Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Семеновой Д.Ю. на решение Черкесского городского суда КЧР от 27 марта 2019 года по гражданскому делу по иску Министерства имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики к Семеновой Д.Ю. о расторжении договора аренды

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Негрий Н.С., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Министерство имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики (далее по тексту - Минимущество КЧР) обратилось в суд с иском к Семеновой Д.Ю. о расторжении договора аренды, обосновав свое заявление тем, что между Минимуществом КЧР и Семеновой Д.Ю. был заключен договор аренды объекта недвижимого имущества, являющегося собственностью (казной) Карачаево-Черкесской Республики №..., согласно которому истец (арендодатель) обязался передать ответчику (арендатору) во временное владение и пользование следующее имущество: нежилое здание кадастровый №..., общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: КЧР, <адрес>, в срок до <дата>. Имущество передано ответчику <дата>, что подтверждается актом-передачи недвижимого имущества республиканской формы собственности от <дата>. <дата> в адрес ответчика истцом было направлено письмо №..., в котором предложено в пятидневный срок расторгнуть договор, ввиду вынесенного прокуратурой КЧР представления по недопущению реконструкции объекта переданного по договору и расторжению последнего. В ответ на предложение о расторжении договора, ответчиком в адрес истца направлено заявление об отказе. Минимущество КЧР в связи с указанными обстоятельствами просит суд: расторгнуть договор аренды объекта недвижимого имущества, являющегося собственностью (казной) Карачаево-Черкесской Республики от <дата>№....

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Минимущества КЧР поддержал исковые требования, просил их удовлетворить, по основаниям указанным в иске.

Ответчик Семенова Д.Ю. извещенная надлежащим образом о времени и месте проведения судебного разбирательства, в суд не явилась, о причинах своей неявки суду не сообщила, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовала.

Решением Черкесского городского суда КЧР от 27 марта 2019 года исковые требования Минимущества КЧР к Семеновой Д.Ю. о расторжении договора аренды – удовлетворены. Суд расторг договор аренды объекта недвижимого имущества, являющегося собственностью (казной) Карачаево-Черкесской Республики от <дата>№..., заключенный между Минимуществом КЧР и Семеновой Д.Ю.

На данное решение суда ответчиком Семеновой Д.Ю. подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения, отказав в удовлетворении исковых требований Минимущетсва КЧР. Полагает, что судом неправильно применены нормы материального права, не дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела. Указывает о том, что в иске не указано истцом оснований предусмотренных законом для расторжения договора аренды.

В своих возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Минимущества КЧР просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика Семеновой Д.Ю. - без удовлетворения.

В суд апелляционной инстанции не явились представитель истца Минимущества КЧР, ответчик Семенова Д.Ю. извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в суд не явилась, о причинах своей неявки суду не сообщила, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовала.

Согласно части 3 статьи 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, потому судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, и установлено судом первой инстанции <дата> Минимущество КЧР (арендодатель) и <ФИО>1 (арендатор) заключили договор аренды объекта недвижимого имущества N8, являющегося собственностью (казной) КЧР, согласно которому арендатору передано в пользование недвижимое имущество – нежилое здание общей площадью 94,8 кв. м, расположенное по адресу: КЧР, <адрес> под административную, производственную, офисную, торговую и иную коммерческую деятельность, не запрещенную законом (л.д. 5-12).

Срок действия договора установлен согласно п.1.3 договора до <дата>. Указанный договор аренды прошли государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> (л.д.12).

В соответствии с актом приема-передачи от <дата> арендованное имущество передано арендатору с момента подписания договоров аренды и находится в его владении и пользовании.

При проверке прокуратурой КЧР по коллективному обращению жильцов дома по <адрес> о незаконном строительстве на территории, принадлежащем РГБУ «Государственный архив Карачаево-Черкесской Республики», установлены нарушения при эксплуатации имущества, расположенного в <адрес>.

Минимущество КЧР ссылаясь на нарушения, выявленные прокуратурой КЧР обратилось к Семеновой Д.Ю. с требованием о расторжении договора аренды от <дата>№..., что следует из письма от <дата>№....

Письмами от <дата>, <дата> ответчик Семенова Д.Ю. ответила отказам на предложение Минимущества КЧР расторгнуть договор аренды заключенный с ней (л.д. 47, 76).

Неисполнение Семеновой Д.Ю. в добровольном порядке требования Минимущества КЧР о расторжении договора аренды послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора аренды, суд первой инстанции со ссылкой на ст.ст. 450, 453,450, 619, 452 ГК РФ указал, что арендатором Семеновой Д.Ю. допущены существенные нарушения условий договора аренды, в связи с чем, сослался на обстоятельства, указанные в представлении прокуратуры КЧР.

Однако с данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не соглашается, поскольку они противоречат нормам материального и процессуального права.

Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона, должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия установила, что истцом не доказан факт существенного нарушения Семеновой Д.Ю. условий договора аренды, в связи с чем, пришла к выводу о том, что отсутствуют установленные нормами материального права основания для расторжения сделки.

Так, согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

Статья 619 ГК РФ определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; - не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Как следует из буквального толкования условий договора аренды, право досрочного расторжения договора арендодателем предусмотрено пунктами 7.2, 7.5.

Согласно п.7.2 договор аренды считается расторгнутым в случае нецелевого использования объекта; передачи объекта в субаренду без согласования арендодателя.

Кроме того, в силу п. 7.5 договор подлежит досрочному расторжению в случае нарушения арендатором условий, предусмотренных:

- п.2.2.3 (обеспечение нормального функционирования, технического состояния и сохранность инженерно-технических коммуникаций, охранной, противопожарной сигнализации, телефонной сети),

- п.2.2.4 (соблюдение правил пожарной безопасности и техники безопасности, требования органов санитарно-эпидемического надзора, а также правила и нормы, установленные для вида(ов) деятельности, осуществляемых арендатором),

- п.2.2.7 (не производить прокладку скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировку, переоборудование, реконструкцию объекта недвижимости, вызываемых его потребностями, без письменного разрешения арендодателя. (В случае выявления Арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок и перекрытий, переделок и прокладок сетей, искажающих первоначальный вид объекта недвижимости, таковые подлежат ликвидации Арендатором, а объект недвижимости должен быть приведен в прежний вид за счет собственных средств Арендатора в срок, определенный Арендодателем).

- п. 2.2.8 (своевременно производить за свой счет текущий ремонт объекта недвижимости);

- п.2.2.9 (не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может быть какое-либо обременение предоставленных Арендатору по настоящему договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договор залога, субаренды, внесение права на аренду или его части в уставный (складочный) капитал юридических лиц и другие) без письменного согласия Арендодателя);.

- п.4.2 (арендатор обязан перечислять арендную плату в республиканский бюджет через УФК);

- 4.3 (арендная плата производится за каждый месяц веред до 10 числа оплачиваемого месяца).

Все предложения о досрочном расторжении договора рассматриваются сторонами в десятидневный срок со дня направления стороне предложения, при достижении согласия его расторжения оформляются письменными дополнительными соглашением, подписывается сторонами (п.7.1 договора).

Проведенной прокуратурой КЧР проверкой спорного объекта были выявлены следующие нарушения: отсутствие разрешительной документации у арендатора в силу п.6 ч.7 ст.51 ГрК РФ на реконструкцию, перепланировку спорного объекта; также объект находится на земельном участке, находящимся в пользовании Госархива, хранилище Госархива и спорный объект расположены на расстоянии 4,5 м в одном дворе, имеют общий вход и выезд; также нарушены противопожарные разрывы между архивохранилищем и спорным объектом, которые в силу СП 4.13130.2013 должны составлять не менее 6 метров; кроме того, в связи с заполнением архивохранилища на 116%, последнему требуется дополнительно необходимое помещение, которое в будущем может быть спорный объект; также спорный объект находится в границах защитной зоны объекта культурного наследия – «Здания облдрамтеатра…» расстояние до которого не соблюдено в силу ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации».

Из перечисленных истцом оснований для расторжения договора, пункт 2.2.7 договора предусматривает, что реконструкция объекта недвижимости, должна производиться с письменного разрешения арендодателя

Из материалов дела следует, что в связи с необходимостью реконструкции арендованного помещения Семенова Д.Ю. обратилась к истцу с письмом от <дата>, в котором просило Министерство имущественных и земельных отношений КЧР разрешить провести реконструкцию и капитальный ремонт арендуемого здания за счет устройства сейсмического пояса без увеличения площади застройки здания, в связи с его не удовлетворительным техническим состоянием и не пригодности для эксплуатации (л.д. 47)

Согласно ответа Министерства имущественных и земельных отношений КЧР от <дата> арендодатель указал, что не возражает против проведения реконструкции и капитального ремонта спорного нежилого здания (л.д.48).

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, судом первой инстанции необоснованно сделан вывод о том, что Семенова Д.Ю. произвела реконструкцию без разрешения арендодателя и пришла к выводу о том, что произведенная ответчиком реконструкция помещения, указанная в письме от от <дата>, надлежащим образом согласована с арендодателем.

Министерство имущественных и земельных отношений КЧР в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представило суду достоверных доказательств того, что в результате проведения реконструкции состояние арендованных помещений каким-либо образом ухудшилось.

Довод истца о том, что реконструкция помещения проведена без получения соответствующей разрешительной документации силу ст. 51 ГрК РФ, также отклонятся коллегией, поскольку в договоре аренды от <дата> не предусмотрена обязанность арендатора на получение такой документации.

Кроме того, как следует из Акта приема-передачи недвижимого имущества от <дата> истец знал, что передаваемое спорное здание находится в ненадлежащем техническом состоянии, не соответствует санитарным нормам для эксплуатации, и требует капитального ремонта, о чем имеются фотографии.

Кроме того, буквальное толкование указанных норм прав (ст.ст. 450, 619 ГК РФ) и условий договора аренды позволяет сделать вывод о том, что нарушение противопожарных разрывов между архтивохранилищем и объектом (не менее 6 м, а по факту 4 м) не может являться основанием для расторжения сделки, поскольку вина ответчика в допущенных нарушениях не установлена. Данный разрыв существовал еще до заключения истцом с Семеновой Д.Ю. договора аренды здания, при этом к административной ответственности по данному нарушению истец как собственник здания не привлекался, поскольку в материалах дела отсутствуют такие доказательства.

Коллегия полагает, что нарушения, указанные в представлении прокурора на которых, Минимущество КЧР основывает свои требования, кроме того, составлены без участия и вызова арендатора.

Фотоматериалы имеющиеся в материалах дела, так же как и само представление прокурора не подтверждают размещения здания в нарушение п.4.ст.31.1 ФЗ «Об объектах культурного наследия», кроме того, не представлено доказательств нарушения прав истца размещением здания в границах защитных зон объекта культурного наследия «Здания облдрамтеатра, где происходило 3-е заседание 1–го съезда Советов Баталпашинского отдела в феврале 18 г.».

Также не принимаются во внимание и доводы о том, что в будущем возможно выделение спорного здания под хранилище, поскольку архивохранилище заполнено на 116 % и требуется дополнительная площадь помещения не является основанием для расторжения договора аренды, поскольку не предусмотрена ни Гражданским кодексом РФ, ни другими законами или договором.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что из перечисленных по мнению истца нарушений, указанных в представлении прокурора, не представлено доказательств существенности нарушений ответчиком и не указано, какие конкретно нарушения условий договора аренды.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ истец не представил иных доказательств в обоснование своих требований. В отсутствие доказательств обосновывающих досрочное расторжение договора со стороны арендодателя суд первой инстанции необоснованно удовлетворил исковое заявление без исследования фактических обстоятельств дела.

С учетом изложенного, коллегия признает недоказанным факт существенного нарушения арендатором Семеновой Д.Ю. условий договора аренды от <дата>, а кроме отсутствие доказательств наступления неблагоприятных для истца последствий, в связи с чем, пришла к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения сделки, что согласуется с пунктом 2 статьи 450, статьей 619 ГК РФ.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения, которым в удовлетворении исковых требований Министерства имущественных и земельных отношений КЧР следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Черкесского городского суда КЧР от 27 марта 2019 года отменить, и принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Министерства имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики к Семеновой Д.Ю. о расторжении договора аренды объекта недвижимого имущества, являющегося собственностью (казной) Карачаево-Черкесской Республики от <дата>№..., заключенного между Министерством имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики и Семеновой Д.Ю. – отказать.

Председательствующий

Судьи:

Судья Яичникова А.В. Дело № 33-822/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПЕРЕДЕЛЕНИЕ

г. Черкесск 26 июня 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего Негрий Н.С.,

судей: Адзиновой А.Э., Асланукова А.Х.,

при секретаре судебного заседания Бондаренко Я.В.,