Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании по докладу судьи Филлипова А.Е. дело по апелляционной жалобе ООО «Усть-Донецкий АПК» на решение Усть-Донецкого районного суда Ростовской области от 28 февраля 2014 года,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 обратились в суд с иском к ООО «Раздорская нива» о расторжении договора аренды земельного участка, третьи лица ООО «Усть-Донецкий Агропромышленный комплекс», территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между собственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 690,3 га (61:39:600016:0050) и [ФИО]90 был заключен договор аренды. Решением собрания учредителей от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА [ФИО]91 преобразован в ООО «Раздорская нива».

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ООО «Раздорская нива» и ООО «Усть-Донецкий АПК» в отношении земельного участка заключен договор субаренды.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ООО «Раздорская нива» признано несостоятельным (банкротом), введено конкурсное производство. Признание расторгнутым договора аренды, по мнению истцов, влечет и прекращение договора субаренды. Кроме этого, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА определением Арбитражного суда Ростовской области в отношении субарендатора ООО «Усть-Донецкий АПК» введена процедура наблюдение.

В обоснование иска также указывали на то, что установленный договором размер арендной платы ущемляет права арендодателей, соглашение о пересмотре размера арендной платы не заключено и его заключение в настоящий момент не возможно. Кроме того, договор субаренды заключен ООО «Раздорская нива» без согласия и уведомления арендодателей, арендная плата произведена частично.

Общим собранием собственников земельных долей ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА принято решение о расторжении договора аренды.

Истцы просили суд расторгнуть договор аренды, заключенный ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между колхозом «Раздорская нива» и собственниками земельных долей.

Решением Усть-Донецкого районного суда Ростовской области от 28 февраля 2014 года иск удовлетворен.

Суд расторг договор аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между ООО «Раздорская нива» (колхоз «Раздорская нива») и собственниками земельных долей.

В апелляционной жалобе ООО «Усть-Донецкий АПК» ставит вопрос об отмене решения, считая его незаконным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.

Апеллянт, в своей жалобе ссылался на отсутствие нарушений условий соответствующих договоров, которые являются основанием для досрочного расторжения договора аренды. Настаивает на том, что истцами не представлено доказательств нарушения внесение арендных платежей и оплаты земельного налога со стороны арендатора или субарендатора.

Обращает внимание на то, что арендаторами не был соблюден досудебный порядок расторжения договора, а именно не были направлены письменные предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок. Податель жалобы полагает, что нарушение досудебного порядка является основанием для оставления иска без рассмотрения.

Апеллянт полагает, что у суда отсутствовали предусмотренные законом основания для досрочного расторжения договора аренды, обращая внимание на то, что арендаторы были надлежащим образом извещены о заключении договора субаренды, что подтверждается соответствующими уведомлениями из Управления Росрееста по РО. При таких обстоятельствах вывод суда о нарушении арендаторами п. 6 ст. 22 ЗК РФ не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

По мнению апеллянта, ссылка суда первой инстанции на нарушение прав арендаторов в части размера арендных платежей, является не состоятельной. С момента заключения договора аренды был увеличен размер арендных платежей, что отражено в договоре субаренды. Кроме того, арендные платежи предусмотрены не в денежном эквиваленте, а в виде натуральных продуктов, стоимость которых определяется согласно закупочным ценам. При таких обстоятельствах необоснованным является вывод суда о несоответствии арендных платежей уровню жизни.

ООО «Усть-Донецкий АПК» не согласно с выводами суда первой инстанции об отсутствии возможности у арендодателя изменения размера арендных платежей, как несоответствующее положениям п. 6 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающим, что на субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, в связи с чем, в силу заключенного договора субаренды право изменения размера арендных платежей имеет субарендатор.

Вывод суда о наличии риска не получить арендные платежи носит предположительный характер, так как нарушений внесения арендных платежей со стороны арендатора и субарендатора не допускалось, Более того, при вынесении решения суд первой инстанции не учел того обстоятельства, что имущество ООО «Раздорская Нива» в отношении которого введено конкурсное производство, в том числе и право аренды на земельный участок, является конкурсной массой, в связи с чем требования истцов о расторжении договора аренды повлечет нарушение законных прав и интересов кредиторов. Ведение процедуры наблюдения в отношении ООО «Усть-Донецкий АПК» не является основаниям для признания риска несоблюдения условий договора субарендатором.

Представитель ООО «Усть-Донецкий АПК», указывает и на то, что у истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 Ю, ФИО6, ФИО7 отсутствует право на предъявления иска, поскольку на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА они не являлись собственниками земельного участка.

ООО «Раздорская Нива» подало отзыв на апелляционную жалобу, в которой, поддержав все доводы апелляционной жалобы, полагало, что решение суда подлежит отмене как незаконное и необоснованное.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО «Усть-Донецкий АПК» - ФИО76, представителя ООО «Раздорская нива» - ФИО77, представителя ФИО1 - ФИО78, признав возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Установлено, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между собственниками 86 земельных долей, в число которых входят истцы, и колхозом «Раздорская нива» был заключен договор аренды спорного земельного участка сроком на 15 лет. Договором предусмотрена арендная плата в форме натуроплаты: фуражное зерно 800 кг. и подсолнечник 50 кг. Договором также предусмотрено, что размер арендной платы может пересматриваться по дополнительному соглашению сторон договора в письменной форме.

В 2009 году колхоз «Раздорская нива» реорганизован в ООО «Раздорская нива».

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ООО «Раздорская нива» и ООО «Усть-Донецкий агропромышленный комплекс» заключен договор субаренды спорного земельного участка сроком с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. По договору предусмотрено, что субарендатор полностью берет на себя обязанности арендатора перед арендодателем по уплате арендной платы, размер которой сторонами договора субаренды изменен и составил: зерновые в количестве 1500 кг., подсолнечник 150 кг.

Удовлетворяя требования иска, суд руководствовался статьями 22 ЗК РФ, 450, 608, 615, 619 ГК РФ, положениями Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и исходил из следующих обстоятельств.

Постанавливая решение, суд указал, что в нарушение статьи п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендодатель не был извещен о заключении договора субаренды. Направленные Управлением Росреестра в адрес собственников земельного участка уведомления признаны судом ненадлежащим извещением.

Из материалов дела усматривается, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 15 октября 2012 года ООО « Раздорская нива» признано несостоятельным (банкротом).

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА состоялось общее собрание собственников спорного земельного участка, на котором принято решение о расторжении договора аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в связи с признанием ООО «Раздорская нива» несостоятельным (банкротом). Предложение о расторжении договора аренды ООО «Раздорская нива» получено ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

С учетом изложенных обстоятельств суд обоснованно пришел к выводу об удовлетворении требований иска, так как арендатором было допущено существенно нарушение прав арендатора. Ненадлежащее уведомление о заключенном договоре субаренды лишило арендодателей права знать, кому переданы права по обработке принадлежащего им земельного участка.

Правомерным является и вывод суда о нарушении прав арендаторов по вопросу получения арендной платы, возможном риске не получить арендную плату и качественную обработку земли по причине несостоятельности арендатора.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии нарушений условий, договора аренды, предусматривающие арендную плату, материалами дела не подтверждены.

В силу заключенного между сторонами договора аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, арендатор обязуется своевременно выплачивать арендную плату арендодателям. Размер арендной платы устанавливается в виде стабильных платежей в форме натуроплаты за каждую арендованную долю в расчете на год. Выплату налоговых и иных платежей за землю принимает на себя арендатор.

В ведомости на выдачу арендной платы за земельные доли 2012 года ООО «Усть-Донецкий АПК» производственный участок № 1, отсутствует подпись ФИО4 (т.3 л.д. 2).

В соответствии со списком, прилагаемым к справке Администрации Мелиховского сельского поселения ( т. 3, л.д. 249-250) у истцов: ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО79, ФИО4 имеется задолженность по уплате налога за период 2011 года.

Согласно спискам НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на выдачу зерна на земельный пай ООО «Раздорская Нива» урожай 2010 года, 2011 года ( т. 4, л. д. 7-24) отсутствуют сведения о получении данной продукции ФИО79

Таким образом, факт нарушения ответчиком и ООО «Усть-Донецкий АПК» условий договора, в части выплаты арендной платы подтверждается материалами дела, и в соответствии с положениями ст. 619 ГК РФ является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Доводы ООО «Усть-Донецкий АПК», об отсутствии права собственности на земельный участок у истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, которое подтверждается выпиской из ЕГРП на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, также не могут служить основанием для отмены решения суда.

В соответствии с абз.2 ч. 2 ст. 322 ГПК РФ ссылка лица, подающего апелляционную жалобу, на новые доказательства, которые не были представлены в суд первой инстанции, допускается только в случае обоснования в жалобе, что эти доказательства невозможно было представить в суд первой инстанции.

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. О принятии новых доказательств суд апелляционной инстанции выносит определение.

Во-первых, приобщенная к апелляционное жалобе выписка из ЕГРП на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, не может быть принята как допустимое доказательство, поскольку в данном документе отсутствуют личная мастичная печать организации, а также подпись государственного регистратора, соответствующие установленным указанным Федеральным законом требованиям,

Кроме того, в соответствии с выпиской из ЕГРП от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, на момент разрешения настоящего спора (т. 1, л. д. 112-135), заверенная подписью государственного регистратора [ФИО]80, и мастичной печатью Министерства экономического развития РФ, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РО, зарегистрировано право собственности истцов на земельный участок, предоставленный в аренду. В материалах дела (т.1, л.д. 17-24) имеются и копии свидетельства о государственной регистрации права земельных участков.

Также в материалах дела ( т. 3 л.д. 95), имеется письмо нотариальной паты Ростовской области Усть-Донкецкого нотариального округа, нотариуса [ФИО]81, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, в котором указывается, что после умершего [ФИО]82, заявление о принятии наследства по закону подала дочь ФИО7 Заявление о принятии наследства по закону после смерти умершего [ФИО]83, подала его супруга ФИО6.

Во-вторых, апеллянты не представили доказательств, объективно подтверждающих отсутствие возможности у них представить данное доказательство в суд первой инстанции, в связи с чем, применительно к норме ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия не может данное доказательство принять как новое.

Доводы апелляционной жалобы об извещении арендаторов о заключении договора субаренды, также достоверно материалами дела не подтверждены.

Из содержания уведомлений о государственной регистрации договора субаренды, ( т.4, л.д. 30-111) не усматривается данных о субарендаторе, т.е. отсутствуют данные кому передан в пользование земельный участок, и кто должен и в праве выполнять условия договора, предусмотренные положениями ст. 40 ЗК РФ.

В силу положений п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Довод заявителя о том, что расторжение договора аренды земельного участка от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в процедуре конкурсного производства невозможно, поскольку право аренды земельного участка включено в конкурсную массу и может быть исключено из нее только в связи с продажей прав на него в установленном законом порядке, не может быть принят судебной коллегией во внимание, поскольку включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с п.3 ст. 619 и п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Кроме того, апеллянтами не представлено судебной коллегии доказательств, достоверно подтверждающих факт включения в конкурсную массу данного вида права.

Не согласие апеллянта с выводами суда первой инстанции о наличии риска не получить арендные платежи, в виду введения процедуры наблюдения в отношении ООО « Усть-Донецкий АПК», также не может быть принят во внимание.

Соглашаясь с выводами суда в этой части, судебная коллегия исходит из факта доказанности нелегитимности договора субаренды, заключенного между ООО « Раздорская нива» и ООО «Усть-Донецкий АПК» от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, в связи с отсутствием надлежащего уведомления истцов о регистрации указанного выше договора субаренды.

Довод апеллянта о том, что арендаторами не был соблюден досудебный порядок расторжения договора, а именно не были направлены письменные предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок, несостоятелен.

В силу положений п. 4 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Так как указанные выше положения не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 15 октября 2012 года ООО «Раздорская нива» признана несостоятельным (банкротом). Поскольку данные действия предполагают невозможность ООО «Раздорская нива» исполнять условия договора, то общим собранием собственников земельного участка от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА было принято решение о расторжении договора аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Предложение о расторжении договора аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА с указанием срока для исполнения было направлено ответчику (т.1 л.д. 162-166).

В направленном ответчику предупреждении ставился вопрос о расторжении договора аренды в указанный срок, а следовательно были соблюдены положения п. 2 ст. 452 ГК РФ и п. 4 ст. 619 ГК РФ.

Иные доводы апелляционной жалобы повторяют пояснения заявителя по существу спора, которые исследованы судом первой инстанции при вынесении решения, им дана надлежащая правовая оценка.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Усть-Донецкого районного суда Ростовской области от 28 февраля 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО «Усть-Донецкий АПК» без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи