Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Землянского Е.К. о признании решения Управления Росреестра по Самарской области незаконным с апелляционной жалобой Землянского Е.К. на решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 10 июля 2013 года,

УСТАНОВИЛА:

Землянский Е.К. обратился в суд с заявлением о признании решения Управления Росреестра по Самарской области об отказе в проведении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №, № незаконным и возложении обязанности возобновить государственную регистрацию.

В обоснование своего заявления указал, что ДД.ММ.ГГГГ он обратился в Кинельский отдел Росреестра по Самарской области с заявлением о проведении государственной регистрации права на объекты недвижимости и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Вышеперечисленные объекты недвижимости он приобрел по договору купли-продажи заложенного недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ после проведения торгов на основании протокола заседания аукционной комиссии о результатах торгов от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ регистрирующий орган вынес решение об отказе в государственной регистрации, обосновав свое решение заявлениями залогодателя ФИО13 о намерении обжаловать договор залога от ДД.ММ.ГГГГ и об отсутствии её нотариального согласия на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Полагал оспариваемое решение незаконным, поскольку определение суда о наложении запрета на регистрационные действия в отношении вышеуказанного недвижимого имущества, принятое в обеспечение иска ФИО14 отсутствует.

Кроме того, при проведении правовой экспертизы всех представленных на государственную регистрацию документов регистрирующий орган не потребовал нотариального соглашения на обращение взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество у продавца Общероссийской общественной организации «<данные изъяты>», которое является залогодержателем и может располагать подобным документом.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Землянский Е.К. просил суд признать решение Управления Росреестра по Самарской области об отказе в проведении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № незаконным и обязать возобновить государственную регистрацию прав на вышеуказанные объекты недвижимости.

Решением Железнодорожного районного суда г. Самары от 10 июля 2013 года постановлено:

«В удовлетворении заявления Землянского Е.К. о признании решения Управления Росреестра по Самарской области незаконным отказать».

В апелляционной жалобе Землянский Е.К. просит указанное решение суда отменить, постановить по делу новое решение об удовлетворении заявленных им требований. Полагает, что решение судом постановлено с нарушением норм материального и процессуального права. Судом не принято во внимание, что в нарушение требований ст.19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственный регистратор не выполнил возложенную на него обязанность по истребованию дополнительных документов и не принял необходимых мер по получению у продавца недвижимого имущества, который также является залогодержателем, нотариально удостоверенного соглашения на обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Кроме того, ни регистрирующий орган, ни суд достоверно не установили, имеется ли документ (соглашение или согласие), нотариально удостоверенные, на реализацию предмета залога во внесудебном порядке.

В заседании суда апелляционной инстанции Землянский Е.К. и его представитель Долгополова Е.А. доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области Светкина Д.Д. с апелляционной жалобой Землянского Е.К. не согласилась, просила оставить решение суда без изменения, как законное и обоснованное.

Заслушав доклад судьи Минеевой О.Г., объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Общероссийской общественной организацией «<данные изъяты>» (<данные изъяты>) и Айвазян Ш.Г. был заключен договор залога недвижимости - принадлежащих ФИО15 на праве собственности объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес> кадастровый номер №, а также самого указанного земельного участка.

Пунктом 2.1 договора установлено, что залогом обеспечивается исполнение обязательств ООО «<данные изъяты>» ВДПО перед Общероссийской общественной организацией «<данные изъяты>»

Пунктом 5.2 вышеуказанного договора залога предусмотрено, что в случае неисполнения должником своих обязательств обращение взыскания на заложенное имущество будет производится во внесудебном порядке (л.д.102-110).

Из протокола № заседания аукционной комиссии о результатах торгов от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на основании решения залогодержателя заложенное имущество - дом отдыха «<данные изъяты>», расположенный по адресу: <адрес>», состоящий из земельного участка площадью 30 000 кв.м., административных и спальных корпусов, термолечебницы, коммуникационных и других объектов, выставлен на торги.

Победителем торгов по продаже вышеуказанного имущества признан Землянский Е.К. (л.д. 46-50)

ДД.ММ.ГГГГ между организатором торгов ООО «<данные изъяты>», действующим в интересах и по поручению Общероссийской общественной организации <данные изъяты> на основании агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ, и победителем торгов Землянским Е.К. был заключен договор купли-продажи заложенного недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, дом отдыха «<данные изъяты>» (л.д.31-37).

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал, а покупатель Землянский Е.К. принял вышеуказанное недвижимое имущество (л.д. 38-43).

ДД.ММ.ГГГГ Общероссйская общественная организация «<данные изъяты>» и Землянский Е.К. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права и права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Самарской области принято решение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (л.д.20-23).

В соответствии с абзацем 4 пункта 20 Федерального закона от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В соответствии с ч.1 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу пункта 2 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, если иное не предусмотрено законом.

Частью 1 ст. 55 Федерального закона от 16.07.98 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной, закладной. Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Из приведенной нормы закона следует, что обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке.

В соответствии с п. 2 ч.1 ст.25.4 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса в случае проведения торгов, проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов:

нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи, и (или) закладная (в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной), содержащая условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи;

документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах торгов, договор купли-продажи с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Как следует из материалов дела, на государственную регистрацию были представлены документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах в результате обращения на него взыскания во внесудебном порядке.

Из материалов дела также видно, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится информация о регистрации договора залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО16 и <данные изъяты>. Договор исполнен в простой письменной форме и на момент регистрации не содержал информации о нотариальном удостоверении условий соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке.

Документы, подтверждающие наличие исполнительной надписи нотариуса либо последующее нотариальное удостоверение залога на государственную регистрацию представлены не были.

Таким образом, у регистрирующего органа имелись основания для отказа в проведении государственной регистрации, так как представленные документы по форме не соответствовали действующему законодательству.

С учетом изложенного суд обоснованно отказал в удовлетворении заявления Землянского Е.К. о признании незаконным решения Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в государственной регистрации и о возложении на регистрирующий орган обязанности возобновить государственную регистрацию.

Доводы апелляционной жалобы Землянского Е.К. о том, что в соответствии со ст.19 ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» государственный регистратор был обязан принять меры к истребованию дополнительных документов, не могут быть приняты во внимание и служить основанием к отмене решения суда.

В соответствии с приведенной правовой нормой государственный регистратор принимает меры к истребованию дополнительных документов при наличии оснований для приостановления государственной регистрации. В данном случае в государственной регистрации перехода права и права собственности на объекты недвижимого имущества заявителю было отказано.

Иных правовых оснований к отмене решения суда апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 10 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Землянского Е.К. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: