Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Зигануровой М.Ш. на решение Илишевского районного суда Республики Башкортостан от ... года, которым постановлено:

в удовлетворении иска Зигануровой М.Ш. к Газизовой Н.М., третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... о признании недействительными договоры купли-продажи недвижимого имущества с применением последствий недействительности сделок отказать.

Уменьшить размер подлежащей уплате Зигануровой М.Ш. государственной пошлины до ...

Взыскать с Зигануровой М.Ш. в доход государства государственную пошлину в сумме ...

Отменить обеспечительную меру, принятую судьей на основании определения от ... года - отменить арест лицевого счета Газизовой Н.М. в универсальном дополнительном офисе №... Дюртюлинского отделения №... ОАО «Сбербанк России».

Заслушав доклад судьи Ишбулатовой Е.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Зиганурова М.Ш. обратилась в суд с иском к Газизовой Н.М., третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., с требованием о признании договора купли-продажи земельного участка кадастровым номером ... и размещенного на нем жилого дома с надворными постройками, расположенные по адресу: ..., недействительным (ничтожным). Признать договор купли-продажи квартиры, общей площадью ... расположенной на первом этаже двухэтажного кирпичного дома, находящейся по адресу: ..., недействительным (ничтожным). Просила применить последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции. Также просила признать недействительным зарегистрированное право собственности Газизовой Н.М. на квартиру, общей площадью ... расположенной на первом этаже двухэтажного кирпичного дома, находящейся по адресу: .... Восстановить за ней право собственности на квартиру, общей площадью ... расположенной на первом этаже двухэтажного кирпичного дома, находящейся по адресу: ....

В обоснование исковых требований указала, что ... года между нею (покупателем) и Газизовой Н.М. (продавцом) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... и размещенного на нем жилого дома с надворными постройками, расположенных по адресу: ....

Вышеуказанное жилое помещение передано по акту приема-передачи от ... года, цена договора составила .... Право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано ... года. Сделки являются притворной, поскольку прикрывают в действительности договор мены между нею и Газизовой Н.М., с произведеной доплатой ею ... Газизовой Н.М.

Кроме этого, Газизовой Н.М. ей продан дом с недостатками, которые не могли быть обнаружены при продаже дома: в холодный период температура на уровне пола ниже 7 градусов по Цельсию, что не соответствует требованиям к жилому помещению.

Судом вынесено вышеизложенное решение.

Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе Зиганурова М.Ш. просит его отменить и вынести новое решение по тем основаниям, что в заключенном между ней и Газизовой Н.М., договоре купли-продажи, отсутствует согласование сторон о качестве имущества, его технических характеристиках и особенностях. Судом первой инстанции не учтен тот факт, что до заключения договора купли-продажи жилого дома, она не ознакомилась с техническим паспортом домовладения, что отражено в протоколе судебного заседания от ... года. Технический паспорт получен ... года, то есть уже после оформления в регистрационной палате договора купли-продажи, судом не дана оценка тому обстоятельству, что Газизова Н.М. сознательно скрыла, что дом имеет недостатки, и ввела истицу в заблуждение относительно состояния дома.

Изучив материалы дела, выслушав Зиганурову М.Ш., ее представителя Шакирова И.М, поддержавших апелляционную жалобу по доводам в ней изложенным, представителя Газизовой Н.М. – Хазиева А.М., полагавшего решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражение Газизовой Н.М. на нее, судебная коллегия находит, что оснований для отмены решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости является сделкой консенсуальной и считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Судом установлено, что ... года между продавцом Газизовой Н.М. и покупателем Зигануровой М.Ш. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... и размещенного на нем жилого дома с надворными постройками, расположенных по адресу: .... Вышеуказанное жилое помещение передано по акту приема-передачи от ... года, цена договора составила ... в тот же день между продавцом Зигануровой М.Ш. и покупателем Газизовой Н.М. был заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью ... расположенной на первом этаже двухэтажного кирпичного дома по адресу: ... цена договора составила ..., вышеуказанное жилое помещение передано по акту приема-передачи от ... года. Расчет сторонами произведен путем взаимозачета – Зиганурова М.Ш. передала Газизовой Н.М. разницу стоимости жилых помещений .... Право собственности на приобретенное имущество зарегистрированы Илишевском структурном подразделении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ....

В договоре купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... и размещенного на нем жилого дома с надворными постройками, расположенных по адресу: ... указаны все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, предусмотренные ст.ст. 554, 555, 558 Гражданского Кодекса РФ, а именно данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, данные о расположении недвижимости, о цене имущества, данные об отсутствии лиц, сохраняющих право пользования жилым домом.

Разрешая спор и отказывая Зигануровой М.Ш. в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что в обоснование искового заявления она сослалась на то, что заключение договора произошло под влиянием заблуждения - существенные скрытые недостатки дома - трещины в фундаменте, прогнившие венцы, из-за которых в зимнее время в доме на уровне пола низкая температура, значительно снижают возможность использования дома для проживания в зимнее время года, однако, в нарушение ст.56 ГПК РФ Зигануровой М.Ш. не представлено суду доказательств, свидетельствующих о том, что она заблуждалась относительно качества объекта сделки.

Государственная регистрация наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с Федеральным Законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно ч.1 ст. 18 Федерального Закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В силу ч.10 - ч.12 ст.33 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до 1 января 2013 года обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. При этом, если в связи с изменением сведений о таком объекте недвижимого имущества требуется внесения соответствующих изменений в подраздел I Единого государственного реестра прав, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества или его представителя и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества, содержащего новые сведения о таком объекте недвижимого имущества.

Судебная коллегия соглашается с мнением суда первой инстанции о том, что сделка между Газизовой Н.М. и Зигануровой М.Ш. совершена в простой письменной форме, предусмотренной законом для данного вида сделок. Договор зарегистрирован в соответствии с законом в регистрационной палате, как предусмотрено законом для данного вида сделок.

В ред. Федерального закона от 21,12.2009 N 334-ФЗ, после 1 января 2012 года кадастровый паспорт здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства является обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества, только в случае, если сведения о таком объекте недвижимого имущества отсутствуют в государственном кадастре недвижимости (п. 11 введен Федеральный законом от 21.12.2009 N 334-ФЗ). Технические паспорта, иные документы, которые содержат описание зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимого имущества и сделок с ними, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости (п. 12 введен Федеральный законом от 21.12.2009 N 334-ФЗ).

Из изложенного следует, что описание здания содержится либо в кадастровом паспорте здания, либо в техническом паспорте здания, последний имеет равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиях договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ.

Государственному регистратору представлен технический паспорт расположенного по адресу: ..., домовладения, оформленный на имя Газизовой Н.М., по состоянию на ... года.

В судебном заседании ... года оглашен технический паспорт домовладения по состоянию на ... года, расположенного по адресу: .... Он содержит в себе сведения как о дате постройки дома – ... так и о проценте их износа – 28,6% дома, 15% пристроя. Технический паспорт содержит техническое описание конструктивных элементов дома. В частности, фундамент, состоящий из камней под углами стен, содержит трещины – износ 25 %, наружная обшивка деревянных рубленных стен содержит трещины – износ 35%, деревянные перекрытия содержат зазоры и щели – износ 30%, асбестоцементная крыша содержит трещины – износ 30%, деревянные дощатые полы имеют стирание досок в ходовых местах – износ 35% и т.д. Технический паспорт содержит техническое описание конструктивных элементов пристроя. В частности, фундамент кирпично-ленточный, техническое состояние хорошее, износ 0,1% стены деревянно-каркасно-засыпные, техническое состояние хорошее, износ 2,9%, перекрытия деревянные, техническое состояние хорошее, износ 1,2%, крыша асбестоцементная, техническое состояние хорошее, износ 2,2% и т.д. ...

С учетом вышеизложенного, судом первой инстанции сделан вывод о том, что в техническом паспорте домовладения, приложенного как обязательный документ к договору купли-продажи, заключенному между сторонами, имелись сведения о техническом состоянии дома - дата его постройки и процент его изношенности. Сведения, содержащиеся в техническом паспорте, были доступны сторонам, при волеизъявлении стороны вправе были ознакомиться со всеми сведениями, содержащимися в представленных ими документах, ни государственный регистратор, ни Газизова Н.М. не препятствовали ознакомлению Зигануровой М.Ш. со всеми представляемыми документами. Отсюда следует, что в условии договора содержались достоверные сведения о техническом состоянии домовладения.

Кроме того, из акта осмотра жилого ... (...), произведенного ... года, видно, что недостатки дома как то трещины в фундаменте дома, устройство фундамента без гидроизоляции, поражение грибками первых и вторых венцов стен дома, на которые указывает Зиганурова М.Ш., имели место, их обнаружение было возможным при простом визуальном осмотре, признаки износа характерны проценту износа жилого дома, построенного в 1994 году, все недостатки учтены при определении физического износа дома на момент составления технического паспорта, представленного регистратору.

Зиганурова М.Ш не оспаривает, что неоднократно осматривала дом, как одна, так и совместно с мужем, со стороны Газизовой Н.М. препятствий для осмотра не было.

Таким образом, судом первой инстанции сделан вывод, с которым также соглашается судебная коллегия о том, что реализации права истца тщательному осмотру дома ничто не препятствовало, поведение Зигануровой М.Ш. до покупки дома значило ее согласие купить дом в том состоянии, в котором он находится, за ту цену, которую указала Газизова Н.М.

Кроме того, как усматривается из договора купли-продажи от ... года (...) п. 5.2. покупатель, то есть Зиганурова М.Ш., удовлетворен качественным состоянии жилого дома, установленного путем его осмотра перед заключением договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. В договоре купли-продажи стороны указали существенным условием соглашение о цене, условий, касающихся температурно-влажностного режима, договор не содержит.

Также, судом первой инстанции было установлено, что договоры купли-продажи жилого дома и квартиры были заключены между сторонами добровольно, при обоюдном желании обеих договаривающихся сторон. Обе стороны свободно владеют русским языком, понимали смысл и содержание договоров. В договорах купли-продажи жилого дома и квартиры четко указано на то, что это договоры именно купли-продажи жилого помещения, а не договоры мены. Расчет за жилые помещения между сторонами произведен - Зиганурова М.Ш. выплатила Газизовой Н.М. разницу стоимости жилого помещения ... стороны не стали передавать друг другу по ... не усмотрев в этом смысл. То обстоятельство, что стороны имели намерение именно продать друг другу принадлежащие ему жилое помещение, свидетельствуют и их действия по обращению вместе в государственный регистрирующий орган для соответствующей регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, регистрация была совершена ... года.

В связи с вышеизложенным, судебная коллегия полагает правильным вывод о том, что действительная воля сторон была направлена на создание именно тех правовых последствий, которые характерны для договора купли-продажи. В соответствии с условиями каждого договора имущество было передано продавцом покупателю и полностью оплачено последним.

При таком положении, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований Зигануровой М.Ш.

Несостоятельны доводы апелляционной жалобы о том, что дом имеет существенные недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, а также, что Газизова Н.М. сознательно скрыла состояние дома.

Зигануровой М.Ш. не представлены доказательства в соответствии со ст. 56-57 ГПК РФ относительные и допустимые доказательства в подтверждении своих доводов.

Доводы жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, нашли отражение в мотивировочной части решения, в апелляционной жалобе не содержится новых обстоятельств, а также не представлены новые доказательства, опровергающие выводы судебного постановления, а потому не могут служить основанием для его отмены.

Исходя из изложенного, судебная коллегия находит, что суд верно определил все обстоятельства, имеющие значение для дела, доказательствам, представленным сторонам, дал надлежащую оценку и вынес решение в соответствии с требованиями закона. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Илишевского районного суда Республики Башкортостан от ... года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Зигануровой М.Ш. – без удовлетворения.

Председательствующий Нурмухаметова Р.Р.

Судьи Ишбулатова Е.И.

Ткачева А.А.

Справка: судья ...