Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе заместителя главы муниципального образования город – курорт Анапа Колесникова А.С. на решение Анапского районного суда Краснодарского края от 14 января 2016 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обратилось в суд с иском к Шако Е.Л. о расторжении договора аренды земельного участка.

Свои требования мотивировало тем, что 19 марта 2004 года между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Гекорс» был заключен договор аренды №0000000558 земельного участка несельскохозяйственного назначения, площадью 30 000 кв.м., с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, для строительства и последующей эксплуатации туристического комплекса. 30 марта 2004 года договор аренды в установленном законом порядке был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись 23-01/26-13/2004-190. Впоследствии дополнительным соглашением от 09 июня 2004 года в указанный договор внесены изменения и в качестве арендатора указано ООО «Морена». 23 октября 2009 года между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края, муниципальным образованием город-курорт Анапа и ООО «Морена» заключено соглашение о переводе на муниципальное образование город-курорт Анапа прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №0000000558 от 19 марта 2004 года, по условиям которого муниципальное образование город-курорт Анапа приняло на себя права и обязанности арендодателя по указанному договору аренды. Кроме того, приведенным соглашением были внесены изменения в договор аренды в части указания кадастрового номера земельного участка, а именно: вместо кадастрового номера <...> указан кадастровый номер <...>. Соглашением от 22 июня 2010 года были внесены изменения в договор аренды №0000000558 от 19 марта 2004 года в части указания номера лицевого счета ООО «Морена» - 3700003792 от 14 мая 2010 года. 16 декабря 2013 года между ООО «Морена» и Шако Е.Л. был заключен договор цессии, по условиям которого Шако Е.Л. приняла на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №0000000558 от 19 марта 2004 года. В обоснование заявленных исковых требований представитель истца Сланова А.В. ссылается, что п.3.2.3 договора аренды земельного участка №0000000558 от 19 марта 2004 года предусмотрено право арендодателя осуществлять контроль за использованием и охраной земельного участка. Актом осмотра от 28 апреля 2015 года установлено, что земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, по целевому назначению не используется, в границах указанного земельного участка капитальных и некапитальных объектов не возведено. При этом в соответствии с п.3.2.5, договора аренды земельного участка арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора в случае неиспользования земельного участка в течение одного года.

Представитель истца Сланова А.В. указывает, что 13 мая 2015 года в адрес арендатора Шако Е.Л. направлено уведомление о необходимости устранения в тридцатидневный срок нарушений условий договора аренды. Однако в указанный срок арендатором подтверждения устранения допущенных нарушений представлены не были, в связи с чем, 16 июня 2015 года в адрес арендатора было направлено уведомление с приложением соглашения о расторжении договора аренды, однако указанное требование также арендатором было проигнорировано. В связи с чем, управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями и просило расторгнуть договор аренды земельного участка №0000000558 от 19 марта 2004 года.

Представитель ответчика Шако Е.Л. - Кирьянов М.А. в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, предъявил встречные исковые требования о признании договора аренды земельного участка частично недействительным и указал, что 19 марта 2004 года между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Гекорс» был заключен договор №0000000558 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, площадью 30 000 кв.м., с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, для использования в целях строительства и последующей эксплуатации туристического комплекса. Указанный договор был заключен сроком действия на 49 лет, до 19 марта 2053 года. 09 июня 2004 года между Департаментом имущественных Отношений Краснодарского края и ООО «Гекорс» было заключено дополнительное соглашение к договору №0000000558 в части изменения арендатора на ООО «Морена». 23 октября 2009 года заключено соглашение о переводе прав и обязанностей арендатора по указанному договору аренды на муниципальное образование город-курорт Анапа. 16 декабря 2013 года между ООО «Морена» и Шако Е.Л. был заключен договор цессии, в соответствии с условиями которого ООО «Морена» уступило свои права и обязанности по договору аренды земельного участка №0000000558 от 19 марта 2004 года Шако Е.Л. С момента заключения указанного договора и до настоящего времени предмет договора, арендная плата, права и обязанности и прочие существенные условия договора не изменялись. Договор цессии от 16 декабря 2013 года был зарегистрирован в Анапском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 22 апреля 2014 года, однако фактически Шако Е.Л. начала использовать указанный земельный участок в 2015 году в виду изменений наименования контрагента в акте сверки взаиморасчетов по договору аренды, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка, в связи с чем, Шако Е.Л. не имела возможности оплачивать арендную плату, впоследствии, после включения Шако Е.Л. в акты сверок взаиморасчетов в качестве контрагента, задолженность по арендной плате была погашена.

В обоснование встречных исковых требований представитель ответчика (истца) Кирьянов М.А. указывает, что п.3.2.5, договора аренды №0000000558 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 19 марта 2004 года предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора при существенных нарушениях условий договора, в том числе неиспользования земельного участка (его части) в течение одного года. Однако указанное условие договора противоречит требованиям ст.46 и ст.45 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи, в соответствии с положениями которых срок для начала использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, устанавливается в три года и при условии, что более длительный срок не установлен федеральным законом. Кроме того, строительство объекта капитального строительства является комплексом мероприятий, в который входят изготовление проектной документации, геодезические изыскания, предшествующие получению разрешения на строительство. 02 декабря 2014 года Шако Е.Л. заключила договор на выполнение проектных работ, при этом окончание всех проектных изыскательских работ и получение разрешения на строительство запланировано на май 2016 года. В связи с чем, ответчик (истец) Шако Е.Л. обратилась в суд с встречными исковыми требованиями и просила признать недействительным договор аренды №0000000558 земельного участка несельскохозяйственного назначения, площадью 30 000 кв.м., с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, в части п.3.2.5, договора, в удовлетворении исковых требований управления имущественных отношений администрации муниципального образования город - курорт Анапа отказать.

Представитель истца (ответчика) - управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа Сланова А.В. в судебном заседании встречные исковые требования не признала и пояснила, что п.3.2.5. договора аренды №0000000558 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 19 марта 2004 года установлено, что договор может быть досрочно расторгнут в случае неиспользования земельного участка арендатором в течение года. Ответчик (истец) Шако ЕЛ., заключая 16 декабря 2013 года договор цессии с ООО «Морена», была ознакомлена с условиями договора аренды и согласилась с ними, в связи с чем, просила в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решением Анапского районного суда Краснодарского края от 14 января 2016 года отказано в удовлетворении исковых требований управления имущественных отношений администрации муниципального образования город – курорт Анапа к Шако Е.Л. о расторжении договора аренды земельного участка.

Суд удовлетворил встречные исковые требования Шако Е.Л. о признании частично недействительным договора аренды земельного участка

Суд признал недействительным пункт 3.2.5 договора аренды №0000000558 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 19 марта 2004 года в части права арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при неиспользовании участка (его части) в течение одного года.

В апелляционной жалобе заместитель главы муниципального образования город – курорт Анапа Колесников А.С. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, удовлетворив требования управления имущественных отношений, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дел, основаны на неверном толковании норм права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя Шако Е.Л. по доверенности Кирьянова М.А., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда.

В соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В судебном заседании установлено, что земельный участок, площадью 30 000 кв.м., с кадастровым номером <...>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенный по адресу: <...>, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Анапа, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №23/001/185/2015-9030 от 02 июня 2015 года.

Из кадастрового паспорта земельного участка №2343/12/09-736187 от 23 сентября 2009 года следует, что земельный участок, площадью 30 000 кв.м., с кадастровым номером <...>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - для строительства туристического комплекса и последующей эксплуатации, расположен по адресу: <...>.

19 марта 2004 года между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Гекорс» заключен договор №0000000558 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения.

Пунктом 1.1. указанного договора аренды предусмотрено, что арендодатель - Департамент имущественных отношений Краснодарского края предоставляет, а арендатор – ООО «Гекорс» принимает в аренду земельный участок из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, площадью 30 000 кв.м., расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером <...>, для строительства и последующей эксплуатации туристического комплекса.

В соответствии с пунктом 6.1. указанного договора договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его государственной регистрации.

Согласно п. 6.2. договора аренды земельного участка договор аренды действует в течение 49 лет до 19 марта 2053 года.

Пунктом 3.2.5. договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при существенных нарушениях условий договора, в том числе: использованию участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию; неиспользовании участка (его части) в течение одного года.

29 марта 2004 года договор аренды №0000000558 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 19 марта 2004 года зарегистрирован в Анапском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, номер регистрации 23-01.26-13.2004-190.

09 июня 2004 года между Департаментом имущественных отношений Краснодарского Края и ООО «Гекорс» заключено дополнительное соглашение к договору аренды №0000000558 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 19 марта 2004 года, по условиями которого в договор аренды внесены изменения в части указания арендатора ООО «Морена».

16 июля 2004 года дополнительное соглашение от 09 июня 2004 года

зарегистрировано в Анапском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, номер регистрации 23-01.26- 35.2004-482.

23 октября 2009 года между Департаментом имущественных отношений

Краснодарского края, администрацией муниципального образования город-курорт Анапа и ООО «Морена» заключено соглашение о переводе на муниципальное образование город - курорт Анапа прав и обязанностей по договору аренды №0000000558 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 19 марта 2004 года, в соответствии с которым Департамент имущественных отношений Краснодарского края уступил, а муниципальное образование город-курорт Анапа приняло на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды №0000000558 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 19 марта 2004 года.

Пунктом 1.1. данного соглашения установлено, что арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора аренды земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с кадастровым номером <...>, площадью 30 000 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для строительства туристического комплекса и последующей эксплуатации.

Из материалов дела следует, что 22 июня 2010 года между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ООО «Морена» заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды №0000000558 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 19 марта 2004 года в части указания уникального лицевого счета ООО «Морена».

26 июля 2010 года соглашение от 22 июня 2010 года зарегистрировано в Анапском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, номер регистрации 23-23-26/120/2010-031.

16 декабря 2013 года между ООО «Морена» и Шако Е.Л. заключен договор цессии уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.

В соответствии с пунктами 1,2. договора цессии цедент - ООО «Морена» уступает свои права и обязанности по договору аренды №0000000558 земельного участка несельскохозяйственного назначения, общей площадью 30 000 кв.м., находящегося по адресу: <...>, предназначенного для строительства туристического комплекса и последующей эксплуатации, заключенному 19 марта 2004 года между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Гекорс», с учетом заключенного между ООО «Морена», Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и муниципальным образованием город-курорт Анапа соглашения о переводе на муниципальное образование город-курорт Анапа прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №0000000558 от 19 марта 2004 года, а цессионарий - Шако Е.Л. принимает на себя права и обязуется исполнять обязательства арендатора надлежащим образом, в соответствии с условиями и в пределах срока указанного договора аренды №0000000558 от 19 марта 2004 года земельного участка и соглашения о переводе на муниципальное образование город-курорт Анапа прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №0000000558 от 19 марта 2004 года. Права и обязанности по договору аренды цедент передает цессионарию в том же объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту их передачи, то есть к моменту подписания настоящего договора.

Пунктом 5 договора цессии предусмотрено, что цессионарий производит уплату арендных платежей за земельный участок, начиная с даты регистрации настоящего договора.

Согласно п. 7 указанного договора передача прав и обязанностей на земельный участок подлежит государственной регистрации в Анапском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

22 апреля 2014 года договор цессии от 16 декабря 2013 года, заключенный между ООО «Морена» и Шако Е.Л. зарегистрирован в Анапском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, регистрационный номер 23-23-26/038/2014-378.

Как следует из информационного сообщения управления муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа №42.03-1092/1506 от 28 апреля 2015 года, в ходе проверки соблюдения требований земельного законодательства при использовании земельного участка, расположенного по адресу: <...>, установлено, что земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 30 000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения - для строительства туристического комплекса и последующей эксплуатации, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Анапа, по договору аренды переданы Шако Е.Л. В ходе осмотра в границах данного земельного участка капитальных и некапитальных объектов недвижимости не обнаружено.

13 мая 2015 года Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа направило в адрес Шако Е.Л. уведомление о необходимости в 30-дневный срок с момента получения настоящего уведомления устранить допущенные нарушения договорных отношений и предоставить подтверждения устранения нарушений, что подтверждается уведомлением №27.05-3209 от 13 мая 2015 года и уведомлением о вручении «Почта России» от 06 июня 2015 года.

16 июня 2015 года Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа направило в адрес Шако Е.Л. уведомление и соглашение о расторжении договора аренды земельного участка на основании пункта 3.2.5. договора, что подтверждается уведомлением №27.05-4162 от 16 июня 2015 года, соглашением о расторжении договора аренды земельного участка, кассовым чеком «Почта России» от 16 июня 2015 года.

02 декабря 2014 года между Шако Е.Л. и индивидуальным предпринимателем Поведенным А.В. заключен договор №18-14 на выполнение проектных работ по разработке проектной документации на строительство туристической базы отдыха на земельном участке с кадастровым номером <...>, расположенном по адресу: <...>.

Согласно п. 1.2. указанного договора разработка проектной документации выполняется поэтапно согласно календарного плана работ, в соответствии с которым датой окончания работ установлена 20 мая 2016 года.

В силу положений статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, не допускать их загрязнение и захламление, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пп. 4 пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды от 19 марта 2004 года) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды Земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно п. 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора цессии от 16 декабря 2013 года) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как было указано выше, п.3.2.5, договора аренды№0000000558 от 19 марта 2004 года предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае неиспользования арендатором земельного участка в течение одного года, однако указанный пункт договора противоречит положениям ст.ст. 45, 46 ЗК РФ в их взаимосвязи, поскольку аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, при этом ответчик (истец) Шако Е.Л. фактически приобрела права аренды на спорный земельный участок только 22 апреля 2014 года, следовательно, в силу положений ст.ст. 168, 180 ГК РФ приведенный пункт договора является недействительным (ничтожным) и не влечет правовых последствий.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка от 19.03.2004 года с Шако Е.Л., заявленных управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город – курорт Анапа, и удовлетворении встречных требований.

Учитывая, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, а ответчик (истец) Шако Е.Л. фактически приобрела права аренды на спорный земельный участок только 22 апреля 2014 года, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недействительности (ничтожности) пункта договора, предусматривающего право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды в случае неиспользования участка (его части) в течение одного года.

Доводы жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении исковых требований, не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают установленных обстоятельств дела и выводов суда.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда, вынесенного в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Анапского районного суда Краснодарского края от 14 января 2016 года – оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: