Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 17 мая 2018 г. в г. Саранске гражданское дело по иску Скворцовой А.А. к Кузину А.В., Пивцаевой Н.Н. о признании соглашения о расторжении договора субаренды земельного участка недействительным, по встречному иску Кузина А.В. к Скворцовой А.А. о признании недействительным договора субаренды земельного участка по апелляционной жалобе Скворцовой А.А. на решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 20 февраля 2018 г.

Заслушав доклад судьи Козиной Е.Г., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

Скворцова А.А. обратилась в суд с указанным иском к Кузину А.В., Пивцаевой Н.Н.

В обоснование заявленных требований указала, что 15 августа 2016 г. между администрацией городского округа Саранск и Кузиным А.В. был заключен договор №461 аренды земельного участка, на основании которого Кузину А.В. был предоставлен в аренду земельный участок, расположенный но адресу: <адрес>, площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером <№>, относящийся к землям населенных пунктов, для размещения l-2-квартирных домов с участками, в границах, указанных в прилагаемом к договору кадастровом паспорте участка. Указанный земельный участок был взят в аренду для дальнейшего возведения на нем жилого дома. Оформлением документов на основании доверенности занималась Пивцаева Н.Н. В связи с материальными трудностями, Кузин А.В. отказался от строительства жилого дома и решил переуступить данный земельный участок. Через знакомого З.А.Л. нашли покупателя земельного участка С.А.Я., который планировал приобрести указанный земельный участок в качестве подарка для своей дочери Скворцовой А.А.

14 сентября 2016 г. Кузин А.В. уведомил администрацию городского округа Саранск Республики Мордовия о передаче вышеуказанного земельного участка в субаренду ей, о чем было направлено соответствующее заявление.

14 сентября 2016 г. между ней и Кузиным А.В. был заключен договор субаренды земельного участка, согласно которому арендатор с предварительным письменным уведомлением арендодателя предоставляет субарендатору во временное пользование за плату земельный участок, площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения 1-2-квартирных жилых домов с участками, кадастровый номер <№> (дата регистрации договора 29 сентября 2016 г.). Срок действия настоящего договора установлен до 15 августа 2036 г., то есть на срок, не превышающий срок договора аренды земельного участка. В соответствии с пунктом 2.1 вышеуказанного договора субаренды, за предоставленный в субаренду по настоящему договору земельный участок, субарендатор единовременно уплачивает арендатору сумму в размере 50 000 рублей. Согласно пункту 2.2 вышеуказанного договора субаренды, размер годовой арендной платы составляет 501 500 рублей. Арендная плата вносится субарендатором не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября соответствующего года непосредственно в кассу арендодателя.

После подачи комплекта документов для регистрации договора субаренды в здании администрации городского округа Саранск Республики Мордовия Пивцаевой Н.Н. были переданы денежные средства в размере 600 000 рублей в счет оплаты земельного участка.

Оформлением земельного участка за вознаграждение в размере 50 000 рублей занималась Пивцаева Н.Н., на которую была оформлена нотариальная доверенность, согласно которой она уполномочивала Пивцаеву Н.Н. произвести сбор документов для государственной регистрации указанного земельного участка. В течение года с момента составления вышеуказанной доверенности, она периодически интересовалась у Пивцаевой Н.Н. о продвижении дела по оформлению за ней права собственности на вышеуказанный земельный участок, на что Пивцаева Н.Н. отвечала, что это длительная процедура и требует времени. С августа 2017 г. Пивцаева Н.Н. перестала отвечать на её телефонные звонки.

14 сентября 2017 г. она обратилась в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия с запросом о выдаче копий правоустанавливающих документов на вышеуказанный земельный участок. В ответ ей были выданы копии договора №461 аренды земельного участка от 15 августа 2016 г., договора субаренды земельного участка от 14 сентября 2016 г., соглашение о расторжении договора субаренды земельного участка от 15 декабря 2016 г., решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений из ЕГРН <№> от 15 сентября 2017 г., а именно доверенности на подписание соглашения о расторжении договора субаренды земельного участка от 15 декабря 2016 г. (в связи с отсутствием оригинала доверенности в деле правоустанавливающих документов).

Таким образом, выяснилось, что 15 декабря 2016 г. Пивцаева Н.Н. используя вышеуказанную доверенность от 15 сентября 2016 г. неправомерно, действуя от её имени, подготовила и подписала соглашение о расторжении договора субаренды земельного участка, согласно которому Кузин А.В. и Скворцова А.А. приняли решение расторгнуть договор субаренды земельного участка от 14 сентября 2016 г. без номера, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия 29 сентября 2016 г., номер регистрации <№>, стороны не имеют друг к другу претензий, арендатор подтверждает, что арендная плата по договору субаренды земельного участка от 14 сентября 2016 г. в размере 50 000 рублей возращена субарендатору в полном объеме. Соглашение о расторжении договора субаренды земельного участка от 15 декабря 2016 г. подписано Кузиным А.В. и Пивцаевой Н.Н., действующей по доверенности за неё.

Поскольку она не имела намерения расторгать вышеуказанный договор субаренды земельного участка, каких-либо распоряжений на совершение вышеуказанных действий она Пивцаевой Н.Н. не давала, просила суд признать недействительным соглашение от 15 декабря 2016 г. о расторжении договора субаренды земельного участка, площадью 1500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения 1-2-квартирных жилых домов с участками, кадастровый номер <№>; признать недействительной государственную регистрацию прекращения договора от 14 сентября 2016 г. субаренды земельного участка площадью 1500 кв.м, расположенного по адрес: <адрес>, кадастровый номер <№>, произведенную 26 декабря 2016 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Мордовия; возобновить договор от 14 сентября 2016 г. субаренды земельного участка, площадью 1500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер <№>, заключенный между ней и Кузиным А.В. на условиях, существовавших до его прекращения, возобновить в Едином государственном реестре недвижимости запись о её праве субаренды на указанный земельный участок.

Кузин А.В. обратился в суд к Скворцовой А.А. с встречным исковым заявлением, в котором просил признать недействительным договор субаренды земельного участка от 14 сентября 2016 г., подписанный между ним и Скворцовой А.А.

В обоснование требований указал, что земельный участок <№>, расположенный по адресу: <адрес> передан ему в аренду на 20 лет. 14 сентября 2016г. между ним и Скворцовой А.А. был заключен договор субаренды земельного участка, по которому Скворцовой А.А. был передан спорный земельный участок на срок до 15 августа 2036 г. До заключения договора субаренды он уведомил собственника земельного участка - администрацию городского округа Саранск о передаче указанного земельного участка в субаренду Скворцовой А.А., что подтверждается заявлением от 14 сентября 2016 г. Однако письмом от 26 сентября 2016 г. №Пр-7933 администрация городского округа Саранск отказала в даче согласия на передачу в субаренду земельного участка третьим лицам. В связи с получением отказа собственника земельного участка передавать участок в субаренду 15 декабря 2016 г. между арендатором и субарендатором было заключено соглашение о расторжении договора субаренды от 14 сентября 2016 г. В настоящее время Скворцова А.А. оспаривает соглашение от 15 декабря 2016 г. о расторжении договора субаренды земельного участка от 14 сентября 2016 г. и просит суд возобновить действие договора субаренды земельного участка от 14 сентября 2016 г. Между тем возобновление договора субаренды земельного участка от 14 сентября 2016 г. невозможно в силу имеющегося отказа администрации городского округа Саранск в передаче спорного земельного участка в субаренду и недействительности такого договора. Согласие администрации городского округа Саранска, являющейся собственником спорного земельного участка и его арендодателем, на передачу земельного участка в субаренду является обязательным в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Однако сделка по передаче спорного земельного участка в субаренду была осуществлена без получения согласия администрации городского округа Саранск. Следовательно, договор субаренды земельного участка от 14 сентября 2016 г. заключен с нарушением установленных законом запретов, что в силу положений статьи 168 ГК РФ свидетельствует о его недействительности, как сделки, не соответствующей требованиям закона.

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 20 февраля 2018 г. в удовлетворении исковых требований Скворцовой А.А. отказано. Встречные исковые требования Кузина А.В. удовлетворены.

Признан недействительным договор субаренды земельного участка от 14 сентября 2016 г.

В апелляционной жалобе Скворцова А.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований, и отказе в удовлетворении встречных требований Кузина А.В. Приводит доводы о том, что соглашение о расторжении договора субаренды земельного участка от 15 декабря 2016 г. составлено с нарушениями действующего законодательства, подписано и передано на государственную регистрацию неуполномоченным лицом, следовательно, должно быть признано недействительным, а договор субаренды земельного участка от 14 сентября 2016 г. должен быть возобновлен. Считает, что у суда не имелось правовых основания для удовлетворения встречного иска Кузина А.В., поскольку передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от Кузина А.В. к ней путем заключения договора субаренды земельного участка не требует согласия арендодателя – администрации городского округа Саранск, арендодатель лишь уведомляется о заключении данного договора.

В возражениях на апелляционную жалобу Кузин А.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Скворцовой А.А. – без удовлетворения.

В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) Скворцова А.А., ответчик (истец по встречному иску) Кузин А.В., ответчик Пивцаева Н.Н., представители третьих лиц администрации городского округа Саранск, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, нотариус Стрельцова Н.Н. не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки в суд не известили, доказательств в подтверждение наличия уважительных причин неявки суду не представили, отложить разбирательство дела суд не просили.

При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) Скворцовой А.А. - адвокат Юрченков Р.В., действующий на основании ордера №1403 от 17 мая 2018 г., апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней доводам, представитель ответчика (истца по встречному иску) Кузина А.В. – адвокат Екония Л.Ю., действующая на основании ордера №22 от 17 мая 2018 г., относительно доводов апелляционной жалобы возражала.

Заслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 15 августа 2016 г. между администрацией городского округа Саранск (арендодатель) и Кузиным А.В. (арендатор) был заключен договор №461 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на 20 лет земельный участок площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер <№>, относящийся к землям населенных пунктов, для размещения l-2-квартирных домов с участками, в границах, указанных в прилагаемом к договору кадастровом паспорте участка.

14 сентября 2016 г. между Кузиным А.В. (арендатор) и Скворцовой А.А. (субарендатор) был заключен договор субаренды земельного участка, на основании которого Скворцовой А.А. был передан спорный земельный участок на срок до 15 августа 2036 г.

До заключения договора субаренды Кузин А.В. уведомил собственника земельного участка - администрацию городского округа Саранск о передаче спорного земельного участка в субаренду Скворцовой А.А., что подтверждается заявлением от 14 сентября 2016 г.

Письмом от 26 сентября 2016 г. №Пр-7933 администрация городского округа Саранск отказала в даче согласия на передачу в субаренду земельного участка третьим лицам.

Согласно пункту 4.3.2 договора аренды земельного участка №461 от 15 августа 2016 г. арендатор имеет право в установленном законом порядке передавать свои права и обязанности по договору, в том числе заключать договор субаренды земельного участка с согласия арендодателя (администрации городского округа Саранск).

15 декабря 2016 г. между арендатором и субарендатором было заключено соглашение о расторжении договора субаренды от 14 сентября 2016 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости Кузин А.В. на основании договора аренды земельного участка №461 от 15августа 2016 г. и технического плана здания является собственником жилого дома расположенного по адресу: <адрес>. Согласно расписке о приеме документов Казенным учреждением городского округа Саранск «Городская общественная приемная» 07 февраля 2018 г. Кузин А.В. подал заявление о заключении с ним договора о передаче в собственность спорного земельного участка. Срок исполнения 08 марта 2018 г.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 90 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте - третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь вышеуказанными нормами права, проверив доводы сторон, дав правовую оценку представленным доказательствам, пришел к выводу о наличии правовых оснований для признания договора субаренды земельного участка от 14 сентября 2016 г. недействительным ввиду отсутствия согласия собственника земельного участка – администрации городского округа Саранск на передачу земельного участка в субаренду, при этом правомерно отказал в удовлетворении требований Скворцовой А.А. о признании соглашения о расторжении договора субаренды земельного участка от 15 декабря 2016 г. недействительным.

Доводы апелляционной жалобы Скворцовой А.А. о том, что при заключении договора субаренды земельного участка не требовалось согласия собственника земельного участка (арендодателя) несостоятельны, поскольку в силу прямого указания закона (пункта 2 статьи 615 ГК РФ) получение согласия администрации городского округа Саранска, являющейся собственником спорного земельного участка и его арендодателем, на передачу земельного участка в субаренду, является обязательным.

При этом судебная коллегия полагает, что в данном случае не подлежат применению положения пункта 9 стати 22 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку при заключении договора аренды земельного участка №461 стороны согласовали порядок заключения договора субаренды только с согласия арендодателя – администрации городского округа Саранск (пункт 4.3.2 договора).

Таким образом, оговоренный условиями договора аренды земельного участка порядок заключения договора субаренды, свидетельствует о необходимости применения к рассматриваемому спору нормы, закрепленной в пункте 2 статьи 615 ГК РФ, по которой арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу только с согласия собственника этого имущества.

Доводы апелляционной жалобы о том, что Пивцаева Н.Н., действующая на основании доверенности в интересах Скворцовой А.А., не имела права заключать соглашение о расторжении договора субаренды земельного участка от 15 декабря 2016 г., поскольку она не была наделена такими полномочиями, не являются основанием для отмены решения суда, по тем основаниям, что в доверенности, удостоверенной 15 сентября 2016 г. нотариусом Саранского нотариального округа Республики Мордовия Стрельцовой Н.Н., зарегистрированной в реестре за <№> оговорены полномочия Пивцаевой Н.Н. от имени Скворцовой А.А., в том числе: на подписание соглашения, дополнительного соглашения, на регистрацию договора и переход права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия.

При этом указание Скворцовой А.А. об отсутствии у нее намерения о расторжении спорного договора субаренды земельного участка от 14 сентября 2016 г., правового значения не имеет, поскольку соглашение о расторжении договора субаренды от 15 декабря 2016 г. обусловлено отсутствием согласия администрации городского округа Саранск как собственника земельного участка на передачу его в субаренду.

Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, поскольку основаны на субъективном толковании норм материального права, сводятся к общему несогласию с выводами суда первой инстанции и направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и исследованных по делу доказательств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.

Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, произвел надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, основания к отмене или изменению решения суда, установленные статьей 330 ГПК РФ, отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 20 февраля 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Скворцовой А.А. – без удовлетворения.

Председательствующий В.А. Пужаев

Судьи Е.Г. Козина

Л.И. Середа