Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 10 сентября 2019 г. гражданское дело по апелляционной жалобе Жуковой М. А., Железняковой О. А. и Шумилиной С. А. на решение Калининского районного суда г. Новосибирска от 16 мая 2019 г., которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Жуковой М. А., Железняковой О. А. и Шумилиной С. А. к Василенко А. А.дровне и Ивановой И. В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 08 мая 2018 года, взыскании денежных средств в размере 1 695 991 рубль и демонтаже забора - отказать в полном объеме.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Белик Н.В., объяснения Жуковой М.А., ее представителя Курашовой О.Б., Василенко А.А., ее представителя Коробейниковой Н.А., представителя Папилина И.В.- Лобова Е.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Жукова М.А., Железнякова О.А. и Шумилина С.А. обратились в суд с иском к Василенко А.А. и Ивановой С.А., по которому, с учетом уточнений, просили перевести на истцов права и обязанности покупателя Василенко А.А. по договору купли-продажи 3/5 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> по 1/3 доли на каждого; взыскать с Василенко А.А. в пользу истцов разницу между стоимостью восстановления части жилого дома (литера А и литера а), в соответствии с эскизным проектом и фактически затраченных ответчиком денежных средств на приобретение спорной доли в размере 1 695 991 руб.; обязать Василенко А.А. за свой счет и своими силами демонтировать возведенный на месте снесенной доли жилого дома капитальный забор, а также взыскать с ответчиков судебные расходы на оплату госпошлины в размере 23 480 руб.

В обоснование иска указали, что 23 мая 2018 г. соседка Иванова И.В. продала принадлежащие ей 3/5 долей в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок по адресу: <адрес>, не известив истцов надлежащим образом о преимущественном праве покупки. Из представленных нотариусом документов следует, что истцам направлены уведомления о продаже спорной доли дома и земельного участка 17 августа 2017 г. Из данных документов видно, что уведомления содержат ряд неточностей, поскольку по адресу: <адрес>, Федотова М.А. и Федотова О.А. не значатся, есть Жукова М.А. и Железнякова О.А., которые состоят на регистрационном учете и проживают по другим адресам. Иванова И.В. имела на руках копии паспортов истцов, которые ей были переданы самими истцами для предоставления в суд по снятию с регистрационного учета из дома по <адрес>, брата Ивановой И.В. Истцы полагают, что Иванова И.В. умышленно предоставила нотариусу недостоверные сведения с целью скрыть от истцов факт продажи спорной доли. У истцов имелись необходимые денежные средства на приобретение спорной доли дома на момент подписания предварительного договора купли-продажи в 2017 г. Как стало известно, доля была продана Ивановой И.В. в рассрочку и в настоящее время доля дома и земельного участка находятся в залоге у Ивановой И.В. При подписании договора купли-продажи Василенко А.А. передала Ивановой И.В. 300 000 руб. и впоследствии перевела на счет дочери Ивановой И.В. 125 400 руб. и в июне 2018 года перевела Ивановой И.В. 41 000 руб., таким образом, всего было оплачено перед подписанием договора 466 400 руб.

Из п. 1.7 договора купли-продажи от 8 мая 2018 г. следует, что Василенко А.А. с техническим состоянием дома ознакомлена, качество жилого дома ее удовлетворяет. Однако 10 июля 2018 г. Василенко А.А. заказала техническую экспертизу и по результатам обследования установлено, что жилой дом по <адрес> (литера А) не пригоден для проживания, а фактический износ составляет 80 %, тогда как по результатам технической инвентаризации от 7 июля 2016 г. составлял 68 %. После получения технического заключения Василенко А.А. уничтожила приобретенную ею долю жилого дома, не получив на снос разрешение администрации Калининского района г. Новосибирска и согласия сособственников, нарушив положения ст. 246 ГК РФ. Права истцов нарушены, что выражено в существенном ухудшении жилого дома, как единого объекта недвижимости, стоимость восстановления, согласно проекту, составляет 2 806 591 руб. Истцы подтверждают готовность заключить договор купли-продажи спорной доли за цену 1 300 000 руб. и на условиях, оговоренных договором купли-продажи от 8 мая 2018 г.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласились истцы, в апелляционной жалобе изложена просьба об отмене решения суда первой инстанции, принятии по делу нового судебного акта.

В обоснование доводов жалобы апеллянты указывают, что не получали уведомления о продаже спорной доли, при этом на момент ее продажи располагали достаточной денежной суммой для выкупа. Суд не дал надлежащей оценки платежеспособности истцов, необоснованно не учёл представленные ими письменные доказательства в подтверждение факта возможности выкупа доли. Отмечают, что письма, представленные нотариусом, в судебном заседании не вскрывались, соответствие приложенных документов документам, находящимся в конвертах не сверялось, хотя такое ходатайство заявлялось. Кроме того, Ивановой С.А. были известны изменившиеся фамилии истцов, а также их место жительство. Суд необоснованно учел показания дочери Ивановой С.А. о том, что Шумилиной С.А. было известно о продаже дома, поскольку последняя полагала, что доля продается за 1 500 000 руб., о рассрочке ничего не знала. Изначально расчет за долю планировался единовременно. Поскольку ответчик уничтожила предмет договора, а именно 3/5 доли дома стоимостью 1 000 000 руб., восстановление доли обойдется истцам в 2 806 591 руб., с Василенко в пользу истцов следует взыскать 1 695 991 руб. Суд неправомерно отказал во взыскании в пользу истцов убытков. Суд не учел, что долговые обязательства Василенко А.А. перед Ивановой С.А. не выполнены. Заключение ООО «<данные изъяты>» от 26 марта 2019 г. судом не изучалось, в связи с чем, не оспаривалось. Выводы суда, сделанные на основании данного заключения о том, что расположенные на земельном участке здания являются отдельно стоящими, противоречат закону. Суд не учел, что решением суда от 29 сентября 2010 г. признано право общей долевой собственности на жилой дом по <адрес>. Суд признал, что данный дом является единым. Ни Василенко А.А., ни истцы с заявлением о прекращении права долевой собственности не обращались. Судебного решения о признании данного дома двумя отдельно стоящими домами не принималось. Суд не дал оценки заключению ООО «<данные изъяты>» от 30 января 2019 г.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Указанная в норме права обязанность обусловлена наличием преимущественного права у истца на приобретении доли в праве собственности. Однако это не является ограничением права сособственника до заключения договора определять цену продажи при распоряжении своим имуществом.

Из материалов дела следует, что Жукова М.А., Железнякова О.А., Шумилина С.А. и Иванова И.В. являлись сособственниками индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, где Жуковой М.А., Железняковой О.А. и Шумилиной С.А. принадлежало на праве собственности по 45/300 доли в праве общей долевой собственности на дом, а Ивановой И.В. 55/100 доли в праве собственности на указанный дом.

На основании договора купли-продажи от 8 мая 2018 г., удостоверенного нотариусом Папилиным И.В., Иванова И.В. продала Василенко А.А. 55/100 принадлежащих ей долей в праве общей долевой собственности на объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом, общей площадью 85,2 кв.м, литер А., А1, расположенный по адресу: <адрес> 3/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 609,0 кв.м, находящийся по этому же адресу.

Судом установлено, что Иванова И.В. с целью соблюдения требований ст. ст. 246, 250 ГК РФ 14 августа 2017 г. обратилась к нотариусу Папилину И.В., указав, что намерена продать недвижимое имущество по цене 1 300 000 руб.

14 августа 2017 г. нотариусом Папилиным И.В. в порядке ст. 250 ГК РФ направлены по адресу регистрации и жительства истцов заявления Ивановой И.В. об условиях продажи принадлежащих ей долей в праве собственности на дом и земельный участок, а 17 августа 2017 г. уведомления о намерении Ивановой И.В. продать принадлежащие ей доли в праве собственности по цене 1 300 000 руб. с рассрочкой платежа на срок не более 24 месяцев заказными письмами по месту нахождения недвижимого имущества и последнему известному месту жительства сособственников по адресу: <адрес> на имя каждого из истцов - Шумилиной С.А., Федотовой (Железняковой) О.А. и Федотовой (Жуковой) М.А. с обратным уведомлением о вручении.

Уведомления истцами получены не были и 19 сентября 2017 г. возвращены в адрес отправителя - нотариуса Папилина И.В. с отметками «за истечением срока хранения».

Как пояснили истцы, в августе-сентябре 2017 г. в доме по <адрес> проживали и были зарегистрированы по месту жительства истцы Шумилина С.А. и Железнякова О.А.

Разрешая настоящий спор, районный суд, проанализировав нормы действующего законодательства, регулирующие спорные правоотношения сторон, применительно к установленным обстоятельствам дела на основе оценки доказательств в их совокупности, не установил правовых оснований для удовлетворения заявленных Жуковой М.А., Железняковой О.А. и Шумилиной С.А. к Василенко А.А. и Ивановой И.В. требований о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, исходил из того, что Иванова И.В. выполнила предусмотренную положениями ст. 250 ГК РФ обязанность, а именно письменно уведомила сособственников о продаже своей доли в спорном доме и предоставлении им права на ее преимущественную покупку, передав им уведомление о продаже доли, содержащее в себе все необходимые условия продаваемого имущества, а также его цену, через нотариуса, тогда как условия покупки истцами доли в виде перечисления денежных средств на депозит нотариуса, внесения денежных средств на счет суда, закладки денежных средств в банковскую ячейку в подтверждение реальности намерений приобретения доли Ивановой И.В., выполнены не были; доказательств наличия достаточных денежных средств для приобретения имущества Ивановой И.В. на момент заключения договора и в настоящее время истцами не представлены и в материалах дела таковые отсутствуют.

Приведенные выводы суда первой инстанции сомнений в их обоснованности и законности у судебной коллегии не вызывают.

Доводы истцов о том, что они не получали уведомления о продаже спорной доли Ивановой И.В., при этом на момент ее продажи располагали достаточной денежной суммой для выкупа, являлись предметом оценки суда и правомерно им отклонены, по своей сути сводятся к повторению доводов иска.

Как обоснованно установил суд, факт направления Железняковой О.А. и Шумилиной С.А. соответствующих уведомлений нотариусом подтверждается письменными доказательствами: уведомлениями, квитанциями об отправке, конвертами с отметками почтовой службы, а также отчетами об отслеживании почтовых отправлений, оснований не доверять которым не имеется.

При этом тот факт, что Железнякова О.А. и Жукова М.А. по стоянию на август 2017 г. сменили свои фамилии, не свидетельствует о направлении уведомлений нотариусом ненадлежащим лицам, учитывая, что официальная информация об этом у нотариуса отсутствовала, а в выписках из ЕГРН на жилой дом и земельный участок Железнякова О.А. и Жукова М.А. по-прежнему указаны как Федотова О.А. и Федотова М.А.

Тот факт, что уведомление направлялось нотариусом Жуковой М.А. по адресу: <адрес>, тогда как Жукова М.А. проживала и была зарегистрирована по адресу: <адрес>, также не свидетельствует о нарушении преимущественного права истцов на покупку доли в спорном доме, учитывая, что нотариус на момент направления уведомления сведениями об ином месте жительства Жуковой М.А. не располагал, уведомление направлялось по последнему известному месту жительства Жуковой М.А.

Доказательств, опровергающих факт направления истцам уведомлений о продаже спорной доли Ивановой И.В., истцами не представлено ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанций.

Исходя из данных обстоятельств, судебная коллегия исходит из того, что продавец Иванова И.В. выполнила свою обязанность по извещению в письменной форме участников долевой собственности, доказательств недобросовестности с ее стороны не представлено, при условии заинтересованности у истцов имелась возможность реализовать свое право на преимущественное приобретение доли в спорном доме.

То обстоятельство, что истцы не получили направленные нотариусом уведомления, не может ограничивать право собственника на распоряжение своим имуществом и не свидетельствует о нарушении продавцом положений ст. 250 ГК РФ, поскольку Иванова И.В. предприняла все необходимые меры для извещения сособственников о предстоящей продаже спорного долевого имущества.

Принимая во внимание, что истцы намерений реализовать свое преимущественное право на приобретение доли Ивановой И.В. не выразили, между Ивановой И.В. и Василенко А.А. был правомерно заключен договор купли-продажи и произведена государственная регистрация перехода права собственности от Ивановой И.В. к Василенко А.А. на спорную долю.

Кроме того, следует отметить, что выводы суда в этой части сделаны на основе совокупности собранных по делу доказательств, в том числе, свидетельских показаний дочери Ивановой И.В. - ФИО

Показания данного свидетеля, вопреки доводам истцов, обоснованно приняты судом в качестве доказательства по делу, поскольку свидетель предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оснований ей не доверять не имеется, доказательств ее заинтересованности в разрешении спора не представлено; само по себе то обстоятельство, что свидетель приходится близким родственником Ивановой И.В. (дочерью) данные ею показания, объективно согласующиеся с письменными материалами настоящего дела, под сомнение не ставит.

Подлежат отклонению доводы истцов о том, что Шумилина С.А. о рассрочке ничего не знала, изначально расчет за долю планировался единовременно, поскольку условия заключения договора между ответчиком, воспроизведены в извещениях, направленных нотариусом в адрес истцов.

Доводы о том, что долговые обязательства Василенко А.А. перед Ивановой И.В. не выполнены, правового значения для рассмотрения спора не имеют.

Отказывая в удовлетворении иска в данной части, суд также обоснованно учел, что условия покупки спорной доли в виде перечисления денежных средств на депозит нотариуса, внесение денежных средств на счет суда, закладки денежных средств в банковскую ячейку в подтверждение реальности намерений покупки доли, истцами выполнены не были.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6 (в редакции Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 N 14), при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов.

Данный порядок истцами соблюден не был, как на момент рассмотрения данного дела судом первой инстанции, так и на момент рассмотрения данного дела судом апелляционной инстанции.

Ссылки истцов на то, что письма, представленные нотариусом, в судебном заседании не вскрывались, соответствие приложенных документов документам, находящимся в конвертах не сверялось, хотя такое ходатайство заявлялось, судебной коллегией отклоняются, как направленные на переоценку собранных по делу доказательств, при этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что все собранные по делу доказательства оценены судом в совокупности с учетом норм действующего законодательства, достаточность доказательств определяет суд.

Вместе с тем, необходимо отметить, что представленные нотариусом подлинные документы, подтверждающие факт отправления уведомления, соответствуют в полном объёме, копиям названных документов, в том числе и тексту извещения, хранящимся в материалах данного дела, вопреки доводам автора апелляционной жалобы.

Не могут повлечь отмену решения суда доводы апелляционной жалобы истцов о том, что Ивановой И.В. были известны изменившиеся фамилии истцов, а также их место жительство, поскольку они голословны и ничем не подтверждены.

Доводы истцов о том, что с Василенко А.А. в их пользу следует взыскать 1 695 991 руб., не заслуживают внимания, судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истцов о взыскании с Василенко А.А. денежной компенсации в размере 1 695 991 руб., в связи со сносом 55/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по <адрес>.

Действительно летом 2018 г. Василенко А.А. снесла принадлежащую ей часть дома (литера А), соответствующую 55/100 долей в праве общей долевой собственности на дом по <адрес>, при этом согласия сособственников на снос части дома не получала, между тем материалами дела установлено и апеллянтами не опровергнуто то обстоятельство, что принадлежащая Василенко А.А. часть дома находилась в аварийном состоянии, к дальнейшей эксплуатации была не пригодна, по факту являлась самостоятельным строением, в связи с чем, получения согласия сособственников на снос указанной части дома, в соответствии со ст. 246 ГК РФ, в данном случае ей получать не требовалось.

Как следствие, не заслуживают внимания доводы истцов о неправомерности отказа суда первой инстанции в части взыскания в их пользу убытков в виде расходов на восстановление разрушенной Василенко А.А. части дома, при этом следует отметить, что Жукова М.А., Железнякова О.А. и Шумилина С.А. не лишены возможности восстановить свое нарушенное право, в связи со сносом строения, в случае, если принадлежащему им недвижимому имуществу - жилому дому (литера А1) действительно был причинен материальный ущерб, предъявив соответствующие исковые требования.

Ссылки истцов на то, что решением суда от 29 сентября 2010 г. установлено, что дом по <адрес> является единым, судебного решения о признании данного дома двумя отдельно стоящими домами не принималось, отклоняются.

Действительно из решения Калининского районного суда г. Новосибирска от 29 сентября 2010 г. следует, что изначально жилой дом по адресу: <адрес>, имел полезную площадь 76,6 кв.м, жилую площадь 46,7 кв.м, где истцам принадлежало 2/5 доли в праве общей долевой собственности. Согласно приказу мэрии г. Новосибирска от 25 сентября 2007 г. №-од истцам выделены денежные средства в качестве социальной помощи на ремонт дома. При осмотре 2/5 доли в доме установлено, что ремонт невозможен, необходима реконструкция, которая и была произведена путем сноса части дома и возведения на ее месте новой постройки.

Решением Калининского районного суда г. Новосибирска от 29 сентября 2010 г. за Федотовой (ныне Жуковой) О.А., Федотовой (ныне Железняковой) О.А. и Шумилиной С.А. признано право собственности на самовольную постройку - 381/852 доли жилого дома <адрес>, общей площадью 85,2 кв.м, жилой площадью 62,6 кв.м.

В то же время, как следует из заключения судебной строительно-технической экспертизы № от 26 марта 2019 г., выполненной экспертом ООО «<данные изъяты>», оснований не доверить которому не имеется и которое апеллянтами в установленном порядке не оспорено, фактически здания 1965 г. постройки (литера А) и 2008 г. постройки (литера А1), расположенные на земельном участке по адресу: <адрес>, после проведения реконструкции в 2008 г. и до сноса части строения летом 2018 г., являлись отдельно стоящими, не зависящими друг от друга зданиями, не имеющими признаков единства (Приложение № 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 5 августа 1998 г. № 37). Здания 1965 г. постройки (литера А) и 2008 г. постройки (литера А1), расположенные на земельном участке по адресу: <адрес>, не стояли на едином фундаменте, не имели общую стену, крышу, кровлю и чердак.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы истцов о том, что заключение ООО «<данные изъяты>» от 26 марта 2019 г. судом не изучалось, поскольку из протокола судебного заседания от 16 мая 2019 года усматривается, что судом первой инстанции обозревались л.д. 3-35 т.2, замечания на данный протокол судебного заседания не подвались и не рассматривались.

Утверждения автора жалобы о том, что суд не дал оценки заключению ООО «<данные изъяты>» от 30 января 2019 г., выводы суда первой инстанции не опровергают, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 330 ГПК РФ, правильное по существу решение не может быть отменено, в связи с отсутствием в протоколе судебного заседания указания на оглашение в судебном заседании заключения ООО «<данные изъяты>» от 30 января 2019 года, и анализа данного заключению в мотивировочной части решения суда, в силу того, что данное заключение выводов суда не опровергает.

Судебная коллегия полагает, что в данном случае суд дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам, в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, подробно приведя ее в мотивировочной части решения, оснований не согласиться с которой у судебной коллегии не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Калининского районного суда г. Новосибирска от 16 мая 2019 г. в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: