Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Премиум Стандарт» на решение Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску ООО «Премиум Стандарт» к <данные изъяты><данные изъяты><данные изъяты> о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка,

заслушав доклад судьи Миридоновой М.А.,

объяснения явившихся лиц,

УСТАНОВИЛА:

Истец ООО «Премиум Стандартобратился в суд с уточненным иском к <данные изъяты>, <данные изъяты>. о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка.

В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора купли-продажи от <данные изъяты>, заключенного между сторонами, истец приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, общей площадью 89 485 кв.м, расположенный по адресу: местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 1780 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>. Ранее указанный земельный участок принадлежал ответчикам на праве общей долевой собственности, доля в праве Дунаева А.Ф. составляла <данные изъяты>, доля Кочетова А.Н. – <данные изъяты>, Ломова А.В. – <данные изъяты>. По условиям заключенного между сторонами договора купли-продажи, цена договора составила <данные изъяты> руб., из них стоимость доли, принадлежащей Дунаеву А.Ф., составляет <данные изъяты> руб., доли Кочетова А.Н. – <данные изъяты> 400 руб., доли Ломова А.В. – <данные изъяты> руб. <данные изъяты> истцом была произведена частичная оплата стоимости долей по договору в сумме <данные изъяты> руб., из них: 31 730 000 руб. оплачено на счет Дунаева А.Ф., <данные изъяты> руб. на счет Кочетова А.Н., <данные изъяты> руб. на счет Ломова А.В. При установлении цены договора, истец исходил из того, что всю площадь земельного участка можно использовать по целевому назначению для застройки зданиями, строениями и сооружениями производственного назначения. Однако решением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу <данные изъяты> установлено, что часть спорного земельного участка площадью <данные изъяты> га находится в санитарно-защитной зоне и не может использоваться в соответствии с категорией и видом разрешённого использования. На основании этого суд установил цену указанного земельного участка в размере <данные изъяты> руб., исходя из условий договора купли-продажи от <данные изъяты>. Решение вступило в законную силу. По указанной причине, истец от сделки с ответчиками понес убытки в размере <данные изъяты> руб. Обстоятельства сделки изменились на столько, что если бы истец мог это предвидеть, договор не был бы им заключен, а если заключен, то на значительно иных условиях, стоимость земельного участка в таком случае, была бы установлена в размере, не превышающем 104 082 000 руб. Таким образом, по указанному договору купли-продажи от <данные изъяты> покупатель был введен в заблуждение. Продавцами был передан товар ненадлежащего качества: с санитарно-защитной зоной площадью 3,7444 га, в связи с чем покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены спорного объекта. Документов, информирующих покупателя об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, к договору купли-продажи приложено не было. Цена отчуждаемого ответчиками участка формировалась из расчета 18 000 000 руб. за 1 га, с учетом использования всей площади 8,98485 га под промышленное строительство, что составило 161 073 000 руб. Поскольку 3,7444 га земельного участка находятся в санитарно-защитных зонах и не могут использоваться по назначению, то покупная цена указанного земельного участка должна составлять 93 673 800 руб. За вычетом оплаченных покупателем 50 000 000 руб., долг покупателя перед продавцами составляет 43 673 800 руб.

Просил суд изменить условия договора купли-продажи земельного участка площадью 89 485 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> заключенного <данные изъяты> между <данные изъяты>. и ООО «Премиум Стандарт» в части изменения цены договора в абз. 1 пункта 2.1,абз. 2 пункта 2.2, указав стоимость земельного участка в размере 104 082 000 руб., из них: стоимость доли <данные изъяты>. – 10 075 137,60 руб., <данные изъяты>. – 65 415 537 руб., <данные изъяты> – 28 591 325,40 руб. В абз. 2 пункта 2.2 указать: «ООО «Премиум Стандарт» оплачивает продавцам в течение 30 календарных дней с даты получения выписки из ЕГРН на земельный участок с исправлением категории земель на земли промышленности, разрешённого вида использования на производственную деятельность, сумму в размере 54 082 000 руб., из них: 5 240 545,80 руб. на счет <данные изъяты>, 33 990 537 руб. на счет <данные изъяты> 14 850 917,20 руб. на счет <данные изъяты>

В судебном заседании представитель истца генеральный директор ООО «Премиум Стандарт» <данные изъяты> (он же ответчик по делу) поддержал доводы иска, просил его удовлетворить. Одновременно пояснил, что при заключении спорного договора, не было известно о том, что земельный участок имеет какие-либо обременения и ограничения в использовании.

Представитель ответчика <данные изъяты>. в судебном заседании просила в иске отказать. Полагала, что истец злоупотребляет своим правом. Пояснила, что условия договора были оговорены сторонами, цена это существенное условие, истец с ценой был согласен. Стоимость участка оценивалась от его полезной площади, недостатков выявлено не было.

Представитель ответчика <данные изъяты> в судебном заседании возражал против удовлетворения иска. Пояснил, что на момент заключения между сторонами <данные изъяты> спорного договора купли-продажи участка, он имел незначительные обременения, там проходила береговая линия ручья. Иных обременений на момент совершения сделки не было. Они возникли вследствие хозяйственной деятельности ООО «А класс капитал» <данные изъяты> закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент», в пользу которого истцом впоследствии был отчужден спорный участок. Санитарно-защитная зона возникла после заключения указанного договора. Полагал, что снижение стоимости участка возникло вследствие предпринимательских рисков истца.

Представитель 3-го лица ООО «А класс капитал» <данные изъяты> закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент» в судебном заседании возражала относительно заявленных истцом требований. Пояснила, что 3-м лицом на спорном земельном участке был возведен строительный объект, вследствие чего образовалась санитарно-защитная зона, которая составила 3,7444 га. Наличие обременений возникло еще при проектировании объекта. На момент приобретения 3-м лицом спорного земельного участка, указанных обременений не было. В настоящее время договор, заключенный между 3-м лицом и истцом, исполнен.

Решением Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

С решением не согласился истец ООО «Премиум Стандарт» обжалует его в апелляционном порядке, ставит вопрос об отмене решения по основаниям несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильного определения судом обстоятельств имеющих значения для дела, неправильного применения норм материального права.

В судебном заседании уполномоченный представитель истца ООО «Премиум Стандарт» доводы апелляционной жалобы, с учетом её дополнений, поддержал в полном объеме, настаивал на удовлетворении жалобы, отменен решения суда. Просил принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования.

Представитель ответчика <данные изъяты>. в судебном заседании возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, по доводам письменного отзыва.

В судебном заседании представитель ответчика <данные изъяты> возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, находя доводы жалобы необоснованными.

Представитель третьего лица ООО «А класс капитал» <данные изъяты> закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент» в судебном заседании возражала против удовлетворения жалобы, представила письменные возражения.

Ответчик <данные изъяты> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщил, не ходатайствовал об отложении судебного разбирательства.

Выслушав лиц участвующих в деле, изучив апелляционную жалобу, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что <данные изъяты> между <данные изъяты>продавцы) и ООО «Премиум Стандарт» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, принадлежащего продавцам на праве долевой собственности, в соответствии с которым продавцы обязались передать в собственность, а покупатель - принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора земельный участокплощадью 89 485 кв.м с кадастровым номером 50:08:0050343:370, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1780 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>

В соответствии с пунктом 2.1 договора, стороны оценили стоимость указанного земельного участка в размере 161 073 000 руб.

Условиями договора предусмотрена поэтапная оплата стоимости земельного участка. Свои обязательства по оплате договора ООО «Премиум Стандарт» исполнило не в полном объеме, истцом оплачена сумма в размере 50 000 000 руб., в настоящее время имеется задолженность перед ответчиками, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела.

<данные изъяты> между сторонами был подписан передаточный акт, <данные изъяты> договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> в установленном законом порядке.

Впоследствии указанный земельный участок отчужден ООО «Премиум Стандарт» по договору купли-продажи от <данные изъяты> в пользу ООО «А класс капитал» Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент».

Земельный участок передан ООО «Премиум Стандарт» (продавец) ООО УК «А класс капитал» (покупатель) по акту приема-передачи земельного участка <данные изъяты>. Право собственности ООО УК «А класс капитал» на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> зарегистрировано <данные изъяты>, что подтверждается записью о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда МО от <данные изъяты> по делу №<данные изъяты> по иску ООО «Премиум Стандарт» к ООО «А класс капитал» Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент» о взыскании задолженности, по встречному иску ООО «А класс капитал» Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент» к ООО «Премиум Стандарт» о признании обременения земельного участка в виде ипотеки отсутствующим, взыскании неустойки установлено, что договором купли-продажи между ООО «Премиум Стандарт» и ООО «А класс капитал» Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент» выкупная стоимость земельного участка определяется на основании двух критериев: полезная площадь земельного участка и срок получения ГПЗУ.

Заключением кадастрового инженера <данные изъяты> от <данные изъяты> подтверждено наличие на земельном участке санитарно-защитной зоны <данные изъяты> кв. м и водоохранной зоны ручья размером <данные изъяты> кв. м.

Данные зоны в силу прямого указания пункта 2.1 договора подлежат исключению из размера площади земельного участка, а ориентировочная площадь земельного участка подлежит уточнению (пункт 2.3 договора).

Таким образом, судом был произведен расчет выкупной стоимости земельного участка исходя из полезной площади участка 5,2041 га (89 485 кв. м (общая площадь участка) - 37 204 кв. м (санитарно-защитная зона) - 240 кв. м (водоохранная зона)), что составило 104 082 000 руб.

ООО «Премиум Стандарт», обращаясь в суд с настоящим иском, заявил о том, что при заключении с ответчиками договора купли-продажи земельного участка от <данные изъяты> не был уведомлен ими об указанных ограничениях в использовании земельного участка и невозможности его использования по назначению, что впоследствии повлекло уменьшение его покупной цены, что привело истца к убыткам. В связи с чем, остаток невыплаченной ответчикам стоимости земельного участка должен быть уменьшен.

В силу норм ч.1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу ч. 3 данной статьи покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Исходя из содержания и буквального толкования данной нормы, для возникновения у покупателя права требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств: информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, т.е. содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известная предоставившему ее лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение земельного участка.

Статья 460 ГК РФ предусматривает, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Как следует из данной нормы, основанием освобождения продавца от предусмотренных ею последствий является доказанность того, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Следовательно, данные обстоятельства как юридически значимые должны быть установлены судом и подтверждены надлежащими доказательствами.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд указал, что доводы иска противоречат фактическим обстоятельствам дела. Так разделом 3 договора купли-продажи предусмотрено, что земельный участок правами третьих лиц не обременён. При этом пунктом 3.2 оговорены ограничения в пользовании земельным участком: ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст.ст. 56, 56.1 Земельного Кодекса РФ.

Суд правомерно указал, что перечень ограничений, установленный нормами ст.ст. 56, 56.1 ЗК РФ является исчерпывающим и расширенному толкованию не подлежит.

Кроме того, судом справедливо указано, что Ломов А.В. – являющийся генеральным директором ООО «Премиум Стандарт», будучи стороной договора - продавцом, не мог не знать об условиях договора, в том числе и об ограничениях, указанных в пункте 3.2. Договора.

Судом установлено, что обременения участка санитарно-защитной зоной в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка с «для сельскохозяйственного производства» на вид разрешенного использования «для производственной деятельности» возникли уже после приобретения участка 3-м лицом ООО «А класс капитал» Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент» в связи с осуществлением строительства здания V класса опасности, т.е. на дату заключения оспариваемого договора указанных обременений не имелось. При таких обстоятельствах, возникшие в последствие обременения земельного участка, никоим образом не влияют на содержание и условия договора купли-продажи, заключённого <данные изъяты> между Ломовым А.В., Дунаевым А.Ф., Кочетовым А.Н. (продавцы) и ООО «Премиум Стандарт».

Судебная коллегия соглашается с выводами суда и не находит оснований для другой оценки обстоятельств дела и переоценки представленных сторонами доказательств.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, признав состоявшейся передачу земельного участка от продавца к покупателю и несение истцом рисков, связанных с последующим изменением разрешенного использования земельного участка, указал на отсутствие совокупности условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ, являющихся основанием для изменения условий договора купли-продажи, в связи с чем не усмотрел оснований для изменения цены по договору.

При этом доказательства, подтверждающие предоставление ответчиками истцу как покупателю земельного участка по договору заведомо ложной информации об участке, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание то, что в соответствии с п. 5 ст. 7 Федерального закона от <данные изъяты> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными, если иное не установлено законом.

При таких обстоятельствах, действуя с достаточной степенью добросовестности и осмотрительности, истец вправе был, как получить исчерпывающую информацию о земельном участке из открытых источников: из публичной кадастровой карты, из кадастровой выписки, паспорта, кадастрового плана территории, так и при непосредственном осмотре территории приобретаемого земельного участка. Однако, подписанный <данные изъяты> между сторонами передаточный акт земельного участка, каких-либо замечаний со стороны покупателя не содержит.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, коллегия также принимает во внимание, что образование у истца убытков в виде неполученной выгоды, на которые он ссылается как на основание исковых требований, не было связано с действиями ответчиков, а явилось результатом коммерческой деятельности истца, с присущими ей рисками, которые не могут быть, в данном случае, возложены на ответчиков.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных сторонами доказательствах, которые всесторонне и тщательно исследованы судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку они основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, содержат в себе субъективное мнение стороны и основаны на несогласии со сделанными судом выводами, что не может служить основанием для отмены судебного акта.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 - 330ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Истринского городского суда Московской области от 20 октября 2020 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Премиум Стандарт» - без удовлетворения.

Председательствующий судья:

Судьи: