Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 27 августа 2018 г. дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Верещагинского районного суда Пермского края от 08 июня 2018 г.

Заслушав доклад судьи Опалевой Т.П., объяснения ответчика ФИО1, представителя истца ФИО2, исследовав материалы дела, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1 о признании обязательства ФИО1 по возврату ФИО3 денежных средств в сумме 120000 рублей обеспеченным залогом недвижимого имущества (ипотекой), о регистрации ипотеки в отношении недвижимого имущества: жилого дома, общей площадью 35 кв.м, с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****; земельного участка площадью 874 кв.м с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, в качестве обеспечения исполнения обязательства по возврату денежных средств в размере 120000 рублей, об указании, что решение суда является основанием для внесения записи об ипотеке в сведения об объектах недвижимости содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. Исковые требования мотивированы следующим: 25 мая 2017 года между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, а так же договор найма жилого помещения с правом выкупа. В соответствии с пунктом 1.3 договора купли-продажи стороны согласовали цену недвижимого имущества в размере 120000 рублей. В последующем ФИО1 обратился в суд с иском о признании данной сделки недействительной, в исковом заявлении указал, что при заключении сделки считал, что подписывает договор на получение заемных денежных средств в размере 120000 рублей с залогом жилого дома и земельного участка. Решением Верещагинского районного суда Пермского края от 26 декабря 2017 года сделка купли-продажи недвижимого имущества была признана недействительной ввиду заблуждения ответчика относительно природы сделки. Апелляционным определением Пермского краевого суда от 19 марта 2018 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения, в определении указано, что воля ФИО1 была направлена не на продажу спорных объектов, а на получение займа у ответчика, обеспеченного залогом недвижимости. Таким образом, судебными постановлениями установлено, что у ФИО1 есть перед истцом обязательство по возврату денежных средств в размере 120000 рублей, а так же намерение передать недвижимое имущество в счет обеспечения указанного обязательства.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 на удовлетворении исковых требований настаивал.

Ответчик ФИО1, представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании иск не признали, просили в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пермскому краю просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Решением Верещагинского районного суда Пермского края от 08.06.2018 г. постановлено: Признать обязательство ФИО1 по возврату ФИО3 денежных средств в сумме 120000 рублей обеспеченным залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Зарегистрировать ипотеку в отношении недвижимого имущества:

- жилого дома, общей площадью 35 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****,

- земельного участка площадью 874 кв.м. с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, в качестве обеспечения исполнения обязательства по возврату денежных средств в размере 120000 рублей.

Указано, что решение суда является основанием для внесения записи об ипотеке в сведения об объектах недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Этим же решением суда с ФИО1 в пользу ФИО3 взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просит решение суда первой инстанции отменить, указывает на то, что при вынесении решения суд не учел, что в соответствии с п.1 ст. 339 ГК РФ, п.1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом. Согласно п.4,5 ст. 9 этого же Федерального закона обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания его возникновения и срока его исполнения. При этом, если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размер. Ответчик считает, что договор о залоге недвижимого имущества сторонами не был заключен, государственная регистрация договора об ипотеке не производилась, что в силу ст. 10 этого же Федерального закона влечет его недействительность. ФИО3 не лишен права обращения с иском в суд об исполнении заемного обязательства.

Судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права (п.4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ).

В соответствии с п.1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ст.9Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (пункт 1).

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении (пункт 3).

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (пункт 4).

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (пункт 5).

Согласно п.1,2 ст. 10 этого же Федерального закона договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что ФИО1 на основании договора дарения от 21.01.1989 г. принадлежали на праве собственности жилой дом общей площадью 35 кв.м с кадастровым № ** и земельный участок площадью 874 кв.м с кадастровым № **, находящиеся по адресу: ****.

25.05.2017 г. между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ****, по цене 120 000 рублей, из которых цена дома 100 000 рублей, земельного участка - 20 000 рублей. По условиям п. 3.1.1. договора денежные средства в размере 120 000 рублей передаются продавцу в день подписания договора наличными. Подтверждением передачи денежных средств является подписание договора.

В соответствии с договором найма жилого помещения с правом выкупа от 25.05.2017 г. ФИО3 (наймодатель) передает ФИО1 (наниматель) во владение и пользование на возмездной основе жилой дом общей площадью 35 кв.м с кадастровым № ** и земельный участок площадью 874 кв.м с кадастровым № **, находящиеся по адресу: ****. Арендная плата по условиям договора определена в размере 11 000 рублей в месяц, не включая оплату коммунальных услуг. При надлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы, ФИО1 вправе выкупить указанное жилое помещение по цене 120 000 рублей. ФИО3 вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при однократном нарушении ФИО1 обязанности по внесению арендной платы. В случае нарушения сроков внесения арендной платы, ФИО3 вправе взыскать неустойку в размере 2% от выкупной цены за каждый день просрочки. Договор действует в течение 11 месяцев. Договор считается расторгнутым, если стороны подписали договор купли-продажи указанного жилого помещения в период действия настоящего договора.

В тот же день 25.05.2017 г. между ФИО3 и ФИО1 заключено соглашение об уплате неустойки, в соответствии с которым ФИО1 обязуется уплатить неустойку ФИО3 в размере 90 000 рублей в случае, если не будет произведена регистрация перехода права собственности в отношении недвижимого имущества в срок до 05.06.2017 г. В случае, если регистрация перехода права собственности будет произведена в срок, обязательство считается не наступившим. В качестве обеспечения исполнения указанного обязательства ФИО1 обязуется внести ФИО3 обеспечительный платеж в размере 90 000 рублей. В соглашении имеется запись о том, что ФИО3 получил от ФИО1 обеспечительный платеж в сумме 90 000 рублей.

Согласно отчету №** об оценке от 27.09.2017 г., составленному оценщиком К., рыночная стоимость индивидуального жилого дома площадью 35 кв.м с земельным участком площадью 874 кв.м, находящихся по ул. **** в г.Верещагино, на 25.05.2017 г. составляла 921800 рублей, в том числе жилого дома - 673 000 рублей, земельного участка - 248 800 рублей.

Записи о переходе права собственности на жилой дом и земельный участок на имя ФИО3 внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29.05.2017 г.

На момент подписания договора купли-продажи недвижимого имущества в доме были зарегистрированы и проживали ФИО1, его дочь П1., по данным ЕГРН у ФИО1, П1. иных объектов недвижимости, кроме спорных, не имеется.

Решением Верещагинского районного суда Пермского края от 26 декабря 2017 года удовлетворены исковые требования ФИО1 к ФИО3:

- признан недействительным договор купли-продажи от 25 мая 2017 года жилого дома, общей площадью 35 кв.м, расположенного по адресу: ****, с кадастровым номером **, земельного участка общей площадью 874 кв.м, расположенного по адресу: ****, с кадастровым номером **, заключенный между ФИО1 и ФИО3,

- признан недействительным договор найма от 25 мая 2017 года жилого дома, общей площадью 35 кв.м., расположенного по адресу: ****, с кадастровым номером **, земельного участка общей площадью 874 кв.м., расположенного по адресу: ****, с кадастровым номером **, и дополнительное соглашение к договору найма жилого помещения от 05 июня 2017 года заключенные между ФИО1 и ФИО3

- признано недействительным соглашение об уплате неустойки от 25 июня 2017 года заключенное между ФИО1 и ФИО3;

- применены последствия признания сделок недействительными, а именно, прекращено право собственности ФИО3 на жилой дом, общей площадью 35 кв.м, расположенный по адресу: ****, с кадастровым номером **, земельный участок общей площадью 874 кв.м, расположенный по адресу: ****, с кадастровым номером **, аннулирована в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ФИО3 на жилой дом, общей площадью 35 кв.м, расположенный по адресу: ****, с кадастровым номером **, земельный участок общей площадью 874 кв.м., расположенный по адресу: ****, с кадастровым номером **, восстановлена в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности на жилой дом, общей площадью 35 кв.м, расположенный по адресу: ****, с кадастровым номером **, земельный участок общей площадью 874 кв.м., расположенный по адресу: ****, с кадастровым номером ** за ФИО1

Разрешая спор, руководствуясь положениями ст.ст. 166, 167, 170, 178, 549 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции исходил из того, что воля истца была направлена не на продажу спорных объектов, а на получение займа у ответчика, обеспеченного залогом недвижимости; стороны не намеревались создавать правовые последствия, характерные для договора купли-продажи, доказательств исполнения договора купли-продажи не представлено; цена реализуемого истцом дома и земельного участка несоразмерна их рыночной стоимости.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 19.03.2018 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО3 – без удовлетворения, суд апелляционной инстанции исходил из того, что вышеуказанные сделки совершены ФИО1 под влиянием заблуждения, поэтому должны быть признаны недействительными в силу ст. 178 ГК РФ.

Предъявляя иск в рамках настоящего гражданского дела, ФИО3 исходит из того, что все вышеуказанные сделки являлись притворными, фактически сторонами были заключены договор займа денежных средств и договор залога жилого дома и земельного участка в целях обеспечения обязательств ФИО1 по возврату ФИО3 денежных средств в сумме 120000 рублей. Между тем, ни решение суда первой инстанции, ни апелляционное определение не содержит указание на применение последствий недействительности ничтожной сделки, предусмотренных ст. 170 ГК РФ, а именно, на применение правил об ипотеке недвижимого имущества. Сделка признана недействительной по иному основанию, предусмотренному ст. 178 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения).

Договор об ипотеке (залоге недвижимости) заключается в письменной форме, в договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, основание возникновения, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, периодичность и размер платежей в счет исполнения обязательства. Договор о залоге недвижимости подлежит государственной регистрации, несоблюдение данного требования влечет его ничтожность.

Поскольку ФИО5 и ФИО1 не подписывали договор об ипотеке (залоге недвижимости) с указанием его существенных условий, указанных в ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости), то его нельзя признать заключенным. Намерение заключить договор и заключение договора – разные правовые понятия. Отсутствие письменного договора об ипотеке, отсутствие государственной регистрации такого договора влечет его недействительность в силу прямого указания ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд не вправе при несоблюдении вышеуказанных требований закона признавать обязательство по возврату долга по договору займа обеспеченным залогом недвижимого имущества.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении исковых требований ФИО3 должно быть отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Верещагинского районного суда Пермского края от 08 июня 2018 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении иска ФИО3 к ФИО1

- о признании обязательства ФИО1 по возврату ФИО3 денежных средств в сумме 120000 рублей обеспеченным залогом недвижимого имущества (ипотекой),

- о регистрации ипотеки в отношении недвижимого имущества:

жилого дома общей площадью 35 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****,

земельного участка площадью 874 кв.м. с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, в качестве обеспечения исполнения обязательства по возврату денежных средств в размере 120000 рублей;

- об указании, что решение суда является основанием для внесения записи об ипотеке в сведения об объектах недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, - отказать.

Председательствующий:

Судьи: