Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы истцов Сергеевой Н. Г., Сергеева Р. А., представителя истцов Мазуниной Т. В., ответчика комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 08 июня 2017 года

по делу по иску Сергеевой Н. Г., Сергеева Р. А. к комитету жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула о возложении обязанности установить выкупную стоимость жилого помещения, возложении обязанности выплатить сумму, прекращении права собственности.

Заслушав доклад судьи Тертишниковой Л.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сергеева Н.Г., Сергеев Р.А. обратились в суд с иском к комитету жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула (далее – КЖКХ), с учетом уточнения, просили установить выкупную цену жилого помещения истцов в размере <данные изъяты> руб., обязать выплатить истцам по <данные изъяты> руб. каждому в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда; прекратить право собственности истцов на жилое помещение, расположенное по адресу <адрес>, после выплаты выкупной цены.

В обосновании требований указано, что истцам на основании договора о передаче жилья в собственность от ДД.ММ.ГГ принадлежит по ? доли в праве собственности на комнату в коммунальной квартире по <адрес>. В соответствии с постановлением администрации г. Барнаула № 2190 от 20.11.2015 «Об изъятии земельного участка и жилых помещений многоквартирного жилого дома по <адрес>» постановлено изъять в установленном законом порядке у собственников жилых помещений данного дома земельный участок с кадастровым номером *** и жилые помещения *** в указанном доме. Основанием для изъятия земельного участка и жилых помещений многоквартирного дома явилось заключение межведомственной комиссии о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу *** от ДД.ММ.ГГ. Решением Центрального районного суда г. Барнаула от 04.05.2015 признано незаконным бездействие ответчика, выразившееся в не направлении истцам проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, возложена обязанность на ответчика по направлению истцам проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд. В целях исполнения указанного решения суда, ответчиком в адрес истцов направлено соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с указанием в п.2 денежного возмещения за комнату <данные изъяты> кв.м. в коммунальной <адрес>, в размере <данные изъяты> руб. Не согласившись с указанной выкупной ценой, истцами в адрес ответчика направлялись письма от ДД.ММ.ГГ и от ДД.ММ.ГГ с предложением о включении в выкупную цену также стоимости доли общего имущества в доме по <адрес>, в том числе придомового земельного участка, суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт дома, требуемый на дату приватизации жилого помещения, суммы убытков, которые истцы могут понести в связи с переездом, поиском и оформлением нового жилья, однако ответчиком было отказано.

Решением Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 08.06.2017 исковые требования удовлетворены частично.

Изъято у Сергеевой Н.Г., Сергеева Р.А. для муниципальных нужд жилое помещение - комната в коммунальной квартире жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу <адрес>, с предоставлением возмещения за принадлежащее жилое помещение.

Определено возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 897400 руб.

Возложена на КЖКХ обязанность в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу выплатить Сергеевой Н.Г. и Сергееву Р.А. возмещение за жилое помещение в размере по 448 700 руб. каждому.

Прекращено право общей долевой собственности Сергеевой Н.Г., Сергеева Р.А. (по ? доли каждого) на жилое помещение - комнату в коммунальной квартире жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу <адрес>, в <адрес>, после выплаты всей суммы возмещения.

В остальной части исковых требований отказано.

Взысканы с КЖКХ в пользу Сергеевой Н.Г. и Сергеева Р.А. расходы по оплате госпошлины по 300 руб. в пользу каждого.

Взыскана с КЖКХ в пользу ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России стоимость экспертизы 17 748,85 руб.

В апелляционной жалобе истцы Сергеева Н.Г., Сергеев Р.А. и их представитель Мазунина Т.В. просят решение суда изменить в части определения возмещения за изымаемое помещение и вынести новое решение об определении возмещения в размере 1 522 609 руб., указывая на несогласие с заключением судебной экспертизы. Полагают, экспертом безосновательно проведена корректировка на площадь в сторону уменьшения рыночной стоимости аналогов жилья; не указано на источник получения информации, нормативные акты и иные достоверные данные о величинах корректировочных процентов; не исследован всесторонне рынок жилья сопоставимый с комнатой истцов; не указано, в каком состоянии находятся аналоги, произведен ли кадастровой учет придомовых земельных участков, включена ли рыночная стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество и их земельные участки в рыночную стоимость объектов аналогов, что влияет на рыночную стоимость комнаты истцов. Экспертом не учтены свойства земельного участка, соотношение площади земельного участка и площади его застройки. Установленная экспертом рыночная стоимость жилья не является обоснованной и достоверной, так как не учтена кадастровая стоимость доли в праве собственности на земельный участок. Таким образом, исходя из положений ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, полагают, что рыночная стоимость изымаемого жилья составляет 1 522 609 руб. Также в жалобе просят приобщить к материалам дела данные об общеизвестных сведениях – земельных участках аналоговых домов с сайта «Реформа ЖКХ», выписки из ЕГРН по земельным участкам аналоговых домов.

В апелляционной жалобе ответчик КЖКХ просит изменить решение суда, установить выкупную цену изымаемого жилья в размере 760 000 руб., ссылаясь на то, что размер возмещения за изымаемое жилье должен быть определен исходя из размера, указанного в соглашении об изъятии недвижимости для муниципальных нужд.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчика истцы просят отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, решение суда изменить в соответствии с доводами их жалобы.

В судебном заседании апелляционной инстанции истцы и их представители поддержали доводы жалобы, возражали против жалобы ответчика; иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о слушании дела, в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем судебная коллегия на основании ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть жалобы при данной явке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для их удовлетворения.

В силу ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Как установлено судом и следует из материалов дела, заключением межведомственной комиссии при администрации г. Барнаул от ДД.ММ.ГГ принято решение о признании жилого дома по <адрес> в <адрес> аварийным и подлежащим сносу.

ДД.ММ.ГГ администрацией г. Барнаула вынесено постановление *** об изъятии в установленном жилищным законодательством порядке у собственников жилых помещений многоквартирного <адрес> земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером *** площадью <данные изъяты> кв.м. и жилых помещений *** в указанном многоквартирном доме для муниципальных нужд.

Собственниками жилого помещения – комнаты площадью <данные изъяты> кв.м. в коммунальной <адрес> являются Сергеева Н.Г. и Сергеев Р.А. (по ? доли за каждым), на основании договора передачи жилья в собственность от ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ КЖКХ направлено истцам соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, в пункте 2 которого указан размер возмещения за комнату 760 000 руб., установленный на основании отчета об оценке рыночной стоимости ООО «Бизнес Консалтиг» от ДД.ММ.ГГ***.

Не согласившись с предложенной ответчиком выкупной ценой, ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГСергеевой Н.Г. и Сергеевым Р.А. направлены письма с предложением о включении в возмещение за жилое помещение также стоимости доли общего имущества в доме по <адрес>, в том числе придомового земельного участка, сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт дома, требуемый на дату приватизации жилого помещения, сумму убытков, которые истцы могут понести в связи с переездом, поиском и оформлением нового жилья, предложив установить выкупную стоимость в размере 1 426 256,50 руб.

Однако, КЖКХ отказалось от внесения изменений в соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, что следует из ответа от ДД.ММ.ГГ.

С учетом несогласия истцов с размером возмещения за жилое помещение и по их ходатайству судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной оценочной экспертизы ФБУ «Алтайская Лаборатория судебной экспертизы Минюста Российской Федерации» *** от ДД.ММ.ГГ следует, что рыночная стоимость комнаты площадью <данные изъяты> кв.м. в коммунальной квартире по адресу: <адрес>, по состоянию на дату проведения экспертизы составляет 897 400 руб. Расчет по определению рыночной стоимости спорной комнаты произведен без учета аварийности жилого дома, в котором расположено исследуемое жилое помещение, так как исследуемый объект не имеет рыночной стоимости в виду того, что расположен в аварийном жилом доме. На дату осмотра определить стоимость затрат по не проведенному капитальному ремонту многоквартирного жилого дома по <адрес> не представляется возможным по следующим причинам: в материалах гражданского дела и представленных документах отсутствует информация об изношенных конструктивных элементов (наименование конструктивного элемента, объем повреждения); проведение капитального ремонта без проектной документации не возможно, т.к. проектом должны быть разработаны мероприятия по восстановлению несущей способности изношенных конструкций (пола, перекрытий, крыши и т.д., замене электропроводки с учетом современных требований, замене отопительной системы и системы водоснабжения). Разработка проекта не входит в компетенцию эксперта строителя. В связи с тем, что эксперту не известно, куда ( на какое расстояние), какой объем вещей будет перевозиться (потребуется одна, две машины), на каком этаже будет расположено жилое помещение, определить среднюю рыночную стоимость услуг по переезду из комнаты в коммунальной <адрес> не представляется возможным. Расчетом было установлено, что услуги посредника (агента/агентства недвижимости) на дату составления заключения в среднем составляют 23 857 руб.

Разрешая заявленные требования, оценив представленные доказательства, определив надлежащим ответчиком по делу КЖКХ, установив отсутствие договоренности между сторонами о размере возмещения за жилое помещение, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований. При этом в возмещение за изымаемое жилое помещение судом включена рыночная стоимость комнаты, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок под домом, а также без учета аварийности жилого дома в котором оно расположено.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, мотивированы в судебном решении и подтверждаются представленными по делу доказательствами.

Доводы апелляционных жалоб истцов и их представителя, а также ответчика о несогласии с размером возмещения за изымаемое жилое помещение признаются судебной коллегией несостоятельными ввиду следующего.

На основании ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

В силу п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием не является исчерпывающим.

Подпунктом «з» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).

Определяя стоимость возмещения за жилое помещение, суд первой инстанции руководствовался заключением эксперта ФБУ «Алтайская Лаборатория судебной экспертизы Минюста Российской Федерации» *** от ДД.ММ.ГГ, согласно которому рыночная стоимость жилого помещения составляет 897 400 руб.

Вопреки доводам жалобы истцов и их представителя, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции обоснованно исходил из указанного заключения эксперта, поскольку данное заключение наиболее точно отражает рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, содержит объективные данные имущества. В заключении эксперта указанно на применимую экспертами нормативную и методическую литературу, имеются ответы на все поставленные перед экспертом вопросы, противоречия отсутствуют, заключение является полным, обоснованным, последовательным, не содержащим неясностей. При этом судебная коллегия отмечает, что экспертиза проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Кроме того, достоверность выводов эксперта не вызывает сомнений, как и не вызывает сомнений компетенция лица, проводившего данную экспертизу, поскольку заключение дано экспертом имеющим большой экспертный стаж, соответствующую квалификацию.

Как следует из заключения эксперта, при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, экспертом использовался сравнительный анализ продаж объектов-аналогов, расположенных в аналогичных жилых домах, находящихся в удовлетворительном состоянии. При этом все объекты-аналоги в той или иной степени сопоставимы с оцениваемым объектом. В то же время, в связи с тем, что ни один из них не соответствует полностью по своим характеристикам объекту оценки, расчет его стоимости производился путем корректировки цен продаж аналогов по элементам сравнения, с подробным обоснованием того, какие виды корректировок учтены экспертом и почему.

Кроме того, с учетом системного толкования положений ст.ст. 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья. Данный вывод изложен в
«Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014.

Указанная правовая позиция неоднократно отражалась в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации (от 17.11.2011 №1504-О-О, от 22.03.2012 №459-О-О, от 23.12.2014 №3002-О), согласно которой положения части 1 статьи 36, части 2 статьи 37 и статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяя состав и особенности правового режима общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивают защиту прав и необходимый баланс интересов всех собственников помещений. По смыслу правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изъятие жилого помещения - в силу неразрывной взаимосвязи жилых помещений и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме - предполагает одновременное изъятие этой доли, а рыночная стоимость выкупаемого помещения определяется с учетом общего имущества.

Таким образом, при определении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При изъятии жилого помещения, а вместе с ним и доли в праве на земельный участок, истцы имеют возможность на выплаченные в качестве возмещения денежные средства приобрести аналогичное жилое помещение, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, не понеся за приобретение права каких-либо дополнительных расходов. Следовательно, при изъятии жилого помещения лицо посредством выплаты выкупной цены получает полный эквивалент взамен своего имущества, что отвечает принципу соблюдения баланса интересов участников правоотношений.

Иной порядок определения возмещения за изымаемое жилое помещение, кроме определения рыночной стоимости жилого помещения и убытков, причиненных собственнику его изъятием, законом не предусмотрен.

Согласно заключению судебной экспертизы ФБУ «Алтайская Лаборатория судебной экспертизы Минюста Российской Федерации» *** от ДД.ММ.ГГ расчет рыночной стоимости спорного жилого помещения произведен экспертом с учетом включения в стоимость приходящейся на его собственника доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок под домом.

Таким образом, расчет рыночной стоимости спорного жилого помещения верно произведен экспертами с учетом включения в стоимость приходящейся на ее собственников доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок под домом.

При этом, вопреки доводам жалобы истцов и их представителя, действующим законодательством не предусмотрено при определении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения учитывать кадастровую стоимость доли в праве собственности на земельный участок.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия находит доводы жалобы истцов и их представителя несостоятельными.

Указание в жалобе ответчика на то, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение должно быть определено исходя из размера, указанного в соглашении об изъятии недвижимости основано на неверном толковании норм права.

Исходя из системного анализа положений ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера подлежащего взысканию с ответчика возмещения за изымаемое жилое помещение должна быть принята именно рыночная стоимость изымаемого жилого помещения. При этом размер возмещения изъятого имущества должен быть определен на дату рассмотрения дела, поскольку в ином случае не будет достигнута цель равноценного возмещения собственнику причиненных изъятием имущества убытков.

Иные доводы жалобы судебной коллегией проверены и также признаны несостоятельными.

При таких обстоятельствах доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов суда, изложенных в решении, направлены на иную оценку обстоятельств, оснований для которой не имеется.

Процессуальных нарушений, которые в силу ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являлись бы безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного постановления, судебной коллегией по делу не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционные жалобы истцов Сергеевой Н. Г., Сергеева Р. А., представителя истцов Мазуниной Т. В., ответчика комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 08 июня 2017 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

<данные изъяты>