Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 11 апреля 2019 года апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Русский Фонд Недвижимости Юго-Запад» на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 ноября 2018 года по делу № 2-2615/18 по иску общества с ограниченной ответственностью «Русский Фонд Недвижимости Юго-Запад» к ФИО4, ФИО5 о взыскании денежных средств, по встречному иску ФИО4, ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Русский Фонд Недвижимости Юго-Запад» о признании договора незаключенным.

Заслушав доклад судьи Мирошниковой Е.Н., выслушав объяснения представителя истца ООО «Русский Фонд Недвижимости Юго-Запад» - ФИО6, действующую на основании доверенности № б/н от 01.08.18, сроком на 3 года, представителя ответчика ФИО4 – ФИО7, действующего на основании доверенности № 78 А Б 6143208 от 23.11.18, сроком на 10 лет, представителя ответчика ФИО5 – ФИО7, действующего на основании доверенности № 78 А Б 4748314 от 02.04.18, сроком на 10 лет, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью (далее ООО) «Русский Фонд Недвижимости Юго-Запад» обратилось в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга с иском ФИО4, ФИО5 о взыскании солидарно с ответчиков агентского вознаграждения в размере 150 000 рублей, государственной пошлины.

В обоснование требований истцом указано, что 15.05.2017 между сторонами был заключен агентский договор, согласно которому агент обязуется за вознаграждение совершить от имени и за счет принципала действия по поиску покупателя на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Истец обязательства по договору исполнил, ответчики агентское вознаграждение не выплатили.

Ответчики ФИО4, ФИО5, возражая против заявленных требований, предъявили встречный иск о признании договора незаключенным, так как договор подписан неуполномоченным лицом, существенные условия договора не согласованы.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28.11.2018 в удовлетворении требований ООО «Русский Фонд Недвижимости Юго-Запад» и встречных требований ФИО4, ФИО5 отказано.

В апелляционной жалобе ООО «Русский Фонд Недвижимости Юго-Запад» выражает несогласие с решением суда в части отказа в удовлетворении его исковых требований. Заявитель указывает, что ответчик намеренно провели сделку по купле-продаже без участия истца для того, чтобы не уплачивать причитающееся ему вознаграждение. Изначально при заключении агентских договоров стороны согласовали стоимость, для покупателя стоимость составляла 3 200 000 рублей, для продавца – 3 050 000 рублей. Исходя из буквального толкования агентских договоров № 3980-15 и №6971-15, разница, установленная в агентских договорах для продавца и покупателя, в стоимости объекта и составляет вознаграждение агента. Заявитель считает, что агентством был выполнен агентский договор и у него возникло право на вознаграждение, которое не было уплачено ответчиками.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав мнение сторон по настоящему спору, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается и установлено судом первой инстанции, что 15.05.2017 между сторонами заключен агентский договор №3980-15, по которому агент «Русский Фонд Недвижимости Юго-Запад») обязуется за вознаграждение совершить от имени и за счет принципала (ФИО4) юридические и иные действия по поиску покупателя на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>; организацию просмотров; организацию подписания основного договора купли-продажи; координацию взаиморасчетов.

В соответствии с п.1.2 данного договора, стоимость недвижимости составляет 4 500 000 рублей.

Договор действует с 15.05.2017 по 15.05.2018. (п. 2.1). Настоящий договор продлевается без согласования между сторонами в случае, если ни одна из сторон не уведомляет другую в письменном виде о желании прекратить действие настоящего договора (п.2.2).

Согласно п.3.1.6 агент обязан предоставить принципалу отчет о проделанной работе после исполнения п.1.1 либо по окончании срока действия договора.

Согласно п. 4.1 договора вознаграждение агента составляет разницу между стоимостью объекта недвижимости, установленной принципалом в п. 1.2 настоящего договора, и стоимостью объекта недвижимости для покупателя указанной в соответствующем договоре, заключенном агентом во исполнение настоящего договора.

Право агента на получение вознаграждения возникает с момента выполнения агентом п. 1.1 настоящего договора, либо с момента подписания принципалом или указанным им лицом отчета агента (п.4.2).

В соответствии с п.4.3 договора, вознаграждение агента также подлежит оплате агенту в полном объеме в случае, если настоящий договор исполнен агентом, а принципал отказывается от его исполнения.

Сторонами было подписано дополнительное соглашение к указанному договору, которым была изменена стоимость недвижимости до 3 050 000 рублей.

Также, 02.11.2017 между ООО «Русский Фонд Недвижимости Юго-Запад» и ФИО8 заключен агентский договор № 6971-15, согласно которому агент обязуется за вознаграждение совершить от имени и за счет принципала юридические и иные действия по: сопровождению права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>; организации заключения основного договора купли-продажи.

Пунктом 1.2. договора определена стоимость объекта недвижимости 3 200 000 рублей.

Договор действует с 02.11.2017 по 30.11.2017 (п. 2.1).

В соответствии с 4.1 договора вознаграждение агента составляет разницу между стоимостью объекта недвижимости, установленной принципалом в п. 1.2 настоящего договора, и стоимостью объекта недвижимости для покупателя/продавца (нужное подчеркнуть), указанной в соответствующем договоре, заключенном агентом во исполнение настоящего договора.

В п.5.1,5.2 договора, в день подписания договора вносится ценный пакет 50 000 рублей, который не подлежит передаче продавцу.

В материалы дела представлен нотариально удостоверенный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 14.12.2017, заключенный между ФИО4, ФИО5 (продавцы) и ФИО9 и ФИО10 (покупатели), в соответствии с которым покупателями приобретен у продавцов земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>

В соответствии с п.2.3 договора стороны оценивают земельный участок в 2 800 000 рублей, жилой дом – в 100 000 рублей, общая сумма – 2 900 000 рублей.

Обратившись в суд с исковыми требованиями, истец просил взыскать вознаграждение, размер которого определить равным разнице между стоимостью объекта, указанной в агентском договоре, заключенном с ФИО8 и стоимостью объекта, указанной в агентском договоре, заключенном с ответчиками (3 200 000 - 3 050 000) =150 000 рублей). Истец указал, что в декабре 2017 им была заказана выписка из ЕГРН для проведения сделки по купле-продаже, из которой стало ясно, что основной договор купли-продажи Объекта был подписан без участия агента. Ответчики произвели продажу Объекта без участия агента с клиентом, который был найден истцом. Истец полагает, что такая сделка была проведена специально без агента, чтобы не выплачивать вознаграждение. Основной договор был заключен в период действия агентского договора № 3980-15 с истцом. Право агента на вознаграждение возникло с момента государственной регистрации перехода права собственности, то есть с 15.12.2017.

Ответчики против иска возражали, указывая, что истцом каких-либо услуг по договору выполнено не было, никаких услуг агент не выполнял, покупатель объекта – это сосед ответчиков, его дом расположен рядом с объектом недвижимости. Переговоры о покупке сосед начал до подписания договора и вел их независимо и параллельно переговорам истца и ответчиков. Ответчиками ранее, до момента подписания договора купли-продажи с соседом объекта недвижимости, направлялся отказ от исполнения агентского договора. Поскольку данный документ выдавался в одном экземпляре, ответчик не может представить его суду.

Ответчики, ссылаясь на положения ст.ст. 420, 421, 434, 1005 ГК РФ, заявили встречный иск, просили признать договор № 3980-15 от 15.05.2017 незаключенным, поскольку со стороны агента данный договор не подписан генеральным директором Общества ФИО11 Кроме того, из заключенного договора невозможно уяснить однозначно, какие действия за вознаграждение обязался выполнять агент для них. Агент обязался произвести юридические и «иные» действия, какие именно «иные» - неясно. Что такое координация взаиморасчетов, каких, между кем? Стоимость объекта изменялась, сделка заключена не по стоимости, указанной в договоре. Формулировка п.4.1 договора однозначно не позволяет сделать вывод о согласованности существенных условий договора.

Представитель Общества против встречного иска возражал, указывая, что совершил действия по заключенному агентскому договору, была выдана доверенность на совершение сделок и совершение иных, связанных с этим действий. Во исполнение заключенного с ответчиками агентского договора, был заключен агентский договор с потенциальным покупателем, по которому последним был внесен ценный пакет для передачи ответчикам. Агентский договор исполнен в той мере, в которой ответчик позволили это сделать. Ответчики злоупотребили своим положением потребителя, провели сделку без участия и предупреждения агента, тем самым не дав исполнить агентский договор.

В подтверждение своих доводов, общество представило доверенность от 01.10.2016, выданную Обществом ФИО12, согласно которой она уполномочена на ведение переговоров, подписание договоров, получение залогов и иных обеспечительных сумм при исполнении договоров учреждениях, организациях и предприятиях Санкт-Петербурга и Ленинградской области, с правом подписания заявлений и документов, соответствующих договоров и т.д., с правом получения не более 200 00 рублей в качестве ценных пакетов и/или размера денежных и обеспечительных сумм. Также представлена в суд справка № 26 от 29.05.2018, согласно которой ФИО12 работает в ООО «Русский Фонд Недвижимости Юго-Запад» в должности менеджера по недвижимости по трудовому договору № 052/05 от 25.05.2015 по настоящее время.

Согласно нотариально удостоверенной копии доверенности от 11.10.2017 ФИО5, ФИО4 уполномочили ФИО12 быть их представителями во всех государственных, административных и иных учреждениях и организациях Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в том числе в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области,… иных организациях по всем вопросам, связанным с внесением изменений в сведения ГКН, ЕГРП и ЕГРН и исправлением технических ошибок в сведения ГКН, ЕГРП и ЕГРН в отношении земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, с правом постановки на государственный кадастровый учет, оформление кадастрового и межевого дела, проведения топографической и геодезической съемки, т.д…., с правом исправления технических и кадастровых ошибок, … т.д. Доверенность выдана сроком на три года.

Разрешая заявленный обществом иск, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 309, 1005,1006 ГК РФ, оценив представленные доказательства, толкуя агентский договор согласно ст. 431 ГК РФ, пришел к выводу отсутствии оснований для взыскания с ответчиков агентского вознаграждения, определенного в порядке и в размере, указанном истцом.

Отклоняя встречный иск, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора незаключенным, поскольку условия договора согласованы, а обращение Общества в суд с иском является доказательством одобрения сделки, что предусмотрено ст.183 ГК РФ.

Судебная коллегия, принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, полагает возможным согласиться с постановленным судом решением.

В силу п. 1 ст. 779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В силу п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

При этом по п. 1 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре (п. 1 ст. 1006 ГК РФ). Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 этого же Кодекса (п.2 ст.1006 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 183 ГК РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. В соответствии с п. 2 ст. 183 ГК РФ последующее одобрение сделки представляемым влечет возникновение, изменение, прекращение прав и обязанностей по данной сделке с момента ее совершения.

Как предусмотрено положениями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Не подписание агентского договора директором Общества, а подписание его менеджером ФИО13, как и дополнительного соглашения к нему, с учетом выданной штатному сотруднику Общества доверенности, а также последующие действия по предъявлению иска в суд, свидетельствуют об одобрении Обществом агентского договора. Также, в договоре достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

При таком положении, оснований для признания агентского договора незаключенным, не имеется.

Вместе с тем, коллегия полагает, что истцом не представлены какие-либо доказательства, отвечающие принципу относимости и допустимости, которые бы в своей совокупности подтверждали исполнение Обществом взятых на себя обязательств по агентскому договору полностью либо в части, в том числе отчеты агента. Само же по себе заключение 02.11.2017 агентского договора № 6971-15 с ФИО8, выдача доверенностей, а также заключение договора купли-продажи Объекта от 14.12.2017, по мнению коллегии, не могут свидетельствовать о выполнении агентом услуг по агентскому договору № 3980-15 от 15.05.2017, заключенному с ответчиком ФИО14

Покупатели Объекта (их родственники), как следует из объяснений сторон по делу, являются соседями продавцов, оснований для вывода о том, что Агент осуществил поиск покупателя в рамках договора от 15.05.2017, не имеется. Каких-либо доказательств размещения рекламы Объекта с целью поиска потенциальных покупателей, Обществом не представлено в материалы дела.

Доказательств организации переговоров, подписания основного договора купли-продажи, истец также не представил. Актов (отчета) выполненных работ, подписанных продавцом, не имеется. Направление в адрес ответчиков отчета агента от 29.12.2017, не может свидетельствовать о выполнении им каких-либо работ. Договор купли-продажи заключен 14.12.2017.

Довод Общества о том, что ценный пакет, полученный по агентскому договору № 6971-15, подлежал передаче продавцу, не соответствует действительности, поскольку согласно п.5.2 данного договора, ценный пакет передаче продавцу не подлежит.

Судебная коллегия по гражданским делам полагает, что в целом доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 ноября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи: