Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Новосибирске «05» сентября 2019 года гражданское дело по апелляционной жалобе Романовой М.Н., действующей в своих интересах и в интересах <данные изъяты> на решение Коченевского районного суда Новосибирской области от 30 мая 2019 года по исковому заявлению Рахматулиной З.А. и Романовой М.Н., действующей за себя и в интересах несовершеннолетней <данные изъяты> к Холодовой Е.В. о расторжении договора купли-продажи, дополнительного соглашения и о взыскании денежных средств, внесенных по договору, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Никифоровой Е.А., объяснения истца Романовой М.Н., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Рахматулина З.А. и Романова M.Н., действующая за себя и в интересах несовершеннолетней <данные изъяты>., обратились в суд с иском к Холодовой Е. В. о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка от 23.03.2015 и дополнительного соглашения от 13.04.2015, о взыскании 1 003 026 руб. внесенных по договору, указав в обоснование, что между истцами и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка по <адрес> стоимостью 503 026 рублей.

23.03.2015 между истцами и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры и земельного участка, по условиям которого стороны увеличили стоимость квартиры и земельного участка до 1 500 000 рублей.

Фактически квартира передана истцам ответчиком 29.09.2015, так как Холодова Е. В. отказывалась выезжать из квартиры, поскольку Рахматулина З.А. и Романова М.Н. не полностью произвели с ней расчет.

После вселения истцы обнаружили недостатки: стены промерзали и покрывались грибком, отпадали обои и потолочная плитка, перегорала электропроводка, стала протекать крыша, отпадали коньки, ветром оторвало сайдинг, под которым не оказалось утеплителя, полы в квартире и на веранде были прогнившие, водопровод не функционировал, унитаз не имел вывода в канализацию, печь полностью в нерабочем состоянии, сломаны колосники.

По акту приема-передачи имущества Холодова Е.В. истцам передала баню, гараж и хозяйственные постройки, которые фактически оказались просто дровами. Сарай завалился полностью, в бане печь не рабочая.

При заключении сделки Холодова Е. В. утверждала, что в соседней квартире проживали граждане, однако после вселения истцы обнаружили, что в соседней квартире никто не проживает и на смежной стене образуется плесень в связи с тем, что соседнюю квартиру никто не отапливал.

Кроме того, ответчик вывезла из квартиры почти все имущество, указанное в акте приема-передачи, а мебель заменила на старую.

Истцы вынуждены обратиться в суд за защитой нарушенных прав, просят расторгнуть договор купли-продажи квартиры и земельного участка от 23.03.2015 и дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры и земельного участка от 13.04.2015, взыскать с ответчика в пользу истцов 1 003 026 рублей, ранее внесенных по договору, восстановить истцам срок для подачи иска о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка от 23.03.2015 и дополнительного соглашения от 13.04.2015.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилась Романова М.Н., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней <данные изъяты> в апелляционной жалобе просит решение отменить, рассмотреть исковые требования по существу, удовлетворив в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы указано, что суд не дал надлежащей оценки выводам экспертного заключения, в котором отражено, что в квартире имеются скрытые недостатки.

Ссылается на то, что судом отказано в удовлетворении ходатайства об уточнении исковых требований в связи с изменением предмета и основания иска, однако был изменен только предмет, а основание не поменялось – некачественный товар.

Указывает на то, что квартира не пригодна для проживания, находится в аварийном состоянии, что в суде подтвердили свидетели.

В возражениях представитель Холодовой Е.В. – Ахметова М.Р. просит оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1).

В соответствии с п. 2 ст. 474 ГК РФ если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с п. 1 настоящей статьи, то проверка качества производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) ГК РФ ).

В соответствии с положениями ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Законом или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Законом, или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, обнаружение неустранимых недостатков, а также тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

Из приведенных норм материального права, применительно к данному спору следует, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и потребовать возврата уплаченной за них денежной суммы только в случае существенного нарушения требований к качеству жилого дома, в частности в случае обнаружения неустранимых недостатков, а также тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков.

В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, а также тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 23.03.2015 между Рахматулиной З.А. и Романовой М. Н., действующей за себя и в интересах несовершеннолетней <данные изъяты>., с одной стороны и Холодовой Е.В. с другой стороны был заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных <данные изъяты>, стоимостью 503 026 рублей (т. 1 л.д. 7-9).

В соответствии с пунктами 3.1. и 3.4 договора продавец передал, а покупатели приняли в собственность квартиру и земельный участок в технически исправном состоянии, претензий нет (т.1 л.д. 8).

Акт приема-передачи объектов недвижимости не составлялся, договор по взаимному соглашению сторон имеет силу акта приема-передачи недвижимости.

13.04.2015 между Рахматулиной З.А., Романовой М.Н. и Холодовой Е.В. было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры и земельного участка, по условиям которого стороны изменили стоимость квартиры и земельного участка с учетом передаваемой мебели до 1 500 000 рублей (т.1 л.д. 11).

В судебном заседании Романова М.Н. и Ахметова М.Р. пояснили, что в дополнительном соглашении была поставлена реальная цена предметов сделки, а в договоре стороны указали заниженную цену, но после передумали и решили заключить дополнительное соглашение для уточнения цены товара.

По условиям договора расчет должен был производиться в следующем порядке: 50 000 рублей при подписании договора, 453 026 рублей за счет средств материнского капитала, 996 974 рубля за счет собственных средств истцов (п.2.1. Договора).

В п.6.1. Договора купли-продажи указано, что в случаи неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору виновная сторона возмещает другой стороне все понесенные ею в результате этого убытки, включая упущенную выгоду. В случае, если неисполнение обязательств явилось следствием действия неопределимой силы (п.6.2. Договора), стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащие исполнение (т. 1 л.д.9).

Право собственности покупателей было в установленном законом порядке зарегистрировано (т.1 л.д. 9-10).

По ходатайству стороны истца судом были назначены судебные строительная, товарная и дополнительная строительная экспертизы.

Согласно заключению товароведческой экспертизы №1908-2 от 16.11.2018 имущество, перечисленное в акте приема-передачи, являющемся приложением к договору купли-продажи не соответствует имуществу, находящемуся в квартире <адрес>.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы № 1907\9-2 от 19.11.2018 техническое состояние <адрес> не соответствует нормам правил, изложенным в п.п. 3.4.3, п. 3.4.4, п. 4.1.4, п. 4.3.2, п. 4.4.3, п. 4.5.3 «Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу».

Установленные в ходе проведения экспертного осмотра дефекты строения образовались в результате эксплуатации помещений жилого дома <адрес>

Дефекты квартиры <адрес> являются устранимыми проведением ремонтно-восстановительных работ, так как их устранение технически возможно.

При этом в ходе экспертного осмотра, который состоялся 15 октября 2018 года, не представилось возможным установить экспертным путем в какой период времени появились дефекты исследуемого жилого дома как в целом, так и его частей.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы № 13410 от 14.05.2019 в квартире <адрес> были выявлены следующие дефекты:

- по всему периметру пола наблюдается деформация дощатого покрытия, имеется вздутие и нарушение целостности (дырки) линолеума;

- на стенах в комнатах отсутствуют и частично ободраны обои, имеются желтые и темные пятна, вздутия и сколы штукатурного слоя, имеются следы штробления для прокладки новой электропроводки;

- на потолке местами отсутствует и отошло от креплений потолочное покрытие (плитки ПВХ), в местах стыков потолка и стен имеются трещины, нарушение стыковочных швов;

- на кухне на стенах и стыках с потолком имеются темные пятна;

- на крыше протекает конек;

- в сенях имеется деформация пола и проседание деревянного покрытия, это связано прежде всего с отсутствием фундамента в сенях, ограждающие конструкции установлены на металлические трубы, которые имеют следу коррозии, деревянное покрытие пола имеет следы гниения, в кирпичной кладке частично отсутствует цемент, промерзает потолок, в шифере имеются трещины.

Хозяйственная постройка - баня - находится в пригодном для эксплуатации состоянии.

Хозяйственная постройка - сарай (литер В) - находится в разрушенном состоянии и восстановлению не подлежит.

Хозяйственные постройки - сарай и гараж - не отраженные в техническом паспорте внешних недостатков, дефектов не имеют.

Все недостатки, обнаруженные в квартире № и хозяйственных постройках, за исключением сарая (литер В) являются устранимыми. Точный период их возникновения эксперту установить не удалось.

Экспертом установлено, что на кухне под окном имеются тёмные пятна, которые свидетельствует об образовании грибка и плесени. Точный период возникновения плесенного образования установить не представляется возможным, без проведения бактериологической экспертизы. При этом площадь поражения плесневым грибком в квартире составляет 4 кв.м. - на кухне, иных образований плесени в квартире не обнаружено.

Стоимость работ по ликвидации плесенных образований в исследуемой квартире составляет 2 430 (Две тысячи четыреста тридцать) руб.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ, направленных на устранение выявленных недостатков, экспертом ООО «Сибирский институт оценки» была оценена в 280 228 рублей.

Оценив представленные доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ, в том числе показания свидетелей, и отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, исходил из того, что истцы вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, не представили допустимых и достоверных доказательств того, что в приобретенном ими жилом помещении имелись недостатки, возникшие до передачи им квартиры, и существенного нарушения ответчиком требований к качеству товара. Обнаруженные истцами недостатки, не являются неустранимыми, они могут быть устранены без несоразмерных расходов.

Суд первой инстанции отклонил доводы истца Романовой М.Н. о том, что она при заключении договора купли-продажи не была проинформирована ответчиком о наличии дефектов квартиры (отсутствие унитаза), и не могла их установить, поскольку они являлись скрытыми, так как данные обстоятельства не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Покупатели до заключения договора ознакомились с характеристиками и фактическим состоянием приобретаемого имущества, визуально осмотрели приобретаемый объект, а значит, имели возможность установить имеющиеся дефекты. Покупатели должны были проявить необходимую в данном случае осторожность и осмотрительность при заключении сделки, в том числе отказаться от заключения договора, в случае несогласия с техническим состоянием приобретаемого товара.

Суд указал, что условие о качестве приобретаемого имущества было определено сторонами в пункте 3.1 договора купли-продажи от 23.03.2015, принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, содержащихся в котором, следует признать, что покупатели приняли имущество, ознакомившись с его состоянием и не имеют претензий к техническому состоянию, п. 3.4 квартира и земельный участок были переданы в надлежащем техническом состоянии и продавец сообщил обо всех недостатках, препятствующих использования недвижимости по назначению.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что достаточных, допустимых и достоверных доказательств, указывающих на наличие существенных недостатков в приобретенном истцами имуществе, не установлено.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка выводам экспертного заключения относительно наличия в квартире скрытых недостатков, отклоняется судебной коллегией, как противоречащая материалам данного дела, поскольку из выводов экспертного заключения следует, что на момент экспертного осмотра установлено множество недостатков, отнести их к категории скрытых на дату составления экспертного заключения некорректно, а также не представляется возможным установить, что по состоянию на дату заключения договора купли-продажи 23.03.2015 эти недостатки являлись скрытыми.

Судебная коллегия также отмечает, что истцы не заявляли о наличии каких-либо недостатков до июля 2018г, когда была направлена претензия в адрес ответчика (л.д.41), в то время как фактически квартира была передана в сентябре 2015г.

Доводы жалобы о том, что суд необоснованно отказал в принятии уточненного искового заявления об уменьшении цены договора, о нарушении судом норм процессуального права не свидетельствуют, поскольку принятие такого заявления противоречило положениям ст. 39 ГПК РФ.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 35 Гражданского процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Согласно ч. 1 ст. 6.1 Гражданского процессуального кодекса РФ судопроизводство в судах и исполнение судебного постановления осуществляются в разумные сроки.

В этой связи заявление истцом ходатайства об изменении исковых требований спустя 10 месяцев с момента поступления искового заявления в суд не может быть признано добросовестным пользованием им своими правами.

Иных доводов, влияющих на законность вынесенного судом решения, апелляционная жалоба не содержит.

Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, существенных нарушений процессуального закона не допущено, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены,не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Коченевского районного суда Новосибирской области от 30 мая 2019 года в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу Романовой М.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней <данные изъяты>. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи