Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 18 ноября 2015 года дело по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 в лице представителя ФИО3 на решение Полтавского районного суда Омской области от <...>, которым постановлено:

«Исковое заявление СПК «Полтавский» к ФИО4 и другим собственникам земельных долей о признании незаконным проведение собрания собственников земельных долей от <...> удовлетворить частично.

Признать решение общего собрания участников долевой собственности от <...> в части прекращения прав аренды с СПК «Полтавский» на земельный участок с кадастровым номером <...> незаконным.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать».

Заслушав доклад судьи областного суда Кутыревой О.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

СПК «Полтавский» обратился в суд с исковым заявлением к ФИО4, ФИО5, ФИО6 и другим, указывая, что <...> в <...> ответчики провели общее собрание участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>. На повестку дня вынесены вопросы: выбора председателя общего собрания, об уполномоченном общим собранием собственников земельных долей лице, о несогласии с условиями договора аренды с СПК «Полтавский» и о выделении в собственность отдельного земельного участка, выделяемого в счет земельных долей из участка, находящегося в общей долевой собственности с кадастровым номером <...>. Собранием принято решение прекратить право аренды СПК «Полтавский» по договору от <...> на выделяемый земельный участок. Вместе с тем названное решение является незаконным. В объявлении, поданном в СМИ, указано о проведении простого собрания собственников земельных долей участка с кадастровым номером с <...>, а не общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером с <...>, как указано в протоколе № <...> от <...>. Объявление дано позднее, чем за 40 дней до проведения общего собрания. Не соблюдены требования законодательства о размещении объявления в сети «Интернет». Размещение на стендах произведено еще до публикации в газете и только в двух населенных пунктах. В деревне Краснопутиловка, по месту расположения земельного участка, объявление не размещалось. В участке с кадастровым номером <...> отсутствуют собственники земельных долей, так как собственником земельной доли в соответствии с законом признается лицо, получившее эту долю при приватизации земельного участка или путем совершении сделки с земельной долей. Все собственники участка с кадастровым номером <...> уже воспользовались своим правом на выделение в счет земельной доли, поэтому земельных долей в названном участке нет. Повестка дня, указанная в объявлении, не соответствует требованиям законодательства. Вопросы могли быть решены на общем собрании участников долевой собственности, а не земельных долей. Вопрос об уполномоченном общим собранием собственников земельных долей лице относится к компетенции собственников земельных долей, которых в данном случае нет. При принятии решения отсутствует обязательный пункт об объеме и о сроках полномочий представителя. Кворум для принятия решений посчитан до момента разрешения вопросов по повестке дня. Вопроса об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в повестке дня нет. Поставленный вопрос о несогласии с условиями аренды отсутствует в перечне вопросов, которые может решать общее собрание участников долевой собственности. Ранее ответчики уже заключили договор аренды на земельный участок и взяли на себя обязательства по его выполнению. Участок был выделен и не требовало дополнительного решения общего собрания. В протокол незаконно включен вопрос о выборе председателя общего собрания и секретаря. Данный вопрос в повестке дня опубликованного в СМИ объявления не ставился. Собрание открыл ФИО3, не имеющий на то права. Кворума для проведения собрания не было. Несогласие с условиями договора аренды не может служить основанием для прекращения арендных отношений между сторонами.

Истец просил признать проведение собрания собственников земельных долей участка с кадастровым номером <...> незаконным, протокол № <...> от <...> общего собрания участников долевой собственности на земельный участок участка с кадастровым номером с <...> - недействительным.

В судебном заседании представитель истца ФИО7 заявленные требования поддержал.

Представитель ответчиков ФИО8 в судебном заседании с иском не согласился, полагая, что собрание проведено законно, принятое на нем решение не направлено на расторжение договора аренды между СПК «Полтавский» и иными собственниками земельного участка. Данный договор продолжает действовать в полном объеме и не имеет юридической силы лишь в отношении собственников, выразивших на общем собрании свое несогласие с условиями данного договора и выделивших принадлежащие им доли.

Ответчики ФИО9, ФИО10 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, пояснив, что желают сдавать в аренду земельные доли ФИО3

Ответчики ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО2, ФИО1, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28 в судебном заседании участия не принимали.

Третье лицо – Межмуниципальный отдел по Шербакульскому и Полтавскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области представителя в судебное заседание не направило.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1, ФИО2ФИО3 просит решение суда отменить, находя противоречия в выводах суда в настоящем и ранее рассмотренном деле по иску собственников долей к СПК «Полтавский» о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды, где было отказано в расторжении договора по тем причинам, что собственники одобрили продолжение действия договора аренды. Суд высказался, что они могут выделиться, если не согласны с договором аренды, что является преюдицией согласно ст.61 ГПК РФ. В настоящем споре суд высказался, что собственники не могли выделить доли в отсутствие согласия арендатора, и они не лишены права оспорить договор аренды с СПК, не учитывая решение суда по делу № <...>. Суд не рассмотрел вопрос о прекращении производства по делу, в связи с состоявшимся рассмотрением аналогичного спора. Судом не приняты во внимание объяснения ответчиков ФИО9 и ФИО29 о том, что они при заключении договора аренды сделали подписи в доверенностях за своих родственников и объяснения ФИО8 о мошеннической направленности договора аренды. СПК нарушает права ответчиков, заключая договоры субаренды. Ответчики просили об исключении договора аренды из числа доказательств, в чем суд отказал. Принятое на общем собрании решение не ведет к расторжению договора аренды, а влечет прекращение преимущественного права со стороны СПК на заключение нового договора аренды. Судом неправильно истолкованы положения статей 12-14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственной назначения». Полагает, что п.5 ст.14 данного Закона выдел долей при несогласии с условиями договора аренды при заявлении об этом на общем собрании собственников предполагает распоряжение выделенным участком по собственному усмотрению. Считает, что в данном случае не подлежат применению положения статей 606, 617, 619, п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ и ст. 45, 46 Земельного кодекса РФ. В силу действия ст. 11.8 ЗК РФ на вновь выделенный участок должен быть заключен новый договор аренды. Пункт 5 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» подтверждает законность действий ответчиков по выделению земельных долей в отсутствие согласия арендатора. Договор аренды продолжает свое действие за исключением собственников, не согласившихся с условиями договора. Правомерность действий ответчиков доказана материалами дела.

В возражениях на жалобу СПК «Полтавский» считает решения суда законным и обоснованным, а доводы жалобы – несостоятельными.

Проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя ФИО3ФИО8, поддержавшего жалобу, представителя СПК «Полтавский» ФИО30, согласившегося с решением суда, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом в силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Порядок образования земельных участков регламентирован статьей 11.2 Земельного кодекса.

Согласно п. 1 названной статьи земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Особенности выдела земельного участка сельскохозяйственного назначения в счет земельных долей установлены Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п. 3 настоящей статьи).

На основании п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.

На основании п. 1 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с положениями п. 5 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Содержание этой нормы права, дают основания для вывода, что право на выдел земельного участка переданного в аренду имеют только те участники долевой собственности, которые на общем собрании участников долевой собственности, когда решался вопрос о передаче земельного участка в аренду или пролонгации договора (после окончания срока) выражали свое несогласие на передачу в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности или с условиями договора аренды такого земельного участка.

Вместе с тем в ходе рассмотрения дела установлено, что <...> между представителем собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером <...> по адресу: <...><...> (арендодатель) и СПК «Полтавский» (арендатор) заключен договор аренды названного земельного участка сроком на <...> лет.

Договор аренды зарегистрирован <...> в Управлении Росреестра по Омской области, является действующим и в настоящем деле никем не оспорен.

В <...>ФИО24, ФИО17, ФИО1 и другие собственники земельных долей в составе участка с кадастровым номером <...> обращались в суд с иском к СПК «Полтавский» о расторжении договора аренды <...> и взыскании арендных платежей. Одним из оснований иска был довод о том, что договор аренды подписан от их имени неуполномоченным лицом.

Решением Полтавского районного суда Омской области от <...> по делу № <...> было отказано в удовлетворении иска в части расторжения договора аренды, с СПК «Полтавский» в пользу участников долевой собственности земельного участка взыскана задолженность по арендным платежам (л.д. 159-160).

В настоящем деле ответчики договор аренды от <...> не оспаривали, что позволяет отклонить ссылки в жалобе на объяснения ответчиков ФИО9 и ФИО29 о том, что они расписались в доверенностях за своих родственников и объяснения ФИО8 о мошеннической направленности договора аренды.

Приложенный к иску экземпляр договора аренды идентичен тому, что представлен регистрирующем органом по запросу суда (л.д. 101), а потому требования представителя ответчиков об исключении договора аренды из числа доказательств, являлись необоснованными.

Судебным разбирательством установлено, что <...> в <...> было проведено общее собрание участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером <...>, где рассмотрены вопросы о выборе председателя общего собрания, об уполномоченном общим собранием собственников земельных долей лице, о несогласии с условиями договора аренды с СПК «Полтавский» и о выделении в собственность отдельного земельного участка, выделяемого в счет земельных долей из участка, находящегося в общей долевой собственности с кадастровым номером <...>.

По результатам собрания принято решение по причине несогласия с условиями договора аренды, заключенного между арендодателями – собственниками земельных долей и арендатором СПК «Полтавский», о выделении земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...>+/-<...> из участка с номером <...>, с прекращением права аренды со стороны СПК «Полтавский» на выделяемый земельный участок.

Обращаясь в суд с настоящим иском, СПК «Полтавский» оспаривало легитимность данного собрания и принятые на нем решения, ссылаясь на нарушение порядка его созыва, проведения и принятия на нем решений.

Суд проверил доводы иска в сопоставлении с требованиями Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и не усмотрел нарушений при проведении собрания за исключением решения общего собрания участников долевой собственности от <...> в части прекращения права аренды с СПК «Полтавский» на выделяемый земельный участок с кадастровым номером <...>.

Решение суда СПК «Полтавский» не обжалует, а потому и в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия проанализировала законность и обоснованность судебного акта в пределах доводов апелляционной жалобы ответчиков.

Суд верно применил закон и при разрешении спора посчитал решение общего собрания собственников долей в части прекращения договора аренды незаконным.

На момент проведения общего собрания участников долевой собственности договор аренды от <...> между представителем собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером <...> и СПК «Полтавский» действовал, в настоящем деле путем предъявления самостоятельного иска ответчиками не оспорен и не мог быть расторгнут, изменен или прекращен ими в одностороннем порядке.

Судом верно отмечено, что по смыслу статей 12 - 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» выдел участниками долевой собственности на земельный участок своих земельных долей в натуре сам по себе не прекращает договор аренды, заключенный в отношении находящегося в общей собственности земельного участка по решению общего собрания собственников земельных долей.

Реализация права на выдел земельной доли в натуре лишь в том случае приводит к приобретению земельного участка, свободного от обременения в виде аренды, если осуществляется до государственной регистрации договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка.

В свою очередь выдел земельных долей, принадлежащих ответчикам, произведен позднее даты заключения договора аренды.

В соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Из данной нормы права не следует автоматическое прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него в натуре земельных долей.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении и выделенных земельных участков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 619 ГК РФ приведен перечень оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Вместе с тем таких оснований по делу не установлено. Текст договора аренды не содержит особых условий прекращения договора аренды по требованию арендодателя.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пункт 5 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регламентирующий особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, и допускающий при определенных условиях прекращение договора аренды в отношении выделенного в счет земельной доли или земельных долей земельного участка также не применим к рассматриваемой ситуации.

По смыслу данной нормы участник долевой собственности может выразить несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, который только будет заключен либо перезаключен на новый срок.

Только в указанном случае согласие арендатора земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется

Такой подход обусловлен необходимостью соблюдения принципа стабильности гражданского оборота, неоднократно заявленного Конституционным Судом Российской Федерации. Обратное привело бы к нарушению баланса интересов арендатора и арендодателей в пользу последних.

Не влекут пересмотра выводов ссылки подателей жалобы на суждения, содержащиеся в решении Полтавского районного суда Омской области по делу № <...> и необходимость прекращения производства по настоящему делу.

В соответствии с решением суда от <...> были отклонены требования ФИО24 и других собственников долей о расторжении договора аренды от <...> с СПК «Полтавский».

Судом установлено, что собственники долей одобрили сделку ее фактическим исполнением, что, применительно к настоящему спору, подтверждает легитимность договора аренды.

В решении от <...> суд разъяснил, что собственники вправе выделить принадлежащие им доли в установленном Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» порядке, для чего расторжение договора аренды не требуется.

Податели жалобы неверно трактуют выводы суда по указанному выше гражданскому делу. Выдел долей не влечет прекращение договора аренды, что не учитывали ответчики при принятии оспариваемого решения.

Статья 220 ГПК РФ предписывает суду прекратить производство по делу, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда.

Между тем в деле № <...> был рассмотрен другой (не тождественный) спор, а потому оснований для прекращения производства по настоящему делу не имелось.

Не может быть принято во внимание указание в жалобе на то, что СПК нарушает права ответчиков, заключая договоры субаренды, поскольку это не относится к предмету спора.

Ответчики не лишены права оспорить договор аренды в отдельном порядке.

Нельзя также согласиться с мнением подателя жалобы о том, что принятое на общем собрании решение не ведет к расторжению договора аренды, а влечет прекращение преимущественного права со стороны СПК на заключение нового договора аренды, поскольку с учетом приведенного выше законодательства оснований для прекращения ранее заключенного договора аренды не имеется.

Приведенные доводы основаны на ошибочном толковании нор материального права.

Согласно п.4 ст.11.2 ЗК РФ образование земельных участок допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Единственный случай, когда не требуется получения согласие арендатора на выдел земельных участков в счет земельных долей, предусмотрен в п.5 ст.14 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», как было указано ранее в данной ситуации не применим.

По тем же основаниям отклоняются доводы подателей жалобы о том, что в соответствии ст. 11.8 ЗК РФ на вновь выделенный участок должен быть заключен новый договор аренды.

Поскольку договор аренды в установленном законом порядке не расторгнут, следует признать неверным утверждение в жалобе о том, что он продолжает свое действие за исключением собственников, не согласившихся с условиями договора.

Ссылки в жалобе ответчиков на ответ прокуратуры Полтавского района Омской области № <...> от <...> (приложен к жалобе, т. 1 л.д. 221), законности их действий не подтверждают.

Ответ прокуратуры касается рассмотрения заявления ФИО8 по факту незаконных действий представителя собственников долей земельного участка <...> и председателя <...> при заключении договора аренды (т. 1 л.д. 218), что не относится к юридическим значимым обстоятельствам дела, так договор аренды ответчиками не оспорен.

Совокупность доводов ответчиков указывает на то, что они прежде всего не согласны с договором аренды и пытались прекратить его действие посредством выдела долей возражающих собственников. При том, что по фактически выдел долей (межевые работы) были произведены ранее собрания от <...>, а собрание имело целью именно расторжение договора аренды.

Юридически значимые обстоятельства по делу определены правильно, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения не установлено, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения доводов жалобы, которые основаны на неправильном толковании норм материального права и переоценке обстоятельства дела.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Полтавского районного суда Омской области от 15 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2 в лице представителя ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

<...>