Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску по иску Администрации Круглянского сельского поселения к ФИО1 о расторжении договора аренды, обязании освободить земельный участок, взыскании задолженности, третьего лица с самостоятельными исковыми требованиями Комитета имущественных отношений Азовского района к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежей, расторжении договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Азовского городского суда Ростовской области от 09 февраля 2017 г.

Заслушав доклад судьи Простовой С.В., судебная коллегия

установила:

Истец обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды, обязании освободить земельный участок, в обоснование ссылаясь на то, что 31 августа 2009г. между Комитетом имущественных отношений Азовского района и ООО «Азовская передвижная механизированная колонна НОМЕР » был заключен договор аренды, по условиям которого был предоставлен земельный участок с кадастровым номером НОМЕР общей площадью 500 000 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: жилищное строительство, имеющий адресные ориентиры: АДРЕС , 120м на восток АДРЕС сроком аренды с 21.08.2009г. по 21.08.2058г., то есть на 49 лет. Договор прошел регистрацию в органах Росреестра.

17.04.2013г. по договору цессии права арендатора были переданы ФИО1, по условиям которого арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Из акта НОМЕР от 04.02.2016г. обследования земельного участка следует, строительно-монтажные работы на нем не ведутся, капитальных зданий, строений, сооружений на всей площади земельного участка нет. В связи с чем, истец полагает, что арендатор не приступил к использованию объекта по назначению – жилищному строительству.

С учетом уточенных исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ, истец просил суд взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.04.2014г. по 31.12.2016г. в сумме 242 434,50 руб., пени в сумме 23 295,40 руб., а также со ссылками на п.4.1.1 и претензию от 12.02.2016г. о предложении расторжении договора в связи с не использованием его по назначению, просил досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка и обязать ответчика освободить данный участок.

Представителем третьего лица - Комитета имущественных отношений Азовского района заявлены самостоятельные исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежей, расторжении договора аренды земельного участка. Пояснено, что в настоящее время размер задолженности по арендной плате составляет 168 174,25 руб. и пени 27 635,60 руб. за период с 20.09.2009г. по 12.01.2017г. включительно. Просил исковые требования Комитета имущественных отношений Азовского района удовлетворить.

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 09 февраля 2017 г. отказано в удовлетворении исковых требований Администрации Круглянского сельского поселения к ФИО1 о расторжении договора аренды, обязании освободить земельный участок, взыскании задолженности.

Удовлетворены исковые требования Комитета имущественных отношений Азовского района к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежей, расторжении договора аренды земельного участка.

Суд расторг договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка НОМЕР от 31.08.2009г., заключенный между Комитетом имущественных отношений Азовского района и ФИО1 Взыскал с ФИО1 в пользу Комитета имущественных отношений Азовского района задолженность по арендной плате за период с 01.04.2014г. по 12.01.2017г. в размере 88 174,25 руб., пеню в сумме 27 635,60 руб. Обязал ФИО1 передать земельный участок с кадастровым номером НОМЕР , находящийся по адресу: АДРЕС , Круглянское сельское поселение, к востоку от АДРЕС , 120 м на восток АДРЕС , Луначарского, 15 Комитету имущественных отношений Азовского района по акту приема-передачи. Взыскал с ФИО1 в доход бюджета госпошлину в сумме 3516,20 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО1, считая решение суда незаконным и необоснованным, просит его отменить. Апеллянт считает, что суд допустил неправильное применение норм материального права, выразившееся в неприменении положений закона, подлежащего применению. Считает, что в нарушение ст.ст.619 и 452 ГК РФ, Комитетом имущественных отношений Азовского района не представлено доказательств обращения к нему в досудебном порядке с требованием о расторжении договора или взыскании задолженности по арендной плате, тогда как наличие задолженности по арендной плате, по мнению заявителя, не может являться основанием для расторжения договора аренды.

По мнению апеллянта, судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, а решение принято при недоказанности этих обстоятельств. Так, апеллянт не согласен с оценкой его позиции как неубедительной, и обращает внимание судебной коллегии на представленные доказательства того, что им предпринимались действия и приготовления, необходимые для застройки, выполнялись кадастровые работы и постановка временных земельных участков на кадастровый учет, действия, направленные на благоустройство территории, подготовка и согласование с органами местного самоуправления Азовского района (в рамках публичных слушаний) документации по планировке и межеванию территории жилого поселка «Азовский форт», которая была утверждена Администрацией Круглянского сельского поселения Ростовской области только 19.07.2013г., при том, судом этим доказательствам оценка не дана. В жалобе считает, что эти доказательства исключают истечение полного трехлетнего периода неиспользования земельного участка по назначению непосредственно перед предъявлением иска по настоящему делу.

Апеллянт отмечает, что на его обращения от 20.08.2013г. в Администрацию Азовского района по вопросу раздела земельного участка, выделения участков общего пользования и прекращения на них права аренды, внесения изменений в договор, землеустроительных работ, им не было получено ни одного согласования, и именно незаконные бездействия органов местного самоуправления создали препятствия и исключили освоение участка по целевому назначению, в соответствии с категорией и видом разрешенного использования.

Апеллянт обращает внимание, что поставленные им на временный учет земельные участки подтверждают его намерения использовать спорный земельный участок под жилищное строительство.

Автор жалобы указывает, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение по делу, поскольку время, необходимое для освоения участка (благоустройство, выполнение кадастровых работ) не включается в период использования земельного участка по назначению, и данное время должно быть вычтено из трехлетнего периода, предоставленного договором на условиях использования участка по назначению.

Кроме того, апеллянт отмечает, что постановка на государственный кадастровый учет временных земельных участков исключает получение градостроительного плана, разрешения на строительство и в целом правомерную застройку в соответствии с договором аренды до момента регистрации права на вновь учтенные земельные участки.

По мнению апеллянта, требование истца о расторжении договора аренды является злоупотреблением правом органов местного самоуправления в частных правоотношениях в качестве арендодателя.

Апеллянт обращает внимание суда и на тот факт, что в решении суда неверно указан кадастровый номер спорного земельного участка.

Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие Администрации Круглянского сельского поселения, Комитета имущественных отношений АДРЕС надлежащим образом извещенных о дате, времен и месте судебного заседания, о чем в материалах дела имеются соответствующие извещения (л.д.31-34), а также ФИО2, направившего в суд своего представителя.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в соответствии со ст.327.1 ГПК РФ, выслушав представителя ФИО2 по ордеру НОМЕР от 31.05.2017г. ФИО3, просившего об отмене решения суда, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст.330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.08.2009г. между Комитетом имущественных отношений Азовского района и ООО «Азовская передвижная механизированная колонна НОМЕР » заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.

В соответствии с условиями договора ООО «Азовская передвижная механизированная колонна НОМЕР » был предоставлен земельный участок на срок с 21.08.2009г. по 21.08.2058г., общей площадью 500 000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: жилищное строительство, имеющий адресные ориентиры: АДРЕС , 120 м на восток АДРЕС , Луначарского,15. Договор прошел государственную регистрацию.

Судом установлено, что 17.04.2013г. ООО «Азовская передвижная механизированная колонна НОМЕР » и ФИО2 заключили договор цессии, по которому права арендатора были переданы ФИО2, договор прошел государственную регистрацию. Суд установил, что ООО «Азовская передвижная механизированная колонна №1», ликвидировано 01.07.2015г., а ФИО2 (один из учредителей юридического лица) как правопреемник принял на себя все обязательства по договору аренды, в том числе использования земельного участка по назначению, указанному в договоре, внесения поквартально до 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал – до 25 ноября арендной платы с предоставлением в Комитет имущественных отношений копии платежного документа в течение 3 дней после произведенной оплаты.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривалось сторонами, что ФИО2 Комитетом имущественных отношений Азовского района направлялось уведомление НОМЕР от 12.02.2016г. со ссылками на п.4.4.2 договора и положения ст.ст.45,46 Земельного кодекса РФ и ст.622 ГК РФ и предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, которое арендатором получено (л.д.19-21).

Из материалов дела следует, что арендатор, усомнившись в подписании указанного уведомления надлежащим лицом, просил провести проверку оснований подписания уведомления и признать его недействительным (л.д.22).

Судом первой инстанции установлено, что наличие задолженности по арендной платы по договору за период с 20.09.2009г. по 12.01.2017г. ФИО2 не оспаривалось, последний платеж от арендатора поступил 25.11.2016г., а в период судебного разбирательства по делу им были уплачены в счет погашения задолженности 80 000 руб. от 09.02.2017г.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований Администрации Круглянского сельского поселения и Комитета имущественных отношений Азовского района о досрочном расторжении договора аренды, суд первой инстанции, проанализировал условия и целевое назначение предоставленного в аренду земельного участка, условия договора цессии, руководствовался ст.ст.309, 619 Гражданского кодекса РФ, ст.ст.45, 46, Земельного кодекса РФ и исходил из того, что администрация Круглянского сельского поселения не наделена полномочиями в отношении спорного земельного участка, в связи с чем отказал в удовлетворении требований Администрации Круглянского сельского поселения, но удовлетворил исковые требования Комитета имущественных отношений, досрочно расторгнув договор аренды с ФИО2, обязав его передать земельный участок арендодателю и взыскав задолженность по арендной плате за период с 01.04.2014г. по 12.01.2017г. в размере 88 174,25 руб., пеню в размере 27 635,60 руб., государственную пошлину в доход бюджета в размере 3 516,20 руб. К такому выводу суд первой инстанции пришел, указав на то, что земельный участок передан в аренду в 2009 году, при заключении договора цессии ФИО2 были известны и целевое назначение земельного участка, и его состояние, и условия заключенного договора, и весь объем прав и обязанностей арендатора. Судом первой инстанции правильно определено, что значимыми для разрешения спора обстоятельствами являются установление факта использования земельного участка по назначению и наличие обстоятельств, исключающих такое использование.

Принимая во внимание, что земельный участок, переданный в аренду с 2009 года под жилищное строительство, по состоянию на дату отправки уведомления и в настоящее время не имеет межевых знаков, определяющих местоположение его границ, на всей территории земельного участка элементы ограждения земельного участка отсутствуют, никакие строительно-монтажные работы не ведутся, капитальных зданий, строений, сооружений, на всей площади земельного участка не имеется, что подтверждается актом НОМЕР от 04.02.2016г., а по сведениям Комитета имущественных отношений Азовского района и Администрации Азовского района за период с 2009г. никаких сведений о выдаче разрешительной документации на строительство не выдавалось, подобных обращений не имеется, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при отсутствии со стороны ответчика доказательств наличия объективной невозможности использования спорного земельного участка по прямому целевому назначению, исковые требования о досрочном расторжении договора аренды являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

При этом, суд, изложив в решении суда основные возражения ответчика относительно предпринятия им мер по освоению земельного участка, его действия, направленные на благоустройство территории, и его обращения по вопросу изменения договора аренды, его позицию о бездействии органов местного самоуправления и препятствии ему в использовании земельного участка по назначению, посчитал их неубедительными, так как они о невозможности использования земельного участка по назначению не свидетельствуют.

Проверив расчет задолженности по арендной плате, с учетом выплаченных 80 000 руб. в период судебного разбирательства, суд взыскал арендную плату за заявленный период с 2014 по январь 2017г., посчитав его правильным.

Вопрос о распределении судебных расходов суд разрешил в соответствии с действующим законодательством.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции в полной мере соглашается, поскольку они постановлены при правильном установлении фактических обстоятельств дела, с учетом требований закона, при правильном распределении судом бремени доказывания и соответствии материалам дела. Выводы суда мотивированы, нарушений норм материального или процессуального права не установлено, ссылок на это в апелляционной жалобе не приведено.

При определении размера задолженности по арендной плате, подлежащей взысканию с ответчика, суд принял во внимание, что ответчик, предоставленный акт сверки расчетов, не опроверг, однако в полном объеме долг по арендной плате и пени ответчиком не погашен, что ответчиком и не отрицалось.

Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка, суд пришел к выводу о том, что ответчик не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия по гражданским делам соглашается и с этим выводами суда первой инстанции.

Согласно ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела и доводов апелляционной жалобы, ответчик ссылался на наличие, по его мнению, объективных обстоятельств, исключавших использование по назначению арендуемого им земельного участка и бездействии Администрации Азовского района на его обращения. Однако, судебная коллегия учитывает, что спорный земельный участок, находящийся в государственной собственности, был передан в аренду с целью жилищного строительства еще в 2009г., при этом стороной по договору (арендодателем) является не Администрация, а Комитет имущественных отношений Азовского района Ростовской области. Судебная коллегия не может признать заслуживающими внимания доводы апеллянта о том, что именно в результате бездействия Администрации Азовского района, земельный участок им не используется по назначению, и считает, что доказательств объективной невозможности его использования ответчиком не представлено. Судебная коллегия принимает во внимание, что земельный участок площадью 500 000 кв.м был поставлен на кадастровый учет и ранее (л.д.9-11), и в этой связи ссылки на то, что ФИО2 проводились работы по освоению земельного участка, размежеванию территории, проведению кадастровых работ в 2014г., постановке на временный учет 93 участков (л.д.113-115), которые полностью входят в Зону «Водоохранная зона Южного побережья Таганрогского залива Азовского района», заключении договора подряда на качественную оценку состояния зеленых насаждений и поставку растений в 2015г. (л.д.116-122) не могут быть отнесены к числу доказательств, опровергающих выводы суда.

Судебная коллегия отклоняет доводы апеллянта по тем основаниям, что указанные обстоятельства не свидетельствует о невозможности приступить к жилищному строительству, а подтверждают лишь намерения арендатора и его планы по использованию земельного участка в будущем, при этом не опровергая возможности приступить к использованию земельного участка по назначению и в соответствии с категорией разрешенного использования. Доводы апеллянта о бездействии истца в 2013г. и наличии препятствий в реализации его прав как арендатора судебная коллегия не оценивает, поскольку эти обстоятельства не относятся к предмету спора и не являлись значимыми в рамках заявленных требований о взыскании задолженности по арендной плате и досрочном расторжении договора аренды. Ссылки на заключенные ФИО2 в 2015г. договоры подряда о состоянии зеленых насаждений и поставки растений, правового значения не имеют, поскольку предметом оценки по этому договору являлся земельный участок в Азовском районе, но с другим кадастровым номером, а условия договора поставки растений (сосна крымская в количестве 23 штук) без указания на то, где использованы зеленые насаждения, не позволяет соотнести эти действия с освоением именно спорного земельного участка.

Судебная коллегия, отклоняя доводы апеллянта, о том, что им земельный участок используется только с 2013г., считает необходимым отметить, что земельный участок, находящийся в государственной собственности, и предоставленный в аренду под жилищное строительство в 2009г., имеет специальное предназначение. Права аренды земельного участка, переданного в долгосрочную аренду на 49 лет, переданные по договору цессии ответчику, перешли в том же объеме и на тех же условиях, на которых договор заключался с его правопредшественником – ООО «Азовская передвижная механизированная колонна НОМЕР », при чем в условиях договора никаких стадий раздела общего земельного массива на более мелкие земельные участки, формирования отдельных парковых зон, благоустройства территории и последовательности таких этапов его освоения не закреплено, соответственно, препятствий в использовании земельного участка не выявлено, при том, что на земельном участке не находится никаких строений и сооружений иных лиц, препятствующих проведению строительных работ, он не обременен правами других лиц.

Доводы апеллянта о необходимости исключении 3 летнего срока для освоения земельного участка и его исчисления с того момента, как он стал арендатором по договору цессии, судебная коллегия не может признать состоятельными, поскольку длительный срок аренды и неиспользование земельного участка фактически с 2009г., наличие потенциальной возможности переуступки прав арендатора, и продолжение освоение земельного участка каждым из лиц, на стороне арендатора по своему усмотрению, свидетельствовало бы о неэффективном и нерациональном использовании земельного участка и недостижении тех целей, ради которых он предоставлялся.

С учетом изложенного судебная коллегия отклоняет и иные доводы апеллянта.

Довод, изложенный в апелляционной жалобе о наличии описки в указании кадастрового номера земельного участка, судебная коллегия не может признать достаточным основанием для отмены или изменения решения суда, полагая, что указанное может быть устранено путем исправления описки в порядке ст.200 ГПК РФ как по инициативе суда, так и по заявлению лиц, участвующих в деле.

При таких обстоятельствах, учитывая, что доводы апелляционной жалобы не содержат сведений о допущенных судом первой инстанции нарушениях норм материального и процессуального права, оснований для отмены решения суда не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения, основаны на неверном толковании норм материального права, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Азовского городского суда Ростовской области от 09 февраля 2017 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 09 июня 2017г.