Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании по докладу судьи Тихенко С.Л. дело по апелляционной жалобе ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 на решение Батайского городского суда Ростовской области от 24 апреля 2014 года,

у с т а н о в и л а :

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Торговая Группа Дон», 3-му лицу филиалу № 2 ОАО КБ «Центр-Инвест» об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора, об обязании снять обременение (ипотеку) с квартиры (уточненные исковые требования).

В обоснование иска указал, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ООО «Торговая Группа Дон» и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по условиям которого стороны обязались в срок до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключить основной договор купли-продажи жилого помещения - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене 2 300.000 руб.

Во исполнение указанного договора истцом в кассу ООО «Торговая Группа Дон» были внесены денежные средства в размере 2 300 000 руб. Несмотря на то, что разрешение на ввод в эксплуатацию дома АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН было выдано Администрацией г. Батайска ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА за № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, истцу только ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА было предложено подписать дополнительное соглашение к предварительному договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в котором срок подписания основного договора переносился до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Однако до настоящего времени основной договор не заключен, поскольку условия предлагаемого ответчиком основного договора существенно отличаются от условий, прописанных в предварительном договоре НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, то есть ответчик предлагает истцу оформить договор купли-продажи квартиры с обременением (ипотекой), что существенно нарушает его права как покупателя, оплатившего 100% стоимости квартиры.

В соответствии с выпиской из ЕГРП НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА право собственности на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ограничено (обременено) ипотекой в силу закона ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в пользу ОАО КБ «Центр-Инвест» (ИНН <***>).

На основании вышеизложенного, истец ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА обратился в ООО «Торговая Группа Дон» с требованием осуществить действия по выводу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из режима обременения (ипотеки) и заключить основной договор купли-продажи на условиях заключенного ранее предварительного договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, которое не было удовлетворено ООО «Торговая Группа Дон».

ФИО1 ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.обратился в филиал НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ОАО КБ «Центр-Инвест» с требованием о выведении АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из режима обременения (ипотеки), для заключения основного договора купли-продажи на условиях заключенного ранее предварительного договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. В удовлетворении данного требования было отказано. Филиал НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ОАО КБ «Центр-Инвест» в ответе на претензию проинформировал истца о том, что ему как залогодержателю ничего не известно о правах третьих лиц на предмет ипотеки, и, что обременение по вышеуказанной квартире может быть снято только после расчета ООО «Торговая Группа Дон» по своим кредитным обязательствам перед банком ОАО КБ «Центр-Инвест» в части, касающейся стоимости обремененной залогом АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Считая, что отказ ООО «Торговая Группа Дон» от подписания основного договора в срок и на условиях, согласованных в предварительном договоре НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА., то есть без обременения (ипотеки), является уклонением от сделки, нарушает требования статей 309, 310 ГК РФ, истец обратился в суд с требованием обязать ответчика заключить основной договор купли - продажи квартиры на условиях предварительного договора, обязать снять обременение (ипотеку) с квартиры, взыскать с ответчика судебные расходы на представителя в сумме 25 000 руб.

Решением Батайского городского суда Ростовской области от 24 апреля 2014 года в удовлетворении иска ФИО1 отказано.

Не согласившись с вынесенным решением суда, ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене решения.

В обоснование жалобы апеллянт указывает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, в связи с тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы права, что привело к принятию неправомерного решения. Суд, по мнению подателя жалобы, не дал оценку причинам, по которым так долго не заключался основной договор на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре, не выяснил, почему ответчик передал в залог банку квартиру, оплаченную покупателем в полном объеме, и не уведомил залогодержателя о наличии прав третьего лица на предмет залога.

По мнению подателя жалобы, суд не учел, что обременение предмета залога возникло уже после заключения предварительного договора, что является изменением существенных условий договора.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность принятого решения в пределах доводов жалобы, выслушав представителей ФИО1 по доверенности ФИО2 и ФИО3, действующего на основании доверенности, представителя ООО «Торговая Группа Дон» по доверенности ФИО4, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

В силу пункта 4, 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса (пункт 5).

Как предусмотрено пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом, многоквартирный жилой дом по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, застройщиком которого являлась ООО «Торговая группа «Дон», был принят администрацией города в эксплуатацию ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ООО «Торговая Группа Дон» и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по условиям которого стороны обязались в срок до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключить основной договор купли-продажи жилого помещения в виде АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене 2 300 000 руб. Во исполнение этого договора, в оплату АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН срок до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в кассу ООО «Торговая Группа Дон» разными суммами истцом были внесены денежные средства в полном объеме в размере 2 300 000 руб. Дополнительным соглашением от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА срок заключения основного договора купли-продажи был определен датой – ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Вместе с тем истцом не представлено в суд доказательств направления в адрес ответчика предложения заключить договор купли-продажи, равно как и не представлено доказательств уклонения ответчика от его заключения.

При таких обстоятельствах, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены, ввиду незаключения в срок до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА основного договора купли-продажи жилого помещения.

Кроме того, применительно к спорным отношениям отсутствуют предусмотренные абзацем 2 пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ основания для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК РФ).

ООО «Торговая Группа Дон» зарегистрировало свое право собственности на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА с обременением (ипотека в силу закона) по договору залога прав № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ( л.д.14).

Поскольку продавец по предварительному договору - ООО «Торговая Группа Дон» не являлся собственником спорного жилого помещения, и соответственно к покупателю - ФИО1 не могло перейти право собственности на квартиру по причине отсутствия права на распоряжение объектом недвижимости у продавца, предварительный договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА является недействительным.

Требования об обязании снять обременение с квартиры заявлены истцом без учета положений ст. 29 ч 4 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которой регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя. А в соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для понуждения ООО «Торговая Группа Дон» к заключению договора купли-продажи, равно как и оснований для принятия решения об обязании снять обременение (ипотеки) с квартиры, не имеется.

Судебная коллегия также учитывает, что истец не лишен права требовать от ответчика возврата полученных им от истца сумм по незаключенной сделке. Таким образом, истец не лишен возможности обратиться за защитой нарушенного права, избрав надлежащий способ, что также разъяснено судом первой инстанции.

Доводы автора жалобы о том, что суд не разрешил вопрос, почему так долго не заключался основной договор на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи, не обоснованы, опровергаются текстом решения суда первой инстанции, указавшего, что стороны знали об отсутствии регистрации права собственности продавца на спорный объект недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы истца направлены на иное, неправильное толкование норм права, по существу повторяют его позицию, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции и не дают оснований считать, что судом при рассмотрении спора допущены нарушения норм материального и процессуального права.

Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, применен материальный закон, регулирующий возникшие между сторонами отношения, нарушения норм процессуального права не допущено, в связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционной порядке не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Батайского городского суда Ростовской области от 24 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 – без удовлетворения.

Судья-председательствующий:

Судьи: