Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Авто-клуб» о расторжении договора аренды недвижимого имущества, встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Авто-клуб» к ФИО1 о расторжении договора аренды недвижимого имущества, обязании передать нежилое помещение

по апелляционной жалобе представителя ФИО1- ФИО2

на решение Ачинского городского суда Красноярского края от 12 апреля 2019 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Авто-клуб» о расторжении договора аренды недвижимого имущества отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Авто-клуб» удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № 2 от 01 декабря 2016 года, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Авто-Клуб».

Обязать ФИО1 возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Авто-клуб» по акту приема-передачи нежилое помещение площадью 1 088,6 кв.м., расположенное на третьем этаже здания по адресу <адрес> течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Авто-клуб» возмещение судебных расходов в сумме 12 000 (двенадцать тысяч) рублей».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Авто-Клуб» о расторжении договора аренды нежилого помещения.

Требования мотивировал тем, что 01 декабря 2016 года между ним и ООО «Авто-Клуб» заключен договор аренды недвижимого имущества – нежилого помещения, расположенного на третьем этаже здания <адрес> который 15 декабря 2016 года прошел государственную регистрацию. В соответствии с условиями договора нежилое помещение передано арендодателем и принято арендатором за плату для использования в целях оказания спортивно-оздоровительных услуг. 15 ноября 2018 года арендодатель самовольно заблокировал вход в арендуемое ФИО1 помещение (сменил замки), чем преградил доступ арендатора в помещение. Полагая, что своими действиями ООО «Авто-клуб» нарушил условия договора, воспрепятствовал осуществлению предпринимательской деятельности ФИО1 до окончания срока действия договора аренды, в ноябре 2018 года ФИО1 направил в адрес общества уведомление о расторжении договора аренды, в котором также просил произвести взаимную сверку расчетов, подготовить и сдать на регистрацию соглашение о расторжении договора. Требования ФИО1 оставлены без удовлетворения. Уточнив в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования, ФИО1 просил расторгнуть договор аренды от 01 декабря 2016 года, заключенный между ООО «Авто-Клуб» и ИП ФИО1

ООО «Авто-Клуб» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1 о расторжении договора аренды.

Требования мотивированы тем, что по договору аренды недвижимого имущества, заключенному между ООО «Авто-Клуб» и ФИО1, последний ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом в порядке, предусмотренном условиями договора. В соответствии с п. 4.4.3 договора, если арендная плата не внесена в течение 20 календарных дней после наступления срока очередного платежа и в течение 10 календарных дней с момента обнаружения арендодателем, договор подлежит досрочному расторжению. 07 декабря 2018 года в связи с нарушением ФИО1 условий договора по внесению арендной платы ООО «Авто-Клуб» почтовым отправлением направило арендатору требование о погашении задолженности в течение 5 календарных дней со дня получения требования и о расторжении договора по инициативе общества. Данное почтовое отправление не было получено ФИО1 и возвращено отправителю. 08 февраля 2019 года ФИО1 оплатил задолженность по договору за ноябрь 2018 года с просрочкой в 95 дней. В этой связи, ссылаясь на положения п.2 ст.452 ГК РФ, ст. 622 ГК РФ и п. 23 постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2011 г. №73, ООО «Авто-Клуб» просило расторгнуть договор аренды №2 от 01 декабря 2016 года, возложить на ФИО1 обязанность возвратить спорное нежилое помещение на основании передаточного акта, взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Авто-Клуб» расходы по оплате государственной пошлины.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 – ФИО2 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального права. Указывает, что за весь период действия договора аренды ФИО1 оплатил арендодателю 4 327 536 рублей, тогда как арендная плата за нежилое помещение за это же время составила 3 755 670 рублей, в связи с чем переплата составляет 571 866 рублей. Поскольку со стороны ФИО1 не было допущено просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы, оснований для удовлетворения требований ООО «Авто-Клуб» у суда первой инстанции не было. Суд первой инстанции не дал оценку неправомерным действиям арендодателя, выразившимся в ограничении доступа ФИО1 в арендуемое нежилое помещение, что подтверждено материалами дела. Вместе с тем оснований для ограничения доступа в нежилое помещение у ООО «Авто-Клуб» не имелось.

Проверив материалы дела, решение суда по доводам апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, разрешив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие ФИО1, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, заслушав представителей ООО «Авто-Клуб» ФИО3 и ФИО4, полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) и арендатора (ст. 620 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).

Статьей 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, нежилое здание <адрес> принадлежит на праве собственности ООО «Авто-Клуб».

ФИО1 в период с 24 августа 2016 года по 11 декабря 2018 года являлся индивидуальным предпринимателем.

01 декабря 2016 года между ООО «Авто-Клуб» (арендодатель) и ИП ФИО1(арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №2, по условиям которого ООО «Авто-Клуб» предоставило ИП ФИО1 нежилое помещение, расположенное на третьем этаже здания, по адресу: <адрес> общей площадью 1 088,6 кв.м, а также рекламное место.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01 декабря 2016 года.

Согласно п.5.1 срок аренды установлен 7 лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По условиям договора аренды арендодатель обязан не чинить препятствий арендатору в правомерном пользовании помещением (п. 2.1.1), обеспечивать беспрепятственный круглосуточный ежедневный доступ (включая выходные и праздничные дни) к помещению сотрудникам арендатора (п. 2.1.3), уведомить письменно об изменении размера арендной платы не менее чем за 1 месяц до предполагаемой даты такого изменения (п.2.1.7).

Арендатор обязан возвратить по акту приема-передачи в исправном состоянии помещение в свободном от имущества арендатора (п. 2.2.7).

Согласно разделу 3 договора сторонами согласован размер арендной платы в период с 01 декабря 2016 года по 28 февраля 2017 года в сумме 54 430 рублей в месяц, с 01 марта 2017 года в сумме 163 290 рублей в месяц.

Пунктом 3.2 договора определено, что оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 5 числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления на расчетный счет арендодателя либо наличными денежными средствами или другими способами. Оплата за коммунальные и эксплуатационные услуги, в том числе по водоснабжению и водоотведению производится арендатором не позднее 5 числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем в размере, определяемым соглашением сторон.

В соответствии с п. 4.1 договора изменение условий договора (за исключением права арендодателя в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы), расторжение (прекращение) допускаются по соглашению сторон.

Договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному арендатору в течение 10 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в том числе, если арендатор не внес арендную плату в течение 20 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на 10 календарных дней три раза за весь период действия договора (п. 4.4 договора).

01 ноября 2017 года между ООО «Авто-Клуб» и ИП ФИО1 заключен договор на размещение рекламного баннера с условием об обеспечительном депозите, пунктом 3.1 которого определено, что арендная плата с 01 ноября 2017 года по 30 сентября 2018 года (с последующей пролонгацией договора) установлена в 3 000 рублей в месяц.

17 ноября 2018 года ФИО1 в адрес руководителя ООО «Авто-Клуб» направлено уведомление о расторжении договора аренды по истечении 30 календарных дней с даты получения уведомления. В указанный срок также предложено произвести взаимные сверки расчетов, подготовить и сдать на государственную регистрацию соответствующее соглашение о расторжении договора аренды, также подготовить акты приема - передачи нежилого помещения. Уведомление получено адресатом 27 ноября 2018 года.

При этом в уведомлении не указаны причины, по которым ФИО1 требует расторжения договора аренды от 01 декабря 2016 года

07 декабря 2018 года ООО «Авто-Клуб» направило в адрес ФИО1 требования № 1 и №2, в которых указано на отсутствие со стороны арендатора оплаты за пользование помещением в ноябре и декабре 2018 года со сроком внесения не позднее 05 ноября 2018 года, 05 декабря 2018 года, в связи с чем арендодатель потребовал в течение пяти календарных дней со дня получения требования внести арендную плату за ноябрь 2018 – январь 2019 года, предупредив о праве арендодателя произвести удержание имущества до исполнения обязательств. Также в требованиях обращено внимание арендатора на возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае невнесения арендной платы.

Почтовое отправление, направленное ООО «Авто-Клуб» в адрес ФИО1, не получено адресатом и возвращено отправителю «по истечении срока хранения».

Разрешая спор и удовлетворяя требования ООО «Акто-Клуб» о расторжении договора аренды от 01 декабря 2016 года, заключенного между ФИО1 и ООО «Авто-клуб», возложении на ФИО1 обязанности по возврату ООО «Авто-Клуб» арендуемого им нежилого помещения по акту приема-передачи, суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, установив, что ФИО1 допущено существенное нарушение условий договора аренды в части внесения арендной платы, пришел к выводу о том, что в соответствии с положениями ст. ст. 450, 619 ГК РФ, а также условиями договора аренды от 01 декабря 2016 года, ООО «Авто-Клуб» имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды.

При этом суд не усмотрел оснований для расторжения договора аренды недвижимого имущества от 01 декабря 2016 года по требованиям ФИО5, поскольку он не представил в материалы дела объективных доказательств, подтверждающих неисполнение ООО «Авто-Клуб» условий договора по обеспечению беспрепятственного доступа в арендуемое нежилое помещение.

Выводы об этом в решении суда подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными доказательствами, надлежащая оценка которым дана судом в решении.

Доводы апелляционной жалобы представителя ФИО1 – ФИО2 о наличии со стороны ФИО6 переплаты по договору аренды нежилого помещения какими-либо достоверными доказательствами не подтверждены, тогда как указанное обстоятельство опровергаются представленной ООО «Авто-Клуб» сводной таблицей начисленной арендной платы и иных платежей за период с 05 декабря 2016 года по 05 апреля 2019 года, из которой следует, что фактически арендная плата на протяжении всего срока действия договора аренды от 01 декабря 2016 года вносилась арендатором с нарушением сроков платежей, определенных разделом 3 договора аренды, что подтверждено также допрошенным по делу свидетелем Л – управляющим ИП ФИО1

Поскольку факт невнесения ФИО1 арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа подтверждается материалами дела, ответ на предложение арендодателя расторгнуть договор и передать имущество ФИО1 не представил, арендуемое имущество арендодателю не возвратил, требования ООО «Авто-клуб» о расторжении договора аренды и возврате недвижимого имущества правомерно удовлетворены судом на основании п. 3 ст. 619 и ст. 622 ГК РФ.

Оснований для расторжения договора по мотиву ненадлежащего исполнения арендодателем обязанности по обеспечению беспрепятственного ежедневного доступа в нежилое помещение, на что указано в апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО2, судебная коллегия с учетом приведенных выше обстоятельств не усматривает, поскольку ФИО1 в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представил доказательств тому, что со стороны ООО «Авто-Клуб» имело место ограничение доступа в арендуемое ФИО1 нежилое помещение.

Обстоятельства невнесения ФИО1 арендных платежей с ноября 2018 года, направление им в адрес общества уведомления о расторжении договора аренды без указания причин для досрочного прекращения арендных отношений в совокупности свидетельствуют о том, что намерение ФИО1 расторгнуть договор аренды связано с невозможностью производить оплату по договору.

Нельзя согласиться и с доводом жалобы о неверной оценке судом первой инстанции показаний свидетелей свидетели поскольку оценка им дана судом в совокупности с иными представленными по делу доказательствами, как того требует ст. 67 ГПК РФ. Оснований для иной оценки доказательств по делу и установленных судом обстоятельств судебная коллегия не находит

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию ФИО1, изложенную при рассмотрении дела в суде первой инстанции, не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, не могут быть признаны состоятельными, так как сводятся по существу к несогласию с выводами суда и иной оценке установленных по делу обстоятельств, направлены на иное произвольное толкование норм материального права, что не отнесено ст. 330 ГПК РФ к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения, при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ачинского городского суда Красноярского края от 12 апреля 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ФИО1- ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: