Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по апелляционной жалобе Калашяна Ростома Сутои на решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 16 ноября 2021 года, которым постановлено:

«исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск Ярославской области удовлетворить.

Изъять у ФИО1 Сутои объект незавершенного строительства степенью готовности 4% с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке площадью 1514 кв.м с кадастровым номером № путем продажи с публичных торгов».

По делу установлено:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск обратился в суд с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства степенью готовности 4% с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке площадью 1514 кв.м с кадастровым номером № путем продажи с публичных торгов.

В обоснование исковых требований указано, что 30 марта 2016 года между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск и ФИО1 был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 1514 кв.м по адресу: <адрес> для строительства магазина широкого ассортимента товаров. Договор был заключен сроком до 25 марта 2021 года.

На земельном участке возведен объект незавершенного строительства степенью готовности 4% с кадастровым номером №, право собственности на который зарегистрировано за ФИО1 24 апреля 2015 года.

Срок действия договора аренды земельного участка истек, договор аренды прекратил свое действие. В пределах срока действия данного договора аренды строительство объекта недвижимости арендатором не завершено. ФИО1 за предоставлением земельного участка в аренду для завершения строительства магазина в Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск не обращался.

Ссылаясь на положения гражданского законодательства, а также условия договора аренды, истец просит изъять у ответчика объект незавершенного строительства степенью готовности 4% с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке площадью 1514 кв.м. с кадастровым номером № путем продажи с публичных торгов.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласен ФИО1

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме. Доводы жалобы сводятся к несоответствию выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушению норм права.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, обсудив их, заслушав в поддержание доводов жалобы представителя ФИО1 по доверенности ФИО2, возражения представителя департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск по доверенности ФИО3, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Из дела следует, что 30 марта 2016 года между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск Ярославской области, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1514 кв.м по адресу: <адрес>, для строительства магазина широкого ассортимента товаров. Срок договора определен сторонами до 25 марта 2021 года.

На земельном участке с кадастровым номером № площадью 1514 кв.м по адресу: <адрес> ФИО1 возведен объект, незавершенный строительством. Право собственности ФИО1 на данный объект с кадастровым номером № зарегистрировано в ЕГРН 24 апреля 2015 года, степень готовности – 4%. Разрешение на строительство не выдавалось. На 2 сентября 2021 года степень готовности по данным ЕГРН на объект с кадастровым номером № не изменилась.

В пределах срока действия договора аренды и до обращения истца в суд ФИО1 с заявлением о заключении договора аренды земельного участка для окончания строительства магазина не обращался. 25 марта 2021 года срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, истек, действие договора аренды прекращено. Планируемое к размещению на данном земельном участке здание магазина не построено, в эксплуатацию не введено. По сообщению Департамента строительства Ярославской области от 30 сентября 2001 года разрешение на строительство магазина на земельном участке по адресу: <адрес>, не выдавалось.

Из акта обследования земельного участка от 17 июня 2021 года, составленного ведущим специалистом отделом контроля использования муниципального имущества и земель Департамента, установлено, что на земельном участке находится металлическая конструкция, состоящая из металлических балок, соединенных между собой. Конструкция расположена на фундаменте в виде бетонной «подушки». На момент осмотра строительство объекта не осуществлялось. К акту обследования приложены фотоснимки объекта исследования.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь п. 1 ст. 235, ст. 239.1 ГК РФ, поскольку в пределах срока действия договора аренды земельного участка строительство объекта недвижимости не было завершено арендатором, цель предоставления земельного участка не была достигнута, в связи с истечением срока действия договора аренды, пришел к выводу об изъятии у ФИО1 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке площадью 1514 кв.м с кадастровым номером № путем продажи с публичных торгов.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, считает их правильными, соответствующими собранным по делу доказательствам и действующему законодательству.

Доводы жалобы о том, что договор аренды не расторгнут и считается продленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ, поскольку стороны не заявили о расторжении договора перед окончанием срока его действия, несостоятельны, противоречат положениям земельного законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"(далее Закон №137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Однако, в рассматриваемом случае срок действия договора аренды истек, до окончания срока договора аренды ФИО1 не обращался с заявлением о заключении нового договора аренды для окончания строительства.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в частности, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

На основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, в частности, собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Оснований для применения приведенных норм не имеется.

Из материалов дела установлено, что ФИО1 зарегистрировал право собственностью на объект незавершенного строительства степенью готовности 4%(фундамент) и заключил договор аренды земельного участка уже после 01.03.2015 года. В пределах срока аренды ответчик не построил объект, степень готовности по данным ЕГРН не изменилась, были установлены на фундамент лишь часть металлических конструкций. В пределах срока действия договора аренды и позднее, до обращения истца в суд с настоящим иском, ответчик не обратился в уполномоченный орган для предоставления земельного участка по новому договору аренды для окончания строительства магазина. Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск обратился в суд с настоящим иском в пределах 6-ти месячного срока со дня окончания срока аренды земельного участка. При таких обстоятельствах, положения п.2 ст.621 ГК РФ не применимы, поскольку действуют иные обязательные для сторон правила, предусмотренные земельным законодательством. В рассматриваемом случае отсутствует совокупность условий как предусмотренных пунктами 3, 4, 5 статьи 39.6 ЗК РФ, так и предусмотренных пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, необходимая для реализации права на заключение нового договора аренды для окончания строительства.

В указанных обстоятельствах, доводы жалобы о том, что акт передачи земельного участка не составлялся не имеет правового значения, поскольку в силу указанных норм закона договор аренды земельного участка прекратил свое действие в связи с истечением срока аренды. Ссылки в жалобе на правоотношения сторон по аренде земельного участка с 2013 года голословны.

Представитель департамента в суде апелляционной инстанции наличие арендных отношений до 30.03.2016 года опровергла, соответствующие доказательства не представлены, а ссылка в договоре аренды от 30.03.2016г. о необходимости внесения платы с 2013 года, свидетельствует не об арендных отношениях, а о применении сторонами к фактическому пользованию ответчика земельным участком правил о внесении платы в размере арендных платежей, что не свидетельствует о наличии арендных отношений с ответчиком с 2013 года.

Доводы жалобы о неправильном применении положений ст.239.1 ГК РФ несостоятельны.

В соответствии с п. 1 ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6).

В рассматриваемом случае департамент, обратившийся с иском в суд об изъятии объекта незавершенного строительства и продаже его с публичных торгов, является органом, уполномоченным на распоряжение земельным участком, на котором расположен этот объект.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 3).

Срок действия договора аренды земельного участка истек, при этом на участке расположен объект, строительство которого не завершено. Собственником объекта не заявлялось доводов и не представлено доказательств того, что строительство объекта не было завершено по причине действий органа местного самоуправления. Норма закона, примененная судом, прямо предусматривает возможность изъятия у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительством в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Ссылка в жалобе о том, что положения ст.239.1 ГК РФ не применимы, поскольку договор аренды в целях окончания строительства не заключался несостоятельны.

Основания для применения настоящей статьи имеются, поскольку земельный участок предоставлялся в аренду для строительства магазина, что подразумевает, в том числе, предоставление участка для реализации полного цикла готовности здания магазина, до окончания строительства.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о применении положений ст. 239.1 ГК РФ, оснований для отказа в удовлетворении иска не имелось.

Доводы апелляционной жалобы в целом не опровергают выводов суда первой инстанции, не содержат оснований для отмены решения суда.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда соответствуют установленным судом обстоятельствам, материалам дела и требованиям закона, и оснований для признания их неправильными, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 16 ноября 2021 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу Калашяна Ростома Сутои - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи