Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца ФИО1 – ФИО2 на решение Центрального районного суда города Барнаула Алтайского края от 10 июля 2018 года по делу

по иску ФИО1 к ФИО3 об уменьшении покупной стоимости, взыскании суммы.

Заслушав доклад судьи Юрьевой М.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 об уменьшении покупной стоимости, взыскании суммы.

В обоснование требований указано, что истец приобрел у ответчика по договору купли-продажи от 28.04.2017 нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, стоимостью 2 400 000 руб. Право собственности на нежилое помещение зарегистрировано за истцом 11.05.2017, полный расчет за здание произведен 16.05.2017.

Для подготовки проекта на капительный ремонт, истец обратился в специализированную организацию, специалисты которой провели техническое обследование здания на предмет фактического состояния строительных конструкций и возможности дальнейшей эксплуатации. В результате обследования выявленные скрытые недостатки, не оговоренные ответчиком при продаже. Недостатки, дефекты и отклонения от строительных норм безопасной эксплуатации здания не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. Данные недостатки являются существенными, и их устранение является затратным, в связи с чем ответчиком нарушены требования ст.469 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ).

Ссылаясь на данные обстоятельства, истец (с учетом уточнения исковых требований) просил произвести уменьшение покупной цены здания по договору купли-продажи от 28.04.2017 на 959 000 руб., взыскав данную сумму с ответчика, а также взыскать расходы на проведение инженерно-технического обследования здания в размере 70 000 руб., судебной экспертизы в размере 42 000 руб., государственную пошлину в размере 13 341 руб.

Решением Центрального районного суда города Барнаула Алтайского края от 10 июля 2018 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано в полном объеме.

С решением суда не согласился истец. В обоснование требований жалобы ссылается на то, что при производстве обследования здания ООО «АлтайРемСтройПроект» и в ходе проведении судебной экспертизы ООО «АлтайСтройЭксперт» обнаружены аналогичные скрытые недостатки здания.

Однако, специалисты ООО «Алтайэксперт» по собственной инициативе вышли за рамки заданных судом вопросов и сделали вывод, что скрытые недостатки (дефекты), изложенные в заключении специалистов ООО «АлтайСтройЭксперт» №694, не могут являться таковыми исходя из года ввода здания в эксплуатацию и более поздних дат введения нормативных требований, на основании которых они определены. При этом не указали, какие нормативные акты действовали на момент строительства здания, и чем они отличались от нормативных актов, примененных при проведении комплексной экспертизы.

Данные выводы экспертов необоснованно приняты судом во внимание.

Ответчик не доказал, что недостатки здания возникли до передачи товара покупателю, а напротив подтвердил, что ему было о них известно, так как ранее им проводилась экспертиза здания, которая установила недостатки, в том числе по глубине заложения и прочим дефектам фундамента. Покупателю о недостатках не было известно в момент передачи товара, а в договоре они не указаны.

Полагает безосновательными выводы суда о том, что здание истцом у ответчика приобретено по заниженной цене в связи со скрытыми недостатками при иной ее рыночной стоимости, в связи с чем истцу компенсированы недостатки товара.

Считает, что предметом доказывания по делу должны были быть следующие факты: наличие скрытых недостатков; осведомленность ответчика об имеющихся недостатках; не информирование истца ответчиком о скрытых недостатках; снижение стоимости здания с учетом скрытых недостатков. Данные обстоятельства установлены в ходе рассмотрения дела. При этом, по мнению истца, рыночная стоимость здания не должна быть предметом доказывания по делу, т.к. стороны при заключении договора купли-продажи здания руководствовались свободой договора, в том числе при определении его цены.

В суде апелляционной инстанции представитель истца ФИО2 на доводах апелляционной жалобы настаивала.

Представитель ответчика ФИО5 просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствие этих лиц.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда в соответствии с п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного постановления.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 28.04.2017 между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в силу п. 1.1. которого, продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, здание пристроя к хозяйственному корпусу литер К1, назначение нежилое, расположенное по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 1.2 договора покупатель перед подписанием настоящего договора недвижимое имущество осмотрел, по результатам визуального осмотра претензий к состоянию и качеству приобретаемого недвижимого имущества не имеет.

Имущество является предметом залога по договору ипотеки *** от 20.04.2012 и договора ипотеки № *** от 24.09.2014 (п. 1.4)

По соглашению сторон цена недвижимого имущества составляет 2 400 000 руб. (п. 2.1 договора).

Оплата договора произведена полностью, что подтверждается квитанцией, ФИО1 и ФИО3 не отрицалась.

Согласно информации, представленной АО «Банк Интеза», оценочная стоимость имущества, как предмета залога - спорного нежилого помещения определена 24.09.2014 по соглашению сторон в размере 4 821 000 руб., согласно заключению о переоценке недвижимого имущества (предмета залога) рыночная стоимость здания в ценах по состоянию на 04.04.2016 определена в размере 5 040 000 руб.

ООО «АлтайРемСтройПроект» проведено 05.06.2017 по обращению ФИО1 обследование здания, выявлены существенные недостатки фундамента. Стоимость работ по устройству монолитных фундаментов согласно смете и проекту ООО «АлтайРемСтройПроект» составляет 984 081 руб.

03.07.2017, 13.10.2017 ФИО1 ответчику направлены претензии, в которых в связи с наличием существенных недостатков здания просил произвести возврат денежных средств в размере 984 081 руб., расходы на проведение оценки в срок до 15.07.2017, 29.10.2017, соответственно, которые ответчиком оставлены без удовлетворения.

Заключением судебной экспертизы от 23.01.2018 № 694, проведенной ООО «Алтайстройэксперт», установлено, что исследуемое нежилое помещение не соответствовало и не соответствует нормативным требованиям строительных норм и правил, а также требованиям механической, пожарной безопасности.

Выявленные несоответствия нормативных требований отнесены экспертами к трем категориям дефектов: критические, значительные и малозначительные. Установлено, что часть недостатков являлась скрытыми.

В существующем техническом состоянии объект исследования не пригоден для эксплуатации, проведение отделочных работ в исследуемых нежилых помещениях возможно только после устранения выявленных критических и значительных дефектов. Все выявленные дефекты являются устранимыми.

Экспертом дан перечень ремонтно-строительных работ, необходимый для устранения скрытых дефектов и недостатков.

Установлено, что рыночная стоимость объекта исследования в ценах 2 квартала 2017 года составляет с учетом только явных дефектов 2 430 000 руб., с учетом скрытых дефектов 1 530 000 руб.

Размер уменьшения рыночной стоимости нежилого помещения с учетом выявленных скрытых недостатков в ценах по состоянию на 2 квартал 2017 года составляет 900 000 руб.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы ООО «Алтайстройэксперт» от 18.06.2018 №204С, рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости определенная по состоянию на дату заключения договора, составляет без учета скрытых недостатков, указанных в заключении экспертов ООО «АлтайСтройЭксперт» № 694 от 23.01.2017 - 4 262 000 руб., с учетом наличия недостатков, указанных как «скрытые» в заключении экспертов ООО «АлтайСтройЭксперт» № 694 от 23.01.2017, составляет 3 303 000 руб.

Размер уменьшения стоимости исследуемого объекта недвижимости, с учетом наличия недостатков, приведенных в заключении экспертов № 694, составит 959 000 руб.

Скрытые недостатки (дефекты), указанные в заключении экспертов ООО «АлтайСтройЭксперт» № 694, не могут являться таковыми, исходя из года ввода здания в эксплуатацию и более поздних дат введения нормативных требований, на основании которых они определены.

Рыночная стоимость исследуемого здания, по которой оно было приобретено истцом, учитывает его фактически существующее техническое состояние на момент составления договора купли-продажи.

Как следует из заключения экспертов, определение рыночной стоимости объекта исследования, с учетом наличия скрытых недостатков приведенных в заключении экспертов № 694, производилось путем применения корректирующего коэффициента к его стоимости, определенной без учета их наличия. Данный понижающий коэффициент принят в размере 22,5% (9% усиление фундамента, 4% устройство горизонтальной гидроизоляции, 5% утепление наружных стен, 4,5% мероприятия против морозного пучения грунтов основания), определенном в заключении экспертов № 692 как внешний износ, связанный с наличием скрытых дефектов.

Причинами расхождения в выводах данных экспертиз является ряд проведенных с отступлением от методик расчетов при проведении первичной экспертизы.

Оценивая указанное заключение повторной экспертизы об определении рыночной стоимости спорного объекта без учета скрытых недостатков, и с учетом таковых, суд первой инстанции пришел к выводу, что оно полностью соответствует требованиям закона, в связи с чем, принято судом как надлежащее доказательство по делу.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, проанализировав и оценив все обстоятельства по делу в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходил из того, что скрытые недостатки (дефекты), изложенные в заключении экспертов ООО «АлтайСтройЭксперт» № 694, таковыми не являются, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии на момент покупки скрытых недостатков здания, которые не было возможности обнаружить, при определении цены сделки истец не являлся пассивной стороной с учетом года постройки недвижимости, технического состояния, был не лишен возможности пригласить специалистов для проведения осмотра здания. При этом, судом принято во внимание заключение эксперта №204С, а также то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная по состоянию на дату заключения договора, без учета скрытых недостатков, указанных в заключении экспертов ООО «АлтайСтройЭксперт» №694, составляет 4 262 000 руб., в заключении о переоценке стоимости здания по состоянию на 04.04.2016 - в размере 5 040 000 руб., приобретение объекта недвижимости истцом за 2 400 000 руб., суд первой инстанции пришел к выводу, что рыночная стоимость здания, по которой оно приобретено истцом, включает его фактически существующее техническое состояние на момент заключения договора купли-продажи, в связи с чем рыночная стоимость здания как с учетом скрытых недостатков (3 303 000 руб.), так и без учета таковых (4 262 000 руб.), составляет большую сумму, чем та, за которую здание было приобретено (2 400 000 руб.).

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку судом дана надлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам, правильно применен закон, подлежащий применению, выводы суда подробно мотивированы в решении. Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

Исходя из анализа вышеприведенных норм права, для применения мер гражданско-правовой ответственности к продавцу, сторона должна доказать, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара и данные недостатки возникли до его передачи покупателю.

В силу положений ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

Из договора купли-продажи от 28.04.2017 следует, что условие о качестве объекта недвижимости сторонами согласовано не было, в связи с чем юридически значимым обстоятельством для правильного разрешения спора являлось выяснение вопроса о возможности использования нежилого помещения по назначению.

Как усматривается из материалов дела и подтверждается пояснениями сторон, на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, стороны фактически произвели осмотр и прием-передачу данного недвижимого имущества, разногласий по качеству нежилого помещения между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию нежилого помещения истец не предъявлял, здание пристроя передано и принято без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами.

Каких-либо объективных и достоверных доказательств того, что нежилое помещение не соответствует своему назначению, ввиду выявленных недостатков, судом, равно как и экспертом при проведении повторной экспертизы, не установлено и из материалов дела не усматривается.

В данном случае истец, пользуясь правом выбора в силу ч. 1 ст. 475 ГК РФ, заявил требования об уменьшении покупной цены нежилого помещения.

Вместе с тем, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Между тем, истцом не доказано наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара в соответствии с данной нормой.

Требование истца об уменьшении покупной цены на сумму расходов на устранение скрытых недостатков, фактически сводится к требованию о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков (абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

В соответствии со ст. 475 ГК РФ требование о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию, при этом, уменьшение покупной цены приобретенного нежилого помещения не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонтных работ.

Ввиду изложенного, доводы жалобы о том, что суд не учел установленные экспертом скрытые недостатки, не дал мотивированную критическую оценку повторному экспертному заключению, а также не учел отсутствие у истца информации об указанных недостатках, которой обладал ответчик, правового значения не имеют, и обоснованность выводов суда по существу спора не опровергают.

Указанные доводы фактически направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и основанием к отмене верно постановленного по существу судебного решения не могут являться.

Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность принятого по делу решения, апелляционная жалоба истца не содержит.

Поскольку доводы жалобы несостоятельны и направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств, материальный закон судом применен правильно, процессуальных нарушений, являющихся безусловным основанием к отмене решения суда по ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, судом при рассмотрении дела не допущено, постольку оснований для удовлетворения жалобы у судебной коллегии не имеется, в связи с чем решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда города Барнаула Алтайского края от 10 июля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца ФИО1 – ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: