Гражданский кодекс часть 1

заслушала в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда по докладу судьи Бабаняна С.С. гражданское дело по апелляционной жалобе Управления муниципального имущества администрации г. Пензы на решение Первомайского районного суда г. Пензы от 19 декабря 2017 года, которым постановлено:

Иск ФИО1 к Управлению муниципального имущества администрации г. Пензы о расторжении договора аренды, взыскании неосновательного обогащения, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка под существующим объектом недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы и ФИО1.

Взыскать с Управления муниципального имущества администрации г. Пензы в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 1 039 474 руб. 20 коп. в качестве неосновательного обогащения.

Взыскать с Управления муниципального имущества администрации г. Пензы в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате госпошлины в размере 13 697 руб. 37 коп.

Проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению муниципального имущества администрации г. Пензы о расторжении договора аренды, взыскании неосновательного обогащения.

В обоснование заявленного требования ФИО1 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка №. Арендодатель передал, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1580 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, в районе <адрес>. Участок был предоставлен под размещение магазина торговой площадью не более 3 000 кв.м.

В п.1.4 Договора были указаны ограничения и обременения на участке: не производить какое-либо строительство, складирование материалов, посадку высокорастущих насаждений в охранной зоне ЛЭП высокого напряжения площадью 329 кв.м. Иных ограничений в договоре установлено не было. Каких-либо строений на участке не было. ФИО1 стал готовить документы для строительства магазина на участке, в том числе проект, договоры на проведение коммуникаций. После того, как документы были готовы, он получил разрешение на строительство.

Однако ему в ДД.ММ.ГГГГ стало известно о том, что строительство на участке фактически невозможно, так как он занят охранными зонами: зоной ЛЭП в южной части участка, водоохраной зоной в северо-восточной части. Кроме того, на участке имеется охранная зона газопровода, не отмеченная на карте. В связи с чем строительство каких-либо зданий невозможно, то есть невозможно использовать его по назначению для целей аренды - под размещение магазина, торговой площадью не более 3 000 кв.м.

На основании изложенного истец просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка под существующим объектом недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с Управления муниципального имущества администрации г. Пензы неосновательное обогащение в размере 1 039 474,20 руб.

Определениями суда от 07.09.2017 года и 13.09.2017 года, вынесенными в протокольной форме, к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Финансовое управление г. Пензы, администрация г. Пензы, Управление градостроительства и архитектуры при администрации г. Пензы.

Первомайский районный суд г. Пензы постановил указанное выше решение, с которым не согласился ответчик Управления муниципального имущества администрации г. Пензы.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указала, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Суд не учел, что истец самостоятельно выбрал и сформировал земельный участок, подписав впоследствии договор аренды.

В письменных возражениях представитель ФИО1 - П.А.АА., просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, так как считает решение суда законным и обоснованным.

В здании суда апелляционной инстанции представитель Управления муниципального имущества администрации г. Пензы - ФИО2, просил удовлетворить апелляционную жалобу.

Представитель ФИО1 - ФИО3, возразил против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представитель третьего лица Финансового управления г. Пензы - ФИО4, просила решение суда отменить.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив применительно к ст.327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам изложенным в апелляционной жалобе.

В соответствии с ч.1 ст.195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным. Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение суда является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

По данному делу такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права судом не допущены.

Совокупности собранных по делу доказательств судом дана надлежащая правовая оценка, соответствующая требованиям ст.67 ГПК РФ, нарушений в применении норм процессуального и материального права судом не допущено.

Согласно ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ч.1 ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с п.1, п.п.1 и абз.1 п.п.2 п.2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п.1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п.2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п.3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п.4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст.450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 ст.620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Судом первой инстанции установлено, что постановлением администрации г. Пензы от ДД.ММ.ГГГГ№ ФИО1 был предоставлен земельный участок из состава земель населенных пунктов, площадью 1 580 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, под размещение магазина торговой площадью не более 3 000 кв.м., в аренду сроком на 3 года.

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды указанного земельного участка. Согласно договору аренды, арендодатель передал, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 580 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, в районе <адрес> (п.1.1.). Участок предоставлен под размещение магазина торговой площадью не более 3 000 кв.м. (п.1.2.). В отношении участка установлены следующие ограничения и обременения: не производить какое-либо строительство, складирование материалов, посадку высокорастущих насаждений в охранной зоне ЛЭП высокого напряжения площадью 329 кв.м.

По акту приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок передан истцу ФИО1

Указанный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Пензы истцу ФИО1 выдано разрешение на строительство ОКС - здания (магазина), общей площадью 432 кв.м., площадью застройки 235,37 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1 580 кв.м. по адресу: <адрес>, в районе <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с требованием о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и возмещении убытков в виде уплаченной арендной платы, указав на невозможность использования земельного участка.

Неисполнение указанного требования послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам, в соответствии со ст.67 ГПК РФ, исходя из требований вышеуказанного законодательства, установив, что арендованный истцом у ответчика земельный участок невозможно использовать по его целевому назначению (под строительство магазина), в связи с наличием водоохранной (санитарной) зоны на момент заключения договора аренды, при этом указанный недостаток не был оговорен в договоре аренды и не мог быть обнаружен арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду, суд пришел к обоснованному выводу об ответственности арендодателя - ответчика по делу - за недостаток арендованного имущества, и как следствие к обоснованности требования о расторжении заключенного договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованности выводов суда первой инстанции подлежат отклонению как необоснованные, поскольку опровергаются материалами дела.

Согласно сведениям из Роснедра в микрорайоне <адрес> в <адрес> в районе <адрес> Левобережье реки <адрес> расположена скважина, санитарная зона которой частично расположена на земельном участке с кадастровым номером №.

Кроме того, согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ АНО «ПЛСЭ» размещение на земельном участке с кадастровым номером № здания (магазина) площадью застройки 235 кв.м., с основными габаритами 18х12 м, согласно требованиям нормативно-технической документации невозможно.

Судебная коллегия считает, что разрешая возникший спор, суд первой инстанции, обоснованно положил в основу своего решения заключение судебной экспертизы, учитывая, что эксперт в установленном законом порядке был предупрежден судом по ст.307 УК РФ, экспертное заключение логично и последовательно, содержит необходимые обоснования, кроме того, эксперт не заинтересован в исходе настоящего дела.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия признает верными выводы суда первой инстанции о невозможности использования истцом арендованным участком по назначению, а именно для строительства магазина, поскольку имеются ограничения для строительства объекта капитального строительства.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласна, так как они основаны на установленных обстоятельствах, подтвержденных доказательствами, которым дана надлежащая оценка.

Мотивы, по которым суд пришел к такому выводу, изложены в самом решении.

Судебная коллегия считает, что само по себе несогласие с принятым судебным актом, а также иная оценка автором жалобы представленных доказательств и норм действующего законодательства не может служить основанием к отмене правильного по существу решения.

В соответствии со ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.1109 настоящего Кодекса.

Принимая во внимание, что денежные средства в размере 1 039 474,20 руб. были переданы истцом ответчику, однако возможность использовать земельным участком в соответствии с условиями заключенного договора по назначению у истца отсутствовала по независящим от него причинам с момента заключения договора, следовательно, с учетом приведенных выше норм материального права, суд первой инстанции обоснованно взыскал их с ответчика в качестве неосновательного обогащения.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истец был проинформирован ответчиком о наличии препятствий в освоении земельного участка, являются необоснованными, так как материалы гражданского дела не содержат доказательств, подтверждающих, что на момент заключения договора аренды ФИО1 сообщили о том, что в микрорайоне <адрес> в районе <адрес> Левобережье реки <адрес> расположена скважина, санитарная зона которой частично расположена на земельном участке с кадастровым номером №, в то время как, законодатель возлагает обязанность на владельца земельного участка по предоставлению арендатору необходимой информации о данном объекте, включая существующие обременения и ограничения.

Судебная коллегия считает, что препятствия в пользовании спорным земельным участком, установленные впоследствии в результате судебного разбирательства, не были и не могли быть обнаружены арендатором в ходе обычного осмотра такого участка, поскольку не относятся к физическим характеристикам земельного участка.

Вопреки требованиям земельного законодательства сведения о таких препятствиях не были предоставлены арендодателем при заключении договора аренды.

Подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы ответчика в части несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, так как ФИО1 в адрес ответчика была направлена претензия, в которой он указал причину невозможности использования им имущества по назначению, а также заявлено требование о расторжении договора аренды со ссылкой на ст.620 ГК РФ.

Коллегия считает необходимым отметить, что доводы апелляционной жалобы в данной части являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции в качестве возражения на иск, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к несогласию с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку направлены на переоценку выводов суда первой инстанции.

Иных доводов, по которым решение суда могло бы быть отменено или изменено, ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержат.

Поскольку судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к спорному правоотношению, а также соблюдены нормы процессуального законодательства, решение суда является законным и отмене не подлежит.

Апелляционная жалоба не содержит ссылки на обстоятельства, свидетельствующие о наличии оснований для отмены решения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Первомайского районного суда г. Пензы от 15 января 2018 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации г. Пензы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи