Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя < Ф.И.О. >5 по доверенности < Ф.И.О. >4 на решение Октябрьского районного суда <...> Краснодарского края от <...>.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

установила:

администрация муниципального образования <...> обратилась в суд с исковым заявлением к < Ф.И.О. >5 о расторжении договора аренды земельного участка и освобождении земельного участка.

В обоснование исковых требований указано, что распоряжением главы администрации Краснодарского края от <...><...>-р «О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью научно-производственной фирме «Кварк» земельного участка для строительства и эксплуатации производственного комплекса по производству солнечных модулей и солнечных энергосистем в <...>» между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО НПФ «Кварк» заключен договор аренды земельного участка от <...><...>, сроком до <...>. На основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору от <...> арендатором по договору является < Ф.И.О. >5 Согласно пункту 1.1. указанного договора арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок, расположенный в <...>, для строительства и эксплуатации производственного комплекса по производству солнечных модулей и солнечных энергосистем. В соответствии с подпунктом 4.1.6 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. В ходе проверки истцом было установлено, что земельный участок, предоставленный в аренду, частично огражден, свободен от строений и сооружений, на нем расположены насыпи грунта; ограждение выходит за границы земельного участка с фасадной и смежной сторон на 416 кв.м. и 388 кв.м. соответственно; выявлено самовольное занятие земельного участка общей площадью 804 кв.м. Разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства на земельном участке по <...> не выдавалось. Администрацией муниципального образования <...> в адрес ответчика было направлено предписание от <...><...>.26 об устранении нарушений в месячный срок со дня получения данного предписания. Ответчиком предписание не было получено и возвращено истцу в связи с истечением срока хранения письма. В газете «Краснодарские известия» от <...> опубликовано информационное сообщение о необходимости < Ф.И.О. >5 устранить выявленные нарушения и сообщить о принятых мерах. В связи с неустранением в установленный срок нарушений администрацией муниципального образования <...> в адрес ответчика было направлено уведомление от <...><...> о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Вместе с тем, по состоянию на <...> у ответчика имеется задолженность по арендной плате в размере 3417,82 руб. и пени в размере 41,36 руб.

В судебном заседании представители администрации муниципального образования <...> по доверенностям < Ф.И.О. >6, < Ф.И.О. >7 поддержали заявленные исковые требования, просили суд их удовлетворить. Пояснили, что ответчиком допущены нарушения существенных условий договора, а именно: не освоение арендуемого земельного участка в течение 5,5 лет, невнесение арендной платы по договору аренды земельного участка, что послужило основанием для обращения арендодателя в суд с иском о расторжении договора аренды.

Представитель < Ф.И.О. >5 по доверенности < Ф.И.О. >4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, просила суд отказать в их удовлетворении. Пояснила, что предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды, право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Из содержания предписания департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования <...>, а также информационного сообщения в газете «Краснодарские известия» невозможно сделать вывод о том, какие существенные нарушения необходимо устранить арендатору в месячный срок. Требование о расторжении договора могло быть заявлено администрацией только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа. < Ф.И.О. >5 было направлено уведомление о проведенных мероприятиях, направленных на освоение земельного участка по его целевому назначению. Однако, истец подал иск в суд, нарушив досудебный порядок урегулирования спора. Также пояснила, что задолженность по арендной плате в размере 3417,82 руб. образована <...>, а <...>< Ф.И.О. >5 произвел оплату в размере 3500 руб., погасив задолженность в течение одного квартала, что в соответствии с договором аренды не является нарушением существенных условий договора. Согласно договору аренды был предусмотрен более длительный срок для строительства объектов - 49 лет, а не 3 года как предусмотрено п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ. Следовательно, не завершение ответчиком строительства в пятилетний срок не является нарушением договора. В настоящее время общий срок пользования арендованным имуществом < Ф.И.О. >5 составляет менее двух лет. И им ведется комплекс работ по освоению земельного участка, обжалованию отказа департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования <...> в выдаче разрешения на строительство; он понес значительные расходы ввиду добросовестного выполнения своих договорных обязательств. <...> между < Ф.И.О. >5 и ООО НПФ «Кварк» заключено соглашение о сотрудничестве в сфере изготовления и производства солнечных модулей и солнечных энергосистем, что также подтверждает намерение < Ф.И.О. >5 продолжить работы по строительству производственного комплекса по производству солнечных модулей и солнечных энергосистем, освоению спорного земельного участка.

Решением Октябрьского районного суда <...> от <...> исковое заявление администрации муниципального образования <...> к < Ф.И.О. >5 о расторжении договора аренды земельного участка и освобождении земельного участка удовлетворено. Суд расторгнул договор аренды земельного участка от <...><...>, заключенный между администрацией муниципального образования <...> и < Ф.И.О. >5 Суд обязал < Ф.И.О. >5 освободить и вернуть Арендодателю - администрации муниципального образования <...> земельный участок общей площадью 40047 кв.м, расположенный в Центральном внутригородском округе <...>, кадастровый <...> путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

В апелляционной жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, представитель < Ф.И.О. >5 по доверенности < Ф.И.О. >4 просит решение Октябрьского районного суда <...> от <...> отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных администрацией исковых требований. В обоснование доводов жалобы указала, что решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, без полного исследования всех материалов дела.

Проверив материалы дела, выслушав представителя < Ф.И.О. >5 по доверенности < Ф.И.О. >4, представителя администрации муниципального образования <...> по доверенности < Ф.И.О. >8, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО НПФ «Кварк» заключен договор аренды земельного участка от <...><...>, сроком до <...> на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от <...><...>-р «О предоставлении в аренду ООО НПФ «Кварк» земельного участка для строительства и эксплуатации производственного комплекса по производству солнечных модулей и солнечных энергосистем в <...>».

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <...> под <...>.

На основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору от <...>, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <...><...>, арендатором по договору является < Ф.И.О. >5

Между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и администрацией муниципального образования <...><...> подписан акт приема-передачи договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, от департамента имущественных отношений Краснодарского края к администрации муниципального образования <...>, согласно которому права арендодателя по вышеуказанному договору переходят к администрации муниципального образования <...> с <...>.

Пунктом 1 ст. 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Подпунктом 4.1.6 договора установлено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Согласно пункта 1.1. договора аренды от <...> арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 23:43:0306052:7 общей площадью 40047 кв.м., расположенный в Центральном внутригородском округе <...>, для строительства и эксплуатации производственного комплекса по производству солнечных модулей и солнечных энергосистем.

В соответствии с актом осмотра земельного участка от <...><...> и актом проверки соблюдения земельного законодательства управления муниципального контроля администрации муниципального образования <...> от <...><...> установлено, что земельный участок общей площадью 40047 кв.м. частично огражден, свободен от строений и сооружений, на нем расположены насыпи грунта.

Согласно схеме выноса в натуру границ земельного участка и осей строений от <...>, подготовленной ГУП КК «Крайтехинвентаризвция-Краевое БТИ», ограждение выходит за границы земельного участка с фасадной и смежной сторон на 416 кв.м. и 388 кв.м. соответственно, т.е. в ходе проверки выявлено самовольное занятие земельного участка общей площадью 804 кв.м.

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования <...> от <...><...> разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером по <...>, в <...> не выдавалось.

На основании ст. 450 ГК РФ изменение и расторжении договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Администрацией муниципального образования <...> в адрес ответчика было направлено предписание от <...><...>.26 об устранении нарушений в месячный срок со дня получения данного предписания.

В газете «Краснодарские известия» от <...> опубликовано информационное сообщение о необходимости < Ф.И.О. >5 устранить выявленные нарушения и сообщить о принятых мерах.

Судом первой инстанции установлено, что <...> в связи с не устранением в установленный срок нарушений администрацией муниципального образования <...> в адрес ответчика направлялось уведомление <...> о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.

Согласно ч. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 настоящего Кодекса, а именно: при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно п. 3.2.4 договора аренды от <...> предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям: использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в подпункте 1.1 договора; нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в п. 4.1,4.3 договора; невнесение арендной платы в течение одного квартала; использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

На основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору от <...>< Ф.И.О. >5 принял на себя права и обязанности арендатора по договору, следовательно, условия пользования земельным участком для ответчика соответствуют условиям, оговоренным в основном договоре аренды, а именно: строительство и эксплуатация производственного комплекса по производству солнечных модулей и солнечных энергосистем, с установлением сроков использования, начиная с даты заключения договора аренды - с <...>.

Из акта проверки, по состоянию на <...>, следует, что спорный земельный участок частично огражден, свободен от строений и сооружений, на нем расположены насыпи грунта.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что ответчиком нарушено существенное условие договора – не освоение и использование земельного участка не в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием более 5 лет.

В свою очередь не освоение и использование земельного участка не в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием более 5 лет влечет за собой право арендодателя требовать прекращения договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, согласно п. 2.3 договора аренды арендная плата, подлежащая к уплате, вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.

Судом первой инстанции установлено, что по состоянию на <...> у < Ф.И.О. >5 имелась задолженность по арендной плате в размере 3417,82 руб. и пени в размере 41,36 руб., данная задолженность образовалась на <...>.

Задолженность < Ф.И.О. >5 по арендной плате по состоянию на <...> составляет 363500,74 руб., пени - 1164,44 руб.

Суд первой инстанции доводы представителя ответчика о том, что им не были нарушены сроки внесения арендной платы, правильно признаны несостоятельными, так как в ходе судебного разбирательства было установлено внесение < Ф.И.О. >5 арендной платы <...> (платежное поручение <...> от <...>), т.е. после подачи администрацией муниципального образования <...> иска о расторжении договора аренды.

При таких обстоятельствах, установив нарушение ответчиком существенных условий договора, в соответствии со ст. 450 ГК РФ, ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, суд первой инстанции, обоснованно удовлетворил исковые требования администрации муниципального образования <...> о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Доказательства, положенные судом первой инстанции в основу своих выводов, сомнений в достоверности не вызывают.

Доводы апелляционной жалобы о том, что администрацией муниципального образования <...> не соблюден досудебный порядок урегулирования спора не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, опровергаются исследованными материалами дела.

Так, в материалы дела представлены конверт с отметкой почты России, датированный <...>, с предписанием администрации от <...> об устранении нарушений, вернувшийся отправителю <...> в связи с истечением срока хранения; квитанция <...> об отправке почтового отправления-уведомления о прекращении договора аренды земельного участка от <...>; газета «Краснодарские известия» от <...>, в котором опубликовано информационное сообщение о необходимости < Ф.И.О. >5 устранить выявленные нарушения и сообщить о принятых мерах.

Таким образом, истцом были приняты все необходимые меры по уведомлению < Ф.И.О. >5 о предстоящем расторжении договора посредством почтовой связи и посредством размещения в периодическом издании (газета). Ответчиком не представлено доказательств того, что извещения не были им получены по вине органа почтовой связи или по другим независящим от него обстоятельствам.

Иные доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судом в качестве основания к отмене решения суда первой инстанции, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам, материалам дела и направлены на ошибочное толкование норм материального и процессуального права.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда, не усматривается.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Октябрьского районного суда <...> Краснодарского края от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя < Ф.И.О. >5 по доверенности < Ф.И.О. >4 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: