Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> 12 сентября 2017года дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «СЭФ-Инвест», ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании недействительным договора участия в долевом строительстве нежилого помещения, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности, признании за собственниками квартир в многоквартирном доме права общей долевой собственности на места общего пользования оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Зуевой С.М., объяснения представителя ФИО1 и ФИО2 – ФИО4, объяснения представителя ФИО3 – ФИО5, объяснения представителя ООО «СЭФ-Инвест» - ФИО6, объяснения представителя ТСЖ «На Красина-56 –ФИО7, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «СЭФ-Инвест», ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании недействительным договора участия в долевом строительстве нежилого помещения, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности, признании за собственниками квартир в многоквартирном доме права общей долевой собственности на места общего пользования.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 и ФИО2 являются собственниками квартир № и № в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

В указанном доме имеются нежилые помещения являющиеся местами общего пользования, в частности лифтовая диспетчерская.

В октябре 2016 стало известно о том, что в отношении указанного места общего пользования было зарегистрировано право собственности за ответчиком ФИО3, заключившем с ООО «СЭФ-ИНВЕСТ» договор участия в долевом строительстве.

Ответчиком ФИО3 представлена копия свидетельства о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ему Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного (договора) ДД.ММ.ГГГГ.

Известно, что ФИО3 на тот момент являлся лицом аффилированным с ООО «СЭФ-Инвест».

Полагают, что договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой.

Истец просил признать заключение указанного договора недействительной сделкой, а также применить последствия признания сделки недействительной, по следующим основаниям.

Как следует из содержания свидетельства о праве собственности на имя ответчика, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (письмо мэрии <адрес> №№ от ДД.ММ.ГГГГ) ФИО3 зарегистрировал договор в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ, т.е. уже после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

При этом застройщик не уведомил собственников помещений о том, что в отношении помещения кадастровый № заключен договор участия в долевом строительстве с ФИО8, а также об изменении технического назначения мест общего пользования.

Подтверждение внесения изменений в технический паспорт объекта и соответствующее уведомление мэрии <адрес> у истцов также отсутствуют.

В соответствии с ч.3 ст.36 Жилищного кодекса РФ согласие всех собственников жилья получено не было.

В спорном помещении размещается Товарищество собственников жилья «Красина 56», ведется прием денежных средств от собственников квартир, проводятся собрания правления ТСЖ.

Указанная сделка нарушает их права как собственников квартир в многоквартирном доме на места общего пользования «диспетчерская», «санузел», «тамбур», относящиеся к общему имуществу собственников жилья, а также аналогичные права иных собственников жилых помещений по адресу <адрес>.

Просили:

признать недействительным договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. заключенный между гражданином ФИО3 и ООО «СЭФ-Инвест»;

признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности <адрес>, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>;

признать за собственниками квартир в многоквартирном доме по адрес\ <адрес> право общей долевой собственности на места общего пользования «диспетчерская», «сан.узел», «тамбур»;

Взыскать с ответчиков расходы по уплате госпошлины 900 руб.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласен ФИО1 и в апелляционной жалобе просит решение суда отменить.

В обоснование доводов жалобы указывает, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно плану объекта, спорное нежилое помещение имеет определённое предназначение для обслуживания всех помещений в жилом доме, а именно диспетчерская, санузел, тамбур.

Предназначение спорного помещения, как общего имущества в многоквартирном доме было определено при получении разрешения на ввод первой очереди многоквартирного дома в эксплуатацию.

Ответчиками не представлено доказательств предоставления заказчиком в Инспекцию Госархнадзора протокола распределения площадей жилого дома согласно долям собственности, как это предусмотрено Постановлением мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «О приёмке в эксплуатацию законченных строительством объектов в <адрес>», а также не представлено внесение изменений в проектную документацию в части исключения спорного нежилого помещения из раздела мест общего пользования.

Вывод суда о произвольности действий застройщика в одностороннем прядке принятия решения о внесения изменений проекта строительства, не основан на требовании действующего законодательства.

Сделка, заключенная между ответчиками, является недействительной т.к. нарушает права и охраняемые законом интересы всех собственников многоквартирного дома.

В соответствии с п.5 ст.16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов …» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

Суд не выяснял, принадлежит ли спорное техническое помещение собственникам квартир на праве общей долевой собственности и правомерно ли действие ООО «СЭФ-ИНВЕСТ» по заключению с ФИО3 договора о долевом участии в строительстве этого технического помещения.

Следовало установить, какие помещения в многоквартирном жилом доме входят в состав общего имущества участников долевого строительства, не противоречит ли договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ требованиям действующего законодательства.

Информация о составе общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости, в соответствии со ст.21 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ. должна содержаться в проектной документации.

Вместе с тем указанная документация в деле отсутствует, и она не была истребована судом в ходе рассмотрения дела. Без установления указанных обстоятельств невозможно принять законное и обоснованное решение по делу.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований удовлетворения жалобы и отмены решения суда..

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ФИО1 и ФИО9 являются собственниками квартир № и № в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. (л.д.12-13).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «СЭФ-Инвест» заключен договор участия в долевом строительстве объекта - спорного нежилого помещения с кадастровым номером №, указанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГФИО3 Управлением Росреестра выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Право собственности ФИО3 зарегистрировано Управлением Росреестра на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, договора участия в долевом строительстве, акта приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.134).

При получении разрешения на ввод первой очереди многоквартирного жилого дома в эксплуатацию №№ от ДД.ММ.ГГГГ, застройщиком - ООО «СЭФ-Инвест в Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии <адрес> был предоставлен технический паспорт на дом, в котором было обозначено место общего пользования - «диспетчерская», «сан.узел», «тамбур» (графы XIV, XV, XVI «Раздела места общего пользования» в плане БТИ).

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном дома и /или/ ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно п.5 ст.16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Из материалов дела усматривается, что строительство спорного жилого дома осуществлялось с привлечением инвестиций граждан по договорам долевого участия в строительстве жилого дома.

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст.23 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии со ст.168 ГК РФ (в редакции, действующей на день заключения договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из содержания ст.166 ГК РФ следует, что способом защиты нарушенного права в отношении оспоримой сделки является требование о признании такой сделки недействительной, а в отношении ничтожной сделки - требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно п.2 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В силу п.3 ст.166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоу потребление правом в иных формах.

Пунктом 2 этой же статьи предусмотрено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, оценив в совокупности представленные сторонами по делу доказательства по правилам ст.ст.12, 56, 67 ГПК РФ, применяя приведенные нормы права, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемая сделка не противоречит положениям действующего законодательства и не нарушает прав истцов.

Согласно п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», содержащего разъяснение о том, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются «основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

По смыслу указанных разъяснений, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый истцами договор долевого участия не противоречит действующему законодательству, не ущемляет и не нарушает права истцов.

С учетом установленных судом обстоятельств, истцы не являются лицами, чьи права нарушены совершенной сделкой.

Отклоняя доводы истцов о том, что указанная сделка нарушает права и законные интересы других собственников помещений в МКД на месте общего пользования «диспетчерская», «санузел», «тамбур», суд первой инстанции отметил, что она не затрагивает права и интересы иных собственников помещений.

Регистрация договора участия в долевом строительстве и последующая выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорное помещение, свидетельствует о законности заключения договора долевого участия в строительстве между ответчиками и последующей передаче, согласно условиям договора, в собственность ФИО3 нежилого помещения площадью 22,2 кв.м

Запись о регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним о регистрации договора участия в долевом строительстве и о праве собственности на спорное помещение истцами не оспаривались.

Данные выводы основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

По сведениям ЕГРН запись о государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ прекращена ДД.ММ.ГГГГ в связи с введением в эксплуатацию первой очереди многоквартирного жилого дома, в котором находится спорное нежилое помещение.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что заявленные истцом требования о признании недействительным договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между гражданином ФИО3 и ООО «СЭФ-Инвест», признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданное ФИО3 Управлением Росреестра по <адрес> - удовлетворению не подлежат.

Доводы апелляционной жалобы об отнесении спорного помещения к общему имуществу многоквартирного дома, несостоятельны, поскольку в силу ст.36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое подсобное помещение в жилом доме, а лишь на технические помещения.

Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

Разрешая спор по существу, и оставляя без удовлетворения, суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требования ст.67 ГПК РФ, пришёл к выводу о том, что право собственности ФИО3 возникло в силу документов: соответствующего разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, договора участия в долевом строительстве и акта приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которых Управлением Росреестра данное право было зарегистрировано, спорное нежилое помещение не обладает ни одним из указанных выше признаков общего имущества собственников дома применительно к положениям ст.36 ЖК РФ - не предназначено для обслуживания более одного помещения, в нем отсутствуют инженерные коммуникации, кроме того, данное помещение принадлежит отдельному собственнику, в многоэтажном жилом доме, с помещениями общественного назначения, при этом данных о невозможности его использования в качестве самостоятельного объекта так же не имеется, в силу чего суд не находит оснований к удовлетворению требований истца в данной части.

Спорное нежилое помещение формировалось для использования в целях не связанных с обслуживанием жилого дома и не имеет исключительно вспомогательного назначения.

Спорное нежилое помещение общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме не является, поскольку не предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме и принадлежит конкретному собственнику; помещение не предназначено для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Спорное помещение учтено в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как индивидуальный объект недвижимого имущества, а соответственно, под понятие общего имущества не подпадает. Доказательств, что оно оборудовано и используется как диспетчерская, так же не представлено.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Так же, судом первой инстанции учтено, что ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> осуществлена государственная регистрация перехода права собственности ФИО3 на спорное нежилое помещение к другому физическому лицу.

Переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно выписке из ЕГРП (л.д.14), собственником спорного нежилого помещения, общей площадью 22,2 кв.м, в настоящее время является ФИО10 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15).

Из искового заявления следует, что истцы просили признать недействительным договор участия в долевом строительстве между ФИО3 и ООО «СЭФ-Инвест» от ДД.ММ.ГГГГ. При этом в исковом заявлении и в ходе рассмотрения дела истцы сделку купли-продажи, на основании которой у ФИО10 возникло право собственности на спорное нежилое помещение, не оспаривали.

Исковые требования предъявлены истцами к ответчику – ФИО3

К собственнику спорного нежилого помещения ФИО10 иск не предъявлялся, к участию в деле не привлекался.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что площади спорных нежилых помещений 14,1+3,0+5,4=22,5 кв.м., указанных в иске, и плане объекта, как – «диспетчерская», «сан.узел», «тамбур» (графы XIV, XV, XVI) не совпадают с площадью нежилого помещения (22,2 кв.), собственником которого первоначально являлся ФИО3 на основании оспариваемого договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. Также в свидетельстве о праве собственности на имя ФИО3 не конкретизировано нежилое помещение, объект права указан как «Нежилое помещение, назначение нежилое. Площадь 22,2 кв.м. Этаж:1».

Фактически, доводы апелляционной жалобы аналогичны заявленным исковым требованиям, которые были предметом судебного разбирательства, они не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, а направлены на переоценку доказательств об обстоятельствах по делу, установленных и исследованных судом в соответствии с требованиями ст.ст.12, 56, 67 ГПК РФ, и не могут служить основаниями к отмене решения суда в силу частей 3,6 ст.330 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пределах доводов жалобы оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: