Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «ХимТехТрасн» на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 28 октября 2014 года, которым постановлено:

«Признать заключенным договор участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ года, подписанный между Самсоновым Ю.И. и Обществом с ограниченной ответственностью «ХимТехТранс».

Признать за Самсоновым Ю.И. право собственности на объект незавершенного строительства - однокомнатную квартиру № № состоящую из следующих помещений: одна жилая комната, кухня, лоджия, коридор, совмещенный санузел: ванна, туалет (с/у), кладовое помещение, общей площадью 43,6 кв.м., расположенную на 8 этаже дома по строительному адресу: <адрес>

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ХимТехТранс» в доход бюджета г.о. Тольятти государственную пошлину в размере 200 рублей.

Решение изготовлено в окончательной форме 28.10.2013 года».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самчелеевой И.А., возражения представителя Самсонова Ю.И. по доверенности Меркулова А.А., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Самсонов Ю.И. обратился в суд с иском к ООО «ХимТехТранс» о признании заключенным договора участия в долевом строительстве, и признании права собственности на объект незавершенного строительства.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «ХимТехТранс» был заключен договор участия в долевом строительстве № 24.

Согласно п.п. 1.1., 1.2, 1.3, 1.4, 3.1 Договора предметом договора явилась деятельность сторон по инвестированию и строительству жилого дома по адресу: <адрес>, квартал 20, <адрес> в юго-восточном торце жилого <адрес> строительный номер дома ХХХГУ-ЖВ-2.

По окончании строительства объекта инвестирования, истцу должно быть передано для оформления права собственности созданное недвижимое имущество - однокомнатная квартира, состоящая из следующих помещений: жилая комната, кухня, лоджия, коридор, совмещенный санузел - ванна, туалет (с/у), кладовое помещение, -общей проектной площадью 46,19 кв.м., месторасположение квартиры - <адрес>.

Стоимость квартиры составляет 995 000 рублей.

Обязательства по оплате указанной квартиры истец исполнил в полном объеме.

Согласно п. 3.1 договора срок передачи квартиры истцу находится в прямой зависимости от срока получения разрешения на ведение объекта в эксплуатацию. Пунктом 2.1.4 договора предусмотрено условие о передаче квартиры не позднее двух месяцев после ввода дома в эксплуатацию, то есть после подписания акта государственной комиссии. Планируемая передача документов на ввод дома в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к указанному договору. Согласно данного соглашения были изменены сроки сдачи объекта и передачи квартиры истцу - планируемая передача документов на ввод дома в эксплуатацию - ДД.ММ.ГГГГ

Несмотря на неясность условий договора в части определения конечного срока передачи квартиры максимально предполагаемый срок - июнь 2012 года + 2 месяца истек 1 год назад. Объект, являющийся предметом договора, истцу до настоящего времени не передан.

Истец считает, что строительство объекта инвестиционной деятельности -указанного выше дома, где располагается спорная квартира, велось на законных основаниях.

Однако, право собственности на указанную квартиру истец в настоящее время зарегистрировать в установленном законом порядке не может. Управление Росреестра по <адрес> в регистрации права собственности отказывает.

Ответчик уведомил истца о том, что в настоящее время строительство приостановлено в связи с отсутствием продления разрешения на строительство. В связи с этим, установить срок окончания строительства, а также срок передачи квартиры не предоставляется возможным до разрешения вопроса по продлению разрешения на строительство.

Основываясь на вышеизложенном, впоследствии уточнив исковые требования, истец просит суд признать заключенным договор участия в долевом строительстве № от
ДД.ММ.ГГГГ года, подписанный между Самсонов Ю.И. и ООО «ХимТехТранс»; признать права собственности на объект незавершенного строительства - однокомнатную <адрес>, состоящую из следующих помещений: одна жилая комната, кухня, лоджия, коридор, совмещенный санузел: ванна, туалет (с/у), кладовое помещение, общей площадью 43,6 кв.м., расположенную по строительному адресу: <адрес>

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ООО «ХимТехТрасн» просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное.

Проверив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Самсоновым Ю.И. и ООО «ХимТехТранс» заключен договор участия в долевом строительстве № № предметом которого является деятельность сторон по инвестированию и строительству жилого дома по адресу: <адрес>

В соответствии с п.п. 3.1., 3.2. Договора застройщик после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома обязался передать участнику долевого строительства <адрес> указанном доме, состоящую из следующих помещений: одна жилая комната, кухня, лоджия, коридор, совмещенный санузел: ванна, туалет (с/у), кладовое помещение, общей проектной площадью 46,19 кв.м.

Истец, в свою очередь обязан оплатить строительство вышеуказанной квартиры в размере 995 000 рублей.

Судом установлено и не оспаривается ответчиком, что истец выполнил обязательства со своей стороны по внесению платы за строящееся жилье, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 200 000 рублей, а также № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 795 000 рублей, а всего - на сумму 995 000 рублей.

Пунктом 2.1.4 договора предусмотрено условие о передаче квартиры не позднее двух месяцев после ввода дома в эксплуатацию, то есть после подписания акта государственной комиссии. Планируемая передача документов на ввод дома в эксплуатацию в 4 квартале 2011 года.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к указанному договору, в соответствии с которым планируемая передача документов на ввод дома в эксплуатацию - июнь 2012 года.

Однако, в указанный дополнительным соглашением срок обязательства ответчиком исполнены не были.

Разрешая исковые требования, суд исходил из того, что в соответствии с ч. 3 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации,- если иное не предусмотрено данным ФЗ РФ.

Судом было установлено, что договор, подписанный сторонами, не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что указанное обстоятельство не может являться препятствием для признания за истцом права собственности на оплаченный им в полном объеме объект долевого строительства, поскольку регистрация договора, заключенного между сторонами в настоящее время невозможна по независящим от их воли обстоятельствам.

Так, суд принял во внимание, что имеется постановление мэра г.о. Тольятти № № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в продлении срока действия, выданного ранее ООО «ХимТехТранс» разрешения на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Это обстоятельство послужило, в свою очередь, основанием для отказа в регистрации первого договора участия в долевом строительстве, так как согласно ст. 25.1 ФЗ РФ «О государственной, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщик предоставляет разрешение на строительство.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Постановление мэра г.о. Тольятти № № от ДД.ММ.ГГГГ «Об отказе ООО «ХимТехТранс» в продлении срока действия разрешения на строительство девятиэтажной жилой вставки со встроенным продовольственным магазином на земельном участке, расположенном: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ № К) № признано недействительным, мэрию г.о.Тольятти обязали в месячный срок по вступлении решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о продлении срока действия разрешения № № до ДД.ММ.ГГГГ на строительство жилого дома девятиэтажной жилой вставки со встроенным продовольственным магазином на земельном участке, расположенном: <адрес>, квартал 20, юго-восточный торец жилого <адрес>.

Таким образом, учитывая, что истец исполнил принятые на себя обязательства, установлен факт действительной воли обеих сторон на заключение данного договора и отсутствие возможности зарегистрировать его во внесудебном порядке по независящим от их воли обстоятельствам, суд пришёл к верному выводу об удовлетворении исковых требований Самсонова Ю.И. о признании договора долевого строительства № от ДД.ММ.ГГГГ года, между Самсоновым Ю.И. и ООО «ХимТехТранс» заключенным.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о не согласии с удовлетворением исковых требований в части признания за Самсоновым Ю.И. права собственности на объект незавершенного строительства, судебная коллегия считает не обоснованными по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Согласно ст. 25 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства. Таким образом, законодатель не запрещает, а прямо предусматривает такую форму защиты своих прав, как регистрация права собственности на незавершенный строительством объект.

Из материалов дела следует, что правомерность строительства указанного дома подтверждается договором аренды земельного участка № № с кадастровыми паспортами земельного участка, разрешением на строительство и в настоящее время <адрес>, строительный номер дома ХХХ1У-ЖВ-2, фактически построена и даже поставлена истцом на технический учет, что подтверждается представленным техническим паспортном на квартиру в незавершенном строительством объекте, а также планом квартиры.

В соответствии с п. 5. ст. 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности» инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектом инвестиций, что означает в соответствии со ст. 209 ГК РФ, что он приобретает право собственности на объект инвестиций.

В соответствии со ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестор имеет право на владение, пользована распоряжение результатами осуществленных капитальных вложений.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводами суда, что вышеуказанные нормы права свидетельствуют о том, что основанием для возникновения права владения, пользования распоряжения объектом инвестиций (то есть право собственности на него - ст. ст. 209, 218 ГК РФ) является полная выплата инвестором причитающихся с него денежных сумм также наличие физического результата инвестиций, то есть объекта недвижимости возведенного на средства инвестора.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что истцом обязательства по договору об участии в долевом строительстве исполнены надлежащим образом, строительство дома велось в соответствии с градостроительным законодательством, на основании всей необходимой разрешительной документации, суд пришёл к верному выводу об удовлетворении требований истца о признании собственности на незавершенный строительством объект, в связи с тем, что дом в эксплуатацию до настоящего времени не сдан.

Довод о том, что суд фактически выделил объект инвестиций истца в натуре является необоснованным, поскольку фактический выдел доли квартиры в качестве доли судом не производился.

Довод о том, что между ООО «ХимТехТранс» и ООО ПСК «Поволжье» заключен договор генерального подряда № № на строительство 9-ти этажной кирпичной жилой вставки ХХХГ/-№ расположенной по адресу: <адрес>. также несостоятелен, поскольку данные доказательства не были представлены в суд первой инстанции. Кроме того, ответчиком не обосновано по какой причине не предоставлен договор генерального подряда № № в суд первой инстанции.

При этом довод о не надлежащем ответчика извещении является необоснованным, поскольку в материалах дела имеются доказательства получения повестки ответчиком (л.д.51).

Довод о том, что истцом представлен технической паспорт, в котором, по мнению ответчика, не правильно отражены характеристики объекта, в рамках данного дела значения не имеет.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая правовая оценка. При рассмотрении дела судом не допущено нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в связи с чем, оснований к отмене решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 28 октября 2014 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ООО «ХимТехТрасн» – без удовлетворения.

Председательствующий –

Судьи –