Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда в г. Симферополе гражданское дело по иску Яворского ФИО13 к Гирчаку ФИО14, третье лицо - нотариус <адрес> городского нотариального округа Калинина ФИО18, о взыскании суммы аванса, процентов за пользование чужими денежными средствами, признании предварительного договора частично недействительным, признании акта приема-передачи нежилого помещения недействительным, признании договора аренды нежилого помещения незаключенным, по апелляционным жалобам представителя ответчика Гирчака ФИО14 по доверенности - ФИО8 ФИО16 и третьего лица - нотариуса ФИО17 городского нотариального округа ФИО7 ФИО18 на решение Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым от 10 июня 2015 г.,

УСТАНОВИЛА:

19 ноября 2015 г. ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО6 о взыскании аванса в сумме <данные изъяты> руб., что эквивалентно <данные изъяты> долларов США, и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты> руб. за период с 5 октября 2014 г. по 10 июня 2015 г.; признании предварительного договора недействительным в части пункта 11; признании акта приема-передачи нежилого помещения недействительным; признании договор аренды нежилого помещения незаключенным.

Исковые требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен предварительный договор, удостоверенный частным нотариусом <адрес> городского нотариального округа ФИО7, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> и принадлежащего ответчику, на условиях, определенных данным договором. В соответствии с пунктом 2.3 предварительного договора основной договор должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а общая цена договора составляет <данные изъяты> грн., что эквивалентно <данные изъяты> долларов США по курсу НБУ на дату заключения предварительного договора. Во исполнение пункта 4 предварительного договора он передал ответчику в качестве аванса в счет платы по основному договору сумму в размере <данные изъяты> грн., что эквивалентно <данные изъяты> долларов США по курсу НБУ на дату заключения предварительного договора. Ответчик взял на себя обязательство подготовить все необходимые документы для заключения основного договора. Однако по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчик документы, необходимые для заключения сделки, не подготовил, в связи с чем в установленный срок основной договор купли-продажи заключен не был. Кроме того, пунктом 11 предварительного договора было предусмотрено, что в случае, если в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор не будет заключен, ответчик обязуется передать указанное нежилое помещение в пользование истца на условиях аренды с ежемесячной арендной платой <данные изъяты> грн. Данный пункт договора является недействительным, а договор аренды между сторонами незаключенным, поскольку в установленный договором срок во исполнение пункта 11 предварительного договора договор аренды в установленной законом форме заключен не был, а составленный ДД.ММ.ГГГГ акт приема-передачи имущества, является недействительным.

Решением Киевского районного суда г. Симферополя от 10 июня 2015 г. иск удовлетворен частично. С ФИО6 в пользу ФИО5 взысканы переданные по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., проценты за пользование чужимиденежными средствами в сумме <данные изъяты> а всего - <данные изъяты> руб. Договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, между ФИО5 и ФИО6 признан незаключенным. В остальной части иска отказано. С ФИО6 в пользу ФИО5 взысканы расходы на оплату госпошлины в сумме <данные изъяты> руб. и расходы на оплату услуг представителя в сумме 7800 руб.

В апелляционных жалобах представитель ответчика ФИО6 по доверенности - ФИО8 и третье лицо - нотариус <адрес> городского нотариального округа Калинина Н.В. просят решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований истца отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права.

При этом указывают, что суд первой инстанции сделал необоснованный вывод об отсутствии у продавца по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ документов, необходимых для заключения основанного договора, поскольку право собственности ФИО6 на продаваемые помещения возникло на основании договора купли-продажи, удостоверенного ДД.ММ.ГГГГ частным нотариусом <адрес> городского нотариального округа ФИО9 и зарегистрированного за реестровым №, который в силу ст. 12 Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ от 21.03.2014 г. «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее Закон № 6-ФКЗ) на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополя действует без ограничения срока действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, Республики Крым или города федерального значения Севастополя.

Суд неправильно истолковал объяснения третьего лица, данные в судебном заседании, относительно перечня документов, необходимых для заключения основного договора, поскольку такой перечень предварительным договором не предусмотрен, а показания свидетелей в данном случае являются недопустимым доказательством.

Отсутствие кадастрового паспорта и свидетельства о праве собственности продавца на продаваемые помещения на момент заключения предварительного договора могло быть препятствием к регистрации сделки в Едином государственном реестре, но не для ее заключения сторонами.

Суд не учел, что на телефонное предложение ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ явиться для заключения сделки ФИО5 ответил молчанием, которое должно рассматриваться как отказ от совершения сделки.

Суд не принял во внимание содержание пункта 10 предварительного договора, согласно которому в случае отказа ФИО5 от заключения договора аванс остается в собственности ФИО6 в качестве штрафа, вследствие чего необоснованно взыскал эту сумму как аванс.

Вследствие неправильного толкования норм материального права суд необоснованно посчитал договор аренды незаключенным.

Суд не учел положения пункта 3 ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которым стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), вследствие чего необоснованно посчитал, что между сторонами должен был быть заключен отдельный договор аренды.

Суд необоснованно не принял во внимание, что согласно пункту 11 предварительного договора между сторонами возникли правоотношения аренды, поскольку форма договора аренды, установленная ст. 651 ГК РФ, соблюдена, объект аренды однозначно определен предварительным договором, размер арендной платы согласован, срок начала аренды установлен договором, а срок окончания - сроком действия предварительного договора, акт приема передачи составлен и подписан сторонами, дата составления акта собственноручно исправлена истцом, ключи от помещения переданы истцу.

Суд неправильно установил сумму аванса, которая подлежит возврату истцу, и необоснованно пересчитал ее по курсу доллара США на дату заявления истцом требований о ее возврате, а не на дату заключения предварительного договора.

Неправильно определив сумму аванса, подлежащую возврату покупателю, суд, соответственно, неправильно рассчитал и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Суд необоснованно удостоверил замечания истца на протокол судебного заседания в части показаний свидетеля ФИО10, исказив таким образом их смысл.

В письменных возражениях представитель истца ФИО5 по доверенности - ФИО11 просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В судебное заседание истец ФИО5 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в заявлении суду просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители истца - ФИО11, ФИО12 в судебном заседании просили оставить решение суда первой инстанции без изменений, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Ответчик ФИО6 и третье лицо - нотариус <адрес> городского нотариального округа Калинина Н.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили.

Представитель ответчика ФИО6 - ФИО8 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в заявлении суду просила рассмотрение дела отложить в связи с нахождением в командировке в <адрес>.

Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения ходатайства представителя ответчика об отложении рассмотрения дела, поскольку о времени и месте рассмотрения дела представитель была извещена заблаговременно - ДД.ММ.ГГГГ и доказательств пребывания в командировке суду не представила.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, поскольку это не противоречит требованиям ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав судью-докладчика, пояснения представите лей истца, исследовав материалы дела и проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что апелляционные жалобы подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Частью 1 ст. 330 ГПК РФ установлено, что основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.

Согласно части 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» (пункты 2, 3) решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 ст. 1, часть 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Отказывая в удовлетворении исковых требований истца о признании недействительными пункта 11 предварительного договора и акта приема-передачи, суд первой инстанции исходил из того, что предусмотренных законом оснований для этого не имеется.

В данной части решение суда сторонами не обжалуется и в соответствии с требованиями абзаца 1 части 2 ст. 327.1 ГПК РФ судебной коллегией не проверяется.

Удовлетворяя исковые требования ФИО5 о взыскании с ответчика суммы аванса и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку основной договор между сторонами заключен не был, аванс в сумме эквивалентной <данные изъяты> долларов США, переданный покупателем продавцу в счет платы по основному договору, подлежит возврату покупателю с процентами за пользование чужими денежными средствами.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, поскольку он соответствует обстоятельствам дела и требованиям закона.

Согласно пункту 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Судебной коллегией установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО6 и ФИО5 был заключен предварительный договор, удостоверенный частным нотариусом <адрес> городского нотариального округа ФИО7 и зарегистрированный в реестре за №, в соответствии с которым стороны обязались не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных в <адрес>, между продавцом ФИО6 и покупателем ФИО5 за <данные изъяты> грн., что эквивалентно <данные изъяты> долларов США по курсу НБУ на дату заключения настоящего договора (л.д. 6).

В соответствии с пунктом 4 данного договора ФИО5 передал ФИО6 в качестве аванса в счет платы по основному договору <данные изъяты> грн., что эквивалентно <данные изъяты> долларов США по курсу НБУ на дату заключения настоящего договора.

Пунктом 6 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В определенный предварительным договором срок основной договор между ФИО5 и ФИО6 заключен не был, и ни одной из сторон предварительного договора не направлено другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктом 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Пунктом 1 ст. 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 4 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

В соответствии с пунктом 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Поскольку основной договор купли-продажи между сторонами в установленный предварительным договором срок заключен не был, ФИО6 обязан возвратить ФИО5 полученную в счет платы по основному договору сумму аванса с процентами.

С учетом указанных обстоятельств и требований закона суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования ФИО5 о взыскании с ФИО6 суммы аванса и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии со ст. 317 ГК РФ денежные обязательства должны быть выражены в рублях.

В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке.

Частью 2 ст. 16 Закона № 6-ФКЗ в редакции, действовавшей на момент заключения сторонами предварительного договора, было предусмотрено, что до 1 января 2016 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя допускаются обращение национальной денежной единицы Украины - гривны и осуществление расчетов в наличной и безналичной формах в гривнах.

Поскольку стороны при заключении предварительного договора в соответствии с действующим на тот момент законодательством правомерно произвели расчеты в гривнах, предусмотрев эквивалент переданной покупателем продавцу суммы аванса в долларах США, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца сумму аванса в рублях по официальному курсу доллара США, установленному ЦБ РФ, на день принятия решения.

Доводы ответчика о том, что переданная ему истцом сумма аванса должна быть оставлена в его собственности в качестве штрафа в соответствии с пунктом 10 предварительного договора, являются необоснованными по следующим основаниям.

Пунктом 10 предварительного договора действительно предусмотрено, что в случае отказа от договора ФИО5 аванс остается в собственности ФИО6 в качестве штрафа.

Однако, в соответствии с частью 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение данных требований процессуального права истец не представил относимых и допустимых доказательств в подтверждение того, что им до окончания срока, установленного предварительным договором, покупателю было направлено предложение о заключении основного договора, а покупатель отказался от его заключения.

То обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 звонил со своего номера телефона на номер телефона ФИО5, не подтверждает направление продавцом покупателю в установленный предварительным договором срок предложения о заключении основного договора.

С учетом изложенного судебная коллегия в данной части оставляет решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционные жалобы представителя ответчика и третьего лица - без удовлетворения.

Удовлетворяя исковые требования истца о признании договора аренды незаключенным, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с условиями пункта 11 предварительного договора у сторон возникла обязанность заключить в будущем договор аренды нежилых помещений, однако эта обязанность до окончания срока действия предварительного договора исполнена сторонами не была.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции, поскольку он не соответствует обстоятельствам дела и требованиям закона.

В соответствии с пунктом 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 3 данной статьи стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно абзацу 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 3 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктом 1 ст. 654 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Пунктом 11 предварительного договора предусмотрено, что в случае, если в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор не будет заключен, ФИО6 обязуется передать нежилые помещения площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по <адрес> в <адрес>, в пользование ФИО5 на условиях аренды с ежемесячной арендной платой в размере <данные изъяты> грн.

Таким образом, предварительный договор содержит обязательные условия договора аренды недвижимости - точное определение объекта аренды и размер арендной платы, в связи с чем предусмотренных законом оснований считать его незаключенным не имеется.

Суд первой инстанции на указанные обстоятельства и требования закона внимания не обратил, вследствие чего необоснованно удовлетворил исковые требования ФИО5 о признании договора аренды незаключенным.

Доводы истца, что в предварительном договоре не указан срок, на который заключается договор аренды, не соответствуют действительности, поскольку в силу пункта 11 предварительного договора обязанность ФИО6 передать нежилые помещения в аренду ФИО5 возникает с ДД.ММ.ГГГГ при условии, если до этого времени не заключен основной договор купли-продажи, и прекращается с момента заключения основного договора купли-продажи, а если он не заключен, - с момента прекращения действия предварительного договора.

Утверждение истца, что при подписании акта приема-передачи нежилых помещений от арендодателя арендатору ему не были переданы ключи от данных помещений, может быть основанием для предъявления им к ответчику требований о передаче ключей, расторжении договора аренды, а также возмещении убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ), но не основанием для признания договора аренды незаключенным.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что в данной части решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым от 10 июня 2015 г. в части удовлетворения исковых требований Яворского ФИО13 к Гирчаку ФИО14 о признании договора аренды незаключенным отменить.

Принять в данной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В части удовлетворения исковых требований Яворского ФИО13 к Гирчаку ФИО14 о взыскании суммы аванса и процентов за пользование чужими денежными средствами решение Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым от 10 июня 2015 г. оставить без изменения, а апелляционные жалобы представителя ответчика Гирчака ФИО14 по доверенности - ФИО8 ФИО16 и третьего лица - нотариуса <адрес> городского нотариального округа ФИО7 ФИО18 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: