Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1, апелляционное представление прокурора г. Стерлитамака Сайфуллина И.Ф. на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 21 марта 2013 года, которым постановлено:

Исковые требования ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о регистрации договора купли-продажи, снятии с регистрационного учета, выселении из жилого помещения удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию:

- договора купли-продажи 2 - этажного жилого дома общей площадью 348,3 кв. м., лит А, с земельным участком общей площадью 1000 кв. м., с кадастровым № 02:56:050105:171, расположенные по адресу <...>, заключенный между ФИО2 и ФИО1 с рассрочкой платежа;

- перехода права собственности па недвижимое имущество - 2-этажный жилой дом общей площадью 348,3 кв. м., лит А, с земельным участком общей площадью 1000 кв. м., с кадастровым № 02:56:050105:171, расположенные по адресу" <...> на ФИО2 с сохранением обременения в виде залога недвижимости по договору залога недвижимости №4/1 от 18.11. 2010 г.

Обязать ответчика ФИО1 передать истице ФИО2 жилой дом общей площадью 548,3 кв. м. лит. А, с земельным участком общей площадью 1000 кв. м., расположенные по адресу: <...> по акту приема-передачи.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 понесенные расходы па оплату госпошлины в сумме 19500 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к ФИО2 о признании сделки купли-продажи жилого дома недействительной - отказать.

Заслушав доклад судьи Михляевой Г.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с иском (с последующим уточнением), в котором просит обязать ответчика произвести регистрацию перехода права собственности па двухэтажный жилой дом общей площадью 348,3 кв.м. (лит.А) с земельным участком, общей площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 02:56:050105:171, расположенные по адресу: <...> на основании договора от 17.02.2012 г. на имя ФИО2, признать утратившими право проживания и снять с регистрационного учета ответчиков ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, выселить из жилого помещения ответчика ФИО1, взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате госпошлины в сумме 19500 руб., мотивируя тем, что 17.02.2012г. между сторонами заключен договор купли-продажи указанного жилого дома. Согласно условиям договора продавец ФИО6 продал, а покупатель ФИО2 купила указанный дом с участком за 2250000 руб. В соответствии с условиями договора 17.02.2012г. продавец получил в качестве аванса от покупателя 100000 руб., выдав соответствующую расписку. По наступлении установленного договором срока продавец не изъявил желания расторгнуть договор в одностороннем либо ином порядке, полученный аванс не возвратил, однако на предложение представить документы на государственную регистрацию договора и передать дом по акту приема-передачи, получить оставшуюся сумму также отказался, от переговоров уклоняется, на претензии не отвечает. В доме состоят на регистрационном учете родственники и дети ФИО1, которые не проживают с ним, живут отдельно, в доме проживает один ФИО1 Фактическое место проживания зарегистрированных лиц истцу не известно. По условиям п.1.2 договора от 17.02.12г. ответчик продал, а истец купила указанным дом, порядок оплаты, предусмотренный договором, ее соблюден, аванс передан ответчику (продавцу) в полном объеме, а также направлено предложение о регистрации договора в установленном законом порядке. Договор купли-продажи не содержит условий по сохранению за кем-либо права на проживание либо нахождение на регистрационном учете. Несовершеннолетних лиц, зарегистрированных в доме, находящихся под опекой и имеющих какие-либо права на жилую площадь в доме на момент продажи не имелось. Просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности: зарегистрировать договор от 17.02.2012 г. купли-продажи 2-этажного жилого дома общей площадью 348,3 кв. м. лит А, с земельным участком общей площадью 1000 кв.м., с кадастровым № 02:56:050105:171, расположенные по адресу <...>, продавец ФИО1, покупатель ФИО2, зарегистрировать переход права собственности на указанный жилой дом на основании договора от 17.02.2012г. от ФИО1 к ней, обязать ответчика ФИО1 передать ей вышеуказанный дом с земельным участком, признать прекратившими право пользования и проживания и снять с регистрационного учета по адресу <...> ответчиков ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, выселить из жилого помещения - вышеуказанного дома по адресу: <...> ответчика ФИО1, взыскать с ответчика ФИО1 в пользу истицы понесенные расходы на оплату пошлины в сумме 19500 руб.

ФИО1 обратился в суд со встречным иском, в котором просит согласно п.п. 1 и 2 ст. 170 ГК РФ признать заключенный им и ФИО2 договор по продаже недвижимости ничтожным, недействительным, госпошлину взыскать с ФИО2, мотивируя иск тем, что указанный договор представляет собой договор займа, так как не было намерения продать дом по указанной в нем цене. Указал, что такие дома стоят больше 12 млн. руб., т.е. в 5-6 раз больше, чем указано в договоре. Дом находится в залоге у ФИО7 (сына истца ФИО2). По оплате суммы залога он с детьми окажется на улице без жилья и без денег. Поэтому заключенный договор без намерения продать дом по такой не рыночной цене был мнимым, притворным, прикрывающим собой другой договор – займа денежных средств на сумму 100000 рублей.

Судом вынесено приведенное выше решение.

Не соглашаясь с решением суда, ФИО1 в апелляционной жалобе просит его отменить, считая решение незаконным и необоснованным, по основаниям, изложенным во встречном иске.

Не соглашаясь с решением суда, прокурор города Стерлитамак Сайфуллин И.Ф. в апелляционном представлении просит его отменить, считая решение незаконным и необоснованным.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Проверив материалы дела, выслушав ФИО1, поддержавшего жалобу, представителя ФИО2 ФИО8, возражавшего против удовлетворения жалобы, заключение прокурора, полагавшей, что решение суда подлежит отменен, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение приведенным выше требованиям не соответствует.

В соответствии п. 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене или изменению при нарушении или неправильном применении норм материального или процессуального права.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Удовлетворяя исковые требования ФИО2 суд первой инстанции исходил из того, что обязательства по договору купли-продажи жилого дома были исполнены сторонами в соответствии с условиями заключенного договора, письменная форма договора соблюдена, согласно представленной истцом расписке ФИО1 получил от ФИО2 аванс в размере 100000 руб., как указано в п.2. договоры купли-продажи 17.02.2012 г.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда.

Установлено, что 17.02.2012 г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ФИО1 продает ФИО2 2-этажный жилой дом обшей площадью 348,3 кв.м., инв. №10386. лит.А, с земельным участком общей площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером 02:56:050105:171, расположенные по адресу: <...>.

Пунктом 2 указанного договора предусмотрено, что договор купли-продажи будет сдан на государственную регистрацию через три месяца с даты его подписания, но не позднее четырех месяцев с указанной даты, в период с 17.05.2012 г. по 17.06.2012 г., при этом дом продается за 2250000 руб., которые уплачиваются в следующем порядке: 100000 руб. уплачиваются при подписании договора в качестве аванса, 2150000 руб. в течение 30 дней после регистрации права собственности за покупателем.

Согласно п. 4 договора покупатель имеет право выставить продавцу в зачет уплаты покупной стоимости дома встречные денежные обязательства продавца (в качестве должника) в отношении покупателя (в качестве кредитора), которые будут иметь силу на момент произведения расчетов за дом, в том числе обязательства, приобретенные покупателем у третьих лиц по договорам уступки прав требования, в том числе долговые обязательства продавца, вытекающие из договора № 4 от 18.11.2010 займа с залогом недвижимого имущества (договор залога № 4/1 от 18.11.2010 2-этажного жилого дома общей площадью 348,3 кв. м. лит А, с земельным участком общей площадью 1000 кв.м., с кадастровым № 02:56:050105:171, расположенные по адресу <...>).

Согласно п. 10 договора на регистрационном учете в доме состоят ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, которые подлежат снятию с регистрационного учета в течение 30 дневного срока после сдачи документов на государственную регистрацию прав по настоящему договору Лиц, сохраняющих право проживания в продаваемом доме не имеется

В соответствии с п.12 договора купли-продажи изменение, дополнение или досрочное расторжение договора возможно только по письменному соглашению сторон. При этом продавец имеет право на односторонний отказ от исполнения обязательств по настоящему договору путем возврата покупателю полученного авансового платежа в сумме 100000 рублей в срок до 17.05.2012 года наличным платежом либо перечислением на банковский счет ФИО2

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п.3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Из приведенных условий договора следует, что исполнение его отложено на неопределенный срок (с момента подписания до четырех месяцев).

Не достигнуто сторонами и соглашение о конкретном порядке оплаты за продаваемую вещь - по договору она будет произведена либо за наличный расчет, либо в счет погашения долгов продавца перед третьими лицами, право требования по которым будет приобретено покупателем.

При этом круг этих третьих лиц в договоре не определен, сторонами по договору они не являются, договор подписан только истцом и ответчиком.

Судебная коллегия находит, что по-существу представленный в качестве основания заявленных ФИО2 требований договор является договором намерения, а не самим договором купли-продажи.

Как усматривается из материалов дела, ни одна из сторон не совершила действий, направленных на исполнение сделки. Ни передачи имущества, ни оплаты его стоимости не было произведено, кроме выплаты в счет аванса незначительной относительно стоимости дома суммы – 100000 руб.

Имеющаяся в материалах дела копия письма ФИО1, направленного (согласно представленным описи и квитанции) 15.05.2012 в адрес ФИО2, о расторжении договора свидетельствует об отсутствии волеизъявления его на продажу дома.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства регистрации представленного в материалы дела договора купли-продажи.

Согласно представленной выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорного дома зарегистрирован лишь договор залога недвижимости от 18.11.2010 № 4/1.

Более того, в силу п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Вместе с тем, в представленном истцом договоре купли-продажи отсутствует ссылка на наличие согласия залогодержателя ФИО7 на продажу дома.

В материалах дела отсутствует сведения, что договор согласован с залогодержателем, истцом доказательства их наличия суду не представлены.

С учетом изложенных выше установленных по делу обстоятельств и приведенных норм права судебная коллегия находит, что представленный в материалы дела договор купли-продажи дома по адресу: <...> нельзя признать заключенным.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что основания для удовлетворения заявленных ФИО2 требований о государственной регистрации перехода права собственности – регистрации договора от 17.02.2012 г. купли-продажи жилого дома № 15 по ул. пер. Саввы ФИО9, город Стерлитамак, регистрации перехода права собственности на указанный жилой дом к ней, обязании ФИО1 передать ей вышеуказанный дом с земельным участком, признании его прекратившими право пользования и проживания в доме, снятии с регистрационного учета по указанному адресу ответчиков, выселении ФИО1 не имеется.

При этом судебная коллегия с учетом изложенного выше также не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО1 о признании сделки недействительной по основаниям, приведенным им в исковом заявлении.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит, что решение суда, принятое без учета приведенных выше обстоятельств и норм материального права, в части удовлетворения исковых требований ФИО2 не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене в указанной части.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает необходимым в отмененной части вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 21 марта 2013 года в части удовлетворения исковых требований ФИО2 отменить.

Вынести в отмененной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о государственной регистрации договора купли-продажи дома, регистрации перехода права собственности, обязании передать дом с земельным участком, признании прекратившими право пользования и проживания в доме, снятии с регистрационного учета, выселении отказать в полном объеме.

В остальной части то же решение суда оставить без изменения.

Председательствующий: Г.Я. Турумтаева

Судьи: Е.В. Жерненко

Г.А. Михляева

Справка: судья Халитова А.Р.