Гражданский кодекс часть 1

В обоснование истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<.......>» и индивидуальным предпринимателем М.А.А. был заключен договор аренды № <...>, согласно которому арендатор получил в аренду нежилые помещения торгового центра «<.......>», расположенного по адресу: <адрес> для использования под размещение магазина сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора продлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с неоднократными нарушениями ответчиком обязательств по оплате арендной платы, в соответствии с п. 13.2.1 договор аренды был расторгнут арендодателем ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке путем направления уведомления № <...> от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям договора арендная плата состоит из частей: основная арендная плата, переменная арендная плата, платежи за управление торговым комплексом, арендная плата с оборота. Основная арендная плата согласно п. 4.3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ составляет сумму в рублях, эквивалентную 3221,01 Евро, включая НДС, оплачиваемую авансом не позднее 01 числа каждого месяца (п. 4.4 договора). Основная арендная плата может быть ежегодно увеличена по требованию арендодателя в одностороннем порядке не чаще одного раза с предупреждением не менее чем за 30 дней, но не более чем на 10% (п. 4.5. договора). Платежи за управление комплексом (п. 4.7 договора) рассчитываются путем умножения оплачиваемой площади (48,8 кв.м.) на сумму 13670,44 рублей за 1 кв.м. в год, кроме того, НДС 18%, оплачиваются авансом ежемесячно не позднее до 1 календарного числа текущего месяца. Платежи за управление торговым центром могут быть увеличены в любое время в течение календарного года по требованию арендодателя в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год с предупреждением не менее чем за 30 дней, но не более чем на величину изменения индекса потребительских цен в соответствии с данными Госкомстата РФ согласно данных официального сайта. Переменная арендная плата (коммунальные услуги) в соответствие с п. 4.6 Договора включает в себя платежи за электроснабжение, за обеспечение и расход воды, за пользование канализацией, платежи за вывоз твердых бытовых отходов, которые рассчитываются по пропорции <.......> / <.......> от общих расходов арендодателя.

По состоянию на дату составления иска за М.А.А. числится задолженность: по основной арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> евро (<.......> рублей по курсу на ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......>); по платежам за управление торговым комплексом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года в размере <.......> рублей; по переменной арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> рублей.

Ответчику неоднократно направлялись претензии с предложением погасить задолженность, однако ответчик задолженность не погасил.

В связи с изложенным, истец просил суд взыскать с ответчика задолженность в размере <.......> рублей <.......> копейки, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 28290 рублей 60 копеек.

Судом постановлено указанное выше решение, которым в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе ООО «<.......>» в лице представителя Д.Е.В. просит об отмене решения суда, считая его незаконным, постановленным с нарушением норм материального права.

От ответчика М.А.А. поступили письменные возражения относительно доводов апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав представителя истца Д.Е.В., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика К.Д.В., возражавшего против доводов жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендатор в силу п.1 ст.614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. (ч.3 ст.421 ГК РФ)

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и индивидуальным предпринимателем М.А.А. был заключен договор № <...> аренды нежилых помещений торгового центра «<.......>», расположенного по адресу: <адрес>, для использования под размещение магазина под торговой маркой «<.......>» сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Арендуемое помещение является частью принадлежащего истцу на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером № <...>, находится на цокольном этаже торгового комплекса, состоит из комнат № <...> площадью <.......> кв.м., № <...> площадь<.......> кв.м., № <...> кв.м., всего <.......> кв.м. общей площади.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора продлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <.......> области ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № <...>

Согласно условиям договора арендная плата состоит из частей: основная арендная плата, переменная арендная плата, платежи за управление торговым комплексом, арендная плата с оборота. Основная арендная плата согласно п. 4.3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ составляет сумму в рублях, эквивалентную <.......> Евро, включая НДС, оплачиваемую авансом не позднее 01 числа каждого месяца (п. 4.4 договора). Основная арендная плата может быть ежегодно увеличена по требованию арендодателя в одностороннем порядке не чаще одного раза с предупреждением не менее чем за 30 дней, но не более чем на 10% (п. 4.5. договора). Платежи за управление комплексом (п. 4.7 договора) рассчитываются путем умножения оплачиваемой площади (<.......> кв.м.) на сумму <.......> рублей за 1 кв.м. в год, кроме того, НДС 18%, оплачиваются авансом ежемесячно не позднее до 1 календарного числа текущего месяца. Платежи за управление торговым центром могут быть увеличены в любое время в течение календарного года по требованию арендодателя в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год с предупреждением не менее чем за 30 дней, но не более чем на величину изменения индекса потребительских цен в соответствии с данными Госкомстата РФ согласно данных официального сайта. Переменная арендная плата (коммунальные услуги) в соответствие с п. 4.6 Договора включает в себя платежи за электроснабжение, за обеспечение и расход воды, за пользование канализацией, платежи за вывоз твердых бытовых отходов, которые рассчитываются по пропорции <.......> / <.......> от общих расходов арендодателя.

Пунктом 4.12 договора аренды предусмотрено, что в качестве обеспечения денежных требований арендодателя по настоящему договору арендатор обязан уплатить арендодателю денежную сумму в размере <.......> долларов США, кроме того НДС, что эквивалентно размеру основной арендной платы и услугам по управлению центром за <.......> месяца. В случае, если арендатор отказывается в одностороннем порядке от исполнения договора аренды, обеспечительный платеж не возвращается. Арендодатель вправе удовлетворить свое требование за счет обеспечительного платежа.

ДД.ММ.ГГГГМ.А.А. прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился к арендодателю с письмом о возвращении истцу нежилого помещения по акту приема-передачи, просил направить представителя.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился с заявлением о разрешении на вывоз товара из освобождаемого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ и.о. нотариуса Т.А.В. - У.О.Н. был составлен в порядке обеспечения доказательств протокол осмотра указанного нежилого помещения, из которого следует, что представители истца были извещены надлежащим образом об осмотре помещения, однако на осмотр не явились. Помещение свободно от вещей арендатора.

Ключи от нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ арендатор передал представителю истца.

Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ ответчик освободил нежилое помещение от своих вещей, возвратив ключи от него.

ДД.ММ.ГГГГ договор аренды был расторгнут арендодателем в соответствии с п. 13.2.1 договора путем направления ответчику уведомления № <...> от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из анализа условий договора аренды, суд установил, что заключенный между сторонами договор носит смешанный характер, поскольку наряду с передачей в пользование нежилого помещения содержит условия договора возмездного оказания услуг.

Так, согласно раздела 7 договора аренды, в услуги по управлению торговым центром входят: обеспечение функционирования помещений, объектов и систем коммуникаций общего пользования; обеспечение охраны прилегающей территории, парковки, самого ТЦ; обеспечение необходимого уровня чистоты помещений и объектов общего пользования; обеспечение необходимого уровня чистоты прилегающей территории: пешеходные дорожки, автомобильные подъезды, парковки, газоны; вывоз бытовых отходов; дератизация и дезинсекция; утилизация люминисцентных ламп; уборка и вывоз снега; функционирование канализации; техническое обслуживание лифтового оборудования, эскалаторов, автоматических дверей, систем пожаротушения, пожарной сигнализации, видеонаблюдения; техническое обслуживание телефонной станции; техническое обслуживание контрольно-измерительных приборов и автоматики систем кондиционирования и вентиляции; работа центрального диспетчерского пункта; работа службы информации (в том числе по телефону) и радиоузла; озеленение и благоустройство территории и иные услуги.

Стоимость коммунальных услуг и порядок оплаты определены в разделе 4.6 договора аренды.

В соответствии со ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к правильному выводу, что ДД.ММ.ГГГГ арендатор фактически отказался от всех услуг арендодателя, о чем свидетельствуют его действия, письма об освобождении помещения и возврат ключей арендодателю, в связи с чем, требования арендодателя об оплате коммунальных услуг и за управление торговым центром за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неправомерны.

Из представленного истцом расчета следует, что фактические расходы истца за коммунальные услуги в ДД.ММ.ГГГГ года составили <.......> рублей <.......> копеек, а также НДС, размер задолженности по основной арендной плате ДД.ММ.ГГГГ составил <.......> евро, за ДД.ММ.ГГГГ - <.......> евро.

Учитывая, что у арендатора имелся депозит в сумме <.......> евро, размер которого был достаточен для погашения задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по основной арендной плате и коммунальным платежам, суд пришел к обоснованному выводу о том, что фактические расходы истца на коммунальные услуги по момента отказа арендатора от услуг погашаются депозитом. После освобождения помещения коммунальные платежи не подлежат взысканию с ответчика в связи с отказом от услуг, право на который закреплено в ст.782 ГК РФ.

Поскольку ответчик утратил статус индивидуального предпринимателя, он был не вправе заниматься торговой деятельностью и, значит, использовать помещение по назначению, в связи с чем, судом сделан правильный вывод о том, что в данном случае имеет место не просто неиспользование помещения арендатором, а невозможность использования помещения арендатором по целевому назначению, определенному условиями договора.

Согласно ст.393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 404 ГК РФ суд вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, принимая во внимание, что с ДД.ММ.ГГГГ истец, зная о том, что ответчик освободил помещение и не вносит арендную плату, каких-либо действий, направленных на уменьшение размера упущенной выгоды, выраженных в передаче освобожденного ответчиком помещения в аренду третьим лицам, не предпринимал, следовательно, не принял разумных мер по уменьшению своих убытков, суд обоснованно уменьшил размер ответственности арендатора, ограничив его размером имеющегося в распоряжении арендодателя обеспечительного депозита, который в размере <.......> евро превышает размер основной арендной платы за период до ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах судом правильно отказано в удовлетворении исковых требований ООО «<.......>» к М.А.А. о взыскании задолженности по арендной плате.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку судом правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме юридически значимые обстоятельства.

Доводы жалобы о том, что досрочное освобождение помещения не является основанием прекращения обязательств по внесению арендной платы, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим, не могут быть приняты во внимание, поскольку направлены на переоценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, и сводятся, по сути, к несогласию автора жалобы с выводом суда об их достаточности, к иной, нежели у суда, оценке доказательств, фактических обстоятельств дела, для чего оснований судебная коллегия не находит. Само по себе несогласие с данной судом оценкой и сделанными на ее основании выводами суда, не свидетельствует о неправильности состоявшегося по делу решения.

Довод апелляционной жалобы о том, что ответчик не обращался в суд с иском о расторжении договора аренды, расчет размера задолженности не оспаривал, судебной коллегией отклоняется, поскольку суд первой инстанции принял решения опираясь на свое внутреннее убеждение, основанное на полном и всесторонним исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела в пределах заявленных истцом требований, учитывая положения статьи 196 ГПК РФ. Правила оценки доказательств судом не нарушены.

Каких-либо иных существенных доводов, ставящих под сомнение выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г.Волгограда от 01 марта 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «<.......>» – без удовлетворения.

Председательствующий:подпись.

Судьи: подписи.

Верно.

Судья Волгоградского областного суда Т.А. Горкушенко