Гражданский кодекс часть 1

по делу по иску Терешина А.А., Гуреевой Е.А. к Саватеевой А.А., закрытому акционерному обществу «ТрансТелеКом-НН», обществу с ограниченной ответственностью «Евросталь» о признании договора ничтожным в части и признании недействительным решения общего собственников многоквартирного дома,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Карпова Д.В., объяснения Терешина А.А., судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Терешин А.А., Гуреева Е.А. обратились в суд с иском к Саватеевой А.А., ЗАО «ТрансТелеКом-НН» и ООО «Евросталь» о признании договора на право использования ресурсов жилых домов, зданий, строений, сооружений и иной недвижимости от 03 апреля 2012 года ничтожным в части условия о проведении работ по строительству, монтажу, установке, размещению, эксплуатации и обслуживанию сети связи в многоквартирном жилом доме №<...> по ул. <...>, признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома, оформленного протоколом от 25 января 2013 года в части повестки дня по второму и третьему вопросам.

Истцы заявленные требования мотивировали следующим.

В декабре 2012 г. Терешину А.А. и Гуреевой Е.А. стало известно о том, что ЗАО «ТрансТелеКом-НН» начало вести коммерческую деятельность по оказанию телекоммуникационных услуг (доступ в интернет, телефония) в жилом доме по адресу: <...>, для чего в электрощитовом помещении дома было размещено соответствующее телекоммуникационное оборудование, а в коробах, предназначенных для слаботочных кабелей, проложены сетевые провода.

ЗАО «ТрансТелеКом-НН» производит работы на основании договора на право использования ресурсов жилых домов, зданий, строений, сооружений и иной недвижимости, который заключён 03 апреля 2012 г. с ООО «Евросталь», являющейся управляющейся организацией. Однако, общее собрание собственников помещений многоквартирного жилого дома по вопросу использования общего имущества не проводилось, а потому просили суд признать названный договор ничтожным в части того, что ООО «Евросталь» разрешает проводить ЗАО «ТрансТелеКом-НН» работы по строительству, монтажу, установке, размещению, эксплуатации и обслуживанию сети связи в многоквартирном жилом доме, так как данные виды деятельности не возможны без использования общего имущества. Кроме этого, истцы просили суд признать недействительным решение общего собрания собственников жилого дома от 25 января 2013 года ввиду нарушения жилищного законодательства.

Ответчик Саватеева А.А., представители ответчика ЗАО «ТрансТелеКом-НН» в судебное заседание не явились.

Представитель ответчика ООО «Евросталь» иск не признала.

Решением Саровского городского суда Нижегородской области от 02 июля 2013 года Терешину А.А. и Гуреевой Е.А. в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме.

В апелляционной жалобе Терешина А.А. поставлен вопрос об отмене решения суда ввиду неправильного применения к спорным правоотношениям норм материального права. Доводы заявителя жалобы сводятся к тому, что управляющая компания, заключив договор с ЗАО «ТрансТелеКом-НН» распорядилась общим имуществом собственников многоквартирного дома №<...>по улице <...>города <...>без получения требуемого на то согласия собственников помещений. Общее собрание собственников проведено с нарушением установленного порядка.

Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК Российской Федерации, с учетом ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав объяснения явившегося лица, судебная коллегия приходит к следующему.

Апелляционной инстанцией установлено, что предметом спора являются договор №<...>на право использования ресурсов жилых домов, зданий, строений, сооружений и иной недвижимости от 03 апреля 2012 года и решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме №<...>по ул. <...>г. <...> <...>области, оформленное протоколом от 25 января 2013 года.

Терешин А.А. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <...>.

Собственниками помещений многоквартирного дома №<...>по ул. <...>г. <...>в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано управление управляющей организацией, в связи с чем, между собственниками помещений и ООО «Евросталь» заключены договоры управления многоквартирным домом.

Из материалов дела следует, что 03 апреля 2012 года между управляющей компанией ООО «Евросталь» и ЗАО «ТрансТелеКом-НН» был заключён договор на право использования ресурсов жилых домов, зданий, строений, сооружений и иной недвижимости, согласно которому управляющая компания предоставила ЗАО «ТрансТелеКом-НН» в пользование часть свободных ресурсов недвижимого имущества для размещения сети связи ЗАО «ТрансТелеКом-НН», разрешила строительство сети связи, эксплуатацию сети связи и использование ресурсов недвижимого имущества для строительства и эксплуатации сети связи, в том числе дома <...>по ул. <...>г. <...>.

Обращаясь в суд с иском, истцы указали, что данный договор является ничтожным ввиду того, что управляющая компания, заключив его, фактически распорядилась общим имуществом от имени собственников, в то время как договоры управления многоквартирного дома таких полномочий управляющей компании не содержат.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что заключение спорного договора возможно только на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку решение данного вопроса отнесено к его исключительной компетенции. Поскольку после заключения спорного договора состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, оформленное протоколом от 25 января 2013 года, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что фактически собственниками помещений состоялось одобрение ранее заключённой между управляющей компанией и ЗАО «ТрансТелеКом-НН» сделки.

Проверяя правильность выводов суда первой инстанции, судебная коллегия указывает следующее.

Разделом 2 договора на право использования ресурсов жилых домов, зданий, строений, сооружений и иной недвижимости определён его предмет. Так, с целью совершенствования и улучшения условий проживания и пользования недвижимым имуществом, управляющая организация предоставляет оператору – ЗАО «ТрансТелеКом-НН» в пользование часть свободных ресурсов недвижимого имущества для размещений сети связи оператора, а также согласовывает оператору строительство сети связи оператора, в том числе прокладку в кабельную канализацию и кабельные шахты всех видов и типов кабелей связи, ввод кабеля в жилые дома, в том числе в многоквартирные, здания, строения, сооружения и иную недвижимость и прокладку кабеля до шкафа, размещение активного оборудования (средств связи) на условиях круглосуточного электропитания в шкафах сейфового типа, размещение (установка) распределительной коробки с пассивным оборудованием (средствами связи) на каждом этаже, эксплуатацию сети связи оператора, использование ресурсов недвижимого имущества для строительства и эксплуатации сети связи оператора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Состав общего имущества определён Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещений в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и управлению общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (раздел I).

Анализируя предмет указанного договора в совокупности с указанными правилами, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что его существо сводится к распоряжению управляющей компанией общим имуществом многоквартирного дома.

Как указывается в пункте 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно п. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Пунктом 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме иным лицам.

Таким образом, из смысла названных правовых норм следует, что использование водопроводных сетей жилого дома иными лицами, не являющимися участниками общей долевой собственности на общее имущество, возможно только по решению общего собрания собственников, принимаемому в порядке, предусмотренном п.1 ст.46 ЖК РФ.

Согласно п.1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Из указанных норм права следует, что по вопросу об использовании общего имущества третьими лицами решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Указанная правовая позиция выражена Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики за 4 квартал 2012 года.

При рассмотрении дела было установлено, что при заключении спорного договора между ООО «Евросталь» и ЗАО «ТрансТелеКом-НН» об использовании общего имущества многоквартирного жилого дома не было достигнуто соглашение между участниками долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, не принималось решение большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников, в судебном порядке данный вопрос также не разрешался.

Таким образом, учитывая приведённые положения ЖК РФ и ст. 247 ГК РФ в их совокупности, реализация права по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома обусловлена необходимостью достижения соглашения между участниками долевой собственности, а не простым большинством голосов. Данное обстоятельство судом первой инстанции во внимание принято не было, указанные нормы материального права судом не были применены, что привело к неправильному выводу суда первой инстанции о необходимости получения согласия простого большинства собственников.

В этой связи вывод суда о применении ст. 183 ГК РФ, положения которой предусматривают возможность одобрения сделки, является неверным.

Кроме того, в качестве одобрения сделки – договора на право использования ресурсов жилых домов, зданий, строений, сооружений и иной недвижимости суд сослался на решение общего собрания многоквартирного дома, оформленного протоколом от 25 января 2013 года.

Из названного протокола следует, что повестка дня состояла из следующих вопросов: выбор председателя и секретаря общего собрания, проведение магистральных и распределительных сетей, место установки распределительных шкафов в помещении электрощитовой.

Между тем, решение общего собрания не содержит никаких ссылок на договор от 03.04.2012 между ООО «Евросталь» и ЗАО «ТрансТелеКом-НН», а также не содержит указание на, что вышеуказанные сети относятся не к общему имуществу, а принадлежат третьим лицам, не являющимся собственниками помещений в доме. В этой связи ответчиками не доказано, что волеизъявление собственников было направлено на одобрение сделки, тогда как в силу ст.183 ГК РФ такое одобрение должно быть прямым и недвусмысленным.

Кроме того, на собрании учтены голоса собственников помещений, обладающих 58,57 % голосов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома (л.д. 55). Таким образом, большинства собственников, необходимого для санкционирования использования общего имущества третьими лицами, названным решением 25 января 2013 года достигнуто не было.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Установленные выше обстоятельства – отсутствие требуемого согласия всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме №<...>по ул. <...>г. Сарова Нижегородской области, как это предусмотрено ЖК РФ И ст. 247 ГК РФ, свидетельствует о несоответствии договора на право использования ресурсов жилых домов, зданий, строений, сооружений и иной недвижимости, требованиям закона, что по смыслу ст. 168 ГК РФ свидетельствует о её ничтожности.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что названная сделка оспорима, является неправильным, а потому заявленные истцами требования обоснованны. В этой связи, решение суда в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ в части отказа в удовлетворении требования о признании договора недействительным в силу его ничтожности в части производства работ по строительству, монтажу, установке, размещению, эксплуатации и обслуживанию сети связи в многоквартирном жилом доме №<...>по ул. <...>г. <...> <...>области подлежит отмене.

В то же время судебная коллегия не находит оснований для признания решения общего собрания собственников многоквартирного дома, оформленного протоколом от 25 января 2013 года, недействительным, поскольку заявленная повестка дня собрания и принятые решения по их смысловому содержанию не свидетельствуют о необходимости получения квалифицированного большинства голосов в соответствии с Жилищным кодексом РФ для принятия таких решений. Ввиду чего, учитывая отсутствие в протоколе общего собрания указания на передачу каких-либо прав на владение, пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, оспариваемый протокол не нарушает прав истца Терешина А.А. и соглашается с выводом суда первой инстанции, основанным на доказательствах по делу, о том, что его голос не мог повлиять на результаты голосования.

По указанной причине доводы апелляционной жалобы в данной части отклоняются как не основанные на доказательствах по делу и противоречащие нормам материального, регулирующим спорные правоотношения, которые судом первой инстанции применены правильно в соответствии с их действительным смыслом и установленными по делу обстоятельствами.

Правильным также является вывод суда первой инстанции об отказе в иске Гуреевой Е.А., поскольку ею не представлено доказательств наличия в собственности помещения в спорном многоквартирном доме.

Поскольку обжалуемое решение подлежит отмене в части, а истцы в соответствии с Законом о защите прав потребителей освобождены от уплаты государственной пошлины при обращении в суд с иском, размер которой составляет <...>рублей, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ такие расходы относятся на ответчика и подлежат взысканию с ответчика в доход бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Саровского городского суда Нижегородской области от 02 июля 2013 года отменить в части отказа Терешину А.А. в удовлетворении исковых требований о признании договора №<...>на право использования ресурсов жилых домов, зданий, строений, сооружений и иной недвижимости от 03 апреля 2012 года производства работ по строительству, монтажу, установке, размещению, эксплуатации и обслуживанию сети связи в многоквартирном жилом доме №<...>по ул. <...> г. <...> <...>области и принять новое решение, в соответствии с которым:

Исковые требования Терешина А.А. удовлетворить частично.

Признать недействительным договор между закрытым акционерным обществом «ТрансТелеКом-НН» и обществом с ограниченной ответственностью «Евросталь» №<...> на право использования ресурсов жилых домов, зданий, строений, сооружений и иной недвижимости от 03 апреля 2012 года в части производства работ по строительству, монтажу, установке, размещению, эксплуатации и обслуживанию сети связи в многоквартирном жилом доме №<...>по ул. <...> г. <...> <...>области.

Взыскать с ЗАО «ТрансТелеКом-НН» и ООО «Евросталь» в бюджет государственную пошлину <...>руб.

В остальной части решение Саровского городского суда Нижегородской области от 02 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Терешина А.А. – без удовлетворения.

Председательствующий Паршина Т.В.

Судьи Карпов Д.В., Васильевых И.Д.