Гражданский кодекс часть 1

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Дударёк Н.Г. дело по апелляционным жалобам Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК), ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» (ОАО «АФЖС»), ФИО1

на решение Центрального районного суда города Кемерово от 07 мая 2015 года по делу по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» к ФИО1 о взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛА:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в Кемеровской области (далее- «АИЖК)», ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» (далее - «АФЖС») обратились в суд с иском к ФИО1 о взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество.

Требования мотивированы тем, что в соответствии с условиями договора займа №№ от 12.03.2007г заемщику-залогодателю ФИО1 ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию <адрес>» предоставило ипотечный жилищный заем в размере <данные изъяты> руб. на срок 180 месяцев для приобретения в общую равнодолевую собственность ФИО1 и ФИО2 квартиры, состоящей из 2 комнат, общей площадью 47,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Заем в сумме <данные изъяты> руб. был перечислен на счет ФИО1 23.03.2007г., что подтверждается платежным поручением № от 23.03.2007г.

В соответствии с п.6.11 Договора займа на дату подписания Договора займа по адресу Квартиры имеют намерение проживать и быть зарегистрированными ФИО1, ФИО2

По состоянию на 28.02.2007г. Квартира оценена в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика ЗАО «Аудит и Оценка», Отчет об оценке № №.

Государственная регистрация права собственности на Квартиру произведена 211.03.2007г. Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области. Права первоначального залогодержателя по Договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной Ответчиком, и выданной Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области первоначальному залогодержателю - ОАО «АИЖК КО» 28.03.2007г. Запись об ипотеке Квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 28.03.2007г. за № №.

04.06.2007г. права по закладной были переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

В соответствии с п.3 ст.48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладных № от 18.02.2004 г. между истцом и ОАО «АИЖК КО») и отметке на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - ОАО «АИЖК КО».

С июня 2009г в нарушение условий договора займа и закладной, а также ст.309 Гражданского кодекса РФ ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользованием им ответчиком производятся с нарушением сроков и размеров, указанных в графике ежемесячных платежей. С ноября 2011г. ежемесячные платежи ответчиком не производятся.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором займа и закладной.

Письмом № от 08.02.2012г. в адрес ответчика было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по договору займа.

До настоящего времени ответчик не выполнил вышеуказанное требование.

Просит взыскать с ФИО1 в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по состоянию на 31 января 2013г. в размере <данные изъяты> рубль, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> рублей; сумму начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом - <данные изъяты> рубль; начисленные пени в размере <данные изъяты> рублей; а также начиная с 01 февраля 2013г. и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации квартиры (в зависимости от того, какое событие наступит ранее), определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,5% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> рублей и пени в размере 0,2 % за каждый день просрочки, начисляемых на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу.

Обратить взыскание в пользу истца на квартиру, принадлежащую на праве общей равнодолевой собственности ФИО1 и ФИО2, расположенную по адресу: <адрес>, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установить начальную продажную цену квартиры, в размере <данные изъяты> руб.

Взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб.

ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» (до переименования - ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов») обратилось с иском к ФИО1, просит взыскать с ФИО1 задолженность по договору стабилизационного займа в пользу Агентства в размере <данные изъяты> руб., в том числе, остаток основного долга по договору стабилизационного займа <данные изъяты> руб., начисленные процентов за пользование заемными денежными средствами <данные изъяты> руб.; штрафные санкции (пени) по договору <данные изъяты> руб., а также начиная с 26.01.2013 г. и по день полного погашения обязательств по договору стабилизационного займа или по день реализации квартиры (в зависимости от того, какое событие наступит ранее) определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 8,75 % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору -<данные изъяты> рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, принадлежащую на праве общей равно долевой собственности ФИО1 и ФИО2, состоящую из 2 комнат, общей площадью 47,3 кв.м., жилой площадью 26,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>; определить способ реализации квартиры с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере <данные изъяты> руб.

В случае, если денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества с публичных торгов, окажется недостаточно для погашения задолженности ответчика перед истцом, взыскать недостающие денежные средства за счет иного имущества ответчика.

Взыскать с ответчика в пользу Агентства расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

Возвратить из Инспекции федеральной налоговой службы г.Кемерово излишне уплаченную Агентством государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.

Иск обоснован тем, что ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» в рамках реализуемой программы государственной помощи ипотечным заемщикам 15.02.2010 г. был заключен договор стабилизационного займа № №, согласно условий которого ФИО1 предоставлены денежные средства с целевым назначением - для уплаты ежемесячных платежей по договору займа № №. В обеспечение исполнения договора заключен последующий договор об ипотеке недвижимого имущества № № от 15.02.2010г.,, а именно - квартиры, состоящую из 2 комнат, общей площадью 47,3 кв.м., жилой площадью 26,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, стоимость указанного недвижимого имущества определена сторонами в размере <данные изъяты> рублей

За период с 28.02.2010 г. по 31.01.2011г. были перечислены денежные средства на общую сумму <данные изъяты> руб.

В нарушение условий договора стабилизационного займа с первого платежа за март 2010г. платежи производятся ответчиком с нарушением сроков и размеров, указанных в графике платежей, а с 25.01.2012 г. не производятся.

Требование о полном досрочном исполнении обязательств оставлено ответчиком без удовлетворения. По состоянию на 25.01.2013г задолженность составляет <данные изъяты> руб., в том числе основной долг <данные изъяты> руб., проценты за пользование займом <данные изъяты> руб., пени и штрафы за нарушение сроков возврата займа <данные изъяты> руб.

Заочным решением Центрального районного суда г. Кемерово от 03 июля 2013 г. с учетом исправления описок определением суда от 28 августа 2013г. (т. 1 л.д. 139-144, 153- 154) постановлено:

Взыскать с ФИО1 в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по состоянию на 31 января 2013г. в размере <данные изъяты> руб., сумму неуплаченных процентов за пользование займом - <данные изъяты> руб.; начисленные пени в размере <данные изъяты> руб.; всего <данные изъяты> руб.

Начиная с 01.02.2013г. и по день полного погашения обязательств по договору кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости от того, какое событие наступит ранее), определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,5% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> рублей и пени в размере 0,2 % за каждый день просрочки, начисляемых на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу.

Обратить взыскание в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на квартиру, состоящую из 2 комнат, общей площадью 47,3 кв.м., жилой площадью 26,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установить начальную продажную цену квартиры, в размере <данные изъяты> руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» задолженность в размере остатка основного долга по договору стабилизационного займа <данные изъяты> руб., начисленные проценты за пользование заемными денежными средствами <данные изъяты> руб.; штрафные санкции (пени) по договору <данные изъяты> руб., а также, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по договору стабилизационного займа или по день реализации квартиры (в зависимости от того, какое событие наступит ранее) определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 8,75 % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору -<данные изъяты> рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, принадлежащую на праве общей равнодолевой собственности ФИО1 и ФИО2, состоящую из 2 комнат, общей площадью 47,3 кв.м., жилой площадью 26,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>; определить способ реализации квартиры с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере <данные изъяты> руб.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 солидарно в пользу ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

Возвратить в пользу ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» из Инспекции федеральной налоговой службы г.Кемерово излишне уплаченную Агентством государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.

Определением Центрального районного суда г. Кемерово от 29 декабря 2014 г. заочное решение Центрального районного суда г. Кемерово от 03 июля 2013 г. отменено (т. 2 л.д. 63-64).

В судебном заседании представитель истца ОАО «АИЖК». И третьего лица ОАО «АФЖС» ФИО6 действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО1, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Представитель ФИО1 - ФИО3 иск не признал.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился.

Решением Центрального районного суда города Кемерово от 07 мая 2015 года постановлено:

Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» удовлетворить частично.

Обратить взыскание в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» на квартиру, состоящую из 2 комнат, общей площадью 47,3 кв.м., жилой площадью 26,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установить начальную продажную цену квартиры, в размере <данные изъяты> рублей,

Взыскать с ФИО1 в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу АНО «Кемеровский центр судебных экспертиз» расходы на проведение экспертизы в размере <данные изъяты> рублей.

В апелляционной жалобе ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» просит решение суда отменить, указывая, поскольку заочное решение Центрального районного суда г. Кемерово от 03.07.2013 г. полностью исполнено, в ходе исполнительного производства проведены торги по продаже заложенного имущества, от вырученных от продажа квартиры задолженность ответчицы перед ОАО «АИЖК» погашена полностью на законных основаниях, исполнительное производство окончено фактическим исполнением, поворот исполнения решения суда в данном случае невозможен, все обязательства по договору займа от 12.03.2007г. ФИО1 перед ОАО «АИЖК» следует признать исполненными.

В апелляционной жалобе ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» просит решение суда отменить и взыскать задолженность по договору стабилизационного займа, судебные расходы, указывая, что задолженность ответчика перед ОАО «АФЖС» не погашена в полном объеме, т.к. денежных средств, поступивших от продажи квартиры, оказалось недостаточно для погашения задолженности перед ОАО «АФЖС», суд сделал ошибочный вывод о том, что сумма задолженности с ответчика не подлежит взысканию. Кроме того, при обращении взыскания на квартиру не учтено, что в настоящее время квартира на законных основаниях принадлежит ФИО4

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить и принять решение об отказе в иске ОАО «АИЖК» и ОАО «АФСЖ», указывая, что не применен закон, подлежащий применению при определении начальной продажной цены заложенного имущества квартиры, на момент возникновения залогового отношения действовала редакция ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке», не предусматривающая установление указанной цены в размере 80% от рыночной, не учтено, что рыночная стоимость заложенного имущества (квартиры) определена на основании заключения судебной экспертизы, а не отчета оценщика, таким образом. неправомерно установлена начальная продажная цена квартиры в размере 80% от рыночной стоимости заложенного имущества; ОАО «АИЖК» не подтвердило право залога на спорную квартиру, договор по передаче закладной истцом не представлен, она (ФИО1) не была уведомлена о передаче прав по закладной и полагала, что обратить взыскание на квартиру имеет право только ОАО «АИЖК КО», однако данное Общество к ней с указанными требованиями не обращалось; ОАО «АИЖК» и ОАО «АФЖС» не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, доказательства направления ей уведомлений с требованием о досрочном возврате займа и получение таких уведомлений не представлены; решение суда, полученное её представителем, не содержало подписи судьи; дело рассмотрено в отсутствии третьего лица органа опеки и попечительства, не извещенного о времени и месте рассмотрения дела.

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» поданы возражения на апелляционную жалобу ФИО1

В заседание суда апелляционной инстанции ФИО1, орган опеки и попечительства, извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились. На основании ст. 167, ст. 327 ч. 1 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения представителя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» ФИО5, действующей на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ и от 23.01.2015, просившей об удовлетворении апелляционных жалоб своих доверителей, объяснения представителя ФИО1 - адвоката ФИО3 (ордер № от 01.09.2015), просившего об удовлетворении апелляционной жалобы ФИО1, объяснения ФИО4, полагавшего об отсутствии оснований для обращения взыскания на квартиру, собственником которой он является, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционных жалоб и возражений относительно жалоб в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

В силу п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

По смыслу названной нормы права проценты являются платой за пользование заемщиком суммой займа. Таким образом, проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами, подлежат уплате за период с даты выдачи кредита и до даты его полного возврата.

Согласно положениям статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу пункта 1 статьи 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Пунктом 1 статьи 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закреплено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Таким образом, если права и обязанности залогодержателей принадлежат нескольким лицам, то в силу пункта 1 статьи 342 ГК РФ требования залогодержателей удовлетворяются в порядке очередности, определяемой по дате, на которую соответствующий залог считается возникшим.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, в соответствии с условиями договора займа <данные изъяты> от 12.03.2007г. заемщику-залогодателю ФИО1 ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области» предоставило денежный заем в размере <данные изъяты> руб. на срок 180 месяцев, под 13,5 процентов годовых, для приобретения в общую равнодолевую собственность ФИО1 и ФИО2 квартиры, состоящей из 2 комнат, общей площадью 47,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Обеспечением исполнения обязательства, среди прочих, является ипотека квартиры в силу закона, согласно отчету об оценке № № по состоянию на 28.02.2007г. квартира оценена на сумму в размере <данные изъяты> рублей.

23.03.2007г. заем в сумме <данные изъяты> руб. был перечислен на счет ФИО1 (платежное поручение № от 23.03.2007г.).

ФИО1 обязалась осуществлять возврат займа и процентов за пользование займом в порядке, установленном договором: ежемесячными аннуитентными платежами <данные изъяты> руб. на расчетный счет займодавца не позднее последнего числа каждого календарного месяца (п.п.1.2, 3.3 договора).

Договором займа предусмотрена ответственность за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов – 0,2 % от суммы просроченного платежа (п.п.5.2, 5.3 договора).

28.03.2007г. произведена государственная регистрация права собственности на указанную квартиру. Права первоначального залогодержателя по договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком, и выданной Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области первоначальному залогодержателю - ОАО «АИЖК КО» 28.03.2007г. произведена запись об ипотеке квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

04.06.2007г. права по закладной были переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли-продажи закладных № от 18.02.2004 г., заключенного между ОАО «АИЖК» и ОАО «АИЖК КО»), о чем произведена отметке на закладной предыдущим владельцем закладной ОАО «АИЖК КО».

С июня 2009г. ответчик нарушает условия договора займа, ежемесячные платежи по возврату займа и процентов производятся с нарушением сроков и размеров, указанных в договоре. С ноября 2011г. ежемесячные платежи не производились. 08.02.2012 г. в адрес ответчика направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по договору займа, которое оставлено без ответа.

Образовалась задолженность по состоянию на 31 января 2013г. в размере <данные изъяты> руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> руб.; процентов за пользование займом - <данные изъяты> руб.; пени в размере <данные изъяты> руб.

Кроме того, 15.02.2010 ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» (до переименования - ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов») в рамках реализуемой программы государственной помощи ипотечным заемщикам и ФИО1 был заключен договор стабилизационного займа № №, согласно условий которого ФИО1 предоставлены денежные средства <данные изъяты> руб. (лимит выдачи) с целевым назначением - для уплаты ежемесячных платежей по договору займа № №, сроком по 28.02.2027г., под 8.5 % годовых.

В обеспечение исполнения договора заключен последующий договор об ипотеке недвижимого имущества № № от 15.02.2010г., а именно - квартиры, состоящую из 2 комнат, общей площадью 47,3 кв.м., жилой площадью 26,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, стоимость указанного недвижимого имущества определена сторонами в размере <данные изъяты> рублей

За период с 28.02.2010 г. по 31.01.2011г. были перечислены денежные средства на общую сумму <данные изъяты> руб.

Требование о полном досрочном исполнении обязательств оставлено ответчиком без удовлетворения.

По состоянию на 25.01.2013г задолженность составляет <данные изъяты> руб., в том числе основной долг <данные изъяты> руб., проценты за пользование займом <данные изъяты> руб., пени и штрафы за нарушение сроков возврата займа <данные изъяты> руб.

Размер задолженности по договору займа и по договору стабилизационного займа ответчиком не оспорен, факт нарушения заемщиком условий договоров займа подтвержден материалами дела, обратного ответчиком не представлено.

Как следует из материалов дела, во исполнение заочного решения Центрального районного суда г. Кемерово от 03.03.2013 г., вступившего в законную силу, об удовлетворении требований ОАО «АИЖК» и ОАО «АФЖС», с торгов была продана квартира (залоговое имущество), расположенная по адресу: <адрес>, по покупной цене <данные изъяты> руб. (договор купли-продажи № от 13.08.2014г между ООО «Лотос» и ФИО4).

Вырученные от реализации квартиры денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела судебных приставов по г. Юрге и Юргинскому району УФССП России по Кемеровской области были распределены между взыскателями - в пользу ОАО «АИЖК» поступила денежные средства 09.10.2014г в размере <данные изъяты> руб., 13.08.2014г - <данные изъяты> руб., 26.08.2014г - <данные изъяты> руб. ОАО «АФЖС» 10.03.2015 перечислена денежная сумма <данные изъяты> руб.

Рассматривая спор, отказывая ОАО «АИЖК» и ОАО «АФЖС» в удовлетворении требований о взыскании задолженности по договору займа и договору стабилизационного займа (соответственно), суд пришел к выводу о том, что задолженность в полном объеме погашена. При этом разрешил требования об обращении взыскания в пользу ОАО «АИЖК» и ОАО «АФЖС» на квартиру, состоящую из 2 комнат, общей площадью 47,3 кв.м., жилой площадью 26,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес><адрес>, определил способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установил начальную продажную цену квартиры в размере <данные изъяты> рублей,

Однако эти выводы суда являются ошибочными, не соответствуют обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении материального и процессуального закона, в связи с чем решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

Никем не оспаривается, что по результатам торгов и реализации квартиры - предмета ипотеки, задолженность ФИО1 перед ОАО «АИЖК» погашена полностью в ходе рассмотрения дела. Исполнительное производство прекращено в связи с фактическим исполнением (т.2 л.д. 81).

Также из представленных доказательств видно, что в результате продажи залогового имущества отделом судебных приставов-исполнителей 10.03.2015г. ОАО «АФЖС» перечислена лишь денежная сумма <данные изъяты> руб. Иных денежных сумм в погашение заложенности ОАО «АФЖС» не поступало, ФИО1 оплата задолженности не производилась.

Из письма и.о. начальника отдела старшего судебного пристава МОСП по г. Юрге и Юргинскому району от 25.11.2014 (т.2 л.д.120) усматривается, что ошибочно перечисленная ОАО «АФЖС» денежная сумма подлежала возврату ОАО «АИЖК».

Как следует из документов исполнительного производства, денежные суммы <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. возвращены должнику ФИО1, остаток денежных средств перечислен в счет исполнительского сбора.

Вместе с тем, задолженность ответчика перед ОАО «АФЖС» по состоянию на 25.01.2013г составляла <данные изъяты> руб., в том числе, основной долг <данные изъяты> руб., проценты за пользование заемными денежными средствами <данные изъяты> руб., пени <данные изъяты> руб.

Исходя из положений п.3.14 договора стабилизационного займа во взаимосвязи с положениями ст. 319 ГК РФ, уплаченная в счет задолженности сумма <данные изъяты> руб. подлежит зачету в погашение процентов за пользование займом и частично основного долга, при этом размер основного долга составляет <данные изъяты> руб.

Однако, несмотря на указанные выше обстоятельства в удовлетворении требований ОАО «АИЖК» и ОАО «АФЖС» о взыскании задолженности было отказано по мотиву перечисления ответчиком требуемых денежных сумм до вынесения решения суда по данному делу.

Между тем отказ в иске может иметь место лишь в случае признания исковых требований незаконными или необоснованными.

Согласно п.1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением.

В соответствии с п.3 ст. 810 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

Установление того факта, что в процессе рассмотрения дела до вынесения судом решения ответчик перечислил на счет истцов требуемую ими денежную сумму полностью или в части, не свидетельствует о необоснованности иска, и может служить только основанием для указания на то, что уплаченные суммы подлежат зачету в счет исполнения решения суда об удовлетворении иска.

Кроме того, удовлетворяя требования истцов об обращении взыскания на заложенное имущество и определяя его начальную продажную цену, исходя из заключения эксперта АНО «Кемеровский центр судебных экспертиз» по состоянию на 21.04.2015 в размере <данные изъяты> руб. (80% от рыночной стоимости <данные изъяты> руб.), суд первой инстанции не учел, что квартира, являющаяся предметом залога, на момент разрешения спора была реализована с торгов по установленной судом начальной продажной стоимости <данные изъяты>., собственником данной квартиры на основании договора купли-продажи от 13.08.2014г. является ФИО4, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП 10.11.2014 г (т.2 л.д.107), и никем не оспорено, торги недействительными не признавались.

Исполнительное производство, предмет исполнения которого обращение взыскания на заложенное имущество квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в отношении взыскателей ОАО «АИЖК» и ОАО «АФЖС» и должника ФИО1 окончено в связи с фактическим исполнением исполнительного документа (т.2 л.д. 79-80).

При таких обстоятельствах, требование истцов об обращении взыскания на предмет залога, заявленное до произведенного в пользу ОАО «АИЖК» и ОАО «АФЖС» взыскания, фактически удовлетворено и должно считаться исполненным в момент реализации квартиры с торгов, решение суда в этой части не подлежит исполнению.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу ОАО «АИЖК» и ОАО «АФЖС» задолженности в полном объеме и обращении взыскания на спорную квартиру, при этом обязательства ответчика в части погашения задолженности считать исполненными.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 следует признать необоснованными, они не влекут отмену решения суда по изложенным в ней доводам и не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных к ней требований.

Как усматривается из материалов дела, требования закона при передаче закладной в настоящем деле соблюдены.

Статья 48 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливает, в частности, что при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме; при передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено данным Федеральным законом (абзацы первый и второй пункта 1); передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности; владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной (абзацы первый и второй пункта 2).

04.06.2007г. права по закладной были переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли-продажи закладных № от 18.02.2004 г., заключенного между ОАО «АИЖК» и ОАО «АИЖК КО», о чем произведена отметке на закладной предыдущим владельцем закладной - ОАО «АИЖК КО» (т.1 л.д.8).

Апеллянт выражает несогласие с вынесенным решением суда по причине отсутствия письменного уведомления ответчика о переходе прав на закладную.

Судебная коллегия отклоняет данные доводы, поскольку данная норма ст. 55.2 ФЗ «Об ипотеке» введена в действие Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ, вступившим в силу 07 марта 2012 года, т.е. на дату передачи закладной 04.06.2007г. вышеназванная норма права не действовала.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы об отсутствии уведомления о переходе права требования по закладной не основаны на законе.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела право ОАО «АИЖК» на предъявление настоящего иска ответчиком не оспаривалось.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с последующими изменениями и дополнениями), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Исходя из требований пункта 4 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд первой инстанции установил начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере, равном 80% от рыночной стоимости квартиры.

Данная норма закона «Об ипотеке» в редакции от 6 декабря 2011 г. действовала на момент обращения взыскания на предмет ипотеки, следовательно, регламентировала спорные правоотношения.

Изложенное свидетельствует о неправомерности доводов жалобы о заниженном размере начальной продажной стоимости предмета залога.

Поскольку в данном деле не заявлены требования об изменении или расторжении договоров займа, то спор может быть рассмотрен судом по существу без представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком.

Между тем в материалах дела имеются сведения о том, что истцом и третьим лицом предпринимались меры по урегулированию спора с ответчиком, по месту жительства ответчика были направлены соответствующие уведомления (т. 1 л.д. 32, 83).

Ссылки в жалобе на допущенные судом процессуальные нарушения не влекут отмену решения суда: в материалах дела имеется подлинник решения суда по данному делу, который подписан председательствующим судьей; рассмотрение дела в отсутствии органа опеки и попечительства само по себе не может рассматриваться как нарушающее права заявителя.

В связи с удовлетворением заявленных исковых требований с ФИО1 на основании ч.1 ст. 98 ГПК РФ в пользу ОАО «АИЖК» и ОАО «АФЖС» подлежит взысканию уплаченная при подачи иска государственная пошлина соответственно в размере <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб., а также в пользу АНО «Кемеровский центр судебных экспертиз» судебные расходы на проведение экспертизы в размере <данные изъяты> рублей, возложенные на ответчика определением суда от 24.03.2015г., при этом решение суда в части взыскания с ответчика государственной пошлины в пользу ОАО «АИЖК» считать исполненным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.327.1 ч.1, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Центрального районного суда города Кемерово от 07 мая 2015 года отменить.

Принять новое решение.

Взыскать с ФИО1 в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору займа № № от 12 марта 2007 года состоянию на 31 января 2013г. в размере <данные изъяты> руб., в том числе, остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> руб.; сумму процентов за пользование займом - <данные изъяты> руб.; пени в размере <данные изъяты> руб.; а также начиная с 01 февраля 2013г. и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,5% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> рублей и пени в размере 0,2 % за каждый день просрочки, начисляемых на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу.

Обратить взыскание в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на квартиру, принадлежащую на праве общей равнодолевой собственности ФИО1 и ФИО2, расположенную по адресу: <адрес>, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установить начальную продажную цену квартиры, в размере <данные изъяты> руб.

Признать все обязательства по договору займа № № от 12 марта 2007 года перед ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ФИО1 исполненными полностью.

Взыскать с ФИО1 в пользу ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» задолженность по договору стабилизационного займа № № от 15 февраля 2010 года в размере остатка основного долга в размере <данные изъяты> руб., пени в размере <данные изъяты> руб.; начиная с 26.01.2013 г. и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 8,75 % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору -<данные изъяты> руб., а с 13.08.2014 г. и по день полного погашения обязательств по договору стабилизационного займа определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 8,75 % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору – <данные изъяты> руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» задолженность по договору стабилизационного займа № № от 15 февраля 2010 года в размере остатка основного долга в размере <данные изъяты> руб., проценты за пользование заемными денежными средствами в размере <данные изъяты> руб., обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, принадлежащую на праве общей равнодолевой собственности ФИО1 и ФИО2, состоящую из 2 комнат, общей площадью 47,3 кв.м., жилой площадью 26,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>; определить способ реализации квартиры с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере <данные изъяты> руб.

Признать обязательства по договору стабилизационного займа № № от 15 февраля 2010 года перед ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» ФИО1 исполненными в части взыскания задолженности в размере остатка основного долга в размере <данные изъяты> руб., процентов за пользование заемными денежными средствами в размере <данные изъяты> руб. и обращения взыскания на заложенное имущество - квартиру, принадлежащую на праве общей равнодолевой собственности ФИО1 и ФИО2, состоящую из 2 комнат, общей площадью 47,3 кв.м., жилой площадью 26,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО1 в пользу АНО «Кемеровский центр судебных экспертиз» расходы за проведение экспертизы в размере <данные изъяты> рублей.

Апелляционную жалобу ФИО1 оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: