Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, встречному исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО2 о признании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка недействительным, по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы, уменьшении стоимости права аренды, взыскании излишне уплаченной стоимости права аренды по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Волжского районного суда города Саратова от 23 июля 2018 года, которым в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов», встречного искового заявления ФИО3 и искового заявления ФИО3 отказано.

Заслушав доклад судьи Шостак Р.Н., объяснения представителя ФИО1 – ФИО4, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ФИО2 – ФИО5, возражавшего против доводов апелляционной жалобы в части требований к ФИО2, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования (далее по тексту – МО) обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка.

Требования мотивированы тем, что на основании постановления администрации МО «Город Саратов» № от 29 сентября 2009 года с ФИО2 заключен договор № от 24 ноября 2011 года аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:010125:278, площадью 147 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> для целей, не связанных со строительством, – ведение огородничества, сроком на 25 лет. На основании постановления администрации МО «Город Саратов» от 09 октября 2014 года изменен вид разрешенного использования на «для строительства отдельно стоящих объектов торговли от 75 до 150 кв.м общей площади». На основании договора замены стороны в обязательстве от 05 апреля 2016 года права и обязанности по договору переданы ФИО1 Подпунктом 5 п. 4.1.2 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Пунктом 5.2.2 договора аренды установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Доказательств тому, что ответчиком были предприняты меры по освоению земельного участка, а также, что у арендатора имелись препятствия для освоения и использования участка по целевому назначению, в адрес администрации МО «Город Саратов» не представлено. 27 декабря 2017 года в целях досудебного порядка урегулирования спора в адрес ФИО1 направлено предупреждение о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 24 ноября 2011 года с предложением представить документы, подтверждающие освоение земельного участка. ФИО1 указанные документы в адрес администрации МО «Город Саратов» не представлены. 07 марта 2018 года ФИО1 направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку ответчик не использует спорный земельный участок в соответствии с основным видом разрешенного использования, нарушая требования федерального закона.

Администрация МО «Город Саратов» просила расторгнуть договор аренды земельного участка № № от 24 ноября 2011 года с кадастровым номером № площадью 147 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

ФИО1 обратился в суд со встречными исковыми требованиями к администрации МО «Город Саратов», ФИО2 о признании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка недействительным.

Требования мотивирует тем, что постановлением администрации МО «Город Саратов» от 9 сентября 2011 года № ФИО2 предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 147 кв.м с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> в <адрес> для целей, не связанных со строительством, - ведение огородничества. На основании указанного постановления был заключен договор аренды земельного участка № № от 24 ноября 2011 года. Постановлением администрации МО «Город Саратов» от 09 октября 2014 года № изменены цель и вид разрешенного использования вышеуказанного земельного участка, с вида «для целей, не связанных со строительством, - ведение огородничества» на вид «для строительства отдельно стоящих объектов торговли от 75 до 150 кв.м общей площади». Дополнительным соглашением от 10 октября 2014 года к договору аренды земельного участка № № от 24 ноября 2011 года внесены изменения в договор в части изменения цели и вида разрешенного использования земельного участка. Вместе с тем изменение вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

ФИО1 просил признать недействительным дополнительное соглашение от 10 октября 2014 года к договору аренды земельного участка № № от 24 ноября 2011 года.

Кроме того, ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к администрации МО «Город Саратов», комитету по финансам администрации МО «Город Саратов», ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы, уменьшении стоимости права аренды, взыскании излишне уплаченной стоимости права аренды, указав в обоснование заявленных требований аналогичные обстоятельства заключения договора аренды земельного участка, внесение в него изменений с нарушением процедуры для предоставления земельных участков для строительства, и заключения между ним и ФИО2 договора замены стороны в обязательстве от 04 мая 2016 года. Истец полагает, что размер арендной платы за земельный участок подлежит расчету исходя из одной десятой процента от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, предназначенного для огородничества, в соответствии с абз. 2 п. 1 постановления Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года №-П. Однако согласно уведомлениям администрации МО «Город Саратов» арендная плата за 2016-2017 годы рассчитана исходя из 2 % от кадастровой стоимости, как за земельные участки, предназначенные для иных целей. ФИО1 также указывает, что им была произведена переплата стоимости права аренды по договору замены стороны в обязательстве от 04 мая 2016 года, заключенному с ФИО2 В подтверждение возможности использования арендованного земельного участка для строительства и его рыночной стоимости прежним арендатором при заключении договора замены переданы документы, выданные уполномоченными органами, подтверждающие возможность осуществления строительства на арендованном земельном участке – дополнительное соглашение от 10 октября 2014 года, градостроительный план земельного участка № № и разрешение на строительство №, а также выдержки из проекта, на основании которого было выдано это разрешение. При подаче ФИО1 заявления на выдачу нового разрешения специалистами – проектировщиками при анализе графической части градостроительного плана земельного участки было выявлено несоответствие плана, на основании которого было выдано ФИО2 разрешение на строительство.

ФИО1 просил взыскать с МО «Город Саратов» в лице комитета по финансам администрации МО «Город Саратов» за счет средств казны МО «Город Саратов» неосновательное обогащение в размере излишне уплаченной арендной платы в сумме 33613 руб. за 2016-2017 годы, уменьшить стоимость права аренды по договору замены стороны в обязательстве от 05 апреля 2016 года и взыскать с ФИО2 излишне уплаченную по договору замены стороны в обязательстве от 05 апреля 2016 года стоимость права аренды в размере 304327 руб.

Определением Волжского районного суда города Саратова от 26 июня 2018 года гражданское дело по иску администрации МО «Город Саратов» к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, встречному исковому заявлению ФИО1 к администрации МО «Город Саратов», ФИО2 о признании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка недействительным и гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО «Город Саратов», комитету по финансам администрации МО «Город Саратов», ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы, уменьшении стоимости права аренды, взыскании излишне уплаченной стоимости права аренды объединены в одно производство.

Решением Волжского районного суда города Саратова от 23 июля 2018 года в удовлетворении исковых требований администрации МО «Город Саратов» к ФИО1 о расторжении договора аренды, встречных исковых требований ФИО3 о признании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка недействительным и исковых требований ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении его исковых требований, принять по делу новое решение, которым его исковые требования и его встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме. В доводах апелляционной жалобы указывает, что нарушение процедуры предоставления земельного участка, установленной законом, является основанием для признания сделки ничтожной в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Полагает, что действительность оспариваемой сделки не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления и осведомленности сторон о цели и виде разрешенного использования земельного участка. Автор жалобы считает, что изменение вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В п. п. 1, 3 ст. 166 ГК РФ указано, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Положения п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ предусматривают, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В п. 2 ст. 168 ГК РФ закреплено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с основным принципом земельного законодательства, закрепленным в ст. 1 ЗК РФ, при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли (абз. 2 п. 11 ЗК РФ).

В статье 1 ЗК РФ приведены принципы земельного законодательства, одним из которых является принцип деления земель по целевому назначению на категории. Указанный принцип предполагает определение правового режима земель исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Категории земель приведены в статье 7 ЗК РФ.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В ст. 42 ЗК РФ указано, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Порядок предоставления земельного участка для целей, связанных со строительством на нем объектов, и для целей, не связанных со строительством объектов, регламентирован ЗК РФ.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации МО «Город Саратов» от 9 сентября 2011 года № ФИО2 предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 147 кв.м с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> для целей, не связанных со строительством, - ведение огородничества.

На основании указанного постановления был заключен договор аренды земельного участка № № от 24 ноября 2011 года.

Постановлением администрации МО «Город Саратов» от 09 октября 2014 года № изменены цель и вид разрешенного использования вышеуказанного земельного участка, с вида «для целей, не связанных со строительством, - ведение огородничества» на вид «для строительства отдельно стоящих объектов торговли от 75 до 150 кв.м общей площади».

Дополнительным соглашением от 10 октября 2014 года к договору аренды земельного участка № № от 24 ноября 2011 года внесены изменения в договор в части изменения цели и вида разрешенного использования земельного участка с вида «для целей, не связанных со строительством, - ведение огородничества» на вид «для строительства отдельно стоящих объектов торговли от 75 до 150 кв.м общей площади». Государственная регистрация дополнительного соглашения осуществлена в установленном порядке.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 04 мая 2016 года права и обязанности арендатора указанного земельного участка ФИО2 переданы ФИО1 Согласно п. 4 договора замены стороны в обязательстве от 04 мая 2016 года стоимость передаваемого права аренды согласована сторонами в размере 350000 руб. Право аренды ФИО1 на земельный участок зарегистрировано 13 мая 2016 года.

27 декабря 2017 года в целях досудебного порядка урегулирования спора в адрес ФИО1 направлено предупреждение о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 24 ноября 2011 года с предложением представить документы, подтверждающие освоение земельного участка. ФИО1 указанные документы в адрес администрации МО «Город Саратов» не представлены.

07 марта 2018 года ФИО1 направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку ответчик не использует спорный земельный участок в соответствии с основным видом разрешенного использования, нарушая требования федерального закона.

Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации МО «Город Саратов», суд первой инстанции правомерно исходил из того, что ФИО1 представлены доказательства тому, что им осуществлялись действия, направленные на освоение арендуемого земельного участка в соответствии с разрешенного использования, а также, что договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, предусмотрены не были.

В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Разрешая исковые и встречные исковые требования ФИО1, суд пришел к правильному выводу о том, что вопрос соблюдения процедуры предоставления спорного земельного участка не является основанием для признания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка недействительным, поскольку при заключении договора замены стороны в обязательстве соответствующая информация новому арендатору была предоставлена и новый вид разрешенного использования земельного участка соответствовал волеизъявлению сторон договора.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, учитывая, что при заключении, подписании и исполнении договора аренды у сторон не возникло разногласий относительно предмета договора и условий его использования, вид разрешенного использования земельного участка был согласован сторонами, договор исполнен одной стороной и исполнение принято другой стороной без оговорок, тем самым у сторон неопределенности в отношении существенных условий не возникло, в договоре аренды отражены корректные сведения о категории и разрешенном использовании участка, и отсутствует прямое указание на такую цель использования участка, которая противоречит виду разрешенного использования участка.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия полагает доводы апелляционной жалобы о том, что действительность оспариваемой сделки не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления и осведомленности сторон о цели и виде разрешенного использования земельного участка несостоятельными. Кроме того, ФИО1 не лишен возможности заявить требование о расторжении договора, ссылаясь на обстоятельства невозможности использования земельного участка по его назначения.

Поскольку судом первой инстанции правомерно отказано ФИО1 в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды земельного участка недействительным, исковые требования о взыскании неосновательного обогащения также обоснованно оставлены без удовлетворения.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, по существу сводятся к иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, в связи с чем на законность и обоснованность судебного постановления не влияют, оснований для его отмены, в том числе по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Волжского районного суда города Саратова от 23 июля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи