Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 11 ноября 2016 года, которым

оставлено без удовлетворения исковое заявление ФИО2 о признании добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, освобождении указанной квартиры от ареста и признании на нее права собственности.

Заслушав доклад судьи Красиковой О.Е., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании его добросовестным приобретателем квартиры по адресу: <адрес>; освобождении указанной квартиры от ареста, наложенного на основании акта о наложении ареста (описи имущества) от 28 апреля 2016 года и признании права собственности на квартиру. Требования мотивированы тем, что 26 апреля 2016 года между сторонами заключен договор купли-продажи принадлежащей ответчикам на праве общей совместной собственности квартиры по адресу: <адрес>. Сделка исполнена сторонами, истцом полностью произведен расчет по договору, а продавцы передали ему указанную квартиру. 28 апреля 2016 года денежные средства, переданные по договору истцом ответчикам, были внесены в кассу ПАО «Сбербанк России», являвшегося залогодержателем данной квартиры. 29 апреля 2016 года указанный договор предоставлен сторонами в Управление Росреестра по РА для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к истцу. При приеме документов не имелось никаких обременений квартиры, кроме залога в пользу ПАО «Сбербанк России». Заявление представителя банка о прекращении ипотеки в связи с исполнением кредитного обязательства было подано одновременно с пакетом документов о купле-продажи квартиры. Однако 12 мая 2016 года ФИО2 выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, поскольку 10 мая 2016 года в Управление Росреестра по РА поступил акт о наложении ареста от 28 апреля 2016 года. В настоящее время истец не имеет возможности вступить полностью в права собственника квартиры, при этом он является добросовестным приобретателем, поскольку при подписании договора достоверно было известно лишь об одном обременении, о намерениях службы судебных приставов наложить арест на квартиру, а также о наличии задолженностей ФИО4 перед другими лицами ФИО2 известно не было. Кроме того, договор купли-продажи заключен и исполнен сторонами ранее принятия приставом мер по исполнению требований исполнительных документов в виде установления ограничения права ответчика на распоряжение объектом.

Судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО5, ФИО6, АО «Россельхозбанк», ГУ – УПФ РФ в г. Горно-Алтайске Республики Алтай, Межрайонная ИФНС России № 5 по Республике Алтай, ПАО «Сбербанк России», ПАО «Банк Зенит», ООО «Валона».

Суд вынес вышеуказанное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе ФИО2, указывая, что 26 апреля 2016 года между ФИО2 и ответчиками Л-выми состоялась сделка по купле-продаже принадлежащей последним квартиры, которая исполнена сторонами. Арест на квартиру наложен в связи с денежными обязательствами ФИО4, при этом указанная квартира не является предметом ее спора с кредиторами. О наличии такого обременения истец не знал и не мог знать, поскольку сведений об этом при подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности в ЕГРП не имелось, арест на квартиру зарегистрирован в ЕГРП в период проведения правовой экспертизы документов, сданных сторонами сделки на государственную регистрацию. Заключенный между сторонами договор купли-продажи соответствует всем требованиям закона. В судебном разбирательстве установлен также факт заключения указанного договора и согласованные действия сторон, направленные на исполнение договора и переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю. Данная сделка не была расторгнута, не признана судом недействительной по иску каких-либо заинтересованных лиц, факт получения платежа и исполнения договора со стороны покупателя продавцом не оспорен. Указанное свидетельствует о действительности договора купли-продажи квартиры. Наличие ареста не является препятствием для признания права собственности на спорную квартиру за истцом, поскольку она не является предметом спора с кредиторами, и не может препятствовать защите интересов добросовестной стороны. Суд при вынесении решения исходил только лишь из формального отсутствия государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру в органах Росреестра за покупателем. Применив такой формальный подход к делу, суд не дал никакой оценки добросовестности действий истца при покупке спорной квартиры, а также иным указанным выше обстоятельствам, свидетельствующим о действительности заключенного договора купли-продажи.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в жалобе, заслушав ФИО2 и его представителя ФИО7, поддержавших доводы жалобы, представителя ФИО5 ФИО8, возражавшую против удовлетворения доводов жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значения для дела и неправильного применения норм материального права.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 26 апреля 2016 года между ФИО4, ФИО3 (продавцы) и ФИО2 (покупатель) состоялся договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

29 апреля 2016 года продавцами и покупателем были представлены документы на регистрацию перехода права собственности и права собственности на предмет сделки соответственно в Управление Росреестра по Республике Алтай. Также 29 апреля 2016 года от представителя ПАО Сбербанк России ФИО9 поступило заявление о погашении записи об ипотеке на <адрес>, г. <адрес>, в связи с прекращением обязательств, определенных в договоре ипотеки от 15 июня 2015 года, заключенного с ФИО4, ФИО3

12 мая 2016 года уведомлением Управления Росреестра по Республике Алтай государственная регистрация перехода права собственности в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, приостановлена до снятия запрета, в связи с тем, что 10 мая 2016 года поступил акт о наложении ареста (описи имущества) от 28 апреля 2016 года; на основании данного акта 12 мая 2916 года проведена государственная регистрация ареста в отношении указанного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что акт о наложении ареста (описи имущества) от 28 апреля 2016 года вынесен судебным приставом –исполнителем Отдела судебных приставов по г. Горно-Алтайску УФССП России по Республике Алтай ФИО10 в рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении ФИО4 в пользу взыскателя ФИО5, на основании определения судьи Горно-Алтайского городского суда от 25 апреля 2016 года, которое принято во исполнение решения суда от 25 января 2016 года, которым с ФИО4 в пользу ФИО5 взыскано 1260000 рублей по договору займа.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями п.2 ст. 558 ГК РФ, согласно которым договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, пришел к выводу о том, что договор купли-продажи спорной квартиры является незаключенным, а в отсутствие сделки по отчуждению спорной квартиры истец не может быть признан добросовестным приобретателем и не вправе требовать ее освобождение от ареста ввиду отсутствия каких-либо прав на нее.

Судебная коллегия с данным выводом суда согласиться не может, поскольку с 01 марта 2013 года правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 558 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым с 01 марта 2013 года, при разрешении настоящего спора суду необходимо было установить состоялась ли сделка купли-продажи квартиры от 26 апреля 2016 года и является ли ФИО2 добросовестным приобретателем.

Так, в силу с ч. 1 ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В разъяснениях постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года 310/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что по смыслу ст. 119 ФЗ «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста (п. 50).

Согласно пункту 60 вышеуказанного постановления, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Исходя из вышеизложенных положений закона, судебная коллегия приходит к выводу о том, что отсутствие регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к истцу в связи с наложением запрета на совершение регистрационных действий, не является основанием для ограничения прав покупателя.

Как разъяснено в пункте 96 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (пункт 2 статьи 174.1, пункт 5 статьи 334, абзац второй пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

В судебном заседании суда второй инстанции на основании пояснений ФИО2 и показаний свидетеля ФИО1 установлены обстоятельства приобретения истцом спорной квартиры, а именно, по договору займа от 16 июля 2015 года ФИО4 не были возращены в срок (не возращены и до настоящего времени) ФИО2 денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, в обеспечение данного договора займа ФИО1, который является знакомым ФИО4, была передана в залог ФИО2 квартира. Поскольку ФИО4 не возвращала ФИО2 заемные средства, ФИО1 было предложено ФИО4 продать спорную квартиру для погашения долга перед ФИО11 Квартира № по <адрес> в г. Горно-Алтайске была выставлена на продажу, однако, она была предметом ипотеки и покупателей на нее не было. Тогда ФИО2 было принято решение о покупке данной квартиры, ему было известно, что она является предметом ипотеки, он согласился выплатить оставшийся долг Л-вых перед ПАО Сбербанк России. Договор был заключен 26 апреля 2016 года, 29 апреля 2016 года необходимые документы были сданы для регистрации права собственности на квартиру в Управление Росреестра по Республике Алтай и подано заявление ПАО Сбербанк России о погашении записи об ипотеки в связи с исполнением обязательства.

Вышеизложенные пояснения и показания подтверждаются представленными справками из АН «ФАВОРИТ», Агентство Недвижимости ООО «РИЭЛТ-ЛИДЕР», ООО «РИЭЛТ-КОМ», агентство недвижимости «Максимум» о том, что данные агентства занимались продажей квартиры по адресу: <адрес>, с октября 2015 года по май 2016 года.

Согласно условиям договора купли-продажи квартиры от 26 апреля 2016 года, квартира продается по цене <данные изъяты> рублей; на момент подписания договора расчеты между покупателем и продавцом произведены в полном объеме, настоящий договор является и актом приема передачи (пункты 3, 4, 7 договора).

Из справки председателя правления ТСЖ «Дружба-1» от 10.02.2016 года, справки-характеристики УУП Отдела МВД России по г. Горно-Алтайску от 28.02.2017 года усматривается, что ФИО2 с августа 2016 года проживает по адресу: <адрес>.

Из представленных в судебное заседание платежных документов и справки от 02.02.2017 года ООО «Расчетная кассовая группа» следует, что ФИО2 с мая 2016 года по настоящее время оплачиваются жилищно-коммунальные услуги по <адрес>.

Из установленных выше обстоятельств судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи <адрес> в г. Горно-Алтайске, между Л-выми и ФИО2 является заключенным, поскольку продавец и покупатель свои обязанности по договору купли-продажи от 26 апреля 2016 года исполнили, фактически спорная квартира перешла в пользование ФИО2, последний несет расходы по оплате коммунальных услуг с мая 2016 года.

ФИО2 не знал и мог знать о наличии ареста на <адрес>, поскольку лицом, участвующим в деле по иску ФИО5 к ФИО4 о взыскании суммы займа, в рамках исполнения решения которого наложен арест на спорное имущество, принадлежащее ФИО4 и ФИО3, он не являлся. Квартира была предметом ипотеки и оснований полагать, что на нее имеется дополнительное обременение в виде ареста, не имелось. Более того, арест был наложен 28 апреля 2016 года, т.е. после заключения сделки купли-продажи квартиры от 26 апреля 2016 года, а сведения об аресте имущества в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены 12 мая 2016 года.

Таким образом, учитывая то, что на момент государственной регистрации ареста в отношении указанного объекта недвижимости, квартира, согласно договору купли-продажи перешла ФИО2, договор заключен в установленном законом порядке, сделка никем не оспорена и не признана недействительной, установлен факт исполнения сторонами договора, ФИО2 не знал и не мог знать об имеющимся аресте, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец является добросовестным приобретателем и требования истца к ФИО4 и ФИО5 об освобождении имущества от ареста подлежат удовлетворению.

Сам по себе факт того, что ФИО2 знал или должен был знать о наличии других взыскателей по денежным обязательствам ФИО4, нельзя признать обстоятельством исключающим добросовестность истца в отношении указанной квартиры, поскольку квартира не являлась предметом спора между привлеченными к участию в деле взыскателями и ФИО4

Вместе с тем, оснований для удовлетворения требований истца о признании права собственности на спорную квартиру не имеется, поскольку удовлетворением заявленных требований об освобождении недвижимого имущества от ареста устранены препятствия для регистрации права собственности истца на указанную квартиру на основании договора купли-продажи недвижимости от 26 апреля 2016 года.

Не подлежат удовлетворению заявленные требования к ответчикам ФИО3, ФИО6, АО «Россельхозбанк», ГУ – УПФ РФ в г.Горно-Алтайске Республики Алтай, Межрайонной ИФНС России № 5 по Республике Алтай, ПАО «Сбербанк России», ПАО «Банк Зенит», ООО «Валона», поскольку в силу положений п.51 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года 310/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что по смыслу ст. 119 ФЗ «Об исполнительном производстве», ответчиками по искам об освобождении имущества от ареста являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество, какими по данному делу являются ФИО4 и ФИО5

На основании изложенного, решение Горно-Алтайского городского суда от 11 ноября 2016 года подлежит отмене с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении требований истца.

Руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 11 ноября 2016 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО2 к ФИО4, ФИО5 о признании его добросовестным приобретателем квартиры по адресу: <адрес>; освобождении указанной квартиры от ареста, наложенного на основании акта о наложении ареста (описи имущества) от 28 апреля 2016 года и признании права собственности на квартиру удовлетворить частично.

Признать ФИО2 добросовестным приобретателем квартиры по адресу: <адрес>.

Освободить квартиру по адресу: <адрес>, от ареста, наложенного на основании акта о наложении ареста (описи имущества) от <дата> вынесенного судебным приставом – исполнителем Отдела судебных приставов по <адрес> УФССП России по <адрес> ФИО10

Апелляционное определение является основаниям для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от <дата> о государственной регистрации ареста на квартиру, расположенной по адресу: <адрес>.

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4, ФИО5 о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, ФИО6, АО «Россельхозбанк», ГУ – УПФ РФ в <адрес> Республики Алтай, Межрайонной ИФНС России № по <адрес>, ПАО «Сбербанк России», ПАО «Банк Зенит», ООО «Валона» о признании его добросовестным приобретателем квартиры по адресу: <адрес>; освобождении указанной квартиры от ареста, наложенного на основании акта о наложении ареста (описи имущества) от <дата> и признании права собственности на квартиру.

Председательствующий судья В.Б. Сарбашев

Судьи А.О. Имансакипова

О.Е. Красикова