Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 28 февраля 2018 года в г. Ижевске апелляционную жалобу Судаковой Е.Н. на решение Якшур-Бодьинского районного суда Удмуртской Республики от 14 декабря 2017 года, которым удовлетворены исковые требования Ушаковой Л.Н. к Судаковой Е.Н. об устранении препятствий в пользовании имуществом;

на Судакову Е.Н. возложена обязанность устранить препятствия в пользовании Ушаковой Л.Н. частью жилого помещения по адресу: Удмуртская <адрес> по договору аренды жилого помещения от 19 ноября 2014 года, путем обеспечения беспрепятственного использования жилого помещения на условиях договора аренды; передать Ушаковой Л.Н. ключи от замков, которыми закрыты двери арендуемой части помещения;

с Судаковой Е.Н. в пользу Ушаковой Л.Н. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, а также расходы, связанные с явкой в суд эксперта в размере 5 000 рублей;

отказано в удовлетворении встречных исковых требований Судаковой Е.Н. к Ушаковой Л.Н. о расторжении договора.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Долгополовой Ю.В., выслушав объяснения Судаковой Е.Н. и ее представителя Долбина М.В., действующего на основании доверенности от 19 апреля 2017 года сроком действия 3 года, поддержавших доводы жалобы, Ушаковой Л.Н. и ее представителя Агафонова Ю.С., действующего на основании доверенности от 3 марта 2017 года сроком действия 5 лет, возражавших против удовлетворения жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ушакова Л.Н. обратилась в суд с иском к Судаковой Е.Н. об устранении препятствий в пользовании имуществом. Требования мотивированы тем, что по договору аренды, заключенному между истцом и Судаковой Е.Н. 19 ноября 2014 года истцу во временное владение и пользование предоставлена часть жилого помещения по адресу: <адрес>, площадью 110 кв.м. С 8 марта 2017 года истец не может попасть в указанное помещение, в связи с тем, что ответчик сменила замки. 10 марта 2017 года ответчик направила истцу уведомление о прекращении действия договора аренды с 19 февраля 2017 года. Уведомлением от 11 марта 2017 года, направленным ответчику13 марта 2017 года, Ушакова Л.Н. просила предоставить ей ключи от арендуемого помещения. При встрече 16 марта 2017 года ключи ей переданы не были, акт приема-передачи помещения она не подписала. Письмом от 16 марта 2017 года ответчик сообщила о том, что 22 октября 2016 года уведомляла истца о своем нежелании пролонгировать договор аренды, о чем Ушакова Л.Н. ранее не знала. 18 марта 2017 года ответчик направила истцу предупреждение о задолженности по оплате коммунальных услуг и счет на оплату коммунальных услуг. Указанные счета истцом оплачены. 23 марта 2017 года ответчик направила истцу досудебную претензию о том, что арендуемое жилое помещение истцом для проживания никогда не использовалось, нарушено правило целевого использования, имеется задолженность по оплате коммунальных платежей. Ушакова Л.Н. просит устранить препятствия в пользовании спорным помещением путем обеспечения беспрепятственного использования помещением на условиях договора аренды, не ограничивая каким-либо образом права арендатора по пользованию объектом по назначению и не осуществлять действий, которые могут привести к такому ограничению; обязать ответчика передать истцу ключи от замков.

Судакова Е.Н. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Ушаковой Л.Н. о расторжении договора аренды указанного жилого помещения. Требования мотивированы тем, что Ушаковой Л.Н. была направлена и ей получена претензия Судаковой Е.Н. с требованием об устранении нарушений пользования арендуемыми помещениями, о проведении текущего ремонта. Между тем нарушения устранены не были, ремонт не произведен. 19 октября 2016 года в адрес Ушаковой Л.Н. направлено уведомление о прекращении договора аренды в связи с ненадлежащим использованием помещения, ухудшающим его состояние, о наличии задолженности по оплате коммунальных платежей. Ушаковой Л.Н. предложено в срок до 19 ноября 2016 года устранить указанные нарушения. Указанное уведомление Ушаковой Л.Н. получено не было, направлено обратно отправителю. 10 марта 2017 года Ушаковой Л.Н. направлено повторное уведомление о прекращении договора аренды с требованием об освобождении помещения. От подписания акта приема-передачи помещения Ушакова Л.Н. отказалась. 21 марта 2017 года в ее адрес была направлена досудебная претензия с требованием об освобождении помещения и уплате коммунальных платежей, ответ на которую до настоящего времени не получен. Полагает, что исходя из наличия нарушения Ушаковой Л.Н. существенных условий договора в части невнесения коммунальных платежей, ухудшения состояния помещения, с учетом действий Судаковой Е.Н. по направлению уведомлений и предложений о восстановлении своих нарушенных прав, договор аренды следует расторгнуть.

В суде первой инстанции истец Ушакова Л.Н. и ее представитель Агафонов Ю.С., действующий на основании доверенности, требования первоначального иска поддержали, против удовлетворения встречных исковых требований возражали.

Ответчик Судакова Е.Н. и ее представитель Долбин М.В., действующий на основании доверенности, первоначальный иск не признали, доводы и требования, изложенные во встречном иске, поддержали.

Суд постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Судакова Е.Н. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, выражая несогласие с выводом суда о том, что между сторонами возникли отношения по найму жилого помещения. Полагает, что спорное жилое помещение предоставлено в пользовании истцу на основании договора аренды, что с учетом его использования истцом для осуществления предпринимательской деятельности, закону не противоречит. Считает доказанными основания для расторжения договора найма – существенное ухудшение состояния переданного в аренду имущества и задолженность по внесению коммунальных платежей. Ссылается на соблюдение досудебного порядка спора по расторжению договора аренды.

Изучив материалы дела, проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для его отмены в связи с неправильным применением норм материального права.

Из материалов дела следует, что Судакова Е.Н. является собственником ? доли жилого дома общей площадью 360,6 кв.м., по адресу: <адрес> что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 3 декабря 2012 года.

19 ноября 2014 года между Судаковой Е.Н. и Ушаковой Л.Н. заключен договор аренды жилого помещения, по условиям которого Судакова Е.Н. обязалась предоставить во временное владение и пользование Ушаковой Л.Н. часть жилого помещения по адресу: <адрес> площадью 110 кв.м., состоящего из 4-х жилых комнат, бассейна, душевой, сауны, комнаты для отдыха, туалета и каминного помещения, а также русской бани.. Часть жилого помещения предоставлялась арендатору для целей временного проживания и отдыха людей (пункт 1.1)

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что арендатор обязан: своевременно вносить арендную плату, а также коммунальные платежи; производить за свой счет текущий ремонт помещения и содержать его в пригодном для эксплуатации состоянии.

Срок действия договора определен пунктом 3.1 договора с момента его подписания и до 1 ноября 2019 года. Размер арендной платы согласован сторонами как 40% от дохода за месяц (пункт 4.1).

Пунктом 4.4 договора предусмотрена обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение) по счетам, выставленным арендодателем на основании показаний счетчиков учета не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим.

Согласно пункту 7.1 договора, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя при: нецелевом использовании арендатором помещения, существенном ухудшении состояния помещения по вине арендатора, пропуске арендатором внесения арендной платы или оплаты коммунальных услуг более двух раз подряд.

Передача помещения Ушаковой Л.Н. подтверждается передаточным актом от 19 ноября 2014 года, в котором зафиксировано, что претензий у арендатора к арендодателю по передаваемой части жилого дома не имеется.

19 июля 2016 года Судаковой Е.Н. в адрес Ушаковой Л.Н. была направлена претензия, в которой она указала на ряд обнаруженных в ходе проверки арендуемого помещения дефектов, а именно: провисание вагонки в комнате отдыха, поломку части дверного полотна в туалете, следы порчи на стене в большой комнате, прогиб гипсокартона на потолке и пятна на ковролине в комнате-спальне, грибок на бревнах бани. Указано на необходимость в течение 30 календарных дней со дня получения данной претензии выполнить обязанность по условиям договора по надлежащему содержанию арендованного имущества, устранить и произвести ремонт вышеуказанных нарушений. Указанная претензия получена Ушаковой Л.Н., согласно копии уведомления о вручении, 25 июля 2016 года.

В ответе на указанную претензию от 22 августа 2016 года Ушакова Л.Н. указала, что жилое помещение было передано ей в аренду с уже имеющимися недостатками, которые у нее претензий не вызвали, поскольку не нарушали основной функции помещения. Указано на признание претензии в части поломки дверного полотна в туалете и готовность капитального ремонта провисшего потолка в комнате отдыха за счет средств арендатора и арендодателя в размере 50% от каждой стороны.

Письмом от 19 октября 2016 года о прекращении действия договора аренды жилого помещения от 19 ноября 2014 года, Судакова Е.Н. указала на неоднократное нарушение срока оплаты коммунальных платежей, наличие задолженности и ухудшение состояния помещения, в связи с чем предложила в срок до 19 ноября 2016 года устранить указанные нарушения с письменным уведомлением, либо в срок до 19 февраля 2017 года подписать соглашение о расторжении договора и передать арендуемые помещения с устранением дефектов и погашением задолженности. Уведомила, что в случае неудовлетворения указанного требования договор будет расторгнут в одностороннем порядке.

8 марта 2017 года Ушакова Л.Н. обратилась в дежурную часть ОМВД России по Якшур-Бодьинскому району по факту смены Судаковой Е.Н. замка на входной двери в арендуемом ей помещении по адресу: <адрес> Постановлением УУП ОМВД России по Якшур-Бодьинскому району П.В.А. от 9 марта 2017 года в возбуждении уголовного дела по сообщению о совершении Судаковой Е.Н. в отношении Ушаковой Л.Н. преступления, предусмотренного ст. 330 УК РФ – самоуправство, отказано за отсутствием состава преступления.

Повторным уведомлением от 10 марта 2017 года Ушакова Л.Н. известила Судакову Е.Н. о прекращении с 19 февраля 2017 года действия договора аренды, предложив явиться 16 марта 2017 года по адресу: <адрес>, для подписания акта приема-передачи помещения, до указанной даты освободить данное жилое помещение. Уведомление получено Ушаковой Л.Н. согласно копии уведомления о вручении 14 марта 2017 года.

Согласно акту сдачи-приемки жилого помещения от 16 марта 2017 года Судакова Е.Н. в присутствии свидетелей составила акт с перечислением выявленных дефектов, отраженных в претензии от 19 июля 2016 года. От подписания указанного акта и получения его копии Ушакова Л.Н. отказалась, что подтверждается подписями свидетелей в акте.

21 марта 2017 года Судакова Е.Н. направила Ушаковой Л.Н. досудебную претензию об освобождении занимаемого помещения в течение 7 дней со дня получения претензии.

Изложенные обстоятельства подтверждены материалами дела, сторонами по существу не оспариваются.

Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии между сторонами отношений по найму спорного жилого помещения и об отсутствии оснований для расторжения договора найма.

С данным выводом судебная коллегия не может согласиться, поскольку он не соответствует обстоятельствам дела, противоречит нормам материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу пункта 1 статьи 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

Согласно статье 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

В соответствии с пунктом 1 статьи 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Из содержания приведенных выше норм следует, что жилое помещение, являющееся предметом договора найма, должно быть использовано исключительно в целях проживания граждан.

В данном случае спорное жилое помещение использовалось Ушаковой Л.Н. для осуществления предпринимательской деятельности- для временного проживания и организации досуга граждан, что подтверждено представленными в материалы дела доказательствами, и не оспаривалось сторонами.

Кроме того, установленный пунктом 4.1. договора размер платы за пользование жилым помещением -40% от дохода за месяц, не соответствует установленному законом порядку определения платы за найм жилого помещения.

В этой связи вывод суда первой инстанции о заключении сторонами договора найма жилого помещения нельзя признать правильным.

При разрешении данного спора, суду следовало исходить из положений пункта 4 статьи 23 ГК РФ, согласно которым гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

С учетом положений данной нормы к возникшим правоотношениям сторон подлежат применению положения части 2 статьи 671 ГК РФ, в соответствии с которой юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Поскольку стороной договора аренды – арендатором являлось лицо, не имеющее статус индивидуального предпринимателя, но осуществляющее предпринимательскую деятельность, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор был заключен Ушаковой Л.Н. не как физическим лицом, а как индивидуальным предпринимателем. В этой связи предоставление ей во владение и пользование жилого дома, с учетом требований статьи 6 ГК РФ применительно к статье 671 ГК РФ, могло быть осуществлено по договору аренды для временного проживания в нем граждан.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы о наличии между сторонами правоотношений, основанных на договоре аренды являются правильными, подлежат удовлетворению.

Из содержания пункта 7.1 договора аренды следует, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, в том числе, при существенном ухудшении состояния помещения по вине арендатора.

Данное условие договора согласуется с пунктом 2 статьи 619 ГК РФ, согласно которому договор аренды может быть расторгнут при существенном ухудшении имущества.

При установленных по делу обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что право арендодателя на односторонний отказ от договора предусмотрено его условиями и обстоятельства для использования названного права наступили.

В частности, из заключения судебной строительно-технической экспертизы следует, что в период использования спорного имущества Ушаковой Л.Н. произошло его ухудшение.

Экспертом установлено, что на момент осмотра в помещениях ответчика имеются разрушения отделочных покрытий, следы плесени на бревнах бани ниже уровня потолков. В помещениях второго этажа дома: вздутие линолеума в комнате №4; повреждение ковролина (небольшие прожоги) в комнате №2; комната №3 -следы подтеков на обоях, подтеки и загрязнения на потолке, загрязнение покрытия пола из ковролина; комната №1-подтеки и загрязнения на покрытии пола из ковролина; в помещениях первого этажа: -комната №5 –прогиб потолка из вагонки, потемнение вагонки в районе печи, повышенный износ покрытия вагонки в районе потолков; комнаты №№3 и 4 –провисание, оплавление стен и потолка; в бане- массовые следы плесени и начало гниения на бревнах ниже уровня потолков, единичные следы плесени на потолке, проседание пола. По мнению эксперта, все выше перечисленные дефекты образовались в результате длительного несоблюдения температурно-влажностного режима в помещениях (недостаточное количество перерывов на просушку и проветривание помещений). Как указано в экспертном заключении, выявленные дефекты не могли появиться от естественного износа за период с 19 ноября 2014 года по 24 августа 2017 года, а явились следствием неправильной эксплуатации помещений объекта.

Оснований не доверять указанному экспертному заключению у суда первой инстанции не имелось, поскольку заключение подготовлено экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ. Заключение является полным, обоснованным и не противоречит установленным по делу обстоятельствам, в связи с чем является допустимым и относимым доказательством по делу.

Согласно отчету № об определении рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного имуществу Судаковой Е.Н., составленному индивидуальным предпринимателем Ч.С.В. рыночная стоимость работ и материалов с учетом износа составляет 401 335 рублей.

Перечень и объем работ, указанных в отчете, подтверждены выводами судебной строительно-технической экспертизы.

Как следует из объяснений Судаковой Е.Н. вышеуказанный размер затрат, необходимых для ремонта принадлежащего ей помещения, является для нее существенным. При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что основания для расторжения договора аренды– существенное ухудшение имущества Судаковой Е.Н. доказаны.

Материалами дела подтверждено, что ответчик в досудебном порядке обращалась к истцу с предложением о досрочном расторжении договора аренды в связи с допущенным истцом ухудшением состояния принадлежащего ей имущества.

Так, 19 октября 2016 года Судковой Е.Н. в адрес Ушаковой Л.Н. направлено уведомление о прекращении договора аренды в связи с ненадлежащем использованием имущества, приведшим к ухудшению его состояния.

10 марта 2017 года Ушаковой Л.Н. направлено повторное уведомление о прекращении договора аренды с требованием об освобождении занимаемых помещений.

21 марта 2017 года Судакова Е.Н. направила Ушаковой Л.Н. требование об освобождении помещения и оплате коммунальных платежей.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что требования о прекращении нарушений условий договора, а также о расторжении договора аренды ответчиком истцу направлялись, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности встречных исковых требований о расторжении договора аренды.

Представленные Судаковой Е.Н. в подтверждение своих доводов доказательства в установленном процессуальным законом порядке Ушаковой Л.Н. не опровергнуты. Имеющаяся в материалах дела копия заключения Вахрушева В.В., указанного в нем в качестве главного инженера ООО «<данные изъяты>» о состоянии спорных помещений, не может быть принята в качестве допустимого и достоверного доказательства, опровергающего выводы судебной экспертизы.

В соответствии с частью 2 статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.

Суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств (часть 7 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку подлинник указанного заключения, а также подлинники приложенных к нему документов Ушаковой Л.Н. не представлены, оснований для принятия его в качестве доказательства по делу не имеется.

Кроме того, из представленных Ушаковой Л.Н. копий документов не представляется возможным сделать вывод о том, что В.В.В. обладает специальными познаниями, правомочен на дачу подобных заключений, что также исключает возможность принять данное заключение в качестве доказательства по настоящему делу.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии со статьей 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку правомерность первоначального иска Ушаковой Л.Н. не доказана, оснований для удовлетворения ее требований не имелось.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене, апелляционная жалоба – удовлетворению.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Якшур-Бодьинского районного суда Удмуртской Республики от 14 декабря 2017 года отменить, принять по делу новое решение, которым иск Ушаковой Л.Н. к Судаковой Е.Н. об устранении препятствий в пользовании имуществом оставить без удовлетворения, встречный иск Судаковой Е.Н. к Ушаковой Л.Н. о расторжении договора аренды удовлетворить. Расторгнуть договор аренды жилого помещения от 19 ноября 2014 года, заключенный между Ушаковой Л.Н. и Судаковой Е.Н..

Апелляционную жалобу Судаковой Е.Н. удовлетворить.

Председательствующий Солоняк А.В.

Судьи Долгополова Ю.В.

Константинова М.Р.