Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу лица, не привлеченного к участию в деле, кредитного потребительского кооператива (по тексту – КПК) «Резерв» на решение Алтайского районного суда Алтайского края от 28 февраля 2014 года

по делу по иску ФИО1 к ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО3 и ФИО4 о расторжении договора купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Бредихиной С.Г., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей: ФИО3 и ФИО4 о расторжении договора купли-продажи.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГ между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи принадлежащих ей по праву собственности земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, под материнский капитал по цене <данные изъяты> По условиям договора истец обязалась передать ответчику земельный участок и жилой дом по акту в момент подписания договора купли-продажи. В соответствии с п. 3.3 договора ответчик обязалась передать ей денежную сумму в размере <данные изъяты>. в течение трех дней с момента подписания договора купли-продажи, то есть до <данные изъяты> после получения материнского капитала. ДД.ММ.ГГ была зарегистрирована сделка и переход права собственности на названные выше объекты к ФИО2 и ее несовершеннолетним детям ФИО3, ФИО4 Однако до настоящего времени ответчик в нарушение условий договора не произвела оплату за земельный участок и жилой дом. ФИО2 обязалась в ноябре 2011 года полностью оплатить за жилой дом и земельный участок, но до настоящего времени не произвела с ней окончательный расчет, тем самым существенно нарушив ее права. Направленная ДД.ММ.ГГ претензия о добровольном расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома оставлена последней без внимания.

Ссылаясь на данные обстоятельства и ст. 450 ГК РФ, истец просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГ между ней и ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО3, ДД.ММ.ГГ года рождения, и ФИО4, ДД.ММ.ГГ года рождения; возвратить стороны в первоначальное положение.

Решением Алтайского районного суда Алтайского края от 28.02.2014 исковые требования ФИО1 к ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей: ФИО3 и ФИО4 удовлетворены. Расторгнут договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО3, ДД.ММ.ГГ года рождения, и ФИО4, ДД.ММ.ГГ года рождения. Указано, что после расторжения договора купли-продажи право собственности на земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>, переходит к ФИО1

В апелляционной жалобе лицо, не привлеченное к участию в деле, КПК «Резерв» просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, признать его третьим лицом по делу.

В обоснование жалобы указывает, что принятым судом решением затронуты интересы КПК «Резерв». Кооператив является правопреемником КПК «Надежда». Условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенным между истцом и ответчиком, предусмотрено, что на приобретение земельного участка и жилого дома были потрачены полученные от КПК «Надежда» средства целевого займа на приобретение жилья в сумме <данные изъяты>. Данные денежные средства согласно п. 3 договора купли-продажи оплачены покупателем продавцу до заключения договора. При регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в пользу кооператива зарегистрировано обременение – ипотека в силу закона. Обременение не снималось в связи с наличием задолженности ФИО2 по займу. Алтайским районным судом Алтайского края от ДД.ММ.ГГ вынесено решение о взыскании с ответчика задолженности по договору займа. При рассмотрении данного спора, допрошенная в качестве свидетеля ФИО1, не отрицала факт передачи ей заемных денежных средств и их хранения в кооперативе по договорам личных сбережений. Также Алтайским районным судом Алтайского края ДД.ММ.ГГ вынесено решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании договора займа недействительным и установлено, что денежные средства по займу получены, и их часть зачислена на счет продавца жилого дома ФИО1 Данные обстоятельства судом не приняты во внимание, КПК «Резерв» к участию в деле в качестве третьего лица не привлечен. Также в нарушение законодательства к участию в деле не привлечены представители органов опеки и попечительства, однако затронуты интересы несовершеннолетних.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 28.10.2014 апелляционная инстанция, в соответствии с ч. 5 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции в связи с тем, что районный суд постановил решение, затрагивающее права и законные интересы лица, не привлеченного к участию в деле – КПК «Резерв». КПК «Резерв» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

На заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО1 на иске настаивала, просила расторгнуть договор купли-продажи заключенный между ней и ФИО2 на жилой дом и земельный участок, пояснив, что продавала дом под материнский капитал, ФИО2 Продавала за <данные изъяты>. Она требовала деньги наличными на книжку. ФИО2 деньги не дали. Кооператив дает деньги под материнский капитал, ФИО2 берет деньги в кооперативе, рассчитывается с ней, получает материнский капитал и отдает деньги в кооператив. Деньги, которые должны были перечислить, лежат на договорах на сумму <данные изъяты>

Ответчик ФИО2 в судебном заседании пояснил, что истец рассказала, все как было. Она проживает вместе с детьми в доме с ДД.ММ.ГГ.

Представитель ответчика ФИО2 –ФИО5 пояснила, что составляла исковое заявление, основанием расторжения договора является существенное нарушение договора другой стороной, неоплата денежных средств.

Представители третьего лица КПК «Резерв» ФИО6, ФИО7 доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддерживали в полном объеме.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения участников процесса, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда с вынесением нового по основанию нарушения норм материального и процессуального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением. Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований (ч. 3 ст. 173 названного Кодекса).

Согласно ч. 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Ссылаясь на вышеизложенные нормы права, и принимая во внимание то обстоятельство, что ответчик признала иск, суд, прейдя к выводу, что такие действия ответчика не противоречат закону и не нарушают права и законные интересы других лиц, принял признание ответчиком иска и постановил решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Вместе с тем при рассмотрении спора судом не учтено следующее.

Согласно ч. 1 ст. 334 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 30.12.2008 № 306-ФЗ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (ч. 3 указанной нормы права).

В силу п. 1 ст. 341 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, а также процентов, неустойки, судебных издержек и иных расходов, вызванных обращения взыскания на залог (ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»).

Ч. 2 ст. 22 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона – на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

В случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства.

Из материалов дела следует, ДД.ММ.ГГ между ФИО8 и ФИО3, действующей за себя и несовершеннолетних детей ФИО3 и ФИО4, был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу: <адрес>.

В соответствии с условиями договора продавец (ФИО8) продала, а покупатель (ФИО2, действующая в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4) купила в общую долевую собственность в равных долях (по 1/3 доли каждому) вышеуказанный земельный участок и жилой дом.

Пунктом 3.1 Договора стороны оценили отчуждаемый земельный участок <данные изъяты> жилой дом с надворными постройками <данные изъяты> рублей, общая сумма сделки составляет <данные изъяты>

По условиям договора денежные средства на покупку данного жилого дома в размере <данные изъяты>. предоставлены за счет средств целевого займа, предоставленного КПК «Надежда».

Данным договором также предусмотрено обременение земельного участка и жилого дома ипотекой в силу закона.

Исходя из п. 5.3 данного договора ипотека земельного участка и жилого дома обеспечивает исполнение обязательств залогодателя, возникших на основании договора займа *** от ДД.ММ.ГГ.

Из условий договора займа № *** от ДД.ММ.ГГ следует, что Займодавец (КПК «Надежда») передал в пользование Заемщику (ФИО2) денежные средства в размере <данные изъяты>. Денежные средства <данные изъяты>. получены ФИО2, что следует из расходного кассового ордера от ДД.ММ.ГГ года.

Общая долевая собственность ответчиков (по 1/3) на земельный участок и жилой дом зарегистрирована в установленном законом порядке (дата регистрации ДД.ММ.ГГ года). Основанием регистрации явился вышеназванный договор.

В соответствии с представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права, право общей долевой собственности ответчиков, ограничено существующим обременением – ипотекой в силу закона.

Таким образом, решением суда от ДД.ММ.ГГ расторгнут договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с обременением их ипотекой в силу закона. Правопреемником прекратившего деятельность залогодержателя КПК «Надежда» является КПК «Резерв», который к участию в деле в качестве третьего лица судом не привлекался. Принимая признание иска ответчика, суд не учел нарушение при этом прав и законных интересов КПК «Резерв» как кредитора по обеспеченному залогом обязательству. Решение суда, принятое судом на основании признания иска, нарушающего права, не привлеченного к участию в деле третьего лица – КПК «Резерв», не может быть признано постановленным законно и подлежит отмене.

Согласно ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Ст. 450 названного Кодекса предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания данной нормы права следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности при существенном нарушении договора стороной) или договором.

Спорный договор купли-продажи заключенный ДД.ММ.ГГ года, зарегистрированный ДД.ММ.ГГ условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке, с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения не содержит, в том числе и при неуплате денежных средств за недвижимое имущество.

В силу ч. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3 названной правовой нормы).

П. 4 ст. 486 Кодекса предусмотрено, что если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Таким образом, данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи. При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

Из материалов дела усматривается, что заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи жилого дома и земельного участка был фактически исполнен продавцом ФИО1 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю произведена государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок от продавца к покупателям, выданы свидетельства о праве собственности. В соответствии с п.4.2 договора купли-продажи, согласно которому с момента подписания продавцом и покупателем настоящего договора, обязанность продавца по передаче отчуждаемых земельного участка и жилого дома покупателю считается исполненной, так же как и обязанность покупателя принять их. То обстоятельство, что спорные жилой дом и земельный участок фактически переданы истцом во владение ответчика, в судебном заседании стороны не оспаривали. ФИО2 проживает в доме с детьми с 2011 года, въехала сразу в домовладение и проживает в нем.

Вместе с тем, в Гражданском кодексе Российской Федерации (гл. 30, § 7 «Продажа недвижимости», статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Оценивая доводы истца о том, что ответчиком существенно нарушены условия договора купли-продажи, а именно, не произведена оплата стоимости недвижимого имущества, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, требуя расторжения договора купли-продажи по указанному основанию, истец должен доказать, что вследствие нарушения покупателем обязанности по оплате объектов недвижимости продавцу причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Между тем ФИО1 не представила суду доказательств причинения ей значительного ущерба, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчиком в предусмотренный договором срок приобретенного имущества.

Кроме того п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает иные последствия несвоевременной оплаты покупателем товара. Так согласно указанной норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В силу разъяснений, содержащихся в п.65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 4 ст. 453 Кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 указанного Кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из взаимосвязи приведенных норм следует, что договор купли-продажи недвижимого имущества, в том числе, по которому осуществлена регистрация перехода права собственности к покупателям, может быть расторгнут в случае установления судом факта существенного нарушения договора покупателем, то есть нарушения, которое повлекло для продавца такой ущерб, при котором он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку при разрешении спора факт существенного нарушения договора купли-продажи покупателем не установлен, основания для его расторжения и возврата истцу полученного ответчиком по этому договору недвижимого имущества отсутствуют.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Алтайского районного суда Алтайского края от 28 февраля 2014 года отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО3 и ФИО4 о расторжении договора купли-продажи и возвращении сторон в первоначальное положение оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: