Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Ш.Т.В., АО «Тандер», Ш.А.С., Д.Р.Д. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 2 апреля 2018 года, которым постановлено:

«Исковые требования К.В.В. к индивидуальному предпринимателю Ш.Т.В., АО «Тандер» о признании договора аренды расторгнутым взыскании арендной платы, убытков, об устранении препятствий в осуществлении права собственности – удовлетворить частично.

Признать договор аренды, заключенный между Ш.В.А. и индивидуальным предпринимателем Ш.Т.В. от ДД.ММ.ГГГГ – прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ.

Признать договор аренды, заключенный между Ш.А.С., Д.Р.Д. и АО «Тандер» от ДД.ММ.ГГГГ – прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ш.Т.В. в пользу К.В.В. задолженность по оплате арендных платежей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 333 рубля 33 копейки, и убытки в размере 494155 рублей 93 копейки, а всего: 497489 рублей 26 копеек.

Взыскать с АО «Тандер» в пользу К.В.В. задолженность по оплате арендных платежей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в размере 343263 рубля 50 копеек, и убытки в размере 987849 рублей 55 копеек, а всего: 1331113 рублей.

Обязать АО «Тандер» и индивидуального предпринимателя Ш.Т.В. освободить нежилое помещение Б/Н (1001), расположенное по адресу: <адрес> кадастровым номером №.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ш.Т.В. в пользу К.В.В. расходы по оплате госпошлины – 8174 рублей 89 копеек.

Взыскать с АО «Тандер» в пользу К.В.В.В.В.В. расходы по оплате госпошлины – 8543 рубля 11 копеек.

Взыскать с АО «Тандер» госпошлину в доход местного бюджета в размере 6312 рублей 45 копеек».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Мартемьяновой С.В., объяснения Шахбазян Т.В., его представителей Архангельского Е.А., Майдановой Ю.Н., представителя АО «Тандер» Рыбаковой О.В., представителя Шевченко А.С. – Шевченко А.С. в поддержание апелляционных жалоб, возражения на жалобы представителя истца Кордоватова В.В. – Гранат М.А., изучив материалы гражданского дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кордоватов В.В. обратился в Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шахбазян Т.В., АО «Тандер» о признании договоров аренды прекращенными, взыскании арендной платы, убытков, освобождении нежилого помещения.

В обоснование иска указал, что на основании договора купли-продажи арестованного имущества от 26.04.2017 года, с торгов, им была выкуплена невыделенная в натуре 1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение, площадью 181,1 кв.м, расположенном по адресу: <адрес> пом. Б/Н (1001), кадастровый №. Помещение, 1/2 доля в котором выкуплена истцом, на момент покупки уже было сдано в аренду по следующим соглашениям:

- 01.03.2015 г. между бывшим собственником помещения Шевченко В.А. и ИП Шахбазян Т.В. заключен договор аренды нежилого помещения. Переданы в аренду площади в размере 213,8 кв.м. из общей площади 681,1 кв.м. Срок действия договора - до 29.02.2016 г.;

- третьи лица по делу Шевченко А.С. и Дзанагов Р.Д., 22.04.2016 г. заключили договор аренды с АО «Тандер», которому переданы в аренду площади в размере 427,4 кв.м. из общей площади 681,1 кв.м. Срок действия договора - до 21.04.2017 г.

Истец считает, что, став собственником 1/2 доли в праве, является правопреемником на стороне арендодателя, в связи с чем, уведомил сособственников Шевченко А.С. и Дзанагова Р.Д. о том, что он оформил права на помещение. При этом, истец указал, что денежных средств от арендаторов он не получает, а кроме того, предложил сособственникам решить ряд текущих проблем, возникших при пользовании имуществом. Сособственники Шевченко А.С. и Дзанагов Р.Д. на обращения истца не ответили. Никаких новых, четырехсторонних договоров аренды подписано не было, срок действия прежних договоров аренды к этому времени истек.

05.07.2017 г. истец направил в ИП Шахбазян Т.В. и АО «Тандер» уведомление об отказе от договоров аренды, сообщил арендаторам ИП Шахбазян Т.В. и АО «Тандер» свои реквизиты для перечисления арендной платы за оставшиеся три месяца срока действия договоров аренды. Ответа на свои письма от арендаторов истец не получил.

Из двух арендаторов помещения денежные средства в размере 1/2 от договорной цены, в пользу истца, стал перечислять только ИП Шахбазян Т.В. Платежи от ИП Шахбазян Т.В. в сумме 10 000 р. (50% от договорной цены) поступали в период с июля 2017 г. по сентябрь 2017 г., затем прекратились. Всего ИП Шахбазян Т.В. было выплачено истцу 35 000 рублей арендной платы. АО «Тандер» платежи по договору аренды в адрес истца не производило.

Кроме того, в нарушение закона арендаторы ИП Шахбазян Т.В. и АО «Тандер» не освободили занимаемое ими помещение и продолжают его коммерческое использование до настоящего времени. Платы за пользование ИП Шахбазян Т.В. и АО «Тандер» истцу не перечисляют. В настоящее время рыночная стоимость аренды аналогичного помещения существенно выше тех сумм, которые указаны в договорах аренды с ИП Шахбазян Т.В. и АО «Тандер». Наличие указанных организаций в помещении, принадлежащем истцу, причиняет последнему убытки.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, с учетом уточенных исковых требований, истец, просил суд:

- признать прекращенным с 06.10.2017г. договор аренды, заключенный между Шевченко В.А. и ИП Шахбазян Т.В. от 01.03.2015 г.;

- взыскать с ИП Шахбазян Т.В. в его пользу задолженность по оплате арендных платежей по договору аренды от 01.03.2015 г. в сумме 61 000 рублей;

- признать прекращенным с 06.10.2017 г. договор аренды, заключенный между Шевченко А.С., Дзанаговым Р.Д. и АО «Тандер» от 22.04.2016 г.;

- взыскать с АО «Тандер» в его пользу задолженность по оплате арендных платежей по договору аренды от 01.03.2015 г. в сумме 859 651 рубль;

- взыскать с АО «Тандер» в его пользу убытки в сумме 666 678 рублей;

- взыскать с ИП Шахбазян Т.В. в его пользу убытки в сумме 333 494 рубля;

- обязать АО «Тандер» и ИП Шахбазян Т.В. освободить нежилое помещение Б/Н (1001), расположенное по адресу: <адрес> кадастровым номером №

Судом постановлено указанное выше решение, которое Шахбазян Т.В., АО «Тандер», ШевченкоА.С., Дзанагов Р.Д. в апелляционных жалобах просят отменить, поскольку истец не вправе в одностороннем порядке и без учета мнения остальных сособственников нежилого помещения требовать прекращения аренды, смена сособственника помещения не влечет изменение или прекращение его аренды, обязательства по уплате арендных платежей исполнялись надлежащим образом, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, взыскание убытков незаконно, суд вышел за пределы заявленных требований, оснований для прекращения аренды не имелось.

В заседании судебной коллегии Шахбазян Т.В., его представители Архангельский Е.А., Майданова Ю.Н., представитель АО «Тандер» Рыбакова О.В., представитель Шевченко А.С. – Шевченко А.С. доводы апелляционных жалоб поддержали.

Представитель Кордоватова В.В. – Гранат М.А. возражал относительно доводов апелляционных жалоб, считает решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, явку представителей не обеспечили, об уважительности причин неявки не сообщили.

В силу статей 167 и 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (статья 248 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом первой инстанции, на основании договора купли-продажи арестованного имущества от 26.04.2017 года, заключенного с ООО «Поволжская правовая компания», с торгов, Кордоватоввым В.В. выкуплена невыделенная в натуре 1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение, площадью 681,1 кв.м, расположенном по адресу: <адрес> пом. Б/Н (1001), кадастровый № (т. 1 л.д. 11-12).

Право собственности истца на долю зарегистрировано 14.06.2017 года в установленном порядке в Управлении Росреестра по Самарской области, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.06.2017 г. (л.д.13-14).

Установлено, что помещение, 1/2 доля в котором выкуплена истцом, на момент приобретения уже было сдано в аренду.

20.04.2013 года, между бывшим собственником помещения – Шевченко В.А. и АО «Тандер» заключен договор аренды нежилого помещения № ТлФ/219/13, в соответствии с которым последним были переданы в аренду площади в размере 427,4 кв.м из общей площади 681,1 кв.м. Согласно дополнительным соглашениям, срок действия договора составляет 360 дней до 04.04.2018 г. (т. 1, л.д. 153-164).

01.03.2015 года, между бывшим собственником помещения – Шевченко В.А. и ИП Шахбазян Т.В. заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым последнему переданы в аренду площади в размере 213,8 кв.м. из общей площади 681,1 кв.м. Срок действия договора - до 29.02.2016 г., размер арендной платы 20 000 рублей в месяц (т. 1, л.д.19-21).

11.04.2015 года Шевченко В.А. умерла, о чем наследники, принявшие наследство, известили АО «Тандер» и ИП Шахбазян Т.В. 01.02.2016 года, предложив перезаключить договора аренды (т. 1, л.д. 146-147, 181-182).

14.04.2016 г., между наследниками Шевченко В.А. и АО «Тандер» заключено дополнительное соглашение, в котором был утвержден порядок оплаты арендной платы (т. 1, л.д. 161-163).

22.04.2016 г., сын умершей Шевченко В.А. – Шевченко А.С. и Дзанагов Р.Д., перезаключили договор аренды № ТлФ/91744/16 с АО «Тандер», в соответствии с которым последнему были переданы в аренду площади в размере 427,4 кв.м. из общей площади 681,1 кв.м. Срок действия договора - до 21.04.2017 г., размер арендной платы 179 094 рубля в месяц (т. 1, л.д. 23-25).

16.04.2017 г. наследники Шевченко В.А. и АО «Тандер» подписали дополнительное соглашение, которым установили, что срок действия договора продлен до 11.04.2018 года, притом, что количество пролонгаций – не ограничено (т. 1, л.д. 189).

29.02.2016г. наследники Шевченко В.А. и ИП Шахбазян Т.В. подписали дополнительное соглашение № 1 к договору от 01.03.2015г. о пролонгации договора аренды до 23.02.2017 г. (т. 1 л.д. 191-193), а позже дополнительным соглашением № 2 от 24.02.2017 г. пролонгировали договор до 18.02.2018 г. (т. 1, л.д. 194) и 19.02.2018 г. дополнительным соглашением №3 до 13.02.2019 г. (т. 1, л.д.195).

Исходя из условий договоров аренды, заключенных и с ИП Шахбазян Т.В. (п. 1.4. договора аренды от 01.03.2015 года), и с АО «Тандер» (п.6.6. договора аренды №ТлФ/91744/16 от 22.04.2016 года) в случае если до окончания договора аренды, ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, договор по окончанию срока действия считается автоматически пролонгированным.

Кордоватов В.В., став собственником 1/2 доли в праве, стал правопреемником на стороне арендодателя, в связи с чем, уведомил сособственников Шевченко А.С. и Дзанагова Р.Д. о том, что он 14.06.2017 года оформил свои права на спорное нежилое помещение (т. 1 л.д. 123-124). Сособственники нежилого помещения Шевченко А.С. и Дзанагов Р.Д. на обращения истца не ответили.

Истцом направлены ИП Шахбазян Т.В. и АО «Тандер» уведомления, в которых он отказался от договоров аренды, просил освободить помещения и уплатить задолженность по арендной плате (т. 1, л.д. 118-124).

В соответствии с частью 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно пунктам 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значения для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу части 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены при вынесении решения судом первой инстанции и заключаются они в следующем.

Удовлетворяя заявленные Кордоватовым В.В. исковые требования, суд пришел к выводу о неисполнение арендаторами обязательств по внесению арендных платежей, что явилось основанием для прекращения договоров аренды на основании ст. 610 ГК РФ.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может, по следующим основаниям.

Как было указано выше распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Поскольку на стороне арендодателя по указанным выше договорам аренды выступают три лица - Кордоватов В.В., Шевченко А.С. и Дзанагов Р.Д., отказ от прекращения арендных отношений должен быть согласован, то есть исходить от трех арендодателей.

При множественности лиц на стороне арендодателя, стороной в договорах являются все соарендодатели, в связи с чем, для прекращения договоров требуется направление согласованного всеми соарендодателями уведомления о прекращении договора.

Соарендодатели Шевченко А.С. и Дзанагов Р.Д. к иску не присоединились, требования истца не поддержали, признать договоры аренды прекращенными не просили, подали апелляционные жалобы на решение суда. Вопрос о прекращении договоров аренды Кордоватов В.В. единолично решать не вправе.

Обстоятельства, связанные с внесением арендаторами арендной платы, не имеют правового значения, поскольку истцом заявлены требования не о досрочном расторжении договоров аренды в связи с неисполнением арендаторами обязательств по внесению арендной платы (ст. 619 ГК РФ), а об их прекращении (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Спорные вопросы о распределении арендных платежей между соарендодателями подлежат разрешены в рамках самостоятельного иска о взыскании неосновательного обогащения.

При таких обстоятельствах воля одного лишь истца на прекращение арендных отношений не является для этого достаточной. Порядок распределения арендных платежей между соарендодателями не установлен.

Доказательства возникновения у ответчиков требуемой задолженности по аренде именно перед истцом, в дело не представлены.

В связи с чем, не имеется правовых оснований для взыскания с ответчиков убытков, поскольку арендные отношения не прекращены, обязательственные права аренды помещений сохранены и истец не мог извлекать из помещений выгоду, путем их сдачи в аренду другим лицам.

По тем же основаниям судебная коллегия находит необоснованными требования истца об освобождении помещений, поскольку такие обязательства у ответчиков не возникли.

При таких обстоятельствах оснований для частичного удовлетворения исковых требований Кордоватова В.В. у суда не имелось, что оставлено им без внимания и должной правовой оценки, привело к принятию незаконного и необоснованного решения, с которым судебная коллегия согласиться не может.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 2 апреля 2018 года – отменить, постановить по делу новое решение, которым:

В удовлетворении исковых требований К.В.В. к ИП Ш.Т.В., АО «Тандер» о признании договоров аренды прекращенными, взыскании арендной платы, убытков, устранении препятствий в пользовании имуществом - отказать.

Председательствующий

Судьи