случае не имеется.

С учетом указанных выше положений действующего законодательства, АО «Зернобанк» в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», являющееся взыскателем по исполнительному производству об обращении взыскания на заложенное имущество - спорный земельный участок, приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из средств, вырученных от продажи данного земельного участка с публичных торгов (за вычетом расходов на снос самовольной постройки, подготовку и проведение публичных торгов).

На основании изложенного, доводы возражений о невозможности исполнения судебного акта Железнодорожного районного суда г. Барнаула Алтайского края от 31.10.2017 в части обращения взыскания на предмет залога в случае удовлетворения исковых требований, судебная коллегия находит несостоятельными, принимая также во внимание, что с момента возбуждения данного исполнительного производства (07.03.2018) до настоящего времени земельный участок не реализован, публичные торги с целью его реализации не проводятся, на земельном участке находится подлежащая сносу самовольная постройка.

При таких обстоятельствах состоявшееся решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований по вышеуказанным обстоятельствам.

Исходя из положений статьи 103 ГПК РФ с ответчика ФИО1 в доход муниципального образования городского округа – город Барнаул подлежит взысканию государственная пошлина в размере 600 руб. (за требование об изъятии земельного участка – 300 руб., требование о прекращении права собственности – 300 руб.).

Руководствуясь ст.ст.328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 13 июня 2019 года отменить, принять по делу новое решение:

Исковые требования Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула удовлетворить.

Изъять земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером ***, общей площадью 1 037 кв.м, находящийся в собственности у ФИО1, с последующей продажей с публичных торгов.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером ***, общей площадью 1 037 кв.м.

Взыскать с ФИО1 в доход муниципального образования городского округа – город Барнаул государственную пошлину в размере 600 руб.

Председательствующий

Судьи: