Гражданский кодекс часть 1

по апелляционной жалобе и дополнениям к ней представителя истца ФИО1 - ФИО3, апелляционной жалобе внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом ИЗКВ» ФИО4

на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 27 июля 2016 года.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Гуревской Л.С., объяснения представителя истца ФИО1 - ФИО3, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ФИО2 – ФИО5, представителя третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Сибинвест» ФИО6, возражавших против отмены решения, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда,

установила:

В обоснование иска указано, что 13 апреля 2009 года между ООО «Торговый дом ИЗКВ» и ФИО1 был заключен договор долевого участия в строительстве, в соответствии с которым участники обязуются совместно действовать и соединить свои вклады для инвестирования в строительство, в соответствии с проектно-сметной документацией, 13-ти этажного жилого дома, расположенного <адрес изъят> и оформления права собственности ФИО1 на однокомнатную квартиру, строительный номер 8, общей площадью 42,8 кв.м., в том числе 8 кв.м., площади балконов с коэффициентом 0,3, на 2-м этаже, а ООО «Торговый дом ИЗКВ»: все остальное здание (в т.ч. цокольный этаж).

ООО «Торговый дом ИЗКВ» обязался предоставлять в качестве вкладов в совместную деятельность материалы, услуги, работы, денежные средства, ФИО1 – денежные средства в сумме: 1 182 000 руб. + 0,3% при оплате наличными (из них затраты на содержание заказчика составляют 2,5% от сметной стоимости объекта); за установку охранно-пожарной сигнализации (цена договорная); за подготовку и оформление документов для регистрации права собственности истца на данную квартиру (цена договорная).

ФИО1 обязалась обеспечить своевременное инвестирование в строительство и принять законченную строительством квартиру без чистовой отделки (пункты 1.1,1.2, 1.5 Договора).

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 26 июня 2015 года по делу № А19-4848/2015 ООО «Торговый дом ИЗКВ» признано банкротом. В отношении должника введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 24 сентября 2015 года по делу № А19-4848/2015, включено требование ФИО1 о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры, строительный номер 8, общей площадью 42,8 кв.м., в том числе 8 кв.м, площади балконов с коэффициентом 0,3, на 2-м этаже 13-ти этажного жилого дома, расположенного <адрес изъят> в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Торговый дом ИЗКВ».

С целью регистрации права собственности на квартиру ФИО1 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области. Уведомлением № 001/007/2016-1816 от 26 февраля 2016 года регистрация права собственности была приостановлена в связи с имеющейся записью в ЕГРП о правах иного лица на данную квартиру.

Согласно выписке из ЕГРП от 09 марта 2016 года право собственности на спорную квартирузарегистрировано за ФИО2 По имеющейся информации ФИО2 приобрел спорную квартиру у ООО «СибИнвест», которое в свою очередь приобрело её у ООО «Торговый Дом ИЗКВ». Поскольку до возникновения у ФИО2 права собственности на квартиру предшествовало две сделки в отношении спорной квартиры, то по настоящему иску может быть заявлено только требование об истребовании квартиры из чужого незаконного владения.

С учетом уточнений, ФИО1 просила суд истребовать у ФИО2 из чужого незаконного владения в свою пользу квартиру № 8 с кадастровым Номер изъят, расположенную <адрес изъят>

Решением суда от 27 июля 2016 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобой с учетом дополнений к ней представитель ФИО1 - ФИО3 просит решение суда отменить по мотивам его незаконности и необоснованности, принять по делу новое решение.

Указывает на недействительность договора от 22 февраля 2012 года, заключенного между ООО «СибИнвест» и ООО «Торговый дом ИЗКВ» в части спорной квартиры, поскольку договор между истцом и ООО «Торговый дом ИЗКВ» был заключен раньше, в связи с чем застройщик не имел права заключать в отношении спорной квартиры договора купли-продажи с иными лицами.

ООО «СибИнвест» приобрело право собственности на спорную квартиру с нарушением закона ввиду отсутствия правоустанавливающих документов. Договор от 22 февраля 2012 года является договором подряда. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства выполнения работ по договору ООО «СибИнвест» в части строительства многоквартирного дома, а также доказательства оплаты данного договора в виде акта приема-передачи квартир. Односторонний акт распределения площадей многоквартирного дома от 10 декабря 2013 года является недействительным, поскольку ООО «СибИнвест», не являясь застройщиком данного дома, не имел права распределять квартиры в доме.

Вывод суда об отсутствии государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 13 апреля 2009 года, заключенного между истцом и ООО «Торговый дом ИЗКВ» является необоснованным, поскольку положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяются на данный договор, заключенный до принятия указанного закона.

Ошибочным является вывод суда об отсутствии у истца доказательств, подтверждающих ее право собственности на спорную квартиру. Стороной истца в материалы дела представлены акт приема-передачи от 21 февраля 2014 года, договор долевого участия в строительстве от 13 апреля 2009 года, который не оспаривался сторонами, в том числе ООО «Сибинвест».

Суд вынес решение без учета того факта, что спорная квартира находилась в собственности истца, которой распорядилось ООО «Сибинвест» без законных на то оснований. При этом суд не учел, что никто из лиц, участвующих в деле, исходя из обжалуемого решения, не несет перед истцом обязанности возмещать убытки.

Внешний управляющий ООО «Торговый дом ИЗКВ» ФИО4 в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, исковые требования ФИО1 удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы поясняет, что ООО «Сибинвест» приобрело права собственности на спорную квартиру с нарушением закона в отсутствие правоустанавливающих документов. Договор от 22 февраля 2012 года, заключенный между ООО «Сибинвест» и ООО Торговый дом ИЗКВ», по своей правовой природе является договором подряда. В свою очередь работы по нему между указанными обществами не выполнялись, квартиры в качестве оплаты по договору не передавались. Соответственно ООО «Сибинвест» не могло приобрести в собственность спорную квартиру и распоряжаться ей по своему усмотрению. Кроме того, названный договор является незаключённым, так как не согласован его предмет, а дополнительное соглашение к договору в части включения условия о передачи спорной квартиры, является недействительным в силу ничтожности.

Лица, участвующие в деле, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел гражданское дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы с учетом дополнений к ней, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для его отмены не имеется.

Из материалов дела следует, что 13.04.2009 между ООО «Торговый дом ИЗКВ» (Участник-1) и ФИО1 (Участник-2) был заключен договор долевого участия в строительстве.

В соответствии с п. 1.1. указанного Договора, Участники обязались совместно действовать и соединить свои вклады для инвестирования в строительство, в соответствии с проектно-сметной документацией, 13-ти этажного жилого дома, расположенного <адрес изъят> и оформления права собственности:

- Участника-2: на однокомнатную квартиру, строительный номер 8, общей площадью 42,8 кв.м., в том числе 8 кв.м, площади балконов с коэффициентом 0,3, расположенную на 2-м этаже.

-Участника-1: на все остальное здание (в т.ч. цокольный этаж).

Согласно п. 1.2. Договора Участник-1 обязался предоставлять в качестве вкладов в совместную деятельность: материалы, услуги, работы, денежные средства, а Участник-2: денежные средства в сумме:

1) 1 182 000 руб. + 0,3% при оплате наличными (из них затраты на содержание заказчика составляют 2,5% от сметной стоимости объекта); 2) за установку охранно-пожарной сигнализации (цена договорная); 3) за подготовку и оформление документов для регистрации права собственности Участника-2 на данную квартиру (цена договорная).

ООО «Торговый дом ИЗКВ» обязалось обеспечить своевременное инвестирование в строительство и принять у ФИО1 законченную строительством квартиру без чистовой отделки (пункт 1.5 Договора).

В соответствии с п. 4.2. Договора ООО «Торговый дом ИЗКВ», при условии выполнения ФИО1 обязательств по оплате, обязалось передать последней законченное строительством жилое помещение для чистовой отделки акту приема-передачи в конце 4 квартала 2009 г. ФИО1 обязалась произвести окончательную отделку квартиры (т.е. установить санфаянс и смесители, закончить внутреннюю электропроводку) для сдачи дома в эксплуатацию в сроки, общие для всего дома.

10.12.2013 ООО «Торговый дом ИЗКВ» было получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – 155 квартирного жилого дома, расположенного <адрес изъят>

Истцом в материалы дела представлен акт приема-передачи к Договору долевого участия в строительстве от 21.02.2014, согласно которому ООО «Торговый дом ИЗКВ» передал, а ФИО1 приняла законченную строительством квартиру №8 на втором этаже, общей площадью 37,4 кв.м., жилой площадью – 17,2 кв.м и 7,7 площадью балкона, четырнадцати этажного жилого дома (в т.ч. с цокольным этажом), расположенного <адрес изъят> без чистовой отделки.

Однако из определения Арбитражного суда Иркутской области от 24.09.2015 по делу №19-4848/2015 по заявлению ФИО7 о признании ООО «Торговый дом ИЗКВ» несостоятельным (банкротом), которым было удовлетворено требование ФИО1 о включении в реестр требований кредиторов ООО «Торговый дом ИЗКВ» о передаче ей спорного жилого помещения, следует, что ООО «Торговый дом ИЗКВ» обязательства по передаче объекта долевого строительства не исполнены; квартира по акту приема-передачи в установленном законом порядке заявителю не передана.

Из обстоятельств дела следует, что с целью регистрации права собственности на квартиру истец обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области только 10.02.2016.

Уведомлением № 001/007/2016-1816 от 26.02.2016 регистрация права собственности была приостановлена в связи с имеющейся записью в ЕГРП о правах иного лица на данную квартиру.

Таким образом, несмотря на подписание акта приема-передачи квартиры 21.02.2014, истец обратилась в Управление Росреестра по Иркутской области для регистрации права собственности на спорную квартиру только спустя 2 года - в феврале 2016 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 09.03.2016 собственником спорного жилого помещения, площадью 39 кв.м., расположенного <адрес изъят> является ФИО2

Согласно абз. 2 пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Из смысла статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что закон различает два вида незаконного владения чужой вещью: добросовестное и недобросовестное владение. При этом у недобросовестного приобретателя имущество может быть истребовано собственником во всех случаях, без ограничений. От добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано в двух случаях: если такое имущество получено им безвозмездно, а также в случае возмездного приобретения, если имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце втором пункта 34 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с применением последствий недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Из пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. следует, что в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Принимая во внимание положения статьей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения. содержащиеся в абз. 2 пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что по виндикационному иску не владеющий собственник должен доказать, что ему принадлежит право собственности на спорное имущество, а ответчик является незаконным владельцем, у которого находится имущество и который не имеет правового основания для его удержания.

Из дела правоустанавливающих документов на жилое помещение, расположенное <адрес изъят> следует, что 22 февраля 2012 г. между ООО «Торговый дои ИЗКВ» («Заказчик» и «Цедент»), в лице ген. директора ФИО8, и ООО «СибИнвест» («Генподрядчик» и «Цессионарий») был заключен Договор на строительство группы жилых многоквартирных домов, к которому также было заключено дополнительное соглашение.

Согласно п. 1.1. Дополнительного соглашения Генподрядчик обязался выполнить собственными либо привлеченными силами и средствами работы по возведению двух блок секций <адрес изъят>, в соответствии с условиями Дополнительного соглашения, заданием Заказчика, технической документацией и сметой в сроки, предусмотренные укрупненным графиком строительных работ, а Заказчик обязался создать Подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат (жилой многоквартирный дом). Из п. 1.2. Дополнительного соглашения следует, что 10 % площадей, возникших по результатам строительства жилья, Генподрядчик передает в собственность непосредственно Заказчика и 15% площадей, возникших по результатам строительства жилья, Генподрядчик передает в собственность Министерства обороны РФ, выступающего в лице Заказчика, после завершения такого строительства и ввода жилья в эксплуатацию.

При этом в пункте 1.3. Дополнительного соглашения стороны согласовали перечень квартир, на которые приобретает право собственности Генподрядчик, т.е. ООО «СибИнвест». В данный перечень включена квартира <адрес изъят>

10.12.2013 ООО «Торговый дом ИЗКВ» было выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства – 155 квартирного жилого дома, расположенного <адрес изъят>, в эксплуатацию № RU38303000-197/118/168. В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию генеральным директором ООО «СибИнвестр» ФИО9 был подписан акт распределения площадей многоквартирного жилого дома <адрес изъят> из которого следует, что общая площадь спорного жилого помещения Номер изъят составила 39 кв.м., жилая – 17,2 кв.м., площадь балкона – 7,7 кв.м.

28 сентября 2015 г. между ООО «СибИнвест» («Продавец») и ФИО2 («Покупатель»), в лице законного представителя ФИО10, был заключен Договора купли-продажи спорной квартиры. В этот же день стороны подписали акт приема-передачи квартиры.

Цена квартиры согласно п. 3 Договора купли-продажи квартиры составила 1 401 000 руб. Указанная сумма была в полном объеме оплачена ответчиком ООО «СибИнвест», что сторонами не оспаривалось.

28.09.2015 ответчик обратился в Управление Росреестра по Иркутской области с заявлением о регистрации права собственности.

Право собственности зарегистрировано за ФИО2 12.10.2015 за № 38-38/001-38/001/052/2015-1592/2, о чем на Договоре купли-продажи квартиры имеется соответствующая отметка регистрирующего органа.

Таким образом, право собственности ФИО2 на спорное жилое помещение возникло 12 октября 2015 г.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Между тем, в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом в материалы дела не представлено доказательств, что на момент заключения сделки купли-продажи квартиры ответчику было известно, что в отношении спорной квартиры имеются притязания третьих лиц.

В связи с чем, является правильным вывод суда первой инстанции о том, что ФИО2 является добросовестным приобретателем спорного жилого помещения.

При этом суд первой инстанции учел, что ФИО1 не представлено допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о передаче ей в собственность спорного жилого помещения.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что не имеет правового значения тот факт, что договор между истцом и ООО «Торговый дом ИЗКВ» был заключен ранее Договора купли-продажи квартиры между ООО «СибИнвест» и ФИО2

При этом суд учел, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о государственной регистрации Договора долевого участия в строительстве от 13.04.2009, тогда как согласно части 3 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации", договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, суд исходил из того, что истец не обозначила свои права на спорную квартиру перед третьими лицами, при этом не имеет значения, что договор заключен до принятия Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации".

По существу приведенные в апелляционной жалобе доводы свидетельствуют не о нарушении судом норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.

Иных доводов. способных повлиять на правильность выводов и результат рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции, в апелляционной жалобе не приведено, обжалуемое решение в соответствии с требованиями статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации содержит мотивированное обоснования отклонения заявленных истцом доводов и представленных доказательств.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда,

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 27 июля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий: Е.Г. Бутина

Судьи: Л.С. Гуревская

Н.В. Игнатова