Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ФИО4-Б.А., действующего через представителя ФИО2, на решение Романовского районного суда Алтайского края от 27 августа 2021года по делу

по иску Администрации Романовского района Алтайского края к ФИО4-Б.А., ФИО3 А.вне о расторжении договора аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Сафроновой М.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГ между Администрацией Романовского района Алтайского края, с одной стороны, и ФИО4-Б.А., ФИО3 А.вной, с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендодатель предоставил ответчикам в пользование земельный участок, категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ***, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с местоположением: <адрес>, для строительства коровника, сроком на 49 лет с 27 октября 2009 года.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГ, номер государственной регистрации ***.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 16 апреля 2021 года *** вид разрешенного использования спорного земельного участка указан «Для строительства коровника».

Передача объекта недвижимости арендаторам оформлена актом приема-передачи земельного участка к договору аренды земельного участка от 27 октября 2009 г.

17 мая 2010 года на имя ответчика ФИО4-Б. А. Администрацией Казанцевского сельсовета выдано разрешение на строительство коровника с молочным блоком, расположенного по адресу: <адрес>, со сроком действия разрешения – до 17 мая 2013 года.

15 марта 2021 года Администрацией Романовского района Алтайского края в адрес арендаторов направлено уведомление о расторжении договора аренды, для чего предложено в семидневный срок со дня получения уведомления прибыть администрацию для подписания соответствующего соглашения.

Администрация Романовского района Алтайского края обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО4-Б.А., ФИО3 А.вне о расторжении договора аренды указанного земельного участка, ссылаясь на то, что в 2019 г. администрацией производилась проверка данного земельного участка, по результатам которой установлено, что арендованный участок находится в запущенном состоянии, на участке находится полуразрушенное здание, хозяйственная деятельность не осуществляется. Строительство коровника согласно выданному разрешению на строительство от 17 мая 2010 г. *** не начато и не ведется. Ранее ответчикам направлялось уведомление о расторжении договора аренды. В настоящее время указанный земельный участок необходим для собственных нужд истца.

Решением Романовского районного суда Алтайского края от 27 августа 2021 года исковые требования удовлетворены.

Расторгнут договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Администрацией Романовского района Алтайского края и ФИО4-Б.А., ФИО3 А.вной об аренде земельного участка, имеющего кадастровый номер ***, расположенный по адресу: <адрес>. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Взыскана с ФИО4-Б.А., ФИО3 А.вны государственная пошлина в доход муниципального образования «Романовский район Алтайского края» в размере 300 руб. 00 коп. в солидарном порядке.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО4-Б.А., действующий через представителя ФИО2, просит решение отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что судом не дана оценка разрешению на строительство коровника, согласно которому истец должен был произвести реконструкцию объекта капитального строительства - коровника с молочным блоком.

В подтверждении вывода о нахождении здания коровника в муниципальной собственности суд сослался на выписку из реестра муниципальной собственности, сам реестр недвижимости муниципального имущества Романовского района судом не истребовался и не исследовался, притом что право муниципальной собственности муниципального образования - «Романовский район Алтайского края» было зарегистрировано за муниципальным образованием 19.09.2020.

Между тем ответчиком представлены доказательства в подтверждение исполнения договора аренды о строительстве (реконструкции) здания коровника, а именно документы технической инвентаризации, в которых спорное здание обозначено как вновь выстроенное - выписка из технического паспорта здания коровника с молочным блоком, составленная Романовским производственным участком Мамонтовского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Алтайскому краю по состоянию на 16 сентября 2014 года, в котором год постройки указан 2014 год, площадь 1844,2 кв.м, процент износа – 0%; справка этой же организации от 11.12.2014 на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

В рамках проведения судебной экспертизы было установлено, что существующее здание коровника имеет площадь 1844 кв.м, в то время как ранее существующее здание коровника согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости имело площадь 1634,5 кв.м, что, по мнению заявителя, подтверждает факт проведенной реконструкции и соответственно исполнение условий договора со стороны арендатора. Суд первой инстанции надлежащей оценки данным обстоятельства не дал. Полагает, что существенные нарушения условий договора аренды со стороны арендатора отсутствуют.

Обращает внимание на то, что при наличии противоречий в имеющемся здании Администрация Романовского района Алтайского края в 2020 году зарегистрировала право собственности на здание коровника за собой, после чего решила использовать участок для собственных нужд, что не может выступать в качестве существенных обстоятельств, влекущих безусловное расторжение договора.

В возражениях на апелляционную жалобу Администрация Романовского района Алтайского края просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в судебное заседание не явились, в связи с чем, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу ч. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В пункте втором статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации указаны следующие основания:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером ***, предоставленном в аренду ответчикам, расположен единственный объект недвижимости с кадастровым номером *** (том 1, л.д. 144-146)

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от ДД.ММ.ГГ*** объект недвижимости с данным кадастровым номером является нежилым зданием коровника, площадью 1634,5 кв.м, с определенным местоположением: <адрес>. При этом, год завершения строительства указан – 1978 год.

Правообладателем здания является муниципальное образование Романовский район Алтайского края», право собственности которого зарегистрировано в ЕГРН 19 сентября 2020 года (том 1, л.д. 148-150).

Согласно выписке из реестра недвижимости муниципального имущества Романовского района Алтайского края, право муниципальной собственности возникло на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 года № 3020-1 и решения одиннадцатой сессии Романовского районного Совета народных депутатов от 19.02.1992 (том 1, л.д.70).

Возражая против расторжения договора аренды, сторона ответчика ссылалась на то, что земельный участок передавался в пользование арендаторам свободным от какого-либо строения; ответчики построили и в 2014 году ввели в эксплуатацию новое здание коровника, в подтверждение чему представлен технический паспорт на здание по состоянию на 16 сентября 2014 года, согласно которому здание коровника, расположенное на арендованном земельном участке построено в 2014 году; процент износа – «0%», а также справка на ввод данного объекта недвижимости в эксплуатацию от 11 декабря 2014 года, выданная ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».

Впоследствии представитель ответчика указал, что на арендованном земельном участке находилось полуразрушенное здание старого коровника прямоугольной формы, которое было реконструировано ответчиками, стало Т-образным, в результате чего площадь здания увеличилась (том 1, л.д. 59-60, 108-109).

Разрешая спор, оценив представленные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, в том числе заключение проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиками не исполнено условие договора аренды о строительстве здания коровника, что является существенным нарушением условий договора, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден, в связи с чем, руководствуясь вышеуказанными нормами материального права, пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды.

Судебная коллегия с выводом суда соглашается, поскольку он основан на правильном применении законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и соответствует обстоятельствам, установленным по делу.

Так, согласно заключению экспертизы ООО «Региональный Центр Оценки и Экспертизы» *** от ДД.ММ.ГГ, нежилое здание коровника с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: <адрес>, и нежилое здание коровника, расположенное по адресу: <адрес>. Фактическая площадь нежилого здания коровника соответствует площади 1844,2 кв.м. Фактическое состояние данного нежилого здания коровника соответствует году постройки 1978 г., какие-либо строительные работы в период с 27 октября 2009 года и в последующее время не проводились.

При таких установленных обстоятельствах, суд обоснованно пришел к выводу о том, что фактически на арендуемом ответчиками земельном участке находится здание коровника, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию Романовский район Алтайского края, возведенное до передачи земельного участка в аренду. Поскольку новое здание арендаторами построено не было, суд пришел к правомерному выводу о существенном нарушении ответчиками условий договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не дана оценка разрешению на строительство коровника, согласно которому истец должен был произвести реконструкцию объекта капитального строительства - коровника с молочным блоком, которая, по мнению ответчика, подтверждается выпиской из технического паспорта здания коровника с молочным блоком, составленной Романовским производственным участком Мамонтовского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Алтайскому краю по состоянию на 16 сентября 2014 года, в котором год постройки указан 2014 год, площадь 1844,2 кв.м, процент износа – 0%, справкой этой же организации от 11.12.2014 на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, а также фактом увеличения площади здания с 1634,5 кв.м до 1844,2 кв.м, подлежат отклонению.

Как следует из материалов дела, ФИО4-Б.А. выдавалось разрешение на строительство от 17.05.2010 по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005г. №698, в которой указывается о разрешении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства с отметкой (ненужное зачеркнуть).

В соответствии с Инструкцией о порядке заполнения формы разрешения на строительство, утвержденной приказом Министерства регионального развития России от 19.10.2006 № 120, действующей в указанный период, в строке "разрешает строительство, реконструкцию, капитальный ремонт (ненужное зачеркнуть)" оставляется один из перечисленных видов строительства, на который оформляется разрешение на строительство, остальные виды строительства зачеркиваются.

В разрешении на строительство, выданное ответчику, ни один из перечисленных видов строительства не зачеркнут.

Вместе с тем согласно договору аренды спорный земельный участок предоставлялся для строительства коровника и имеет вид разрешенного использования «Для строительства коровника». В этой связи оснований полагать, что разрешение выдавалось на реконструкцию коровника, у судебной коллегии не имеется.

Более того, согласно исследовательской части экспертизы по состоянию на дату экспертного осмотра физический износ нежилого здания коровника составляет 80%; состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих - ветхое; ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента.

Допрошенный судом первой инстанции эксперт ФИО1 полностью подтвердил выводы, изложенные заключении экспертизы, пояснив, что при проведении обследования спорного земельного участка наличие какого-либо иного здания, кроме описанного в заключении эксперта, не было установлено. Площадь здания измерялась по его внешним границам. Не смотря на различие в значениях площади здания, установленной в ходе проведения экспертизы, как 1844,2 кв.м, и значениях площади здания, указанной в Едином государственном реестре недвижимости относительно здания коровника с кадастровым номером 22:38:020201:1806, как 1634,5 кв.м, оснований полагать о том, что площадь увеличилась с момента постройки за счет достраивания каких-либо помещений, не имеется, так как все по характеристике материала возведенных стен были построены в одно время, возводились одномоментно - в 1978 году; признаков строительства элементов здания в более поздний период не имеется.

Таким образом, доводы ответчиков о реконструкции существующего здания коровника опровергаются материалами дела.

При этом судебная коллегия учитывает непоследовательную позицию стороны ответчиков, первоначально утверждавших о том, что ими возведено новое здание коровника.

Поскольку таких обстоятельств по делу не установлено, срок выдачи разрешения на строительство истек, а имеющееся на земельном участке здание коровника по своим техническим характеристикам и степени износу не может быть использовано в производственных целях содержания крупно-рогатого скота, требование о расторжении договора аренды земельного участка истцом заявлено и судом удовлетворено обоснованно.

Ссылки заявителя на то, что администрацией района в сентябре 2020 года неправомерно зарегистрировано право собственности на здание коровника, фактически имеющего иные технические характеристики, судом не был истребован реестр недвижимости муниципального имущества Романовского района, подлежат отклонению.

Право собственности муниципального образования на спорное имущество возникло до принятия Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 № 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и решения одиннадцатой сессии Романовского районного Совета народных депутатов от 19.02.1992, которое представлено в материалы дела.

В силу п. 9 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 № 3020-1 право собственности муниципального образования, возникшее в результате разграничения государственной собственности, являлось юридически действительным независимо от его государственной регистрации.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не содержат ссылки на новые обстоятельства, которые не были исследованы судом, фактически направлены на оспаривание имеющихся по делу доказательств и выводов суда, основанных на их надлежащей оценке, оснований для переоценки которых у судебной коллегии не имеется.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Романовского районного суда Алтайского края от 27 августа 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО4, действующего через представителя ФИО2, - без удовлетворения

Председательствующий

Судьи