Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Кузьмичева В.А. дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 06 апреля 2015 года по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора аренды квартиры, взыскании денежных средств,

по встречному иску ФИО5 к ФИО1 по оплате коммунальных платежей, признании договора аренды расторгнутым, взыскании ущерба,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора аренды квартиры, взыскании денежных средств.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ истец по объявлению созвонился с агентом по недвижимости ФИО4 и договорился об аренде квартиры для личного проживания. ФИО4 свела истца с представителем собственника квартиры - ФИО3 и они вместе показали истцу квартиру, расположенную по адресу: г. <адрес> которая, по словам ФИО12 принадлежит ее маме - ФИО2 С целью закрепления намерений заключить договор аренды истец отдал ФИО12 деньги в сумме 5 000 рублей, в качестве залога. Окончательно договориться и подписать договор аренды условились ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец, ФИО3, ФИО4 встретились на вышеуказанной квартире, ФИО4 предоставила истцу уже подписанный собственником договор аренды вышеуказанной квартиры, в котором было указано, что квартира полностью мебелирована и пригодна для использования по назначению. Истец со своей стороны тоже подписал договор и передал в счет исполнения данного договора деньги в сумме 100 000 рублей ФИО3, из которых 50 000 рублей в счет аренды за июль месяц и 50 000 рублей в качестве залога, который по условиям договора засчитывается в счет последнего месяца проживания или возвращается. Кроме того, истец отдал за посреднические услуги – 35 000 рублей ФИО4 После вселения в указанную квартиру ДД.ММ.ГГГГ выяснилось, что квартира не укомплектована в том объеме, как это указано в договоре. А именно, не было стиральной машины, не было посудомоечной машины. Кроме того, раковина протекала, кран душевой кабины протекал, джакузи не работала, так как даже не было смесителя, не работал холодильник. Впоследствии оказалось, что неисправно и сантехническое оборудование, изношен шланг биде, в результате чего в ночь с 15 на ДД.ММ.ГГГГ его прорвало напором воды и водопроводной водой залило всю квартиру и соответственно квартиру снизу. После устранения последствий данной протечки, истец, больше не пользовался данной квартирой и известил арендодателя о расторжении договора аренды, и возврате денежных средств. В период с 16 до ДД.ММ.ГГГГ арендодатели своим комплектом ключей открыли квартиру без ведома истца, вошли в нее и поменяли там всю сантехнику.

Впоследствии оказалось, что вышеуказанный договор аренды собственник квартиры ФИО2 не подписывала, а за нее, не имея полномочий, расписалась ее подписью ее дочь - ФИО3

На основании вышеуказанного истец просил суд:

- признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ аренды квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

- возвратить полученные ответчиками по договору деньги всего в сумме 130 000 рублей, из них ФИО4 – 35 000 рублей, ФИО3 – 100 000 рублей;

ФИО2 заявлен встречный иск к ФИО1 Истец по встречному иску просила суд:

- взыскать задолженность по оплате арендных платежей по договору аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 000 рублей;

- взыскать сумму задатка в размере 50 000 рублей, засчитать в счет оплаты арендного платежа по договору аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ за август 2014 года;

- взыскать с ответчика по встречному иску задолженность по оплате коммунальных платежей по договору аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 14278 рублей 71 копейку;

- признать договор аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ;

- взыскать расходы по оплате госпошлины в размере 2 329 рублей.

Представителем истца по встречному иску по доверенности ФИО13 подано встречное заявление в порядке ст.39 ГПК РФ, в котором истец по встречному иску также просил суд возместить ущерб в размере 114 286 рублей.

Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 06 апреля 2015 года постановлено:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму задатка в размере 50 000 рублей, телеграфные расходы в размере 391 рубль 15 копеек, расходы по оплате госпошлины в сумме 1 700 рублей, в удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Встречный иск ФИО2 удовлетворить частично.

Признать договор аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ

Взыскать со ФИО1 в пользу ФИО2 задолженность по оплате арендных платежей за август месяц 2014 года в размере 50 000 рублей, задолженность по оплате коммунальных платежей за июль и август 2014 года в общей сумме 9 519 рублей 14 копеек, ущерб в размере 114 286 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 676 рублей 10 копеек, в удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Не согласившись с постановленным решением суда, ФИО1 подал апелляционную жалобу, в которой поставлен вопрос об отмене решения суда, как вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование жалобы указано на то, что фактически ФИО1 арендовал и пользовался спорной квартирой с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть до момента пролива, а окончательно свои вещи вывез из спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ, квартиру опечатали и ею ФИО1 больше не пользовался. О том, что ФИО1 выехал из спорной квартиры и вывез свои вещи ФИО1 надлежащим образом известил ФИО3 по месту регистрации телеграммой, однако, не смотря на это, ответчики ни как не отреагировали и умышленно не стали принимать квартиру. В связи с чем автор жалобы считает, что суд неправомерно взыскал со ФИО1 задолженность по аренде и за коммунальные платежи за июль и за август. Также в жалобе указано на то, что судом неправомерно принято решение о взыскании со ФИО1 суммы ущерба за пролив, который произошел не по его вине.

Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании положений ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (ч. 1).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с законом и установленными по делу обстоятельствами.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи) (ч. 1 ст. 607 ГК РФ).

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежат его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ч. 1 ст. 611 ГК РФ).

Согласно ст. 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На основании ч. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2 ст. 168 ГК РФ).

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, ФИО2 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно сведениям отдела адресно-справочной работы, ФИО2 зарегистрирована по месту жительства с ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды жилого помещения №.

Согласно п. 1.3. Договора аренды ФИО2 передает ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: <адрес> со всей мебелью, оборудованием и прочим имуществом по акту приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 принял вышеуказанную квартиру в аренду без всяких замечаний к ее содержанию, что подтверждается актом приема-передачи квартиры (л.д. 14-17).

Согласно п. 3.2. Договора аренды величина арендной платы в месяц устанавливается в размере 50000 рублей.

В силу п. 3.3. Договора аренды в качестве обеспечения надлежащего исполнения Арендатором своих обязанностей по договору Арендатор оплачивает Арендодателю задаток в размере 50000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 передал ФИО2 100000 рублей, из которых: 50000 рублей – арендная плата за июль 2014 года, 50000 рублей – задаток, предусмотренный п. 3.3. Договора аренды.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что названный договор от имени собственника ФИО2 был подписан её дочерью ФИО3

Статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение сделки.

Из материалов дела следует, что ФИО2 знала о договоре аренды, дала согласие на заключение данного договора. Фактически обязательства по договору аренды выполнялись надлежащим образом с момента заключения договора, ФИО1 пользовался арендованным недвижимым имуществом, что подтверждается показаниями свидетелей ФИО14, ФИО15, ФИО16 (л.д. 55, 56-62). С момента его заключения и до обращения ФИО1 с заявленными требованиями договор не оспаривался.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, считается заключенным между собственником квартиры ФИО2 и истцом ФИО1, поэтому заявленные исковые требования о признании договора аренды недействительным, правомерно отклонены судом.

Судом правомерно учтены требования ст. ст. 309, 310 ГК РФ, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, и односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Жилое помещение передано ФИО2 (арендодатель) по договору аренды ФИО1 (арендатор), и в силу ст. ст. 606, 614 ГК РФ, арендатор обязан производить оплату по договору.

Согласно п. 2.4.6. Договора аренды, арендатор обязан своевременно выплачивать арендную плату и возмещать расходы, указанные в п. 3.5. Договора аренды.

В соответствии с п. 3.5. Договора аренды, арендатор обязуется возмещать расходы на оплату коммунальных услуг и телекоммуникационных услуг на основании предъявленных Арендатором квитанций по истечении каждого месяца, с начала срока действия договора.

Как установлено судом, кроме арендной платы за июль 2014 года ФИО1 никаких платежей не производил.

В адрес ФИО2 ТСЖ <данные изъяты> в июле, августе и сентябре 2014 года были выставлены квитанции на оплату коммунальных услуг на сумму 4759 рублей 57 копеек – каждая. Общая сумма коммунальных платежей на дату подачи настоящего искового заявления составила 14278 рублей 71 копейка.

ДД.ММ.ГГГГ в связи с неоплатой ФИО1 периодических платежей, предусмотренных договором аренды, ФИО2 направила ФИО1 претензию с требованием погасить задолженность и уведомила о своем желании расторгнуть оговор аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 передал ФИО2 ключи от арендуемой квартиры, но подписывать соглашение о расторжении договора аренды и оплачивать задолженность по Договору аренды отказался.

Согласно п. 4.3 Договора аренды, стороны вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке, с предварительным письменным уведомлением другой стороны не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения настоящего договора.

Настоящий договор, может быть расторгнут досрочно в одностороннем внесудебном порядке с момента получения соответствующего уведомления стороной в случае нарушения ей обязательств по договору: если арендатор не вносит арендную плату в течение более чем 10 дней (п. 5.1.1. Договора аренды).

Разрешая встречные исковые требования о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей, установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции, правильно применив вышеуказанные нормы права, установив факт наличия задолженности по коммунальным платежам, обоснованно взыскал с ответчика ФИО1 в пользу ФИО2 задолженность по коммунальным платежам до даты расторжения договора аренды, а именно: за июль и август 2014 года в сумме 9519 рублей 14 копеек.

Судебная коллегия соглашается с правильностью расчета долга судом первой инстанции и обоснованностью произведенного взыскания.

В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Это означает, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение расторгнуть договор с изложением условий расторжения.

Удовлетворяя встречные исковые требования ФИО2 о расторжении Договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что со стороны ФИО1 (арендатора) имеются нарушения обязательств по договору аренды, а именно несвоевременная оплата коммунальных услуг. В связи с чем у суда имелись правовые основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, в том числе, по основаниям, указанным в пунктах 4.3., п. 5.1.1. договора. Кроме того, ФИО2ФИО1 было направлено письменное предупреждение о необходимости исполнения арендатором – ФИО1 обязательства, а также данное письмо содержало предложение о расторжении договора. Однако данное письменное предупреждение арендатором было оставлено без ответа. При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно указанный договор аренды признан расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.

Судебная коллегия считает возможным согласиться с указанными выводами суда, поскольку судом правильно установлены юридически значимые обстоятельства, верно, применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, не допущено нарушений норм процессуального права, повлекших вынесение незаконного судебного акта.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способы защиты прав подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

В статье 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

По общему правилу, предусмотренному в пункте 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Рассматривая встречные исковые требования о взыскании ущерба в результате пролития, суд первой инстанции исходил из того, что ДД.ММ.ГГГГ произошел залив квартиры, расположенной по адресу: <адрес> расположенной под арендуемой ФИО1 квартирой №.

Согласно Акту о заливе помещения от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного ФИО1, залив <адрес> произошел в результате разрыва отводящего водяного шланга к биде в ванной комнате, <адрес>.

Для решения вопроса возмещения ущерба, нанесенного в результате залива как <адрес>, так и <адрес>, в адрес ФИО1 было направлено письмо от ДД.ММ.ГГГГ (получено ДД.ММ.ГГГГ), где содержалось предложение совместно с ФИО2 осмотреть поврежденное имущество в результате залива квартиры и определить размер ущерба. ФИО1 (арендатором) данное письмо оставлено без ответа.

Согласно экспертному заключению ООО «Лига-Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ, разрыв гигиенической лейки для биде на гибком шланге, установленной в <адрес>, приведшего к проливу <адрес> нижерасположенных квартир, возник в результате приложенной изнутри силы (гидравлического удара) (л.д. 48-54).

Согласно Акту экспертного заключения ООО <данные изъяты>№ ТЭ-14 от ДД.ММ.ГГГГ, причиной срыва (разрыва) гибкого шланга является возникновение недопустимого повышенного давления воды в месте соединения гибкого шланга и соединительной муфты. Оставление незакрытым крана, в системе подачи воды в биде, длительное время под постоянным давлением в системе водоснабжения жилой квартиры, является отступлением от требований эксплуатации данного оборудования, что и привело к разгерметизации системы водоснабжения и, как следствие, проливу жилого помещения. Руководства по эксплуатации данного сантехнического оборудования (в том числе и фирмы «Grone»), не допускают длительного использования с постоянным давлением в гибком шланге и лейке. Отступление от правил руководства по эксплуатации в виде оставления незакрытым крана на длительное время находится в причинной связи с произошедшим проливом в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>

Согласно отчету ООО <данные изъяты> № № величина ущерба, нанесенного жилому помещению, расположенному по адресу: <адрес>, в результате пролива составила 106786 рублей, оценочные услуги составили 7500 рублей, а всего – 114286 рублей.

Как следует из расписки собственника квартиры <адрес> – ФИО17 от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 возместила ущерб от пролития ДД.ММ.ГГГГ в сумме 114286 рублей.

Возлагая на ответчика ответственность по возмещению материального ущерба, причиненного заливом жилого помещения, суд обоснованно исходил из доказанности обстоятельства факт наличия вины ФИО1 в совершении пролива, который находится в причинно-следственной связи с наступившим вредным результатом - материальным ущербом.

Данный вывод суда представляется правильным, основанным на законе, установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств по делу.

В соответствии со ст. 55, 56 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.

Доводов, опровергающих правильность выводов суда, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нижегородского районного суда г.Н.Новгорода от 06 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: