Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Товариществу собственников жилья «Мечта» о возложении обязанности заключения соглашения о праве ограниченного пользования (сервитута),

по апелляционной жалобе ответчика ТСЖ «Мечта» на решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 28 июля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Дубовицкой Л.В., пояснения представителя ответчика, представителя истца, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратился в суд с иском к товариществу собственников жилья «Мечта» (далее ТСЖ «Мечта»), с учетом уточнения исковых требований, просил обязать ответчика заключить с ним соглашение о праве ограниченного пользования (сервитута) помещениями, принадлежащими ФИО4 на праве собственности, расположенными в подвале многоквартирного <адрес> в <адрес> Алтайского края, площадью 35,4 кв.м, в котором размещены тепловой узел и системы водоснабжения и водоотведения, на проход к данной части помещения через помещения площадью 8,7 кв.м и 22,3 кв.м, а также на проход к помещениями, принадлежащим ТСЖ «Мечта» через помещения, принадлежащие ФИО4, площадью 7,6 кв.м и 21,0 кв.м, на предложенных истцом условиях, в том числе возмездной основе, с уплатой 17 303 руб. ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, путем перечисления на расчетный счет собственника.

Свои требования ФИО4 мотивировал тем, что является собственником нежилого помещения площадью 514,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Указанное помещение разделено на несколько помещений, в одном из которых площадью 35,4 кв.м размещен тепловой узел и системы водоснабжения и водоотведения, посредством которых обслуживаются другие помещения многоквартирного дома. Общедомовыми инженерными коммуникациями и оборудованием на праве общей долевой собственности владеют собственники помещений МКД. В связи с тем, что в помещении площадью 35,4 кв.м размещены тепловой узел и системы водоснабжения и водоотведения истец не имеет возможности использовать данное помещение по своему усмотрению, чем ущемляются его интересы. Истец вынужден ежедневно обеспечивать доступ сотрудникам управляющей организации к вышеуказанным инженерным коммуникациям для обслуживания, производства аварийных и иных работ, а также для снятия показаний с приборов учета и технического обслуживания технологического оборудования.

Многоквартирный <адрес> в <адрес> находится в управлении ТСЖ «Мечта» с ДД.ММ.ГГ в соответствии с решением общего собрания собственников помещений и является законным представителем собственников вышеуказанного многоквартирного дома. ДД.ММ.ГГ истец направил в адрес ответчика заявку (оферту) о заключении соглашения об установлении частного сервитута на часть помещения площадью 35,4 кв.м. Соглашение об установлении сервитута стороны не достигли. Ответчик уклонился от заключения Соглашения.

ТСЖ «Мечта» подало к ФИО4 встречный иск в котором просило признать подвальное помещение общей площадью 170,2 кв.м. в 3 блок-секции многоквартирного <адрес> в <адрес> общим имуществом многоквартирного дома; прекратить право индивидуальной собственности ФИО4 на указанное подвальное помещение.

Определением Новоалтайского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ принят отказ истца по встречному иску ТСЖ «Мечта» от иска; производство по делу по встречному иску ТСЖ «Мечта» к ФИО4 о признании подвального помещения общим имуществом многоквартирного дома и прекратить право собственности, - прекращено.

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования удовлетворены; на ТСЖ «Мечта» возложена обязанность заключить с ФИО4 соглашение о праве ограниченного пользования (сервитута) помещениями, принадлежащими ФИО4 на праве собственности, расположенными в подвале многоквартирного <адрес> в <адрес> Алтайского края, площадью 35,4 кв.м, в котором размещены тепловой узел и системы водоснабжения и водоотведения, на проход к данной части помещения через помещение площадью 8,7 кв.м, помещение площадью 22,3 кв.м, а также на проход к помещениям, принадлежащим ТСЖ «Мечта», через помещения, принадлежащие ФИО4, площадью 7,6 кв.м и 21,0 кв.м, на следующих условиях:

1. Предмет соглашения.

1.1. Собственник (ФИО4) в соответствии с условиями настоящего соглашения предоставляет пользователю (ТСЖ «Мечта») право ограниченного пользования (сервитут) частью подвального помещения, принадлежащего собственнику на праве собственности, расположенной в подвале многоквартирного <адрес> в <адрес> Алтайского края, а именно: часть помещения площадью 35,4 кв.м, в котором размещены тепловой узел и системы водоснабжения и водоотведения, на проход к данной части помещения через помещение площадью 8,7 кв.м, и помещение площадью 22,3 кв.м, а также на проход к помещениям, принадлежащим пользователю через помещения, принадлежащие собственнику, площадью 7,6 кв.м и 21,0 кв.м. Сервитут по условиям настоящего соглашения устанавливается в интересах пользователя, для выполнения им регламентных работ по техническому обслуживанию теплового узла и системы водоснабжения и водоотведения.

1.2. Границы сервитута определены на копии плана помещения собственника, являющегося неотъемлемой частью настоящего соглашения.

1.3 Сервитут устанавливается на срок до отпадения оснований, по которым он установлен.

1.4. Пользование частью помещения, принадлежащего собственнику, производится на возмездной основе – 17 303 руб. ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, путем перечисления на расчетный счет собственника.

2. Порядок ограниченного пользования.

2.1. Ограниченное пользование (сервитут) частью помещения Собственника осуществляется Пользователем строго в пределах границ, определенных согласно п.1.3 настоящего соглашения.

2.2. Осуществление сервитута пользователем должно быть наименее обременительным для пользования частью помещения собственника, в отношении которого он установлен.

2.3. Осуществление сервитута пользователем происходит в следующем порядке: рабочие дни с 9-00 час. до 19-00 час. для выполнения регламентных работ по техническому обслуживанию теплового узла и системы водоснабжения и водоотведения, в случае возникновения аварийных ситуаций в любое время.

Взысканы с Товарищества собственников жилья «Мечта» в пользу ФИО4 судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.

В апелляционной жалобе ответчик ТСЖ «Мечта» просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указало на то, что в нежилом помещении, принадлежащем истцу, расположен тепловой узел, входящий в состав общего имущества многоквартирного <адрес> и принадлежащий всем собственникам, в том числе и истцу на праве общей долевой собственности. Обязанность оказания услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме возложена на ТСЖ «Мечта». Исполнение этой обязанности возможно лишь в случае доступа ко всему общему имуществу дома. Обязанность предоставить доступ к общему имуществу возложена на ФИО4 жилищным законодательством, в частности п.п. «б» п.32 и «е» п.34 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354, согласно которым на собственников возлагается обязанность обеспечить свободный доступ к общему имуществу многоквартирного дома для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг, а также для ликвидации аварий.

Плата за сервитут как расходы ТСЖ, будет возложена на собственников многоквартирного дома, чем будут нарушены их права.

Тепловой узел, размещенный в помещении истца, был предусмотрен проектной документацией многоквартирного дома.

При оформлении помещения в собственность ФИО4 видел наличие общего имущества многоквартирного дома в помещении.

По данным следствия СО ОМВД России по г.Новоалтайску, при оформлении нежилого помещения ФИО4 в собственность были использованы подложные документы, однако ввиду истечения срока давности, уголовное дело возбуждено не было.

ФИО5 через представителя С. поданы возражения на апелляционную жалобу в которых просит об оставлении решения суда без изменения.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика ТСЖ «Мечта» просил решение суда отменить, представитель истца ФИО4 просила решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела ходатайств не заявляли. Руководствуясь нормами части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене как постановленное при неправильном применении норм материального права (п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ).

В силу п.1 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Положениями пункта 1 ст.36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Как установлено судом и следует из материалов дела, по адресу: <адрес>, расположен многоквартирный жилой дом с встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (секция *** и секция ***), что подтверждается выпиской из технического паспорта от ДД.ММ.ГГ (л.д.91-106). На основании решения общего собрания собственников квартир и нежилых помещений управление многоквартирным домом возложено на ТСЖ «Мечта» с ДД.ММ.ГГ.

Согласно техническому паспорту АКГУП «Алтайский центр земельного кадастра и недвижимости» Первомайского филиала от ДД.ММ.ГГ (л.д.73-81), выписки из технического паспорта от ДД.ММ.ГГ (л.д.66-72) на встроенное нежилое помещение *** – магазин «Универсам», площадь подвала составляет 170,2 кв.м, состоит из: тамбура-шлюза площадью 5,6 кв.м, коридора площадью 7,6 кв.м, коридора площадью 21,0 кв.м, кладовой площадью 41,4 кв.м, венткамеры площадью 13,1 кв.м, коридора площадью 8,7 кв.м, подсобного площадью 22,3 кв.м, электрощитовой площадью 5,6 кв.м, загрузочного площадью 9,5 кв.м, теплового узла площадью 35,4 кв.м; площадь первого этажа составляет 344,6 кв.м, состоит из: торгового зала, площадью 104,2 кв.м, торгового зала площадью 61,5 кв.м, конторы площадью 34,9 кв.м, коридора площадью 31,6 кв.м, кладовой площадью 5,6 кв.м, санузла площадью 4,0 кв.м, туалета площадью 1,6 кв.м, подсобного площадью 6,3 кв.м, подсобного площадью 26,1 кв.м, торгового зала площадью 62,7 кв.м, лестницы площадью 6,2 кв.м. Общая площадь встроенного нежилого помещения *** – магазин «Универсам» составляет 514,8 кв.м.

При этом помещение теплового узла площадью 35,4 кв.м, расположенное в подвале, в котором размещены тепловой узел, системы водоснабжения и водоотведения, которые обслуживают жилые и нежилые помещения многоквартирного дома, а также проходы к тепловому узлу, отнесены экспликаций к плану строений по общественному фонду (л.д.68,77).

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в принадлежащем истцу помещении площадью 35,4 кв.м расположен тепловой узел, системы водоснабжения и водоотведения, которые являются общедомовым имуществом и служат бытовыми помещениями способствующих своевременной и качественной подачи коммунальных услуг всем собственникам помещений в данном доме, и не могут использоваться собственником для личных нужд и по другому назначению. Установление сервитута необходимо для получения беспрепятственного доступа и прохода в помещение теплового узла площадью 35,4 кв.м, через коридоры площадью 8,7 кв.м и 22,3 кв.м, а также на проход к помещениям, принадлежащим ТСЖ «Мечта», через помещения площадью 7,6 кв.м и 21,0 кв.м, также принадлежащие на праве собственности истцу.

Судебная коллегия, с указанными выводами суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу положений статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно положениям пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 38 Постановления Пленума от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Применительно к вышеприведенным нормам материального права и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, понуждение ТСЖ к принятию предмета сервитута нормами ГК РФ не предусмотрено, истцом не представлено суду доказательств установленного федеральным законом права требования заключения договора. Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии совокупности условий для заключения соглашения о праве ограниченного пользования (сервитута) помещениями принадлежащими ФИО4 на праве собственности.

Кроме того, в силу ч.1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Согласно п.7 "Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Из смысла приведенных норм законодательства о сервитуте следует, что с заявлением об установлении сервитута вправе обращаться лицо, которое не имеет возможности пользоваться своим земельным участком или иным имуществом без установления сервитута. При этом заявитель обязан доказать невозможность использовать принадлежащее ему имущество без установления права ограничения пользования имуществом ответчика.

Таким образом, право ограниченного пользования возможно установить в установленных законом случаях в отношении не своего, а соседнего участка (объекта недвижимости). ФИО4 в силу ст.274 ГК РФ не является лицом, который вправе требовать от ответчика предоставления ему права ограниченного пользования принадлежащим ему же на праве собственности нежилыми помещениями, поскольку в силу закона (п.1 ст.209 ГК РФ) собственнику принадлежит, в том числе, и право пользования своим имуществом.

Также, судебной коллегией принимается во внимание, что заявляя иск по настоящему делу, истец указал, что нежилое помещение площадью 514,8 кв.м. кадастровый ***, было приобретено истцом по договору долевого участия в строительстве и на момент приобретения данного нежилого помещения истец не знал о том, что в одной из частей помещения будут размещены тепловой узел и системы водоснабжения и водоотведения, посредством которых обслуживаются другие помещения многоквартирного дома.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что нежилые помещения, расположенные на первом этаже и в подвале здания по адресу: <адрес> пом.5, общей площадью 514,8 кв.м, принадлежат на основании договора *** долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГ, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГ, справки об оплате от ДД.ММ.ГГ, договора мены от ДД.ММ.ГГ, на праве собственности ФИО4, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГ*** (л.д.26-31).

Вместе с тем, согласно указанной выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГ, а также представленной истцом копии свидетельства о государственной регистрации права, основанием возникновения у истца права собственности встроенного нежилого помещения *** – магазин «Универсам» площадью 514,8 кв.м. явился договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ (л.д.155).

Принимая во внимание дату заключения договора купли-продажи судебная коллегия приходит к выводу, что на момент ДД.ММ.ГГ, учитывая данные технического паспорта АКГУП «Алтайский центр земельного кадастра и недвижимости» Первомайского филиала от ДД.ММ.ГГ (л.д.73-81), выписки из технического паспорта от ДД.ММ.ГГ (л.д.66-72) истец не мог не знать, что приобретает помещение теплового узла площадью 35,4 кв.м.

Доводы ответчика о том, что обязанность предоставлять доступ к общему имуществу возложена на ФИО4 жилищным законодательством, также заслуживают внимания поскольку п. «б» п.32 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" предусмотрено право исполнителя требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время, а также требовать допуска гарантирующего поставщика (сетевой организации - в отношении жилого дома (домовладения) в предусмотренных пунктом 80(1) настоящих Правил случаях, когда обязанность по установке приборов учета электрической энергии возложена на гарантирующего поставщика, сетевую организацию.

На основании вышеизложенного, решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 28 июля 2021 года нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 28 июля 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение. В удовлетворении исковых требований ФИО4 к товариществу собственников жилья «Мечта» о возложении обязанности заключить соглашение о праве ограниченного пользования (сервитута) отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19.11.2021

<данные изъяты>