Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Агро-Продукт» (далее ООО «Агро-Продукт») о прекращении ограничения (обременения) прав в виде аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации ограничения (обременения) прав в виде аренды,

по апелляционной жалобе истца ФИО1 в лице представителя ФИО2

на решение Киквидзенского районного суда Волгоградской области от 30 августа 2016 года, которым, с учетом определения об исправлении описки от 6 октября 2016 года,

в удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Агро-Продукт» о прекращении ограничения (обременения) прав в виде аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации ограничения (обременения) прав в виде аренды отказано.

Заслушав доклад судьи Торшиной С.А., выслушав представителя истца ФИО1 - ФИО3, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился с иском к ООО «Агро-Продукт» о признании прекращенным договора аренды земельного участка.

В обоснование иска указал, что он является собственником 1608/128329 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 1 283,29 га с кадастровым номером № <...>, расположенный на территории Преображенского сельского поселения Киквидзенского района Волгоградской области.

Данный земельный участок с ДД.ММ.ГГГГ находится в аренде у ООО «Агро-Продукт» на основании договора аренды № <...> сроком на 10 лет. Не желая продлевать арендные отношения, ДД.ММ.ГГГГ он в письменной форме уведомил ООО «Агро-Продукт» о своем намерении после окончания 2015 года прекратить договор аренды, в связи с окончанием его срока.

Однако после выдела земельного участка в счет принадлежащей ему земельной доли, в государственной регистрации право собственности ему было отказано в связи с отсутствием согласия арендатора земельного участка на выдел земельного участка в счет земельной доли и прекращении арендных отношений.

Указывая на то, что в настоящее время ООО «Агро-Продукт» продолжает пользоваться частью его земельного участка и отсутствие согласие арендатора препятствует ему зарегистрировать его право собственности на вновь образованный земельный участок, с учетом уточненных исковых требований, истец просил признать прекращенным ограничение (обременение) прав в виде аренды земельного участка с кадастровым номером № <...>, выделенного из земельного участка с кадастровым номером № <...> в счет своей земельной доли, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации ограничения (обременения) прав истца в виде аренды, зарегистрированную за № <...> от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд постановил указанное выше решение.

Не согласившись с решением суда, истец ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска. Ссылается на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО «Агро-Продукт» просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Киквидзенского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было оставлено без изменения.

Постановлением президиума Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Истец ФИО1, представитель ответчика ООО «Агро-Продукт», представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в лице Межмуниципального отдела по Новоаннинскому и Киквидзенскому районам, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились, доказательств уважительности причин неявки не представили, в связи с чем на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям решение суда не отвечает.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником 1608/128329 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 1283,29 га с кадастровым номером № <...>, расположенный на территории Преображенского сельского поселения Киквидзенского района Волгоградской области. Данный земельный участок находится в долевой собственности более чем пяти лиц.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Агро-Продукт» и участниками долевой собственности в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, в том числе и ФИО1, был заключен договор аренды земельного участка № <...>, согласно которому арендодатели передали в аренду арендатору вышеуказанный земельный участок.

Согласно пункту 3.1 договора, срок его действия определен сторонами в течение 10 лет, начало течения срока и вступление в силу договора определяется датой государственной регистрации договора аренды в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области.

ДД.ММ.ГГГГ указанный договор аренды был зарегистрирован и соответствующие сведения были вынесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этот же день была внесена запись об обременении земельного участка правами арендатора ООО «Агро-Продукт».

В соответствии с пунктом 10.2 договора, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок, если «арендатор» продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия настоящего договора и в течение двух месяцев не поступили возражения со стороны «арендодателя».

ДД.ММ.ГГГГ истец в письменной форме уведомил ООО «Агро-Продукт» о своем намерении после окончания 2015 года прекратить договор аренды земельного участка № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с окончанием его срока. Данное уведомление получено ООО «Агро-Продукт» ДД.ММ.ГГГГ, однако осталось без ответа.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 из указанного земельного участка, в его границах, из принадлежащей ему на праве собственности земельной доли, выделил обособленный земельный участок общей площадью 160800 кв.м., которому был присвоен кадастровый № <...>.

При этом из заключения кадастрового инженера об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельных долей земельного участка следовало, что выдел произведен без проведения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок путем размещения соответствующего объявления о месте и порядке ознакомления и о необходимости согласования проекта межевания земельных участков в газетах: ДД.ММ.ГГГГ в районной газете «Нива» № <...> (15316), а так же ДД.ММ.ГГГГ в общественно-политической газете «Волгоградская правда» № <...> (27794).

Суд первой инстанции, разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу об отсутствии надлежащих, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих факт направления истцом уведомления об отказе от возобновления договора аренды на тех же условиях и на тот же срок, до истечения срока его действия, не предоставлении истцом доказательств действительных намерений о прекращении договора аренды, а также на отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним сведений о наличии обременений в виде аренды в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № <...>, выделенного истцом в счет своей доли.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции исходя из следующего.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Суд при исследовании договора аренды земельного участка руководствовался положениями абзаца 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, по мнению суда, определить порядок возобновления и прекращения договора исходя из содержания его условий невозможно.

Вместе с тем, в нарушение требований статьи 198 Гражданского процессуального законодательства Российской Федерации суд не указал в решении свои мотивы, по которым он пришел к выводу о том, что буквальное значение условий договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не позволяет определить содержание договора, а именно пункта 10.2 договора, предоставляющего право арендодателю заявить свои возражения относительно возобновления договора аренды в течение двух месяцев с момента его окончания.

При этом выводы суда о том, что действия по направлению уведомления о намерении прекратить арендные отношения должны предприниматься стороной до истечения срока действия договора аренды не основаны на нормах действующего законодательства и противоречат условиям договора.

Представленным в материалы дела уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11), которое было направлено в адрес ООО «Агро-Продукт» и получено последним ДД.ММ.ГГГГ, подтверждено намерение истца ФИО1 прекратить договор аренды № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с окончанием срока аренды, что согласуется с положениями 10.2 указанного договора аренды.

Кроме того, в соответствии со статьей 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В силу положений пункта 1 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных указанной статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона.

Согласно пункту 2 статьи 13 указанного Федерального закона земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 указанной статьи.

В силу положений пункта 3 статьи 13 этого Закона земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности.

Если указанное решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4 статьи 13 данного Федерального закона).

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 вышеуказанного Федерального закона (пункт 6 статьи 13 данного Федерального закона).

С целью выдела земельного участка в счет своей земельной доли ФИО1 воспользовался своим правом для его выделения в порядке, предусмотренном пунктами 4 - 6 статьи 13 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», то есть в отсутствие решения общего собрания участников долевой собственности, путем обращения к кадастровому инженеру с целью подготовки проекта межевания земельных участков.

Кадастровым инженером были изготовлены соответствующие требованиям закона проекты межевания, определены размеры выделяемых в счет долей земельных участков на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эти доли, с допустимой для образования земельных участков разницей.

На основании пункта 5 статьи 13.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» проект межевания земельного участка или земельных участков утверждается решением общего собрания участников долевой собственности либо в случае, указанном в пункте 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, решением собственника земельной доли или земельных долей.

На основании пунктов 9 - 12 статьи 13.1 Федерального закона проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9 - 11 данной статьи от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка должны содержать фамилию, имя и отчество лица, выдвинувшего эти возражения, реквизиты документа, удостоверяющего его личность, обоснование причин его несогласия с предложенными размером и местоположением границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, кадастровый номер исходного земельного участка. К этим возражениям должны быть приложены копии документов, подтверждающих право лица, выдвинувшего эти возражения, на земельную долю в исходном земельном участке. Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка. Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде (пункты 13 - 15 статьи 13.1 Федерального закона).

Как установлено судом, возражений относительно согласования размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли земельного участка от заинтересованных лиц не поступало.

При этом согласия общего собрания на выдел земельного участка не требуется в случае, если решение о выделе земельного участка было принято самим собственником, в отсутствии решения общего собрания, о чем прямо указывает пункт 5 статьи 13.1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Поскольку в рассматриваемом случае право на выдел земельного участка ФИО1 было ограничено зарегистрированным обременением в виде договора аренды земельного участка, он воспользовался своим правом на выдел земельного участка, заявив соответствующий отказ от возобновления договора аренды на тех же условиях и на тот же срок.

Данное правомочие долевого собственника закреплено в пункте 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствии с которой, участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Вместе с тем, данные положения закона не были учтены судом первой инстанции при разрешении настоящего спора. В этой связи решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении иска.

Установив, что истец ФИО1 с соблюдением предусмотренного законом порядка произвел выдел земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в счет своей земельной доли, а также надлежащим образом уведомил арендатора ООО «Агро-Продукт» об отказе возобновления договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с окончания срока действия данного договора, реализовав тем самым свои правомочия собственника выделенного земельного участка, судебная коллегия приходит к выводу о наличии основания для удовлетворения иска в части прекращения ограничения (обременения) прав в виде аренды на земельный участок из сельскохозяйственного назначения, общей площадью 16,08 га с кадастровым номером № <...>, расположенным по адресу: Россия, <адрес>, территория Преображенского сельского поселения, выделенного из земельного участка с кадастровым номером № <...>.

Судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения иска об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации ограничения (обременения) прав истца в виде аренды, зарегистрированную за № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, ввиду неисполнимости данных требований. Так, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится запись об ограничении (обременении) в виде аренды на весь земельный участок с кадастровым № <...>, регистрационная запись № <...> указывает на обременение в виде аренды на долю истца в общей долевой собственности на земельный участок, в то время как запись об ограничении (обременении) прав ФИО1 в виде аренды на выделенный земельный участок, являющийся самостоятельным объектом недвижимости, отсутствует. Более того, истец просит исключить запись из реестра от ДД.ММ.ГГГГ, в то время, как в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится запись от ДД.ММ.ГГГГ.

В этой связи судебная коллегия полагает необходимым отметить, что решение суда о признании прекращенным ограничение (обременение) прав в виде аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 16,08 га, с кадастровым номером № <...>, расположенным по адресу: Россия, <адрес>, территория Преображенского сельского поселения, выделенного из земельного участка с кадастровым номером № <...> в счет земельной доли ФИО1 будет являться основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации.

Данная правовая позиция отражена в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № <...> и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № <...> от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Так, в соответствии с абзацами вторым, четвертым пункта 52 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Киквидзенского районного суда Волгоградской области от 30 августа 2016 года отменить, принять по делу новое решение, которым

иск ФИО1 к ООО «Агро-Продукт» о прекращении ограничения (обременения) прав в виде аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения удовлетворить.

Признать прекращенным ограничение (обременение) прав в виде аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 16,08 га, с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: Россия, Волгоградская область, Киквидзенский район, территория Преображенского сельского поселения, выделенного из земельного участка с кадастровым номером № <...> в счёт земельной доли ФИО1.

В удовлетворении иска об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации ограничения (обременения) прав ФИО1 в виде аренды, зарегистрированной за № <...> от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Решение суда является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Председательствующий

Судьи